“逆周期調(diào)節(jié)、更大規(guī)模減稅降費(fèi)、中美貿(mào)易爭(zhēng)端”成為了2019年度經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的關(guān)鍵詞。面對(duì)國內(nèi)外風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)明顯增多的復(fù)雜局面，過去一年，中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)依然保持了健康穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

1月17日公布的2019中國經(jīng)濟(jì)年報(bào)顯示，2019年中國國內(nèi)生產(chǎn)總值約99.1萬億元，同比增長(zhǎng)6.1%，符合6%—6.5%的預(yù)期目標(biāo)。按平均匯率折算，2019年中國人均GDP達(dá)到10276美元，首次突破1萬美元大關(guān)。

國家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示，2019年，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，發(fā)展質(zhì)量穩(wěn)步提升，主要預(yù)期目標(biāo)任務(wù)較好完成。中國依然是全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)冠軍，在1萬億美元以上經(jīng)濟(jì)體中增速位居第一。

值得一提的是，從統(tǒng)計(jì)局公布的2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況來看，房地產(chǎn)依舊為2019年中國經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)。2019年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長(zhǎng)9.9%，增速較上年加快0.4個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)5年新高。

2020年中國宏觀經(jīng)濟(jì)的總體目標(biāo)是“穩(wěn)增長(zhǎng)”，我國在這一年將全面建成小康社會(huì)，實(shí)現(xiàn)第一個(gè)百年奮斗目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值比2010年翻一番。作為重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)引擎，房地產(chǎn)投資必須保持一定的增速。對(duì)此，中國房地產(chǎn)報(bào)記者針對(duì)2019年的市場(chǎng)走勢(shì)及2020年的投資方向采訪了仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)米陽。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在變化中尋求穩(wěn)定

中國房地產(chǎn)報(bào)：過去一年，你所研究的華北區(qū)市場(chǎng)發(fā)生了怎樣的變化？

米陽：經(jīng)濟(jì)下行壓力是源于周期性變化抑或是結(jié)構(gòu)性因素使然，已經(jīng)引發(fā)了廣泛的討論。我認(rèn)為持續(xù)的經(jīng)濟(jì)放緩和中美貿(mào)易摩擦已重塑市場(chǎng)格局，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整對(duì)未來前景至關(guān)重要。除了中美貿(mào)易關(guān)系等外部因素外，數(shù)十年來中國經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)了快速增長(zhǎng)，為社會(huì)帶來可觀的經(jīng)濟(jì)財(cái)富，同時(shí)也面臨諸多內(nèi)部挑戰(zhàn)，包括債務(wù)增長(zhǎng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型等。這些問題難以在短期內(nèi)得到快速解決，并且已經(jīng)影響到了全國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的版圖。

從我們的研究來看，過去一年，在華北區(qū)，增長(zhǎng)放緩的大環(huán)境和經(jīng)濟(jì)的不確定性持續(xù)作用，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)承壓。北京市場(chǎng)有多個(gè)指標(biāo)達(dá)到十年來的低位，天津、青島和沈陽也面臨需求的減弱和空置率上升。但是華北區(qū)主要城市也能看到各自的市場(chǎng)增長(zhǎng)點(diǎn)，北京投資市場(chǎng)熱度攀升，大宗投資成交總額創(chuàng)下新高。天津、青島和沈陽仍有市場(chǎng)領(lǐng)先的頭部項(xiàng)目表現(xiàn)強(qiáng)勁，各個(gè)市場(chǎng)中仍存在增長(zhǎng)機(jī)遇。

2020年市場(chǎng)即將迎來更多挑戰(zhàn)，這也是轉(zhuǎn)變的關(guān)鍵時(shí)期，市場(chǎng)策略的調(diào)整必不可少，逆勢(shì)前行還將繼續(xù)，若要克服市場(chǎng)中的周期性和結(jié)構(gòu)性問題，我們需要通過創(chuàng)新性變革提高服務(wù)品質(zhì)。

中國房地產(chǎn)報(bào)：如何評(píng)價(jià)2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是住宅市場(chǎng)？

米陽：2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)就是穩(wěn)，這是國家定下的一個(gè)總基調(diào)，但是是變化中尋求穩(wěn)定，其中穩(wěn)預(yù)期是最重要的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)過去一年發(fā)生的變化目的就是為了穩(wěn)，其實(shí)是變化導(dǎo)致的穩(wěn)定，要通過變化的政策來穩(wěn)預(yù)期，穩(wěn)定現(xiàn)在所處的環(huán)境。住宅市場(chǎng)大部分時(shí)間是預(yù)期影響價(jià)格，不是最終的合理性影響價(jià)格。尤其是北京市場(chǎng)就應(yīng)該采取特殊的政策來對(duì)待，不同城市不同調(diào)控政策產(chǎn)生的變化是合理性的，這跟一城一策調(diào)控是相符的。

