優(yōu)客工場(chǎng)創(chuàng)始人毛大慶表示，未來10—20年里，隨著2026年即將到來人口快速的老齡化，存不存在強(qiáng)大的讓近千萬億的存量住宅物業(yè)繼續(xù)資金化和資本化的存續(xù)滾動(dòng)能力是今天在談住宅領(lǐng)域類房住不炒的根本原因，因?yàn)槔^續(xù)炒下去，恐怕這個(gè)雷會(huì)越滾越大。

優(yōu)客工場(chǎng)有四個(gè)對(duì)于自己的要求：①認(rèn)認(rèn)真真的變成中國領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商。②認(rèn)認(rèn)真真的變成中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商。這是對(duì)接REITs跟金融的橋梁。③我們成為一個(gè)企業(yè)聚合價(jià)值平臺(tái)，而不僅僅是租房子的人。④我們成為中國新生代企業(yè)案例的教育機(jī)構(gòu)。

以下為現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言實(shí)錄：

剛剛在下面認(rèn)真地聽了前面各位的分享，讓我仿佛回到當(dāng)時(shí)在萬科的時(shí)代，本次大會(huì)的議題多數(shù)在圍繞房地產(chǎn)跟住宅在談問題、跟居住在談問題。今天我的出發(fā)點(diǎn)更多談在存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營、盤活以及未來向怎樣的資本市場(chǎng)鏈接的可能性。第二個(gè)我在今天的角色里是為數(shù)不太多的這幾年圍著房地產(chǎn)的衍生業(yè)務(wù)在創(chuàng)業(yè)的人，我想對(duì)于這個(gè)話題的補(bǔ)充也是挺好的。

另外我也對(duì)做了二十年論壇提一點(diǎn)建議，我覺得二十一世紀(jì)房地產(chǎn)論壇，是不是以后恐怕要研究一下21世紀(jì)中國的不動(dòng)產(chǎn)的問題，可能更加有潛在的未來意義。因?yàn)榇_實(shí)從堅(jiān)定不移地執(zhí)行“房住不炒”的政策以后，我們可以看明白一個(gè)基礎(chǔ)的問題，現(xiàn)在存量市值470多萬億元的住宅存量物業(yè)，加上還有220多萬億在投建的住宅物業(yè)，加在一起市值700萬億住宅存量物業(yè)，未來10—20年里，隨著2026年即將到來人口快速的老齡化，我們到底存不存在著強(qiáng)大的，讓前面近千萬億的存量住宅物業(yè)繼續(xù)資金化和資本化的存續(xù)滾動(dòng)能力？這恐怕也是我們今天在談住宅領(lǐng)域類房住不炒的根本原因，因?yàn)槔^續(xù)炒下去，恐怕這個(gè)雷會(huì)越滾越大。

但是另外一個(gè)，我們?cè)谡搲�上大家很少有人正面討論它未來的操作邏輯和如何讓一個(gè)另外近百萬億的存量非住物業(yè)，特別在2013年國家改革了土地出讓政策，2013年那一年我記得非常清楚，我們第一年在非住宅物業(yè)的土地出讓過程之中超過了50%的比例是非住物業(yè)。持續(xù)到今天的這么多年時(shí)間里，我們開發(fā)商是自動(dòng)也好、自愿也好、被動(dòng)也好，我們開發(fā)了大量的非住宅的物業(yè)，這些物業(yè)對(duì)于開發(fā)商來說，作為我非常熟悉這個(gè)領(lǐng)域的人，我觀察到大家是絞盡腦汁、想盡一切的辦法把它變化成為可以拆散的零售的東西。對(duì)于大的房地產(chǎn)公司來說，有實(shí)力、經(jīng)濟(jì)能力的企業(yè)來說，去被動(dòng)的或者說沒有辦法、或者努力去創(chuàng)新的，去持有了一批不動(dòng)產(chǎn)，這批不動(dòng)產(chǎn)仍然也面臨著內(nèi)容和使用者、和未來的消費(fèi)習(xí)慣如何對(duì)接的很大的問題。

