2019年經(jīng)濟整體下行，房地產(chǎn)行業(yè)更是進入寒冬。與此同時，“區(qū)塊鏈”“央行數(shù)字貨幣”“數(shù)字中國”等名詞卻成為2019年經(jīng)濟生活中的熱詞。

就房地產(chǎn)行業(yè)說，由于數(shù)字化智慧化的應用場景大多數(shù)產(chǎn)于物業(yè)空間之內，社區(qū)、園區(qū)、商業(yè)購物中心等都是數(shù)據(jù)產(chǎn)生和應用場域，因而實施智慧化已是地產(chǎn)商們不得不面對的關乎生死和發(fā)展的現(xiàn)實，數(shù)字科技進行產(chǎn)業(yè)升級轉型已然是房地產(chǎn)行業(yè)的大勢所趨。

經(jīng)濟動能從土地財政 轉向數(shù)字財政

過去二十年，房地產(chǎn)對經(jīng)濟拉動功不可沒。但是在經(jīng)濟動能轉化的當下，房企從開發(fā)向運營轉型，則應當主動擁抱數(shù)字經(jīng)濟的到來，靠科技數(shù)字化手段從鋼筋、磚頭、水泥中挖掘第二個金礦。唯此，房企的市值才有可能持續(xù)并獲提升，不動產(chǎn)證券化也才可能實現(xiàn)。

房地產(chǎn)從業(yè)者須認識到，國家放棄土地財政拉動經(jīng)濟增長舊有模式的同時，引導新經(jīng)濟的智慧科技產(chǎn)業(yè)其實已經(jīng)近在咫尺。

“進入數(shù)字時代所有的企業(yè)都要重做一遍”。這句話其實并不夸張，因為數(shù)字化賦予的產(chǎn)品概念，以及經(jīng)營生態(tài)都與前大不相同，所有生產(chǎn)要素都要重組，重新配置。企業(yè)不主動迎合數(shù)字化大潮，則必然被數(shù)字化社會所淘汰。

房企內核與數(shù)字資產(chǎn)

隨著數(shù)字時代到來和整個行業(yè)從開發(fā)向運營轉型，房企核心生產(chǎn)資料從過去的土地、金融，轉為了以科技為核心的各種賦能產(chǎn)品。過往的數(shù)據(jù)統(tǒng)計讓位于大數(shù)據(jù)應用。

房產(chǎn)物業(yè)空間是海量數(shù)據(jù)產(chǎn)生和留存場域，是數(shù)字化的場景應用。強弱電系統(tǒng)、設備設施管控、環(huán)境監(jiān)測和能源管理，以及空間之內人的各種生活、生產(chǎn)行為活動都隨時使用著數(shù)據(jù)，也產(chǎn)生著數(shù)據(jù)。只要空間之內有整合并應用數(shù)據(jù)的系統(tǒng)，這些數(shù)據(jù)皆有價值，也可視為空間內生的新的數(shù)據(jù)資產(chǎn)。

數(shù)據(jù)資產(chǎn)將成為不動產(chǎn)構成的價值因素

可以肯定，在數(shù)字化大潮推動下，在數(shù)據(jù)之上構成的物業(yè)空間不再是傳統(tǒng)意義的不動產(chǎn)，而是一個有活性、有變量、有流動、可計量的物業(yè)資產(chǎn)。

傳統(tǒng)意義不動產(chǎn)的價值，體現(xiàn)在資產(chǎn)轉移的售價和租金這兩個數(shù)據(jù)之上。而當不動產(chǎn)被賦予數(shù)字資產(chǎn)概念之后，房企的市值將不再簡單地取決于開發(fā)體量規(guī)模、土地儲備和售賣業(yè)績，智慧化運營大數(shù)據(jù)所支撐數(shù)據(jù)資產(chǎn)將是房企未來能否持續(xù)發(fā)展的關鍵要素。

房企數(shù)字化須過“三觀”

近幾年，大部分頭部房企都在做社區(qū)或樓宇App，但是房產(chǎn)App大部分都成為了“僵尸”。究其原因在于房企決策者對于數(shù)字化、智慧化缺乏認知，過于輕視智慧化實施的復雜性，缺乏智慧化實施的生態(tài)認知。

