“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，這是一個重大抉擇�！痹诨仡�2019年房地產(chǎn)形勢時，中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛這樣說到，中央的這個正確決定不僅表明了解決房地產(chǎn)問題的決心，而且顯示了對中國經(jīng)濟發(fā)展和對駕馭經(jīng)濟政策的自信，從而倒逼市場主體和地方政府徹底丟掉幻想。

在專訪過程中，這位睿智的中國經(jīng)濟智囊頻出金句，“當前的樓市均衡是‘刀刃上’的弱均衡，當前的樓市穩(wěn)定是‘鐵令下’的弱穩(wěn)定”“中央調控不動搖和基礎制度改革邁出重要步伐，決定著‘市場的穩(wěn)’，而持續(xù)調控和改革的力度和節(jié)奏影響著‘市場的變’”。

作為社科院資深專家的倪鵬飛，對于2020年的房地產(chǎn)形勢研判道，樓市的調控政策總體基調不會變化，2020年樓市仍將會在合理區(qū)間內運行，保持“年穩(wěn)季變和持續(xù)分化”的態(tài)勢。

中國房地產(chǎn)報：過去的一年什么事件令您印象深刻，為什么？

倪鵬飛：印象最深刻的是中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。 2019年7月30日，中央政治局召開會議部署下半年經(jīng)濟工作，提出堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。

這是就房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟關系的關鍵方面第一次做出明確定位。最近幾年宏觀經(jīng)濟下行壓力持續(xù)加大，國際環(huán)境復雜嚴峻和不確定，中國經(jīng)濟需要增長的動力，房地產(chǎn)過去曾常作為應對經(jīng)濟下滑的手段，但其過度發(fā)展已經(jīng)給中國經(jīng)濟埋下隱患，也是中國經(jīng)濟需要調結構的重要內容。是繼續(xù)延續(xù)傳統(tǒng)辦法維持當前增長讓問題未來更嚴重還是不用房地產(chǎn)來刺激經(jīng)濟增長，敢于擔當，堅定決心，頂住壓力、保持定力，堅持持續(xù)調控不動搖，并以“壯士斷腕”意志解決房地產(chǎn)問題，在宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)增長、調結構、防風險和樓市調控面臨多重兩難的政策選擇的關鍵時刻，中央的這個正確決定不僅表明了解決房地產(chǎn)問題的決心，而且顯示了對中國經(jīng)濟發(fā)展和對駕馭經(jīng)濟政策的自信，既向市場發(fā)出明確的信號，也向各級政府部門做出了明確的指示和要求。無論對住房發(fā)展還是對宏觀經(jīng)濟，無論對市場運行還是對市場預期，無論對市場主體還是對政府部門，都具有重要影響，從而倒逼市場主體和地方政府徹底丟掉幻想，真正改弦更張，切實按照新發(fā)展理念的高質量發(fā)展要求，調整經(jīng)濟的發(fā)展方向，著力發(fā)展實體經(jīng)濟，回歸住房的民生初心，保障全體居民住有宜居。

中國房地產(chǎn)報：如果用一個詞來評價2019年的房地產(chǎn)市場會是什么？為什么？

倪鵬飛：2019年房地產(chǎn)市場用一個詞概括是“盡如所期”。2018年中央經(jīng)濟工作會議對2019年的樓市提出的目標是“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價和穩(wěn)預期”，2019年的樓市走進預期的穩(wěn)定區(qū)間，呈現(xiàn)“年穩(wěn)季變，空間分化”的態(tài)勢，實現(xiàn)了“三穩(wěn)”目標。這主要源自持續(xù)實施的樓市調控。中央調控不動搖和基礎制度改革邁出重要步伐決定著“市場的穩(wěn)”，而持續(xù)調控和改革的力度和節(jié)奏影響著“市場的變”。

中國房地產(chǎn)報：最近，中央經(jīng)濟工作會議召開，針對住房領域，再提“房住不炒”“穩(wěn)房價穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)預期”促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等，對于會議內容您怎么看？

倪鵬飛：中央經(jīng)濟工作會議關于住房問題定調十分清楚的，也是對之前政策的重溫、強調和完善。但是個別機構及專家的解讀不夠準確，一定程度上會誤導市場決策。

中央經(jīng)濟工作會議強調全面落實因城施策和建立三穩(wěn)長效管理機制：首先，表明重要樓市調控不動搖的決心和意志，是向市場傳達清晰明確的信息，也是向各級政府和相關部門提出明確的要求和指示。

其次，全面落實因城市施策既是要求各級政府及相關部門都要見行動，也是要求全面理解“因市施策，一城一策”即通過因地制宜的不同措施，達到所有城市樓市穩(wěn)定的相同目標。再次，建立三穩(wěn)管理長效機制是在之前的調控的基礎上新的更高的要求，即是探索和建立制度化和機制化的調控政策，可以使得調控不僅更加精準而且可以相機變動，從而更以達到調控的靈活性、前瞻性和針對性，從而更好地實現(xiàn)樓市平穩(wěn)和房住不炒的目標。