這里面也給了我們很大的思考，中國的房地產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的領(lǐng)域內(nèi)，在未來的十年、二十年間，恐怕非常急需的是培養(yǎng)一批能夠真正的讓不動(dòng)產(chǎn)和未來的房地產(chǎn)基金、信托基金等等能夠?qū)�接的運(yùn)營型的企業(yè)。而運(yùn)營型公司的培育是一個(gè)非常艱難的過程，但是運(yùn)營型公司如果不去培育，未來這一大堆的存量不動(dòng)產(chǎn)是非常難以資本化，所以這是一個(gè)根本的邏輯。

過去的五年，我們?cè)谧龉蚕磙k公、聯(lián)合辦公等運(yùn)營型公司的培育過程之中，確實(shí)是進(jìn)了一條窄道，進(jìn)了一個(gè)窄門，同時(shí)也面臨很多質(zhì)疑、不理解。但我看到龐大的存量的非住物業(yè)，特別是龐大的辦公人群面臨的辦公方式的轉(zhuǎn)型和辦公習(xí)慣變遷的過程正在洶涌而來的時(shí)候，我認(rèn)為我們寧愿，可能經(jīng)歷一條比較艱難的道路，我想未來可能會(huì)有先機(jī)的培養(yǎng)出來一個(gè)有存在價(jià)值、經(jīng)營不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)升值和不動(dòng)產(chǎn)持有管理的專業(yè)化運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，我想這個(gè)可能是我對(duì)過去這幾年做產(chǎn)品時(shí)候的一個(gè)根本的出發(fā)點(diǎn)。

當(dāng)然這個(gè)產(chǎn)業(yè)很不幸，前面碰到了一些非市場(chǎng)化或者不好的案例，比如說美國的某某公司，最根本的來源并不是因?yàn)樗��?jīng)營的問題，其實(shí)還是創(chuàng)始人出了問題。但當(dāng)我們看到從2014年開始，仲量聯(lián)行等這些所有的關(guān)于探討不動(dòng)產(chǎn)的大的國際公司，他們都在重新梳理企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，我們經(jīng)常談辦公樓、寫字樓，其實(shí)這只是企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)當(dāng)中的一個(gè)組成部分，當(dāng)他們探討企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)變化趨勢(shì)的時(shí)候，都會(huì)共同的對(duì)未來的企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，我們?cè)趫D的左上方的梳理，我就不一一念了。同時(shí)我們也看到他們對(duì)于用戶群、企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)需求的時(shí)候，對(duì)辦公場(chǎng)所愿望清單梳理的時(shí)候，同樣也應(yīng)對(duì)了未來的全球企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的變化邏輯。這里面共同都強(qiáng)調(diào)了即插即用、拎包入主、自由環(huán)境下不被打擾，空間的靈活性、關(guān)愛健康、人性化、社交性以及更貼心的服務(wù)，等等。

其實(shí)我們?cè)谡劜粍?dòng)產(chǎn)領(lǐng)域類有好幾個(gè)品類，比如說商場(chǎng)，這是購物類的環(huán)境，比如說酒店、服務(wù)式公寓，最年輕的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域是寫字樓。其實(shí)在國際不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的品類里面，真正大品類出現(xiàn)的歷史沿革下，辦公不動(dòng)產(chǎn)是最后出現(xiàn)的。也就是說在1870年左右才開始出現(xiàn)了真正的為了記賬公司、會(huì)計(jì)公司而出現(xiàn)的今天我們所謂的寫字樓。真正的我們說的國際化的寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)和寫字樓的運(yùn)營體系的出現(xiàn)，也僅僅出現(xiàn)在1950年代。所以恐怕這是最年輕的一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)的品類，由于又是2B的，我們很少有人探索它的變化和變革。它的變化和變革正在由于移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和更多的組織協(xié)同的變化，正在出現(xiàn)著非常明確的變化，其實(shí)并不是要談什么增量，而是使用習(xí)慣、運(yùn)營方式以及服務(wù)方式的變遷。

我們?cè)倏纯锤鞔髾?quán)威機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，無論是龐大的辦公和商辦物業(yè)存量的出現(xiàn)，另外同時(shí)又是我們看見的新一代的青年一代的對(duì)于辦公習(xí)慣的轉(zhuǎn)變由此導(dǎo)致的辦公場(chǎng)所的變化，以及我們說在辦公物業(yè)中附加各種企業(yè)服務(wù)的可能性，以及在社群至上的各種各樣新的商業(yè)邏輯的產(chǎn)生。

