3月7日傍晚，海南省新聞辦公室舉行新聞發(fā)布會，這場讓外界感到有些突然的新聞發(fā)布會，通報和解讀了海南剛剛出臺的房地產(chǎn)“調(diào)控新政”——《關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的通知》（以下簡稱“通知”）。由于這次新政出臺是在新冠肺炎疫情尚未結束時，且事關疫情后海南房地產(chǎn)市場的政策走向，引發(fā)外界廣泛關注。

中國房地產(chǎn)報記者從上述新聞發(fā)布會上獲悉，這次海南房地產(chǎn)新政與以往相比，呈現(xiàn)3個方面的“爆點”：創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房、實行本地居民多套住房限購政策，以及商品住房現(xiàn)房銷售制度。此前坊間流傳疫情后“全國房地產(chǎn)市場限購政策或有松動”一說，被海南這次“反向加強升級”終結，依然堅持“房住不炒”主基調(diào)，嚴格執(zhí)行全域限購政策的前提下，繼續(xù)“收緊”樓市。

“政策不是松了而是緊了�！焙Ｄ鲜∽》亢统青l(xiāng)建設廳廳長霍巨燃告訴中國房地產(chǎn)報記者，海南創(chuàng)新提出發(fā)展安居型商品住房，是海南未來較長一段時間解決人居問題的一種供給形態(tài)。房地產(chǎn)行業(yè)專家也表示，海南“反向”收緊樓市、堅持“房住不炒”，提出多形式結合的安居形態(tài)，是促進海南房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展之舉。改革商品房預售制、進行現(xiàn)房銷售的新政，被認為是“全國首個省級現(xiàn)房銷售的政策”。

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為何要對本地居民停止購買第三套？

3月7日在�？谂e行的這次新聞發(fā)布會，被外界解讀為“海南房地產(chǎn)市場加強升級調(diào)控”。中國房地產(chǎn)報記者從發(fā)布會上了解到，本次海南房地產(chǎn)新政，在堅持“房住不炒”主基調(diào)、嚴格執(zhí)行現(xiàn)行全域限購政策的前提下，繼續(xù)加大調(diào)控力度。

上述通知提出了本地居民購買多套住房的限購政策，是外界廣泛關注的焦點之一。該規(guī)定稱，對在海南省已擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居型商品住房和市場化商品住房�！昂唵蔚刂v，好比你手頭有兩套或者兩套以上房產(chǎn)，現(xiàn)在就不能再購買第三套了。”海南省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長霍巨燃告訴中國房地產(chǎn)報記者。

為什么要實行本地居民多套住房限購政策？霍巨燃解釋稱，堅持“房住不炒”、遏制投機炒房，不僅是針對省外購房者還包括本地居民，出臺新的調(diào)控政策是為了進一步遏制投機炒房行為，回歸住房民生和居住屬性；同時為防止占用過多社會公共資源，為海南自貿(mào)港建設提供充分的空間要素保障，這也是參照了國內(nèi)部分城市的做法。

“我省房地產(chǎn)調(diào)控成效明顯基本達到預期目標�！被艟奕蓟貞�稱，上述通知的出臺并不是針對新冠肺炎疫情影響，放寬房地產(chǎn)市場調(diào)控是為了進一步貫徹落實國家關于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責任制的要求。

“今年是海南自貿(mào)港開局之年，外界對海南普遍關注，其中一個重要方面是海南房地產(chǎn)能不能平穩(wěn)健康發(fā)展？”海南大學政治與管理學院研究員夏鋒向記者表示，甚至還有一種聲音就是海南自貿(mào)港開局之年總體方案下發(fā)后，包括疫情結束之后，海南會不會迎來新的一輪炒房熱？確實有這么一些蠢蠢欲動的投資者、炒房者。

夏鋒稱，海南這次出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，明確了堅持房子是用來住的，不是用來炒的，堅持兩個“限購”，促進海南房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，海南強化對本地居民購買多套住房的限購政策，有助于規(guī)范當前購房行為，也是在此前對外來人口限購以后，對省內(nèi)戶籍人口等提出的收緊性政策。尤其是此前海南省的人才落戶等政策下，各類戶籍人口數(shù)量在增加。從落實人才購房政策、鞏固“房住不炒”精神等角度出發(fā)，對于本地戶籍人口等購房也需要規(guī)范。另外，此類購房市場的穩(wěn)定也為了海南自貿(mào)港的建設發(fā)展提供了較好的環(huán)境。

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“安居房”就是滿足“居者有其屋”

本次海南出臺的房地產(chǎn)調(diào)控新政還有一個重要關注點：通知提出了發(fā)展公共租賃住房、安居型商品住房、市場化商品住房、市場化租賃住房四類住房，滿足居住需求，推動實現(xiàn)全省人民住有所居。其中，“安居房”對于外界許多人來說，仍是一個新“面孔”。

