“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，這是一個(gè)重大抉擇。”在回顧2019年房地產(chǎn)形勢(shì)時(shí)，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛這樣說(shuō)到，中央的這個(gè)正確決定不僅表明了解決房地產(chǎn)問(wèn)題的決心，而且顯示了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)駕馭經(jīng)濟(jì)政策的自信，從而倒逼市場(chǎng)主體和地方政府徹底丟掉幻想。

在專訪過(guò)程中，這位睿智的中國(guó)經(jīng)濟(jì)智囊頻出金句，“當(dāng)前的樓市均衡是‘刀刃上’的弱均衡，當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是‘鐵令下’的弱穩(wěn)定”“中央調(diào)控不動(dòng)搖和基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐，決定著‘市場(chǎng)的穩(wěn)’，而持續(xù)調(diào)控和改革的力度和節(jié)奏影響著‘市場(chǎng)的變’”。

作為社科院資深專家的倪鵬飛，對(duì)于2020年的房地產(chǎn)形勢(shì)研判道，樓市的調(diào)控政策總體基調(diào)不會(huì)變化，2020年樓市仍將會(huì)在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，保持“年穩(wěn)季變和持續(xù)分化”的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：過(guò)去的一年什么事件令您印象深刻，為什么？

倪鵬飛：印象最深刻的是中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。 2019年7月30日，中央政治局召開(kāi)會(huì)議部署下半年經(jīng)濟(jì)工作，提出堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

這是就房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)關(guān)系的關(guān)鍵方面第一次做出明確定位。最近幾年宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大，國(guó)際環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻和不確定，中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要增長(zhǎng)的動(dòng)力，房地產(chǎn)過(guò)去曾常作為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下滑的手段，但其過(guò)度發(fā)展已經(jīng)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)埋下隱患，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要調(diào)結(jié)構(gòu)的重要內(nèi)容。是繼續(xù)延續(xù)傳統(tǒng)辦法維持當(dāng)前增長(zhǎng)讓問(wèn)題未來(lái)更嚴(yán)重還是不用房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，敢于擔(dān)當(dāng)，堅(jiān)定決心，頂住壓力、保持定力，堅(jiān)持持續(xù)調(diào)控不動(dòng)搖，并以“壯士斷腕”意志解決房地產(chǎn)問(wèn)題，在宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、防風(fēng)險(xiǎn)和樓市調(diào)控面臨多重兩難的政策選擇的關(guān)鍵時(shí)刻，中央的這個(gè)正確決定不僅表明了解決房地產(chǎn)問(wèn)題的決心，而且顯示了對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)駕馭經(jīng)濟(jì)政策的自信，既向市場(chǎng)發(fā)出明確的信號(hào)，也向各級(jí)政府部門做出了明確的指示和要求。無(wú)論對(duì)住房發(fā)展還是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)，無(wú)論對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行還是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期，無(wú)論對(duì)市場(chǎng)主體還是對(duì)政府部門，都具有重要影響，從而倒逼市場(chǎng)主體和地方政府徹底丟掉幻想，真正改弦更張，切實(shí)按照新發(fā)展理念的高質(zhì)量發(fā)展要求，調(diào)整經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方向，著力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，回歸住房的民生初心，保障全體居民住有宜居。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如果用一個(gè)詞來(lái)評(píng)價(jià)2019年的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是什么？為什么？

倪鵬飛：2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)用一個(gè)詞概括是“盡如所期”。2018年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2019年的樓市提出的目標(biāo)是“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)和穩(wěn)預(yù)期”，2019年的樓市走進(jìn)預(yù)期的穩(wěn)定區(qū)間，呈現(xiàn)“年穩(wěn)季變，空間分化”的態(tài)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)了“三穩(wěn)”目標(biāo)。這主要源自持續(xù)實(shí)施的樓市調(diào)控。中央調(diào)控不動(dòng)搖和基礎(chǔ)制度改革邁出重要步伐決定著“市場(chǎng)的穩(wěn)”，而持續(xù)調(diào)控和改革的力度和節(jié)奏影響著“市場(chǎng)的變”。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：最近，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，針對(duì)住房領(lǐng)域，再提“房住不炒”“穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)預(yù)期”促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展等，對(duì)于會(huì)議內(nèi)容您怎么看？