另外還有非常有意思的一點(diǎn)，這是我們今天看到的大量的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和新興企業(yè)在各地落地的時(shí)候首先選擇的是彈性辦公、移動(dòng)辦公和敏捷辦公的場(chǎng)所，而不再去寫字樓里面租賃一塊花上半年、一年的時(shí)間裝修，自己買家具。

所以在我們經(jīng)營的全國330多個(gè)共享辦公的廠區(qū)內(nèi)，大量的大企業(yè)是來自于互聯(lián)網(wǎng)的公司和各種新興企業(yè)，比如說像蔚來汽車等等這樣的公司。這些公司在選擇辦公場(chǎng)地有一個(gè)非常重要的趨勢(shì)，他們需要冷啟動(dòng)�！袄鋯�動(dòng)”這三個(gè)字代表了未來人們對(duì)辦公場(chǎng)所使用的習(xí)慣的根本變化。

另外一個(gè)大家需要知道的是企業(yè)分布格局，這個(gè)我在很多演講都提到，中國1.1億張營業(yè)執(zhí)照，當(dāng)然這里面有很多是重復(fù)性的，還有一個(gè)公司持有多張營業(yè)執(zhí)照，我們姑且看作1億1千萬個(gè)法人主體，里面5千萬個(gè)來自于個(gè)體經(jīng)營者，3千多萬來自于微小企業(yè)，3千多萬來自中小企業(yè)。如此龐大的法人主體，來自于中小微企業(yè)，這些企業(yè)未來對(duì)辦公場(chǎng)所的使用以及他們附著的勞動(dòng)者將會(huì)是未來對(duì)彈性辦公、靈活辦公、即插即用式辦公的重要選擇的來源。

當(dāng)然我們也可以看到樓宇管理在辦公樓宇管理衍生的歷程實(shí)際上是非常短的。從上世紀(jì)，到2000年我們提到的自動(dòng)化建筑，到2000年、2015年我們談到的智能建筑，我記得特別清楚，凱德置地在2003年、2004年，在新加坡建了一座大樓，當(dāng)時(shí)中國無數(shù)的開發(fā)商參觀，參觀的原因是監(jiān)測(cè)能源和物業(yè)的各種管理是后臺(tái)有一套大的軟件系統(tǒng)，當(dāng)時(shí)最先進(jìn)的智能建筑。到了2015年之后，日本、美國、德國的這些辦公樓宇的管理者開始在研究認(rèn)知建筑的問題。阿里巴巴其實(shí)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)一直在探索辦公樓宇的認(rèn)知問題，也就是說樓宇的可學(xué)習(xí)化，樓宇對(duì)于使用者的記憶化以及樓宇各種數(shù)據(jù)的沉淀和智能化的問題，這個(gè)已經(jīng)超越了在智能建筑領(lǐng)域內(nèi)的范疇，變成了加有各種AI能力、記憶能力、自動(dòng)學(xué)習(xí)能力以及無人管理能力的建筑物。今天更多談的是認(rèn)知建筑物的衍生。

辦公室變成了社區(qū)，這也是我們一個(gè)典型的特征。當(dāng)辦公室變成社區(qū)之后，更多的是協(xié)同和交流狀態(tài)的出現(xiàn)。比如說吧臺(tái)、茶水間、商店、大堂、健身房、圖書館以及乃至于公共樓梯社交功能的出現(xiàn)，社交化成了辦公室一個(gè)重要的趨勢(shì)。

當(dāng)然敏捷性里面還有各種各樣的要求，首先在空間的布局上面發(fā)生了很大的變化。

這里面還有各種以人為本要素的出現(xiàn)。

在疫情之后，實(shí)際上優(yōu)客工場(chǎng)，跟大家談一下我們的狀態(tài)。很多報(bào)道上面說行業(yè)怎么燒錢、過去幾年燒掉了十幾個(gè)億。其實(shí)這里面有一點(diǎn)非常有意思的，大家忽略的問題。任何一個(gè)運(yùn)營公司的成長之路都是從自建、自己做的所謂的二房東模式，逐漸把品牌的能力、運(yùn)營的標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)隊(duì)的可托付力培養(yǎng)出來以后，迅速慢慢轉(zhuǎn)變成可做資產(chǎn)托管和運(yùn)營輸出的品牌。

