2020年春節(jié),中國樓市按下了“暫停鍵”，為配合疫情防控工作，包括黑龍江在內(nèi)，全國各地售樓處關(guān)閉，開盤、促銷等活動全部叫停。新冠肺炎疫情的暴發(fā)對我國宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行、各行各業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營乃至每一個人的日常生活都產(chǎn)生了廣泛影響。為遏制疫情擴(kuò)散，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，黑龍江省迅速成立了應(yīng)對新型冠狀病毒感染肺炎疫情指揮部并陸續(xù)發(fā)布了多則公告，果斷采取了控制人口流動、暫停人群聚集、適當(dāng)延長春節(jié)假期等措施。這些措施已取得明顯效果，但因本次疫情傳播范圍遠(yuǎn)超非典，疫情的持續(xù)蔓延及各項(xiàng)防控措施料將對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動產(chǎn)生巨大沖擊，房地產(chǎn)行業(yè)成為受影響程度最深的行業(yè)之一。

房地產(chǎn)行業(yè)涉及的交易鏈條長，相關(guān)行業(yè)眾多，其涉及的經(jīng)濟(jì)活動總量、就業(yè)總量非常龐大。由于商品房具有單筆交易額巨大、非標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)，將交易活動100%轉(zhuǎn)為線上的可行性極低，線下售樓處關(guān)閉導(dǎo)致銷售活動基本停止。短期時間內(nèi)，疫情會造成房屋建設(shè)成本加大，長遠(yuǎn)來看，在經(jīng)過一段時間的低迷之后，市場或?qū)⒂瓉韽?qiáng)烈反彈，不利于房地產(chǎn)市場保持穩(wěn)定發(fā)展。

對房地產(chǎn)行業(yè)，新冠肺炎疫情具體會帶來哪些影響，企業(yè)端和政策端應(yīng)采取的應(yīng)對策略有哪些？近日，黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會桑洪會長和各成員單位代表經(jīng)過慎重思考和探討后，給出了新冠肺炎疫情對黑龍江省房地產(chǎn)行業(yè)的影響及政策建議。

售樓處或?qū)ⅰ伴_而無市”

受本次疫情直接影響，房地產(chǎn)市場的客戶來訪量、成交額顯著下滑。各家房企自一月下旬以來陸續(xù)關(guān)閉了售樓處，銷售基本處于停止?fàn)顟B(tài)，迫使房企調(diào)整營銷方式從線下轉(zhuǎn)為線上，但成交寥寥，形勢十分嚴(yán)峻。桑洪會長認(rèn)為，未來隨著疫情緩解，對人口流動的控制措施將有所放松，但對聚集仍會加以限制，同時民眾在短期內(nèi)也會對人群聚集場所存有心理陰影。在這種情況下，即便政府批準(zhǔn)開放售樓處，在短期內(nèi)也難以產(chǎn)生較多客戶來訪和成交量，或?qū)⒊霈F(xiàn)“開而無市”現(xiàn)象。

復(fù)工延遲 將影響交付入住

物資和勞動力緊缺將進(jìn)一步導(dǎo)致材料、人工成本上漲，隨著項(xiàng)目建設(shè)防疫、管理等措施加強(qiáng)，管理成本、措施費(fèi)用將明顯增加；同時，全國復(fù)工復(fù)產(chǎn)政策和勞務(wù)人員問題同樣影響產(chǎn)業(yè)鏈上游工廠生產(chǎn)，復(fù)產(chǎn)時間延后且產(chǎn)能恢復(fù)緩慢，將導(dǎo)致所有材料出現(xiàn)延期交貨甚至缺貨的情況。

根據(jù)《黑龍江省應(yīng)對新型冠狀病毒感染肺炎疫情指揮部第9號公告》，房地產(chǎn)等其他建設(shè)工程于4月中旬后開復(fù)工。該措施將會影響哈爾濱市期房項(xiàng)目施工進(jìn)度，預(yù)計(jì)工期同比增加約3個月，影響居民交付入住，甚至可能導(dǎo)致客戶群訴。