“安居型商品住房限定銷售對象、銷售價格、套型面積和轉讓條件，采取政府主導、市場化運作方式建設，具有政策保障性質的商品住房�！被艟奕急硎�，安居型商品住房售價由各市縣按照當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、居民可支配收入、物價水平、建設成本等實際情況確定，并在一定年限內(nèi)實行封閉流轉制度，“近期，我省擬在需求較大、住房價格較高、住房問題較突出的市縣開展安居型商品住房試點建設。”

霍巨燃解讀稱，公共租賃住房的保障對象為城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員住房困難家庭；安居型商品住房主要面向無房或人均住房面積未達到平均水平的居民家庭銷售；市場化商品住房根據(jù)本地居民和引進人才改善性住房需求適度建設，市場化租賃住房根據(jù)在城鎮(zhèn)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)、務工和旅游度假養(yǎng)生的省內(nèi)外居民租賃住房需求，加快發(fā)展。

其中，對困難群眾主要通過公共租賃住房、安居型商品住房進行保障，符合條件的引進人才可以申請公共租賃住房或安居型商品住房。公共租賃住房對城鎮(zhèn)低保住房困難家庭免收租金；對低收入住房困難家庭減免租金；對其他符合條件的保障對象，租金原則上不超過市場平均租金的50%。

夏鋒認為，海南人均GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入，目前還只相當于全國平均水平的90%，還沒有達到全國的平均水平，但是低收入和高物價、高房價形成一個突出的矛盾。這次通知出臺，提出了很多保障性住房，它實際上滿足“居者有其屋”這樣一個訴求，讓廣大的社會成員分享自由貿(mào)易港紅利，是一個重要舉措。

嚴躍進表示，海南推出安居房制度政策，實際上也是為了讓符合條件的本地居民家庭和引進人才，能夠以與自身收入水平相適應的價格購買一套住房。類似規(guī)定和當前海南自貿(mào)區(qū)（港）建設有很大的關系。另外安居房制度的推出，也體現(xiàn)了供給側結構性改革的導向，對于今年全國各地住房制度改革，尤其是住房產(chǎn)品的創(chuàng)新等有較為明顯的啟發(fā)意義。

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“全國首個省級現(xiàn)房銷售政策”

中國房地產(chǎn)報記者也注意到，上述通知中也提出海南實行現(xiàn)房銷售制度。現(xiàn)房銷售制度就意味著未來要逐步取消商品住房預售制。有專家表示，取消商品住房預售制實行現(xiàn)房銷售，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說影響極大。那么基于什么原因，海南出臺新政對商品住房預售制度進行改革呢？

霍巨燃對此回應稱，目前，因商品住房實行預售制度引發(fā)的質量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設施不落實、違規(guī)銷售，甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題，成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。他說，為了從根本上杜絕因預售制度帶來的系列問題，通知提出改革商品住房預售制度，自文件印發(fā)之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現(xiàn)房銷售制度。同時，按照規(guī)定，現(xiàn)房銷售的房屋應通過竣工驗收且供水、供電、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件。

“政府鼓勵存量商品住宅用地或項目轉型發(fā)展為安居型商品住房、商業(yè)、辦公等經(jīng)營性房地產(chǎn)或租賃住房�！被艟奕急硎�，下一步，該省將加快發(fā)展旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)；繼續(xù)實施棚戶區(qū)改造和大力推進老舊小區(qū)改造，滿足人民群眾改善性住房需求；有序實施引進人才住房保障，積極創(chuàng)造良好的人才居住環(huán)境，推動實現(xiàn)全省人民住有所居。

海南產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究院院長李仁君接受采訪時表示，商品住房預售制是中國房地產(chǎn)市場的一大特色，開發(fā)商在資金不到位的情況下蓋了一層兩層就預售了，拿買房人的錢再來蓋。他認為，商品住房預售雖然加大了開發(fā)商的融資杠桿，但對于廣大購房者來說無形中也帶來了較大風險，“海南進行商品住房預售制改革，房地產(chǎn)市場會得到進一步規(guī)范；從另外一個層面上把那些沒有實力的開發(fā)商、小開發(fā)商進行排除（淘汰），我們要鼓勵有實力的大開發(fā)商來做，這個應該是一個好的政策�！�

“此類規(guī)定可以認為是全國首個省級現(xiàn)房銷售的政策，其對于房企的購地和項目開發(fā)會形成較大的影響。對于開發(fā)商來說資金約束性更大，投資拿地等也會更加理性�！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進認為，3月7日海南發(fā)布相關調(diào)控政策，總體上以偏緊為導向，進一步體現(xiàn)了當前海南穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。