地產(chǎn)智慧化有一個“八九十現(xiàn)象”即：80%智慧化場景落于房產(chǎn)空間之內，90%地產(chǎn)人完全走錯方向，100%實施者都會走彎路。

如此大的需求，卻有如此之高的錯誤比例，再糾其產(chǎn)生的原因我認為不外乎以下幾個方面：

首先就是缺乏認知。開發(fā)商往往認為自己有現(xiàn)成的客戶資源。殊不知智慧化是“從芯到云”的全產(chǎn)業(yè)鏈整合才可以實現(xiàn)，缺乏認知，也就不會有方向正確的頂層設計。結果投入多大都是無功而返。

其次是缺乏認識。傳統(tǒng)企業(yè)向科技轉型最大的門檻在于缺乏對知識的敬畏，在不懂得科技本質的情況下盲目投資做事。特別是數(shù)字技術不同于以往的科技成果商業(yè)轉化，其生態(tài)之產(chǎn)業(yè)鏈形成和新商業(yè)模式如果不能夠認清，僅僅想在應用上獲取紅利，這幾乎是完全做不到的事情。

第三就是缺乏數(shù)字化戰(zhàn)略布局的高度，在機制上無法有效支持智慧化轉型。房地產(chǎn)開發(fā)的管理方式與科技創(chuàng)新之思維模式，根本就不在同一個頻道之上。開發(fā)商決策者和董事會若不能在戰(zhàn)略高度上審視數(shù)字化轉型，在體制機制上為智慧化領軍人提供適宜創(chuàng)新的自主環(huán)境，其目標注定不會實現(xiàn)。

以上即是房企數(shù)字化必須要過的“三觀”，“三觀”不過，數(shù)字難得。

不動產(chǎn)數(shù)字金礦挖掘“三步走”

房企如何選擇正確的道路推進數(shù)字化智慧化建設轉型？我個人有以下“三步走”建議：

第一步,須確立是“一把手工程”。智慧化實施直到落地應用，這是一個“從芯到云”全產(chǎn)業(yè)鏈對接引用的過程，技術上缺一不可。地產(chǎn)人所擁有的就是場景資源，科技廠商最終都落地在空間場景之上，房企所能做的就是整合資源，開放場景與最適合的技術廠商和解決方案提供商對接合作，智慧化才有可能實現(xiàn)。

第二步,智慧化須有專業(yè)咨詢機構相伴，避免方向性錯誤。智慧化實施過程涉及全產(chǎn)業(yè)鏈整合，技術、產(chǎn)品、服務運營多是過去所不了解的。與房地產(chǎn)開發(fā)同樣的道理，智慧化的專業(yè)咨詢意義在于首先做好頂層設計，做好規(guī)劃，至少可以保證不走錯方向和少走彎路。同時專業(yè)咨詢機構對技術和產(chǎn)品廠商相對比較了解，可以協(xié)助想要實施智慧化的企業(yè)對接最適合技術和廠商資源，并協(xié)助做好溝通銜接。

第三步，須創(chuàng)新企管機制，并選擇以運營為終極目標的生態(tài)合作伙伴進行合作。

所有傳統(tǒng)企業(yè)升級數(shù)字化的進程其最大阻力障礙，往往都受制于企業(yè)過去傳統(tǒng)機制。大部分企業(yè)將智慧科技團隊同樣納入企業(yè)原有的管理和績效考核體系，這種“兩個不同腦袋做同一件事的”的方式注定是走向失敗。

房地產(chǎn)“白銀時代”從增量向存量市場轉型，進入存量市場，“地產(chǎn)+數(shù)字化”則是所有房企難以回避的現(xiàn)實。

因而房企的下一輪競爭，比拼的必然就是科技實力，是智慧化實施的能力和效率，是智慧化實施獲取的數(shù)字賦予物業(yè)空間的驅動能力。不動產(chǎn)的價值將不再只是靠地段、建造成本和運營能力來評判高低，數(shù)字資產(chǎn)將堂而皇之進入到不動產(chǎn)的價值評估行列。（作者系房地產(chǎn)資深媒體人）