中房網訊 3月29日，由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院聯合主辦的“2022房地產TOP500測評成果發(fā)布會暨房地產發(fā)展高峰論壇”舉行。備受關注的“2022房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP500“、“TOP500首選供應商服務商品牌”等系列測評成果揭曉。這項由中國房地產業(yè)協(xié)會、上海易居房地產研究院共同主辦的測評工作，已連續(xù)開展14年，相關測評成果已成為全面評判房地產開發(fā)企業(yè)綜合實力及行業(yè)地位的重要標準。

旭輝集團CEO 林峰

會上，旭輝集團CEO林峰表示，最近大家都覺得房地產行業(yè)非常困難，壓力非常大，因為這個行業(yè)20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起。一家企業(yè)對行業(yè)沒有任何扭轉的能力，但是要學會適應，因為這就是行業(yè)正常的變化。20年來順風順水的發(fā)展總是會有調整，這輪從行業(yè)內部開始調整，是行政調控結合行業(yè)內部過度杠桿化帶來組合內生型的調整。

盡管當前行業(yè)面臨諸多考驗，但就像疫情一樣，凡殺不死我們的必將使我們更堅強。還是要堅定著對行業(yè)未來的信心，因為14、15萬億的市場還是大海，對于從業(yè)人員而言，更重要的是要理解行業(yè)未來如何變化，以及如何去適應這些變化，才能夠在行業(yè)的新陳代謝和破舊立新中尋找到自己新的生存和發(fā)展之道。

在林峰看來，需要迎接行業(yè)的5個變化：

1、拐點：2022年行業(yè)將進入峰值后的拐點，從銷售到投資，從規(guī)模到模式，拐點之后會進入一個新常態(tài)，且這個拐點后更多可能是呈現平穩(wěn)的、緩慢下滑的趨勢。

2、縮表：整個行業(yè)將會進入縮表期，持續(xù)平穩(wěn)地降杠桿，中期目標企業(yè)平均的杠桿率會降到50%左右，長遠來看優(yōu)秀的企業(yè)會降到30%，現在回看日本和香港的優(yōu)秀企業(yè)，經歷過幾輪市場和金融危機的調整后，都保持著很低的杠桿率。

3、平穩(wěn)：行業(yè)未來會更加平穩(wěn)，房價和地價觸底回升后也不會出現大起大落。今年后期，主流的一二線城市，整體的地價可能會略有回落，房價相對去年而言也會相對平穩(wěn)，也許局部會有所回調上升，但綜合來說會相對平穩(wěn)。

4、分化：未來城市、企業(yè)、板塊的分化都會加大，馬太效應會加劇。一二線城市會跟三四線城市拉開明顯的距離。企業(yè)也同樣，這一輪能夠生存下來的企業(yè)，也會跟受政策沖擊影響較大或受財務問題困擾較大的企業(yè)形成鮮明的差距。

5、變革：唯一不變的就是變化，行業(yè)的導向與模式、管理與創(chuàng)新都要在變革中有所發(fā)展，用變革去迎接各種變化。企業(yè)要從戰(zhàn)略、經營、管理上都做出調整，戰(zhàn)略上更穩(wěn)健，經營上更精細、管理上更提效。

以下為文字實錄：

大家下午好！因為上海疫情的原因，所以被隔離在上海，跟大家做線上交流。今天非常有幸聽到了各位領導、各位專家，包括行業(yè)大咖周總，都分享了對行業(yè)近期宏觀和內部的變化，包括對未來的看法，受益匪淺。非常有幸在這里跟大家做簡單的分享，我分享一下作為行業(yè)企業(yè)的一些體會。

