4月17日，中共中央政治局會(huì)議指出，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“中央政治局會(huì)議再次向市場(chǎng)和各級(jí)政府發(fā)出定位及調(diào)控政策不變的信號(hào)和指示�！敝袊�(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛在接受《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者專訪時(shí)表示，各級(jí)政府要落實(shí)好中央提出的“房住不炒”定位及“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。國(guó)家和省市區(qū)主管部門要履行監(jiān)督責(zé)任，城市政府要承擔(dān)主體責(zé)任。

在具體落地過(guò)程中，倪鵬飛認(rèn)為，地方政府一方面要知行合一，發(fā)自內(nèi)心地去落實(shí)，不可借“三穩(wěn)”之名，行炒作之實(shí)；另一方面，要提高決策水平，充分考慮政策調(diào)整能否穩(wěn)定市場(chǎng)，會(huì)不會(huì)導(dǎo)致“三不穩(wěn)”。對(duì)國(guó)家和省市區(qū)主管部門而言，要完善監(jiān)管機(jī)制，改變監(jiān)管方式，緊緊抓關(guān)鍵、抓總體、抓結(jié)果、抓紅線（底線），并且給地方抉擇權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)制化，避免“一管就死，一放就亂”。

最大風(fēng)險(xiǎn)是大起大落

最新數(shù)據(jù)顯示，1~3月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額21963億元，同比下降7.7%，降幅比1~2月收窄8.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積21978萬(wàn)平方米，同比下降26.3%，降幅比1~2月收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1~2月收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。

在倪鵬飛看來(lái)，過(guò)去3個(gè)月房地產(chǎn)業(yè)最大的風(fēng)險(xiǎn)是大起大落：

第一，疫情對(duì)中國(guó)及世界經(jīng)濟(jì)造成沖擊，加大了房?jī)r(jià)、地價(jià)和預(yù)期波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；第二，需求中斷導(dǎo)致企業(yè)回款速度下降，導(dǎo)致資金鏈斷裂和債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)；第三，投資下降導(dǎo)致開工施工和竣工規(guī)模下降，引發(fā)就業(yè)和交房違約風(fēng)險(xiǎn)；第四，開發(fā)和銷售規(guī)模下降導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)芾В�企業(yè)停工倒閉導(dǎo)致員工失業(yè)及其收入下降風(fēng)險(xiǎn)；

第五，國(guó)外疫情及其衍生問(wèn)題導(dǎo)致國(guó)內(nèi)整體就業(yè)和收入增長(zhǎng)面臨挑戰(zhàn)，消費(fèi)需求下降導(dǎo)致樓市基本面發(fā)生變化的風(fēng)險(xiǎn)。

“雖然國(guó)內(nèi)疫情基本得到控制，房地產(chǎn)開發(fā)和線下銷售開始恢復(fù)，但國(guó)外疫情及其衍生問(wèn)題又變得十分復(fù)雜，以上風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有得到很好的解決�！蹦啭i飛對(duì)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者說(shuō)，從需求端看，錯(cuò)過(guò)春節(jié)購(gòu)房時(shí)機(jī)，由于受疫情影響導(dǎo)致實(shí)際收入下降和經(jīng)濟(jì)前景擔(dān)憂，購(gòu)房需求下降概率較大。從供給端看，市場(chǎng)供給總體規(guī)模偏大，導(dǎo)致銷售競(jìng)爭(zhēng)壓力大，房企資金壓力劇增，施工交房也受到很大影響，樓市形勢(shì)不容樂(lè)觀。

“總體上，這次疫情暴發(fā)對(duì)全球和中國(guó)經(jīng)濟(jì)影響比較嚴(yán)重，具體程度和時(shí)間還要看疫情持續(xù)情況�！蹦啭i飛預(yù)測(cè)，在沒(méi)有新的意外事件沖擊、疫情影響全年以及政策對(duì)沖得當(dāng)、市場(chǎng)反應(yīng)可控的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)月度和季度波動(dòng)幅度、年度降溫程度和空間分化程度仍將加大，但變中穩(wěn)住是大概率事件。

他進(jìn)一步解釋稱，中心城市、大都市圈、城市群、公共服務(wù)和疫情應(yīng)對(duì)好的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⒖焖倩謴?fù)，其他區(qū)域會(huì)面臨衰退，相關(guān)區(qū)域和城市政策調(diào)整將影響樓市格局。個(gè)別高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高地價(jià)拍地的房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)別高杠桿家庭因情況變化或產(chǎn)生斷供風(fēng)險(xiǎn)；較弱的三線以下城市或面臨庫(kù)存快速增加和房?jī)r(jià)加快下跌風(fēng)險(xiǎn)。

主動(dòng)降杠桿 加快轉(zhuǎn)型升級(jí)

面臨錯(cuò)綜復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，倪鵬飛認(rèn)為，房企要努力做好以下工作：

第一，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在堅(jiān)持防疫的基礎(chǔ)上，根據(jù)形勢(shì)變化及時(shí)調(diào)整防疫策略；在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，適度加快開工、施工和竣工進(jìn)度。