資金鏈承壓 影響關(guān)聯(lián)行業(yè)需求

受疫情影響，目前黑龍江各房企銷售活動處于停止?fàn)顟B(tài)，開發(fā)企業(yè)只有現(xiàn)金流出，沒有流入，部分中小型房企處于入不敷出狀態(tài)。由于銷售不暢，企業(yè)對加大投資、新開工會高度謹(jǐn)慎，將其控制在較低的水平。由于收入萎縮，企業(yè)支付能力大幅下降，維持基本運(yùn)行、發(fā)放員工薪酬和防疫開支完全依靠現(xiàn)金存量，極易出現(xiàn)企業(yè)大面積資金鏈斷裂。同時，房地產(chǎn)涉及的交易鏈條長，上游相關(guān)行業(yè)眾多，開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力將直接傳遞給建筑、建材等行業(yè)。新房交易的凍結(jié)也將使裝修、家居、家電等關(guān)聯(lián)行業(yè)需求大幅下降。

從整體市場看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將在一段時間內(nèi)低位運(yùn)行，受疫情影響，部分客戶資金面趨緊，購房支付能力下降。在客戶仍然對公共場所存在抵觸心理，且整體購買力在疫情中受損的情況下，預(yù)計(jì)市場仍需一段較長的恢復(fù)期。由于銷售不暢，企業(yè)對未來的投資、新開工也會高度謹(jǐn)慎，將其控制在較低的水平。因此，疫情沖擊如持續(xù)加深，長期來看將對企業(yè)投資、居民消費(fèi)以及穩(wěn)定行業(yè)就業(yè)、滿足居民住房需求產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

建議：制定支持政策 緩解對行業(yè)影響

近日，全國多個省市密集出臺了房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)產(chǎn)復(fù)工及逆周期調(diào)節(jié)政策，為保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，有效控制疫情對黑龍江省地區(qū)經(jīng)濟(jì)的影響，緩解居民就業(yè)和住房需求等民生問題，針對本次疫情對行業(yè)可能產(chǎn)生的短期直接沖擊與長期趨勢性影響，在參考了全國多地出臺的相關(guān)政策后，黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會提出了以下建議。

創(chuàng)新管理流程 推進(jìn)項(xiàng)目有序開復(fù)工

1.商會建議，對室外建筑施工企業(yè)，應(yīng)按黑龍江省明確要求，嚴(yán)格遵守開工時間；對滿足分區(qū)封閉管理和防疫消殺等條件的室內(nèi)施工項(xiàng)目，建議主管部門及時核查并批準(zhǔn)開復(fù)工。陸續(xù)批準(zhǔn)外地勞務(wù)有序進(jìn)入哈爾濱勞務(wù)市場，并視疫情防控需要，允許使用項(xiàng)目周邊空地用作建設(shè)臨時隔離用房。同時，復(fù)工企業(yè)要切實(shí)承擔(dān)責(zé)任，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)疫情防控措施，施工現(xiàn)場必須按照要求做好消毒及工作人員防疫管理工作。

2.加快實(shí)施線上線下并行辦理的政務(wù)模式，簡化審批流程、壓縮審批時限，全面推行網(wǎng)上辦理，如對施工許可、消防設(shè)計(jì)審查、消防驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案，可通過在線行政審批政務(wù)服務(wù)平臺報送申報材料，實(shí)行“不見面、電話詢、網(wǎng)上辦”審批，待疫情結(jié)束后補(bǔ)交紙質(zhì)材料原件。

3.為有效提高開工效率，允許無不良記錄的項(xiàng)目采取承諾制開工，施工圖技術(shù)審查后即可申請前期地下工程開工，企業(yè)與建設(shè)主管部門承諾在達(dá)到一定形象進(jìn)度前補(bǔ)齊施工手續(xù)。

4.為保障居民如期入住，減少因疫情停工對2020年房屋交付的影響，需提升竣工備案效率，優(yōu)化驗(yàn)收流程，實(shí)行備案制項(xiàng)目“即報即批”，并容缺辦理驗(yàn)收事項(xiàng)，質(zhì)檢驗(yàn)收通過后即核發(fā)竣工備案手續(xù)，其余資料需在竣工備案后三個月內(nèi)補(bǔ)齊。

5.為盡快滿足居民實(shí)際生活需要，保障居民居住品質(zhì)，要全面解決房地產(chǎn)項(xiàng)目水、電、氣等生活配套落實(shí)，對“凈地不凈”項(xiàng)目，應(yīng)盡快完成拆遷工作。同時鼓勵開發(fā)企業(yè)以代建模式開展道路、學(xué)校、公園等紅線外市政配套建設(shè)，相關(guān)代建費(fèi)用可抵繳項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。