這里面典型的案例是華住。華住上市的時(shí)候當(dāng)時(shí)是81%的自營店，也就是所謂的自租、自建自營的，我們今天所謂的二房東，只有20%不到的Manachise和Franchise管理的酒店。十年不到的時(shí)間里面，變成了78%的Manachise、Franchise，只有20%的自營店，今天的比例變得更加的低。

所以一個(gè)運(yùn)營品牌孵化的過程需要經(jīng)歷的投入的過程，這個(gè)投入的過程很考驗(yàn)這家企業(yè)在什么階段、在什么狀態(tài)下能夠縮短投入的過程，盡快把一個(gè)品牌的管理能力、輸出能力、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)固化下來，成為對(duì)其他樓宇賦能的公司。

優(yōu)客工場(chǎng)，實(shí)際上我覺得我們?cè)阡摻z上面走，我一直在腦子里面提醒我自己，什么時(shí)候把一個(gè)用二房東樣板房孵化出來的品牌逐漸賦能于我們僅在一個(gè)賽道上面工作，就是服務(wù)性的辦公。我相信不動(dòng)產(chǎn)的運(yùn)營和不動(dòng)產(chǎn)未來的增值狀態(tài)下，有很多個(gè)種類。

剛剛?cè)f科張海提到空間與人的關(guān)系，空間與人的關(guān)系里面有很多個(gè)種類可以孵化。比如說體育類、教育類、辦公類，還有寵物類，以及還有各種各樣的網(wǎng)紅IP、綜合的，這都是瓶子里面可以裝進(jìn)去的新酒，但是恐怕很難有一個(gè)企業(yè)在很多個(gè)種類之間切換。我們盯準(zhǔn)的一個(gè)東西，可以標(biāo)準(zhǔn)化的東西，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的東西叫做“可服務(wù)的辦公空間的運(yùn)營”。后面會(huì)談到它的衍生性比較強(qiáng)，在同一個(gè)賽道上面多維度的衍生。

疫情之后我們注意到兩個(gè)現(xiàn)象，一個(gè)是大量的企業(yè)開始更加關(guān)注靈活的租約，而不再想花一個(gè)很大的錢、裝修一個(gè)辦公室，當(dāng)人員變動(dòng)、業(yè)務(wù)變動(dòng)的時(shí)候變得非常被動(dòng)。另外一個(gè)辦公設(shè)施、設(shè)備的完善，拎包即可入主的冷啟動(dòng)的能力，開放的辦公場(chǎng)景，統(tǒng)一的服務(wù)管理的辦公室，還有跟云端協(xié)作、遠(yuǎn)程辦公已經(jīng)被植入的會(huì)議場(chǎng)景進(jìn)行直接使用。我想這是我們今天為什么要談敏捷辦公在疫情之后是很大的受益者。

我們?cè)谝咔橐院蟮乃膫�(gè)月里，我們連鎖店增加了將近80多處，這80多處不是我們自己進(jìn)行拓展，而更多的是樓宇來找我們，還有政府來找我們�，F(xiàn)在在我們項(xiàng)目甄選的項(xiàng)目庫里面，目前還有300多個(gè)項(xiàng)目等待我們?nèi)タ�，可見�?dāng)你做成一個(gè)可以賦能樓宇的連鎖運(yùn)營商的時(shí)候，大家注意兩個(gè)詞很重要：一個(gè)可以賦能的，第二個(gè)是連鎖的。中國房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域內(nèi)很少有人研究做連鎖店業(yè)務(wù)，連鎖店業(yè)務(wù)確實(shí)主要的人才也沒有誕生于房地產(chǎn)開發(fā)商，而更多在其他服務(wù)業(yè)，酒店業(yè)、零售業(yè)和其他社會(huì)服務(wù)業(yè)里才有真正的連鎖店的人才，而把一個(gè)服務(wù)變成連鎖業(yè)務(wù)，同時(shí)可以賦能于其他樓宇，這是一個(gè)非常艱難的過程。

