流動(dòng)性泛溢、低利率、資產(chǎn)荒和跑贏通貨膨脹、購(gòu)買保值資產(chǎn)，在當(dāng)前更加成為高凈值人群和持幣待購(gòu)人們的選擇。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿6月18日在第十二屆陸家嘴論壇發(fā)表演講時(shí)表示，隨著疫情影響持續(xù)發(fā)酵，未來(lái)全球可能出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)深衰退、金融高風(fēng)險(xiǎn)、要素低流動(dòng)的不利局面。易會(huì)滿提到各主要金融市場(chǎng)將可能共同面臨“資產(chǎn)荒”的挑戰(zhàn)，優(yōu)質(zhì)上市資源的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈，在這方面，中國(guó)資本市場(chǎng)應(yīng)該有更多的擔(dān)當(dāng)，要繼續(xù)全面深化資本市場(chǎng)改革，增強(qiáng)中國(guó)資本市場(chǎng)的包容性和適應(yīng)性。

這是從資本市場(chǎng)改革而著眼的方向和目標(biāo)。對(duì)于個(gè)體的人們，在每一次流動(dòng)性泛溢和通貨膨脹時(shí)刻，他們首先想到的就是資產(chǎn)的保值和增值，在國(guó)內(nèi)，人們想到的最好資產(chǎn)是房地產(chǎn)，過(guò)去是，現(xiàn)在是，未來(lái)還是。除了之前我們看到深圳、上海出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)高端住宅的景象，現(xiàn)在，一些城市價(jià)值更高的地方，也出現(xiàn)了類似情景，最近發(fā)生在杭州的6萬(wàn)多戶家庭搶購(gòu)西溪公館572套房子的現(xiàn)象，雖然有限價(jià)的因素——購(gòu)買者覺得限價(jià)使得房?jī)r(jià)便宜，直觀比較起來(lái)就是比周邊二手房?jī)r(jià)格便宜1萬(wàn)元每平方米，“買到就是賺到”。原本調(diào)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的限價(jià)政策，導(dǎo)致新房比二手房單價(jià)便宜過(guò)萬(wàn)元，這被認(rèn)為是傳導(dǎo)出了價(jià)差機(jī)制，也讓炒房盛行，助長(zhǎng)不勞而獲的風(fēng)氣。這種說(shuō)法并非沒有現(xiàn)實(shí)性。這也是調(diào)控政策經(jīng)常遭遇到的兩難處境。

這不是政策本身多么不精準(zhǔn)，實(shí)在是因?yàn)榱鲃?dòng)性泛溢和人們抗擊通貨膨脹、保護(hù)資產(chǎn)的一種反應(yīng)。這也是房地產(chǎn)調(diào)控的難點(diǎn)。我們往往看到龐大需要購(gòu)買首套住房的剛性普通購(gòu)房群體，而忽略了也已經(jīng)十分龐大的中國(guó)城市特別是富裕家庭的財(cái)富規(guī)模，事實(shí)是，財(cái)富不斷上升，但是貨幣在貶值，進(jìn)行資產(chǎn)配置跑贏貨幣貶值帶來(lái)的資產(chǎn)縮水，是這些富裕人群的必須選擇。早前西南財(cái)經(jīng)大學(xué)一份研究顯示，中國(guó)家庭居民財(cái)富配置中房產(chǎn)的比例極高，2017年我國(guó)家庭總資產(chǎn)中住房資產(chǎn)占比高達(dá)77.7%，遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣十分發(fā)達(dá)的美國(guó)家庭的34.6%比重。而在金融資產(chǎn)的比重上差距很大。2017年，中國(guó)家庭金融資產(chǎn)在家庭財(cái)富中的比重僅為11.8%，美國(guó)的這一比例為42.6%。

無(wú)論從研究數(shù)據(jù)上，還是從現(xiàn)實(shí)情況看，已經(jīng)不難理解，國(guó)人為什么喜歡投資房產(chǎn)。一些專家總是說(shuō)發(fā)達(dá)國(guó)家的家庭財(cái)富來(lái)自于金融資產(chǎn)例如股市，并批評(píng)國(guó)人購(gòu)買房產(chǎn)是錯(cuò)誤的做法。但很多時(shí)候，他們沒有提到發(fā)達(dá)國(guó)家的股市情況，比如美股經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)10余年的超級(jí)大牛市，給其國(guó)內(nèi)家庭帶來(lái)了顯著的財(cái)富效應(yīng)，反觀我們，給家庭財(cái)富帶來(lái)增長(zhǎng)的主要還是來(lái)自不動(dòng)產(chǎn)。所以，不從現(xiàn)實(shí)情況和市場(chǎng)改革去求解問題，一味批評(píng)國(guó)人愛炒房和投資投機(jī)，也是一種“鴕鳥行為”。

我們經(jīng)�？吹礁鞣N理財(cái)產(chǎn)品的宣傳，但我們也經(jīng)常看到各種理財(cái)騙局、各種非法集資和金融詐騙。這會(huì)讓人們覺得，與其把資金冒險(xiǎn)進(jìn)入金融市場(chǎng)，不如購(gòu)買房產(chǎn)。他們的想法很簡(jiǎn)單，房產(chǎn)不僅是抵抗通脹的最好工具，還看得見摸得著是最好的避險(xiǎn)工具。

不止是住房終端消費(fèi)是這樣，在房地產(chǎn)企業(yè)端，我們也注意到，亞洲的富人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)商發(fā)行的美元債很青睞，因?yàn)槭找娓�，并且他們長(zhǎng)遠(yuǎn)看好中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

從這些看得見的選擇和行為，我們要重提歷史老故事——大禹治水，堵疏都要有方，房地產(chǎn)的問題也不僅僅出在其本身。無(wú)疑的是，房地產(chǎn)調(diào)控又到了一個(gè)新的考驗(yàn)時(shí)刻。