最近大家都覺得行業(yè)非常困難，確實壓力非常大，因為這個行業(yè)20年來基本上沒有碰到過這么多因素疊加在一起，行業(yè)當下碰到的形勢一個是現在外部處在內外交困過程中，從俄烏戰(zhàn)爭到中美對抗，到行業(yè)調控政策效果疊加，到現在疫情的沖擊，讓行業(yè)在20年來內外部面臨最困難的形勢。同時行業(yè)3月份、4月份應該是最難的，1月份、2月份是春節(jié)，3月份、4月份受到疫情影響，本來是小陽春，但是受到了影響。政策有調整，但是調整拐點和落地效果還沒有到來，就導致很多融資還是不能到位的。3月份、4月份又是地產行業(yè)還債高峰期。這三個要素疊加在一起導致行業(yè)的現金流是在幾個峰值最谷底的，每一周都有一兩家比較大型的民營企業(yè)傳來債務重組或者暴雷的消息，消息又進一步拉動了市場信心的下滑，導致金融機構不愿意對民營企業(yè)放款，導致客戶購房進一步憂慮，導致政府相應監(jiān)管措施進一步嚴格，甚至一些合作伙伴也不同意分款，所以會帶來行業(yè)的擠兌效應，這個擠兌效應可能在4月份還會持續(xù)一段時間，等到中央六部委政策有真實落地的時候才會緩和一點。我認為3月份、4月份是行業(yè)的至暗時刻。

但是大行業(yè)來說，一家企業(yè)對行業(yè)沒有任何扭轉的能力，但是要學會適應它，因為這就是行業(yè)正常的變化，20年來順風順水的發(fā)展總是會有調整，這輪從行業(yè)內部開始調整，是行政調控結合行業(yè)內部過度杠桿化帶來組合內生型的調整。但是我們再看海外行業(yè)發(fā)展，比如整個金融危機，目前中國可能還沒有碰到這種類型的危機，這個危機來的可能會更迅猛。這輪調控如果能扛過去，凡是殺不死我們的，都將我們使我們更強大。

但是我們也堅定行業(yè)的信心，因為行業(yè)還是一個大海，怎么調，還是應該會有14萬億、15萬億的銷售市場，這是其他行業(yè)不可能達到的。行業(yè)要理解未來如何變化，適應這些變化才能在行業(yè)新陳代謝，才能在破舊立新中尋找到新的生存之路，發(fā)展之路。

行業(yè)整個變化可以分成五個方面，僅供大家參考。

一是行業(yè)確實進入了拐點，經過持續(xù)的增長，到2022年行業(yè)從銷售規(guī)模、投資規(guī)模、拿地價、總量，應該都會進入歷史拐點。從2021年到達峰值，2022年會調頭向下，不會進一步創(chuàng)新高，這個拐點也不是劇烈式下降，也不是短期，明年、后年會波動向上，可能會變成緩慢下滑的趨勢。

二是縮表。整個行業(yè)會進縮表期，按照中央要求，三年完成降杠桿的目標，行業(yè)未來整體杠桿率平均三五年后應該降到50%，如果很優(yōu)秀的企業(yè)未來應該降到30%，這可能是從長遠來看，企業(yè)自身更健康的指標，甚至未來能夠應對金融危機的指標，我們不同于日本和香港，它們沒有行業(yè)自身的調控，行業(yè)自身的調控力度和密度都會低于金融調控，金融調控來的時候可能很短時間內就是高速下滑。調控不是一次性打擊�？慈毡竞拖愀鄣拇婊钕聛淼钠髽I(yè)都是經歷過幾輪市場和金融危機大調整，共性就是負債率非常低，以前我們看不懂為什么市場那么好，負債率那么低，盈利和利率之間有那么大利差也不借錢，我們經歷過這輪調控就會知道他們以前也是經歷血淋淋的生存、掙扎活下來的，要做長遠的企業(yè)還得應對各種不同的危機。縮表一定是企業(yè)未來的常態(tài)。

三是平穩(wěn)。我認為房價和地價不會劇烈大起大落，一方面它牽扯到千家萬戶個人財產，政府和金融機構也很難承受巨額漲跌的后果，往上漲基本沒有機會了，政策調控封死了。跌的幅度過大也不行，所以正常房價能忍受的程度，按照一些研究機構的測算或者政策內部時空可能是在上幅不超過5%，下跌不超過10%，在這個活動區(qū)間是比較合理的。但是我認為整體今年可能會相對平穩(wěn)，特別是主流的一二線城市。整體地價略微會有回落，整體房價跟去年會相對平穩(wěn)，因為有一些可能會回調上升一點，因為去年有暴雷的企業(yè)階段性把房價炒得過低了，因為當時有市場正常的邏輯。所以綜合來說會相對平穩(wěn)。