6.黑龍江是建筑行業(yè)勞動力輸入大省，年內(nèi)勞動力成本增加已成定局，對此商會建議，參考河南住建廳出臺的政策，對農(nóng)民工工資保證金繳納的相關(guān)規(guī)定做出調(diào)整，2019年度開工建設(shè)項(xiàng)目以現(xiàn)金形式已經(jīng)繳納的農(nóng)民工工資保證金可轉(zhuǎn)為保函替代；2020年度新開工項(xiàng)目全面實(shí)行實(shí)名制管理并與農(nóng)民工工資支付監(jiān)管系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)對接的，可免交農(nóng)民工工資保證金，年底前以現(xiàn)金或保函形式補(bǔ)交。

明確全周期履約支持政策

1.考慮到疫情突發(fā)屬于不可抗力因素，建議給予企延期繳納土地出讓金政策，已簽訂《土地出讓合同》的項(xiàng)目，土地出讓金繳款時間在疫情一級響應(yīng)期間內(nèi)的，該款項(xiàng)繳納時間可延期至一級響應(yīng)期結(jié)束后10個工作日內(nèi)完成繳納。

2.對受疫情影響確實(shí)未能按期竣工交付的項(xiàng)目，準(zhǔn)許延遲交付，豁免逾期的違約責(zé)任，但延期交付周期不超過疫情直接影響周期。

3.行業(yè)上下游加強(qiáng)履約保障，對主要施工設(shè)備及主要建材價格（鋼筋、混凝土、砌體等）進(jìn)行行政管控，不得惡意漲價。

有序放寬銷售、公積金等政策

1.滿足測溫、消毒、人員實(shí)名登記、室內(nèi)限制人員密度等疫情防控條件的情況下，有序解除售樓處房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對外開放限制，逐步恢復(fù)市場活力。

2.疫情防控期，將每期申報商品房預(yù)售許可面積不低于5萬平米調(diào)整為可按每棟樓單獨(dú)申報。

3.適當(dāng)放寬原有預(yù)售形象進(jìn)度要求，沿用2019年《哈爾濱市加快推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展實(shí)施方案》中對于裝配率40%即可正負(fù)零辦理預(yù)售許可證的規(guī)定。

4.有效調(diào)整公積金政策，減輕居民購房壓力。支持房地產(chǎn)企業(yè)線上申請住房公積金貸款樓盤準(zhǔn)入、支持職工購買符合國家政策規(guī)定的自住型公寓使用公積金貸款。貫徹執(zhí)行《哈爾濱市加快推進(jìn)裝配式建筑發(fā)展實(shí)施方案》中對于裝配式項(xiàng)目獲取預(yù)售證后即可辦理個人公積金貸款的規(guī)定。

制定資金、稅費(fèi)等支持政策

1.允許資信較好的房地產(chǎn)企業(yè)申請以銀行現(xiàn)金保函形式抵頂同等數(shù)額商品房監(jiān)管資金。

2.因疫情影響，房地產(chǎn)企業(yè)確有特殊困難不能按期繳納稅款的，經(jīng)企業(yè)申請，允許在法定納稅義務(wù)發(fā)生三個月內(nèi)延期繳納稅款。延長2019年度企業(yè)所得稅匯算清繳申報期限、暫緩?fù)猎龆惽逅愎ぷ鳎�加快土增稅退稅工作�?/p>

3.受疫情影響，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)及契稅（稅率5%），由企業(yè)申請可延期繳納，最長不超過3個月。對受疫情影響的困難企業(yè)免征3個月的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

4.降低土地增值稅預(yù)征率和企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率。以哈爾濱市為例，土地增值稅預(yù)征率為4%、4.5%和5%三檔，企業(yè)所得稅計(jì)稅毛利率為18%，均處于全國各省會城市前列，建議參照東北地區(qū)其他省市水平予以調(diào)整。

5. 商會建議，黑龍江商品房預(yù)售政策可作出相關(guān)調(diào)整，高層、小高層主體達(dá)到6層，多層主體達(dá)到正負(fù)零、或工程整體投資達(dá)到25%即可預(yù)售；建議降低土地競買保證金比例、放寬土地出讓價款繳付期限及預(yù)辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)；受疫情影響的開發(fā)項(xiàng)目，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)由企業(yè)申請可以延期繳納，自批準(zhǔn)之日起最長不超過6個月。

6.結(jié)合疫情期間及疫情后物業(yè)企業(yè)在保潔人員、安保人員、消毒空間、疫情防治設(shè)備投入增加的常態(tài)化管理動作，建議在原物業(yè)費(fèi)限價要求的基礎(chǔ)上，允許物業(yè)企業(yè)適當(dāng)提升物業(yè)服務(wù)費(fèi)價格，有效保障物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。