另外一個(gè)，敏捷辦公在沙利文研究報(bào)告里面其實(shí)去年就告訴我們，從2018年開始中國服務(wù)式辦公將逐漸從“單一的租金模式”開始轉(zhuǎn)向“租金+服務(wù)收入的綜合模式”。在未來的3—5年里，其實(shí)一個(gè)優(yōu)秀的辦公運(yùn)營服務(wù)商最大的本事和能力，一方面能夠通過運(yùn)營賦能大量的存量的商辦樓宇；第二方面能夠通過平臺(tái)加入更多服務(wù)的資源，能夠讓自己的收入來自于更多的非租金類的收入，這是非常重要的轉(zhuǎn)化過程，也是一家運(yùn)營公司能夠真正的破繭程蝶的重要的轉(zhuǎn)化過程，能不能成功就在于此。

當(dāng)然我們也看到了這個(gè)市場(chǎng)的利好，包括談到的城市化還在演進(jìn)，城市化過程中新興的勞動(dòng)者不再是60后，甚至不再是70后，而大量的是80后、85后、90后，這批互聯(lián)網(wǎng)原住民，他們對(duì)于辦公場(chǎng)景的選擇肯定不是原來傳統(tǒng)的辦公室，這一點(diǎn)我敢100%的下定論。但是不是優(yōu)客工場(chǎng)，那倒不一定，肯定是更加有彈性、更加靈活、更加社交化，更加即插即拔、可用的，特別是科技化的辦公室。另外一個(gè)，中小企業(yè)不斷地衍生，經(jīng)濟(jì)不好、內(nèi)循環(huán)大力發(fā)展之后，中小企業(yè)是不二的選擇。

大家不要以為經(jīng)濟(jì)不好，中小企業(yè)就沒有了。經(jīng)濟(jì)不好，中小企業(yè)才會(huì)越來越多，這是一個(gè)必然的趨勢(shì)，我們沒有那么多的大企業(yè)能夠承載那么多的勞動(dòng)力，所以仍然會(huì)產(chǎn)生一大批的中小微企業(yè)，而這些企業(yè)是不是創(chuàng)業(yè)公司，也不一定。但他們一定要上班，一定會(huì)找地方辦公，我想在這個(gè)里面，我們說辦公人群的增量未必有增加，但是他們?cè)谵k公場(chǎng)所的選擇上會(huì)越來越遠(yuǎn)離傳統(tǒng)的寫字樓，這是一定的。

還有一點(diǎn)，我們最近兩年里面開辟了一個(gè)新的業(yè)務(wù)線，最近成長非常好，是私人的散買的那些可以散售的寫字樓的統(tǒng)一管理，我們也可以相信這是一個(gè)龐大的市場(chǎng)，我更加的相信這是一個(gè)比自如在做個(gè)人公寓的平臺(tái)化管理里面會(huì)更加有藍(lán)海性的一個(gè)賽道，也就是說把過去十幾年里面散售的辦公樓散給個(gè)人的這些資產(chǎn)，統(tǒng)一用平臺(tái)化管理起來，我想這也會(huì)是一個(gè)嶄新的藍(lán)海。

我們每天有1.1億的工作者在使用著各種各樣的辦公場(chǎng)地，在研究機(jī)構(gòu)的判斷下，我們給一個(gè)比較保守的數(shù)字，我們姑且論我們有2千多萬人在未來3—5年里會(huì)選擇彈性的和敏捷的辦公室，這是我們行業(yè)存在的價(jià)值。

敏捷辦公的延伸方向，根據(jù)仲量聯(lián)行、CBRE共同的研究，其實(shí)這五個(gè)方面是非常明確的：一個(gè)是產(chǎn)業(yè)的鏈條化。所以做一個(gè)運(yùn)營型公司，一定要形成連鎖化的能力，連鎖化的能力：一是服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和團(tuán)隊(duì)的培訓(xùn)；二是后臺(tái)、中臺(tái)IT的支撐能力。功能的多元化，這里面遠(yuǎn)遠(yuǎn)不僅是辦公。包括培訓(xùn)、餐飲、健身、娛樂等。從Shoppingmall過渡到Workingmall的時(shí)間也不會(huì)很遠(yuǎn)了。另外收益的復(fù)合化，基于前面功能的多元化，我們也可以看到從教育、員工福利、會(huì)務(wù)、培訓(xùn)業(yè)務(wù)、耗材維修、租賃等等，這些都會(huì)慢慢變成一個(gè)辦公服務(wù)商的復(fù)合性的收益及運(yùn)營的輕量化。剛剛在下面跟張海聊，說要不然就重，要不然就輕到底，半輕不重是最危險(xiǎn)的，但是半輕不重的過程對(duì)于運(yùn)營公司的孵化是必須的。走完了半輕不重的過程，要迅速地把運(yùn)營輕量化，把資產(chǎn)跟REITs結(jié)合重量化。