倪鵬飛：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于住房問(wèn)題定調(diào)十分清楚的，也是對(duì)之前政策的重溫、強(qiáng)調(diào)和完善。但是個(gè)別機(jī)構(gòu)及專家的解讀不夠準(zhǔn)確，一定程度上會(huì)誤導(dǎo)市場(chǎng)決策。

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)全面落實(shí)因城施策和建立三穩(wěn)長(zhǎng)效管理機(jī)制：首先，表明重要樓市調(diào)控不動(dòng)搖的決心和意志，是向市場(chǎng)傳達(dá)清晰明確的信息，也是向各級(jí)政府和相關(guān)部門提出明確的要求和指示。

其次，全面落實(shí)因城市施策既是要求各級(jí)政府及相關(guān)部門都要見(jiàn)行動(dòng)，也是要求全面理解“因市施策，一城一策”即通過(guò)因地制宜的不同措施，達(dá)到所有城市樓市穩(wěn)定的相同目標(biāo)。再次，建立三穩(wěn)管理長(zhǎng)效機(jī)制是在之前的調(diào)控的基礎(chǔ)上新的更高的要求，即是探索和建立制度化和機(jī)制化的調(diào)控政策，可以使得調(diào)控不僅更加精準(zhǔn)而且可以相機(jī)變動(dòng)，從而更以達(dá)到調(diào)控的靈活性、前瞻性和針對(duì)性，從而更好地實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)和房住不炒的目標(biāo)。

2020年樓市的調(diào)控政策總體基調(diào)不會(huì)變化，但是，第一，調(diào)控政策將進(jìn)一步完善化和機(jī)制化。如：將會(huì)基本建立住房、土地和金融的全國(guó)監(jiān)測(cè)和監(jiān)管體系，將會(huì)完善住房、土地和金融調(diào)控的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，將會(huì)探索金融、土地、稅收的“因城施策”的調(diào)控機(jī)制。第二，調(diào)控政策將會(huì)因時(shí)因地相機(jī)微調(diào)，一方面，各地市場(chǎng)的分化和變動(dòng)差異，各地因城施策，出臺(tái)的政策或者政策的松緊會(huì)有更多的調(diào)整。另一方面，由于市場(chǎng)短期波動(dòng)，房地產(chǎn)金融和土地調(diào)控政策的松緊節(jié)奏也會(huì)相應(yīng)變動(dòng)。第三，“支持住和抑制炒”政策同時(shí)發(fā)力�！胺孔〔怀础钡娜�面準(zhǔn)確的政策含義是支持住和抑制炒兩個(gè)方面，在炒被抑制住之后，合理的剛性需求、改善性需求以及重置需求應(yīng)支持，因此對(duì)于過(guò)去因?yàn)橐种瞥炊�誤傷合理需求的政策，隨著市場(chǎng)環(huán)境趨穩(wěn)，樓市調(diào)控政策走向完善，未來(lái)也將會(huì)做出矯正和調(diào)整。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：對(duì)于2020年的房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么判斷？

倪鵬飛：雖然樓市內(nèi)外環(huán)境和影響因素復(fù)雜多變，在2019年走進(jìn)調(diào)控預(yù)設(shè)區(qū)間的基礎(chǔ)上，2020年樓市仍將會(huì)在合理區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，保持“年穩(wěn)季變和持續(xù)分化”的態(tài)勢(shì)。

