華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長、中國財(cái)政科學(xué)研究院研究員、博導(dǎo)賈康表示，中國現(xiàn)代化的發(fā)展也是彌合二元經(jīng)濟(jì)成長過程，房地產(chǎn)業(yè)重要性既表現(xiàn)在支撐全局，也表現(xiàn)在牽動人心、積累矛盾、引發(fā)爭議，形成了如何打造其健康發(fā)展長效機(jī)制上多年成為熱點(diǎn)與難點(diǎn)的挑戰(zhàn)。

中心區(qū)域的地皮和上面的建筑物，誰占到了，誰就自然壟斷。張三占了，李四就沒有辦法占。自然壟斷了以后，中心區(qū)域，從物理的角度來說，一定是有限的供應(yīng)總體來說跟不上需求方不斷增長的�？傮w來說帶來了賣方市場的趨勢特征。

以下為現(xiàn)場演講實(shí)錄：

大家好！很高興再次來到博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇，而且這一次是第20屆年會。應(yīng)咱們主辦方出的題目的角度，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中究竟扮演什么角色？談?wù)勛约鹤鳛檠芯空叩目捶ā?/p>

首先說一下概念和形態(tài)的觀察。實(shí)際生活中看，房地產(chǎn)現(xiàn)實(shí)形態(tài)大體可以分為四類。

房地產(chǎn)業(yè)，一般認(rèn)為歸屬于第三產(chǎn)業(yè)。概念上又稱為不動產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在一般情況下主要指有市場主體介入的房地產(chǎn)事務(wù)所形成的業(yè)界。改革開放初期的時候，中國的房地產(chǎn)業(yè)跟著城鎮(zhèn)化相對應(yīng)的在整個經(jīng)濟(jì)中的比重是相當(dāng)?shù)偷模�而這些年城鎮(zhèn)化水平一路上升。中國的城鎮(zhèn)化還有一個相當(dāng)長期的快速發(fā)展的空間，真實(shí)城鎮(zhèn)化水平不是常住人口城鎮(zhèn)化率表現(xiàn)的60%。

按照國際上面總結(jié)的一般經(jīng)驗(yàn)而言。我們改革開放初期的城鎮(zhèn)化率只有10%出頭，后來走到30%，進(jìn)入加速期。走到中間這個位置，轉(zhuǎn)入減速期，但是加速期、減速期合在一起。到了真實(shí)城鎮(zhèn)化率70%左右，才會轉(zhuǎn)入后面穩(wěn)定發(fā)展階段。這是一般的經(jīng)驗(yàn)表明的大致曲線。

中國現(xiàn)代化的發(fā)展也是彌合二元經(jīng)濟(jì)成長過程，房地產(chǎn)業(yè)重要性既表現(xiàn)在支撐全局，也表現(xiàn)在牽動人心、積累矛盾、引發(fā)爭議，形成了如何打造其健康發(fā)展長效機(jī)制上多年成為熱點(diǎn)與難點(diǎn)的挑戰(zhàn)。

中心區(qū)域的地皮和上面的建筑物，誰占到了，誰就自然壟斷。張三占了，李四就沒有辦法占。自然壟斷了以后，中心區(qū)域，從物理的角度來說，一定是有限的供應(yīng)總體來說跟不上需求方不斷增長的�？傮w來說帶來了賣方市場的趨勢特征。

房地產(chǎn)在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中間，也屬于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。虛擬經(jīng)濟(jì)主要從咱們金融的票據(jù)、金融形態(tài)的方面來說，和實(shí)體經(jīng)濟(jì)相區(qū)別的，虛擬資產(chǎn)、虛擬經(jīng)濟(jì)概念。我們房地產(chǎn)并不屬于虛擬經(jīng)濟(jì)。但是無可否認(rèn)，往往被賦予比較強(qiáng)的金融屬性。有時候人們狹義的談實(shí)體經(jīng)濟(jì)，談制造業(yè)的時候，是把房地產(chǎn)排除在外的。我們是可以區(qū)分廣義的實(shí)體經(jīng)濟(jì)和狹義的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，跟一般人所說的制造業(yè)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)有它的不同之處。