辦公服務(wù)最大的收獲就是沉淀了大量的企業(yè)數(shù)據(jù)，企業(yè)數(shù)據(jù)在辦公服務(wù)商的平臺(tái)上可以衍生出好多的商業(yè)價(jià)值。我們跟天眼查、企查查，把我們后臺(tái)數(shù)據(jù)鏈接以后，在入駐企業(yè)數(shù)據(jù)里面分析出很多企業(yè)的狀態(tài)，現(xiàn)在優(yōu)客工場(chǎng)的平臺(tái)企業(yè)數(shù)據(jù)有29700多家，我們現(xiàn)在瞬時(shí)靜態(tài)在場(chǎng)的企業(yè)有5740多家，這里面不乏獨(dú)角獸，不乏40多種行業(yè)的企業(yè)代表。這些數(shù)據(jù)可以給我們提供很多的未來成長的指引。

這家公司被社會(huì)上爭(zhēng)議了五年。我也很高興，做一個(gè)事情被大家爭(zhēng)議，沒有人理你就糟糕了。我們現(xiàn)在到今天為止，連鎖店將近350個(gè)。今年年底跟團(tuán)隊(duì)說我們將近做到接近400個(gè)連鎖店，明年?duì)幦⊥黄?00個(gè)連鎖店。當(dāng)一個(gè)連鎖店企業(yè)做到將近1千個(gè)時(shí)候，我想在中國應(yīng)該對(duì)這個(gè)領(lǐng)域和賽道就有真正的貢獻(xiàn)。所以在過去五年里面，每一年我們都有一些給自己的要求，比如說我們投資并購了32個(gè)企業(yè)服務(wù)的公司，這里面有像“活動(dòng)行”，中國最大的活動(dòng)發(fā)布平臺(tái)等等，這些其實(shí)給了我們做企業(yè)服務(wù)和其他收入帶來了非常多的價(jià)值和能量。

這也是優(yōu)客工場(chǎng)過去幾年給團(tuán)隊(duì)的要求，我們說應(yīng)該成為中國在敏捷辦公領(lǐng)域類的一個(gè)品牌，致力于中國的市場(chǎng)，動(dòng)態(tài)深刻的理解中國辦公者的需要，應(yīng)該有強(qiáng)大的連鎖能力，在輕資產(chǎn)的模式下實(shí)現(xiàn)高可擴(kuò)張性，數(shù)據(jù)的驅(qū)動(dòng)平臺(tái)，我們有一個(gè)四十多人的互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)，一直在做我們后臺(tái)的數(shù)據(jù)和IT的支撐，同時(shí)建立辦公生態(tài)賦能企業(yè)會(huì)員的能力，同時(shí)多元化的變現(xiàn)，拓展會(huì)員基礎(chǔ)，超越物理空間，拓展電商模式等等這些都是做一個(gè)運(yùn)營商必須要思考的各種各樣的問題。

這一張圖也是我們?cè)诟鱾�(gè)地方被展示的，我們?cè)谥行囊粋�(gè)中臺(tái)的基礎(chǔ)上，一個(gè)數(shù)據(jù)中臺(tái)的基礎(chǔ)上，我們拓展了各種各樣的空間的服務(wù)業(yè)務(wù)以及我們拓展了個(gè)人和企業(yè)增值服務(wù)的內(nèi)容，這就是非常典型的一體兩翼的辦公運(yùn)營商的發(fā)展路徑。

這是艾瑞咨詢?cè)谖覀儎?chuàng)業(yè)第三年的時(shí)候給我們畫的一張發(fā)展圖譜，底層服務(wù)于各種各樣的辦公者，中臺(tái)能夠拓展各種各樣的企業(yè)服務(wù)能力，當(dāng)然是圍繞著辦公者的需要，再往上游發(fā)展，跟開發(fā)商、園區(qū)結(jié)合，以及輸出我們的設(shè)計(jì)和施工能力，我們有自己的設(shè)計(jì)院也有自己做工業(yè)化、裝配化的辦公室，一站式辦公室裝修的工程團(tuán)隊(duì)，這都是我們這幾年服務(wù)于辦公的準(zhǔn)備。