2020年我認(rèn)為保持穩(wěn)定現(xiàn)狀這個(gè)趨勢(shì)會(huì)延續(xù)。我們已經(jīng)脫離了“一刀切”的調(diào)控政策。所有的政策目的還是會(huì)求穩(wěn)，這個(gè)穩(wěn)字會(huì)延續(xù)到2020年。整體量?jī)r(jià)會(huì)處于平穩(wěn)狀態(tài)，即使中間出現(xiàn)一個(gè)小的波幅也很正常，只有不斷的調(diào)整才能保證整體市場(chǎng)的平穩(wěn)。所以2020年房地產(chǎn)政策堅(jiān)持“穩(wěn)”字當(dāng)頭，預(yù)期穩(wěn)定，房?jī)r(jià)穩(wěn)定，調(diào)控政策方向仍將致力于穩(wěn)定樓市。

增值型投資機(jī)會(huì)仍受關(guān)注，外資投資數(shù)量不斷增長(zhǎng)

中國房地產(chǎn)報(bào)：你剛才提到今年以來北京投資市場(chǎng)熱度攀升，原因是什么？

米陽：盡管市場(chǎng)一致認(rèn)為經(jīng)濟(jì)壓力將會(huì)延續(xù)，但北京迎來了投資高峰年，投資者對(duì)北京市場(chǎng)表現(xiàn)出更為濃厚的興趣。北京愈發(fā)成為一個(gè)更為可靠、更具吸引力的投資目的地。今年北京大宗交易總額錄得約800億元人民幣，較2018年全年的380億元翻了一倍，較2017年的250億元?jiǎng)t增長(zhǎng)了三倍。辦公樓物業(yè)仍為最受歡迎的資產(chǎn)類別，成交金額約占2019年成交總額的67%�？傮w而言，今年大多數(shù)交易標(biāo)的物業(yè)為增值型資產(chǎn)和新興區(qū)域資產(chǎn)，而核心資產(chǎn)數(shù)量仍舊十分有限。由于北京辦公樓市場(chǎng)租金高昂且未來供應(yīng)收緊，而不同品質(zhì)項(xiàng)目的資產(chǎn)表現(xiàn)和價(jià)值持續(xù)分化，增值型的辦公物業(yè)尤為受到投資市場(chǎng)青睞。

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境也推動(dòng)投資者充分把握時(shí)機(jī)，在經(jīng)濟(jì)放緩時(shí)期尋求低價(jià)買入資產(chǎn)，追求利益增長(zhǎng)的最大化。全年多宗交易錄得資本回報(bào)率均在4%上下浮動(dòng)，其中增值型投資占很高比例。另外今年外資投資者的活躍度和實(shí)際市場(chǎng)參與度明顯增高。截至2019年底，外資買家在京投資數(shù)量和規(guī)模均大幅提升，外資收購總額較去年翻了2.6倍。

中國房地產(chǎn)報(bào)：那投資市場(chǎng)今年還是會(huì)延續(xù)活躍態(tài)勢(shì)，外資還會(huì)持續(xù)進(jìn)入嗎？

米陽：據(jù)我們觀察，直到2019年底，市場(chǎng)中的投資者仍在持續(xù)追逐各類型投資機(jī)會(huì)，且有多宗交易仍在談判進(jìn)程中，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)投資活力在2020年將繼續(xù)保持強(qiáng)勁。大多數(shù)買家仍將主要關(guān)注增值型投資機(jī)會(huì)，鞏固市場(chǎng)中的增值型投資趨勢(shì)。但是，在實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值提升之后，新的問題隨之出現(xiàn)，如果將目光投向遠(yuǎn)期市場(chǎng)，誰將會(huì)是下一輪的買家？

2020年，我們期望看到投資市場(chǎng)環(huán)境繼續(xù)演化。更多機(jī)構(gòu)型投資者入場(chǎng)將會(huì)觸發(fā)更具周期性的資產(chǎn)交易模式，從而為市場(chǎng)創(chuàng)造源源不斷的機(jī)會(huì)窗口，追隨更為成熟的上海投資市場(chǎng)的腳步。這將為北京市場(chǎng)帶來更多活躍、且更具規(guī)律性的投資機(jī)會(huì)。與此同時(shí)，盡管2019年市場(chǎng)投資水平達(dá)到了新高度，預(yù)計(jì)大宗成交量在可預(yù)見的未來并不會(huì)持續(xù)迅猛增長(zhǎng)。