四是分化。未來在城市，未來在企業(yè)，甚至同一個城市里的板塊分化都會加劇，一二線城市會跟三四線拉開明顯的距離，三四線城市失去了棚改政策支持外，內生需求非常少，一二線城市還有持續(xù)的經濟發(fā)展，有吸引和導入能力，銷售量和價格都能夠持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。企業(yè)這輪能夠生存下來，跟這輪受政策沖擊影響或財富危機困擾的企業(yè)的未來發(fā)展也會相應差異比較大。民營企業(yè)有1/3的企業(yè)喪失經營能力，因為負債問題沒辦法解決，剩下1/3的企業(yè)喪失經營意愿，覺得算了，這件事情陸續(xù)淡出，債務問題解決完了，也不愿意加大投入了，還有1/3保持既定戰(zhàn)略發(fā)展。民營企業(yè)騰出來的的1/3可能會有當地的國有企業(yè)或者原來小型民營企業(yè)填補，成熟期的企業(yè)會填補一部分空檔，變成彌補。這些企業(yè)經營上也會有分化，同樣一個城市里板塊近郊和遠郊也會分化很大。

五是變革。內外部環(huán)境在變，企業(yè)、行業(yè)長遠趨勢在變，唯一堅持不變的是變化，要用變革迎接外部的變化。企業(yè)在戰(zhàn)略上、經營上、管理上，特別在創(chuàng)新上都要做相應的調整，跟過去20年黃金時代、白銀時代，賣方市場時代也好，進入買方市場時代。所以戰(zhàn)略上要更穩(wěn)健，經營上思考更精細，在管理上要越來越細致，圍繞高質提效展開。

在創(chuàng)新業(yè)務上，有很多創(chuàng)新賽道出來，地產行業(yè)很大，有很多機會可以出創(chuàng)新產業(yè)，包括已經成形的物業(yè)服務，包括商業(yè)、資管、長租公寓、代建等等，我覺得會有一堆新生的業(yè)態(tài)能夠走出來，這是很多企業(yè)可以通過自身能力去變革、適應，得到發(fā)展機會的。

從外部形勢和行業(yè)走勢、變化分析，作為企業(yè)自身我們該做什么？企業(yè)自身就三件事跟大家分享一下：

一是企業(yè)發(fā)展到這個時候跟行業(yè)一樣，都人到中年，人到中年行業(yè)不像當時高歌猛進發(fā)展，也不能靠土地拼搏，也不能做賭性大的事。做概率大的事，而不做賠率大的事，到有人去的地方蓋有人住的房子，其他的天上掉餡餅，或者撿到別人沒有發(fā)現的寶，可能性都不大。所以有肥沃的土地才是我們事半功倍的地方，去蓋好房子，蓋有人住的產品，這是最基礎的，回歸市場基本邏輯，尊重規(guī)律。

二是要關注客戶，短期要關注政策，但是那只是一時，要關注我們的客戶，而不是關注政策，關注競爭對手，因為政策和競爭對手都不是你的根本面，客戶才是我們的衣食父母。怎么為客戶更好地創(chuàng)造價值，踏踏實實地把我們的產品做好，服務做好，那才是我們企業(yè)存在的根本價值。

三是從旭輝要做強、做厚、做久。做強是把能力做強，自身的投資能力、客戶定位能力、產品能力、服務能力、資管能力等等這些基本的安身立命的組織能力夯實做強，不像以前一樣，拿到地就可以，剩下東西做得差不多。現在更多像制造業(yè)，原材料都一樣，但是做出產品品質不一樣，就導致銷售之類的不一樣。做厚，資本做厚是相對的，把杠桿率降低，做利潤的同時控杠桿，更多是內生型增長，而不是杠桿型增長，持續(xù)降杠桿，認認真真降杠桿，未來旭輝長遠目標也是8年-10年把負債率降到30%，每一年平均逐步下降。做久，堅持長期主義，堅持發(fā)展理念，把精細化的管理，把長久的經營放在根本面，企業(yè)活下去才是硬道理，任何時刻都希望有安全的體現，晴天的時候修屋頂。

我們堅信行業(yè)會有未來，呼吁在座的各位在這困難的時候大家應該更有信心，更多唱多行業(yè)，更多幫扶和互相支持。在這個時間段已經是黎明即將到來的時刻，信心比黃金重要，只要所有人都努力把我們自己的事情做好，都努力一起看多、做多這個行業(yè)，我們大家一起都能夠迎來美好的明天。

謝謝大家！