最后一張圖，展現(xiàn)了我們對(duì)優(yōu)客工場(chǎng)思維拓展的思路。

左上角，我們逐漸向一個(gè)大型的在辦公服務(wù)賽道上面的資產(chǎn)管理者在演進(jìn)，最終肯定要跟不動(dòng)產(chǎn)房地產(chǎn)基金REITs進(jìn)行合作，幫助個(gè)人以及企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在辦公領(lǐng)域類的持有物業(yè)資本化的工具。

右上角是我們努力開拓的電商業(yè)務(wù)，電商業(yè)務(wù)是我們現(xiàn)在最活躍的業(yè)務(wù)，在APP以及互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)上，我們每天都在做著大量的電商交易，以及通過這個(gè)平臺(tái)跟其他商家API的接通，80多萬注冊(cè)會(huì)員每一個(gè)人的ID可以通過API的互相認(rèn)證，在我們彈來的企業(yè)福利召喚中，每個(gè)辦公者獲得他們像大企業(yè)一樣員工獲得的企業(yè)福利。API這件事情確實(shí)是一個(gè)開發(fā)物聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)應(yīng)用最重要的工具，當(dāng)你有了龐大的會(huì)員體系以后，這也是今天很多物業(yè)公司致力于在努力的東西。

投資孵化，這個(gè)不用談更多了，我們平臺(tái)上面太多的新冒頭的小公司，我們有各種各樣的，跟他們置換股權(quán)、早期股權(quán)投入的機(jī)會(huì)。

最后一點(diǎn)企業(yè)服務(wù)。

當(dāng)然，我們投資布局了一些公司，幫助我們固化和產(chǎn)生服務(wù)性收入的主要來源，這是我們對(duì)于未來人或場(chǎng)智能協(xié)同工作生態(tài)的構(gòu)想。我們?cè)诿髂晖瞥龈�小米合作的全�?chǎng)景、自動(dòng)化的，不用人管理的未來辦公室的展示店。一個(gè)人進(jìn)入辦公空間的時(shí)候，把辦公室當(dāng)做工具使用的時(shí)候是什么感受，而不再是一個(gè)感受，這是我們一直在暢想的事情。

為了達(dá)到科技化、數(shù)據(jù)化和空間運(yùn)營的自動(dòng)化，我們過去取得了一大批的國家專利和軟件開發(fā)的專著權(quán)，我們也開發(fā)了獨(dú)有的會(huì)員福利系統(tǒng)，通過API認(rèn)證在交易個(gè)人的會(huì)員福利。

這是我們?nèi)�、貨、�?chǎng)的展示，以后有機(jī)會(huì)跟大家再做分享。這是我們?cè)谶^去的三年出版了第一本跟教育部合作的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的實(shí)戰(zhàn)教程，我們正在做優(yōu)客工場(chǎng)案例庫的沉淀和研究，希望在未來的兩年之內(nèi)做成中國真正的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的最大的案例庫的來源。我們也正在跟國內(nèi)幾個(gè)商學(xué)院的案例庫進(jìn)行對(duì)接，我也在跟沃頓商學(xué)院的案例庫進(jìn)行對(duì)接，希望從一個(gè)平臺(tái)性公司未來衍生出一個(gè)案例教育的大學(xué)，這也是我們暢想的一件事情。

這一張圖大家很熟悉，是典型的所謂輕量化管理、重量化持有物業(yè)，最后走向REITs的非常標(biāo)準(zhǔn)的一張圖，這也是我們肯定必然要去的方向。

優(yōu)客工場(chǎng)，我們有四個(gè)對(duì)于自己的要求，我們希望：①認(rèn)認(rèn)真真的變成中國領(lǐng)先的敏捷辦公連鎖服務(wù)商。②認(rèn)認(rèn)真真的變成中國辦公資產(chǎn)的專業(yè)管理者和金融服務(wù)商。這是對(duì)接REITs跟金融的橋梁。③我們成為一個(gè)企業(yè)聚合價(jià)值平臺(tái)，而不僅僅是租房子的人。④我們成為中國新生代企業(yè)案例的教育機(jī)構(gòu)。

這是我第一次在房地產(chǎn)論壇上面闡述我們希望孵化一個(gè)非常不容易去孵化的不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營管理公司的心路歷程。

謝謝各位！