2020年樓市的調控政策總體基調不會變化，但是，第一，調控政策將進一步完善化和機制化。如：將會基本建立住房、土地和金融的全國監(jiān)測和監(jiān)管體系，將會完善住房、土地和金融調控的聯(lián)動機制，將會探索金融、土地、稅收的“因城施策”的調控機制。第二，調控政策將會因時因地相機微調，一方面，各地市場的分化和變動差異，各地因城施策，出臺的政策或者政策的松緊會有更多的調整。另一方面，由于市場短期波動，房地產(chǎn)金融和土地調控政策的松緊節(jié)奏也會相應變動。第三，“支持住和抑制炒”政策同時發(fā)力�！胺孔〔怀础钡娜�面準確的政策含義是支持住和抑制炒兩個方面，在炒被抑制住之后，合理的剛性需求、改善性需求以及重置需求應支持，因此對于過去因為抑制炒而誤傷合理需求的政策，隨著市場環(huán)境趨穩(wěn)，樓市調控政策走向完善，未來也將會做出矯正和調整。

中國房地產(chǎn)報：對于2020年的房地產(chǎn)市場有什么判斷？

倪鵬飛：雖然樓市內外環(huán)境和影響因素復雜多變，在2019年走進調控預設區(qū)間的基礎上，2020年樓市仍將會在合理區(qū)間內運行，保持“年穩(wěn)季變和持續(xù)分化”的態(tài)勢。

第一，在總體上，市場繼續(xù)保持降溫通道。在沒有重大政策轉向和意外事件沖擊的情況下，不會出現(xiàn)劇烈的波動。具體看，商品房價格同比增幅保持在5%～8%，商品房銷售額同比增幅5%～10%，商品房銷售面積同比增幅將保持在-1%到2%，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速將持續(xù)在7%～10%區(qū)間內。所以，首先是需求依然較大。商品房的三大需求即新市民剛性需求、老市民改善性需求、各種拆遷改造的重置需求依然保持增長，也決定著市場相對樂觀的預期。其次，炒房的利益機制沒有完全消除。從短期收益風險比較分析，金融機構仍然傾向將資金投向房地產(chǎn)領域，土地出讓和房地產(chǎn)稅費仍然是地方政府收入的重要來源。由于投資工具相對較少，居民資金缺乏出口，一些人仍傾向將房產(chǎn)作為保值的工具。再次，樓市調控不太可能放松�；�于上述房地產(chǎn)的市場走勢、樓市存在的問題，以及房地產(chǎn)問題對宏觀經(jīng)濟的影響，中央政府調控樓市的決心和意志不可能改變，而且調整的制度更加完善、機制更加健全，持續(xù)調控將使市場運行處在預期的區(qū)間內。

第二，在時間上，降溫中有起伏和波動。價格增幅個別月份可能較高，個別月份可能負增長， 商品房銷售面積個別月份可能再出現(xiàn)負增長。投資也可能繼續(xù)保持延續(xù)多年的前高后低走勢。原因在于：一方面，樓市外部環(huán)境的沖擊，樓市自身供求關系變化以及預期的變化調整，樓市將處在波動之中。另一方面，為了確保樓市穩(wěn)定使樓市保持在一定的區(qū)間內運行，調控政策也根據(jù)樓市當期或未來可能的變化，進行不斷的微調，市場上升到一定程度調控將會加碼，市場下降到一定幅度調控將會有所放松。。

第三，在空間上，城市分化可能持續(xù)凸顯。未來一年，一二線城市總體上市場上行壓力有一定增加，價格、銷售和投資增幅有波動，趨勢是增長主導；三四線城市市場向下的壓力再增加，庫存可能再度增加。主要因為：經(jīng)濟基本面決定樓市在空間上持續(xù)分化。一二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經(jīng)濟和人口的分化將持續(xù)。2020年國家一些區(qū)域政策調整以及新的區(qū)域規(guī)劃陸續(xù)出臺將加劇分化。過去兩年邊緣區(qū)域樓市的逆襲將加劇分化。2017-2018年由于沒有行政限制和棚戶區(qū)改造等因素的影響，四五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外城市的樓市出現(xiàn)過熱，從而放大了價格泡沫和增加了潛在供給，進而可能強化了樓市空間的分化。

第四，在風險上，總體下降且風險可控。房價、地價、預期的平穩(wěn)將使得房地產(chǎn)泡沫進一步得到吸收并走上去泡沫降風險的良性循環(huán)之路。

不過，當前的樓市均衡是“刀刃上”的弱均衡，當前的樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的弱穩(wěn)定，任何房地產(chǎn)調控的動搖和操作不當，都有可能導致房地產(chǎn)市場運行滑出合理區(qū)間，也可能導致個別問題主體、薄弱環(huán)節(jié)和過熱區(qū)域風險擴大。因此，一方面，要堅持調控不動搖，加快制度改革和機制建設。另一方面，要不斷總結經(jīng)驗教訓，在實踐中提升調控的技術水平。