4月17日，中共中央政治局會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“中央政治局會議再次向市場和各級政府發(fā)出定位及調(diào)控政策不變的信號和指示。”中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在接受《中國建設(shè)報》記者專訪時表示，各級政府要落實好中央提出的“房住不炒”定位及“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)。國家和省市區(qū)主管部門要履行監(jiān)督責(zé)任，城市政府要承擔(dān)主體責(zé)任。

在具體落地過程中，倪鵬飛認(rèn)為，地方政府一方面要知行合一，發(fā)自內(nèi)心地去落實，不可借“三穩(wěn)”之名，行炒作之實；另一方面，要提高決策水平，充分考慮政策調(diào)整能否穩(wěn)定市場，會不會導(dǎo)致“三不穩(wěn)”。對國家和省市區(qū)主管部門而言，要完善監(jiān)管機制，改變監(jiān)管方式，緊緊抓關(guān)鍵、抓總體、抓結(jié)果、抓紅線（底線），并且給地方抉擇權(quán)，逐步實現(xiàn)機制化，避免“一管就死，一放就亂”。

最大風(fēng)險是大起大落

最新數(shù)據(jù)顯示，1~3月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額21963億元，同比下降7.7%，降幅比1~2月收窄8.6個百分點；商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，降幅比1~2月收窄13.6個百分點；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，降幅比1~2月收窄11.2個百分點。

在倪鵬飛看來，過去3個月房地產(chǎn)業(yè)最大的風(fēng)險是大起大落：

第一，疫情對中國及世界經(jīng)濟(jì)造成沖擊，加大了房價、地價和預(yù)期波動風(fēng)險；第二，需求中斷導(dǎo)致企業(yè)回款速度下降，導(dǎo)致資金鏈斷裂和債務(wù)違約風(fēng)險；第三，投資下降導(dǎo)致開工施工和竣工規(guī)模下降，引發(fā)就業(yè)和交房違約風(fēng)險；第四，開發(fā)和銷售規(guī)模下降導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)及上下游產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)芾В�企業(yè)停工倒閉導(dǎo)致員工失業(yè)及其收入下降風(fēng)險；

第五，國外疫情及其衍生問題導(dǎo)致國內(nèi)整體就業(yè)和收入增長面臨挑戰(zhàn)，消費需求下降導(dǎo)致樓市基本面發(fā)生變化的風(fēng)險。

“雖然國內(nèi)疫情基本得到控制，房地產(chǎn)開發(fā)和線下銷售開始恢復(fù)，但國外疫情及其衍生問題又變得十分復(fù)雜，以上風(fēng)險還沒有得到很好的解決�！蹦啭i飛對《中國建設(shè)報》記者說，從需求端看，錯過春節(jié)購房時機，由于受疫情影響導(dǎo)致實際收入下降和經(jīng)濟(jì)前景擔(dān)憂，購房需求下降概率較大。從供給端看，市場供給總體規(guī)模偏大，導(dǎo)致銷售競爭壓力大，房企資金壓力劇增，施工交房也受到很大影響，樓市形勢不容樂觀。

“總體上，這次疫情暴發(fā)對全球和中國經(jīng)濟(jì)影響比較嚴(yán)重，具體程度和時間還要看疫情持續(xù)情況�！蹦啭i飛預(yù)測，在沒有新的意外事件沖擊、疫情影響全年以及政策對沖得當(dāng)、市場反應(yīng)可控的情況下，房地產(chǎn)市場月度和季度波動幅度、年度降溫程度和空間分化程度仍將加大，但變中穩(wěn)住是大概率事件。

他進(jìn)一步解釋稱，中心城市、大都市圈、城市群、公共服務(wù)和疫情應(yīng)對好的熱點區(qū)域?qū)⒖焖倩謴?fù)，其他區(qū)域會面臨衰退，相關(guān)區(qū)域和城市政策調(diào)整將影響樓市格局。個別高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高地價拍地的房企或面臨資金鏈斷裂風(fēng)險；個別高杠桿家庭因情況變化或產(chǎn)生斷供風(fēng)險；較弱的三線以下城市或面臨庫存快速增加和房價加快下跌風(fēng)險。

主動降杠桿 加快轉(zhuǎn)型升級

面臨錯綜復(fù)雜的內(nèi)外部環(huán)境，倪鵬飛認(rèn)為，房企要努力做好以下工作：

第一，加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)，在堅持防疫的基礎(chǔ)上，根據(jù)形勢變化及時調(diào)整防疫策略；在保證質(zhì)量的基礎(chǔ)上，適度加快開工、施工和竣工進(jìn)度。