第一，在總體上，市場(chǎng)繼續(xù)保持降溫通道。在沒(méi)有重大政策轉(zhuǎn)向和意外事件沖擊的情況下，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的波動(dòng)。具體看，商品房?jī)r(jià)格同比增幅保持在5%～8%，商品房銷售額同比增幅5%～10%，商品房銷售面積同比增幅將保持在-1%到2%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速將持續(xù)在7%～10%區(qū)間內(nèi)。所以，首先是需求依然較大。商品房的三大需求即新市民剛性需求、老市民改善性需求、各種拆遷改造的重置需求依然保持增長(zhǎng)，也決定著市場(chǎng)相對(duì)樂(lè)觀的預(yù)期。其次，炒房的利益機(jī)制沒(méi)有完全消除。從短期收益風(fēng)險(xiǎn)比較分析，金融機(jī)構(gòu)仍然傾向?qū)①Y金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，土地出讓和房地產(chǎn)稅費(fèi)仍然是地方政府收入的重要來(lái)源。由于投資工具相對(duì)較少，居民資金缺乏出口，一些人仍傾向?qū)⒎慨a(chǎn)作為保值的工具。再次，樓市調(diào)控不太可能放松�；�于上述房地產(chǎn)的市場(chǎng)走勢(shì)、樓市存在的問(wèn)題，以及房地產(chǎn)問(wèn)題對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，中央政府調(diào)控樓市的決心和意志不可能改變，而且調(diào)整的制度更加完善、機(jī)制更加健全，持續(xù)調(diào)控將使市場(chǎng)運(yùn)行處在預(yù)期的區(qū)間內(nèi)。

第二，在時(shí)間上，降溫中有起伏和波動(dòng)。價(jià)格增幅個(gè)別月份可能較高，個(gè)別月份可能負(fù)增長(zhǎng)， 商品房銷售面積個(gè)別月份可能再出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。投資也可能繼續(xù)保持延續(xù)多年的前高后低走勢(shì)。原因在于：一方面，樓市外部環(huán)境的沖擊，樓市自身供求關(guān)系變化以及預(yù)期的變化調(diào)整，樓市將處在波動(dòng)之中。另一方面，為了確保樓市穩(wěn)定使樓市保持在一定的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行，調(diào)控政策也根據(jù)樓市當(dāng)期或未來(lái)可能的變化，進(jìn)行不斷的微調(diào)，市場(chǎng)上升到一定程度調(diào)控將會(huì)加碼，市場(chǎng)下降到一定幅度調(diào)控將會(huì)有所放松。。

第三，在空間上，城市分化可能持續(xù)凸顯。未來(lái)一年，一二線城市總體上市場(chǎng)上行壓力有一定增加，價(jià)格、銷售和投資增幅有波動(dòng)，趨勢(shì)是增長(zhǎng)主導(dǎo)；三四線城市市場(chǎng)向下的壓力再增加，庫(kù)存可能再度增加。主要因?yàn)椋航?jīng)濟(jì)基本面決定樓市在空間上持續(xù)分化。一二線城市、東部城市、都市圈城市群、特殊資源城市與四、五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外、資源枯竭城市的經(jīng)濟(jì)和人口的分化將持續(xù)。2020年國(guó)家一些區(qū)域政策調(diào)整以及新的區(qū)域規(guī)劃陸續(xù)出臺(tái)將加劇分化。過(guò)去兩年邊緣區(qū)域樓市的逆襲將加劇分化。2017-2018年由于沒(méi)有行政限制和棚戶區(qū)改造等因素的影響，四五線及以下城市、西部東北城市、城市群以外城市的樓市出現(xiàn)過(guò)熱，從而放大了價(jià)格泡沫和增加了潛在供給，進(jìn)而可能強(qiáng)化了樓市空間的分化。

第四，在風(fēng)險(xiǎn)上，總體下降且風(fēng)險(xiǎn)可控。房?jī)r(jià)、地價(jià)、預(yù)期的平穩(wěn)將使得房地產(chǎn)泡沫進(jìn)一步得到吸收并走上去泡沫降風(fēng)險(xiǎn)的良性循環(huán)之路。

不過(guò)，當(dāng)前的樓市均衡是“刀刃上”的弱均衡，當(dāng)前的樓市穩(wěn)定是“鐵令下”的弱穩(wěn)定，任何房地產(chǎn)調(diào)控的動(dòng)搖和操作不當(dāng)，都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行滑出合理區(qū)間，也可能導(dǎo)致個(gè)別問(wèn)題主體、薄弱環(huán)節(jié)和過(guò)熱區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)大。因此，一方面，要堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，加快制度改革和機(jī)制建設(shè)。另一方面，要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，在實(shí)踐中提升調(diào)控的技術(shù)水平。