第二，加快銷售，主動(dòng)調(diào)整預(yù)期，適當(dāng)下調(diào)房?jī)r(jià)，完善線上線下銷售方式，加快銷售回款。

第三，主動(dòng)降杠桿，除了申請(qǐng)債務(wù)延期之外，放棄盲目擴(kuò)張戰(zhàn)略，制定切合實(shí)際、審慎安全的發(fā)展目標(biāo)。第四，通過(guò)企業(yè)并購(gòu)轉(zhuǎn)讓股權(quán)，重組債務(wù)。第五，加快實(shí)施轉(zhuǎn)型升級(jí)和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

疫情發(fā)生后，房企線上營(yíng)銷模式加速推進(jìn)。倪鵬飛表示：“線上營(yíng)銷此前推進(jìn)緩慢主要由于房地產(chǎn)商品價(jià)值巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和甄別困難，需要現(xiàn)場(chǎng)反復(fù)查實(shí)。事實(shí)上，問(wèn)題核心是解決信息不對(duì)稱和欺詐問(wèn)題�！�

他解釋稱，線上營(yíng)銷過(guò)去在賣方市場(chǎng)下很難推行，從理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)看，解決房地產(chǎn)銷售信息不對(duì)稱、加強(qiáng)消費(fèi)者保護(hù)有三種辦法：

第一，利用現(xiàn)代技術(shù)手段，在互聯(lián)網(wǎng)上將住房信息實(shí)事求是、詳細(xì)生動(dòng)地展示給客戶，由客戶根據(jù)自身偏好和財(cái)力自主選擇，政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格監(jiān)管。第二，塑造企業(yè)品牌，通過(guò)知名品牌質(zhì)量與信息真實(shí)特性，培育品牌美譽(yù)度、知名度與消費(fèi)者忠誠(chéng)度，減少搜尋成本。

第三，實(shí)行無(wú)理由退換住房制度，這在其他市場(chǎng)已經(jīng)廣泛使用，最大限度地保護(hù)消費(fèi)者利益不受損失，也對(duì)商品供給者提出了內(nèi)在要求。

做好“四應(yīng)對(duì)、三工作”

房地產(chǎn)市場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展？倪鵬飛告訴《中國(guó)建設(shè)報(bào)》記者，應(yīng)做好四項(xiàng)應(yīng)對(duì)。

首先，應(yīng)對(duì)預(yù)期逆轉(zhuǎn)。由于疫情及其衍生問(wèn)題不斷出現(xiàn)，未來(lái)存在很多不確定性，既要防止過(guò)分樂(lè)觀帶來(lái)市場(chǎng)虛火，更要防止悲觀情緒加重導(dǎo)致預(yù)期急轉(zhuǎn)直下，從而合理評(píng)估市場(chǎng)反應(yīng)。其次，應(yīng)對(duì)信貸違約。疫情形勢(shì)持續(xù)，要做好政策儲(chǔ)備和應(yīng)急預(yù)案，防止出現(xiàn)大面積和連鎖信貸違約事件發(fā)生。再其次，應(yīng)對(duì)破產(chǎn)失業(yè)。房企競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，銷售業(yè)績(jī)下降，資產(chǎn)負(fù)債率高企，資金壓力巨大，疫情令房企面臨的形勢(shì)雪上加霜。最后，應(yīng)對(duì)樓市大起大落。一些區(qū)域樓市開始回暖反彈，需要高度警惕和有效管控，防止回暖過(guò)度、泡沫放大。

倪鵬飛補(bǔ)充道，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場(chǎng)除了做好四項(xiàng)應(yīng)對(duì)之外，還要做好三項(xiàng)重點(diǎn)工作：

第一，持久防疫，復(fù)工復(fù)產(chǎn)，確保穩(wěn)住。房地產(chǎn)業(yè)要圍繞行業(yè)特點(diǎn)，不斷完善防疫措施，調(diào)整防疫策略，同時(shí)抓緊恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，借助互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)開展業(yè)務(wù)活動(dòng)。

第二，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，化解錯(cuò)配，支持穩(wěn)住。支持在中心城市郊區(qū)、大都市圈周邊和城市群中小城市開發(fā)住房，加大資金、土地供應(yīng)，加大基礎(chǔ)設(shè)施向周邊延伸加密，加大優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)向周邊輻射；支持房企向工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)、商貿(mào)會(huì)展、文化體育、旅游娛樂(lè)、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)發(fā)展，加快老城更新、舊房改造以及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；鑒于新市民需求可能下降，將改善性住房需求作為重點(diǎn)帶動(dòng)，加大棚戶區(qū)改造以及租賃性保障房建設(shè)。

第三，引導(dǎo)預(yù)期，保持理性，促進(jìn)穩(wěn)住。通過(guò)出臺(tái)改革措施，展示中國(guó)經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�，樹立樓市信心；加�?qiáng)事實(shí)傳播和解讀，消除市場(chǎng)過(guò)度恐慌情緒；及時(shí)發(fā)布樓市相關(guān)信息，及時(shí)制止和懲治虛假信息和不實(shí)傳言。