第二，加快銷售，主動調(diào)整預(yù)期，適當(dāng)下調(diào)房價，完善線上線下銷售方式，加快銷售回款。

第三，主動降杠桿，除了申請債務(wù)延期之外，放棄盲目擴張戰(zhàn)略，制定切合實際、審慎安全的發(fā)展目標(biāo)。第四，通過企業(yè)并購轉(zhuǎn)讓股權(quán)，重組債務(wù)。第五，加快實施轉(zhuǎn)型升級和結(jié)構(gòu)調(diào)整。

疫情發(fā)生后，房企線上營銷模式加速推進(jìn)。倪鵬飛表示：“線上營銷此前推進(jìn)緩慢主要由于房地產(chǎn)商品價值巨大、結(jié)構(gòu)復(fù)雜和甄別困難，需要現(xiàn)場反復(fù)查實。事實上，問題核心是解決信息不對稱和欺詐問題。”

他解釋稱，線上營銷過去在賣方市場下很難推行，從理論和實踐經(jīng)驗看，解決房地產(chǎn)銷售信息不對稱、加強消費者保護(hù)有三種辦法：

第一，利用現(xiàn)代技術(shù)手段，在互聯(lián)網(wǎng)上將住房信息實事求是、詳細(xì)生動地展示給客戶，由客戶根據(jù)自身偏好和財力自主選擇，政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格監(jiān)管。第二，塑造企業(yè)品牌，通過知名品牌質(zhì)量與信息真實特性，培育品牌美譽度、知名度與消費者忠誠度，減少搜尋成本。

第三，實行無理由退換住房制度，這在其他市場已經(jīng)廣泛使用，最大限度地保護(hù)消費者利益不受損失，也對商品供給者提出了內(nèi)在要求。

做好“四應(yīng)對、三工作”

房地產(chǎn)市場如何實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展？倪鵬飛告訴《中國建設(shè)報》記者，應(yīng)做好四項應(yīng)對。

首先，應(yīng)對預(yù)期逆轉(zhuǎn)。由于疫情及其衍生問題不斷出現(xiàn)，未來存在很多不確定性，既要防止過分樂觀帶來市場虛火，更要防止悲觀情緒加重導(dǎo)致預(yù)期急轉(zhuǎn)直下，從而合理評估市場反應(yīng)。其次，應(yīng)對信貸違約。疫情形勢持續(xù)，要做好政策儲備和應(yīng)急預(yù)案，防止出現(xiàn)大面積和連鎖信貸違約事件發(fā)生。再其次，應(yīng)對破產(chǎn)失業(yè)。房企競爭異常激烈，銷售業(yè)績下降，資產(chǎn)負(fù)債率高企，資金壓力巨大，疫情令房企面臨的形勢雪上加霜。最后，應(yīng)對樓市大起大落。一些區(qū)域樓市開始回暖反彈，需要高度警惕和有效管控，防止回暖過度、泡沫放大。

倪鵬飛補充道，穩(wěn)住房地產(chǎn)市場除了做好四項應(yīng)對之外，還要做好三項重點工作：

第一，持久防疫，復(fù)工復(fù)產(chǎn)，確保穩(wěn)住。房地產(chǎn)業(yè)要圍繞行業(yè)特點，不斷完善防疫措施，調(diào)整防疫策略，同時抓緊恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營，借助互聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)開展業(yè)務(wù)活動。

第二，優(yōu)化結(jié)構(gòu)，化解錯配，支持穩(wěn)住。支持在中心城市郊區(qū)、大都市圈周邊和城市群中小城市開發(fā)住房，加大資金、土地供應(yīng)，加大基礎(chǔ)設(shè)施向周邊延伸加密，加大優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)向周邊輻射；支持房企向工業(yè)倉儲、商貿(mào)會展、文化體育、旅游娛樂、養(yǎng)老休閑地產(chǎn)發(fā)展，加快老城更新、舊房改造以及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資；鑒于新市民需求可能下降，將改善性住房需求作為重點帶動，加大棚戶區(qū)改造以及租賃性保障房建設(shè)。

第三，引導(dǎo)預(yù)期，保持理性，促進(jìn)穩(wěn)住。通過出臺改革措施，展示中國經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿�，樹立樓市信心；加強事實傳播和解讀，消除市場過度恐慌情緒；及時發(fā)布樓市相關(guān)信息，及時制止和懲治虛假信息和不實傳言。