房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的風(fēng)險其實(shí)也來自于有一部分，我說托底的“住有所居”的部分。你說按照公共產(chǎn)品的定義，住房當(dāng)然在使用價值和價值形態(tài)上，跟私人產(chǎn)品是高度一致的，效用是可分割的，受益是有競爭性的。但為什么對接到公共產(chǎn)品來說？就是再窮的人、沒有收入的人也得住有所居，變成了一個和公共產(chǎn)品概念打通的，過去學(xué)術(shù)上面沒有刻畫清楚的類型。義務(wù)教育也屬于這樣一種概念。就是再窮的人、毫無收入的人，弱勢群體也必須要有地方住，不能讓他們流落街頭。同時還要讓市場能夠健康發(fā)展。所以“雙軌統(tǒng)籌”的復(fù)雜性，行政手段與經(jīng)濟(jì)手段、治標(biāo)與治本如何結(jié)合好。

和它相關(guān)的“基礎(chǔ)性制度建設(shè)”，涉及到相關(guān)改革啃硬骨頭的艱巨性。什么是基礎(chǔ)性制度建設(shè)？學(xué)者們有探討。我們不要忘了這個指導(dǎo)思想是高屋建瓴的。在深水區(qū)“沖破利益固化的藩籬”，是對全民的考驗(yàn)。房地產(chǎn)業(yè)既是支柱產(chǎn)業(yè)，又是敏感領(lǐng)域和矛盾集中領(lǐng)域。

下面做幾點(diǎn)分析。

①怎樣看“土地財(cái)政”。放眼看全世界，地方政府“靠山吃山、靠水吃水”，培養(yǎng)財(cái)源是有共性的。怎樣才能不使地方政府行為短期化。短期行為對于全社會來說不是健康的因素，恰恰是不健康的因素。怎么使地方政府行為短期化得到改變？這是很深刻的問題。

②地價決定房價還是房價決定地價？說到房，特別是住房，最終用途就是用來住，房住不炒說的就是這個事情。假定有公平競爭價格形成機(jī)制，開發(fā)商預(yù)期的，把成品賣出去的可能的房價決定“招拍掛”環(huán)節(jié)的地價。住房最終用途，開發(fā)商拿來以后就是要把這個變成市場上面面對社會成員的成品賣出去，開發(fā)商掛出來的價位一定是在商言商，做了大量的市場調(diào)研，按照自己競爭的實(shí)力，愿意出這個價。但最后誰拿到呢？當(dāng)然可以探索。比如說政府種種壓力下，這一次地皮拍賣封死了，但是你這個開發(fā)商進(jìn)來，最后出手的時候房價是什么水平。

我們可以設(shè)想，有人如果說我們控制了地價，有人說政府管住地價就解決問題了，這只能用行政手段，要讓市場起作用，政府在這方面管不了。市場軌上面的交易結(jié)果，地價被政府摁住了，開發(fā)商拿到的地皮，開發(fā)出的成品還是隨行就市。

③房價上漲就是因?yàn)樨泿磐斗胚^多嗎？貨幣供應(yīng)量是總量上面影響全局的機(jī)理。中國的中心區(qū)的房地產(chǎn)主要特征是賣方市場，必然表現(xiàn)為中長期房地產(chǎn)成交均價是上揚(yáng)曲線。這樣一個曲線，我認(rèn)為沒有什么力量能夠把它根本改變，我們要求的健康長效機(jī)制只能做到使這個曲線不那么陡峭，特別是不那么容易大起大落。

房地產(chǎn)在很多人看來是有穩(wěn)步升值前景的對象，買來以后自住或者以后有機(jī)會出手、投資，覺得比別的投資更安全，很多人愿意把支付能力放在房地產(chǎn)對象上。不能簡單的說我們把貨幣供應(yīng)量控制住了，房地產(chǎn)市場的價格問題就跟著解決了，不是這樣的關(guān)系。

許多具體門類物品的價格漲落，更多是由供需關(guān)系和結(jié)構(gòu)因素決定，而非貨幣供應(yīng)量直接決定的。

④房地產(chǎn)稅到底是想實(shí)現(xiàn)什么目標(biāo)？列了四條：1.有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沉穩(wěn)、健康。2.收入再分化，并促使財(cái)產(chǎn)配置優(yōu)化。3.分稅制在省以下落地所需的地方稅體系建設(shè)與地方政府職能合理化的內(nèi)洽。4.從社區(qū)、基層促進(jìn)“公眾參與”的法治化、民主化制度發(fā)育。這四條哪一條是推進(jìn)目標(biāo)？都是，一個都不能少，是綜合在一起的。

⑤房地產(chǎn)業(yè)扮演重要正面角色的客觀可能性，相關(guān)于人們制度建設(shè)主觀作為的可塑性，即我們認(rèn)知規(guī)律、順應(yīng)規(guī)律、有擔(dān)當(dāng)、做實(shí)事的水平如何。