華夏新供給經(jīng)濟學研究院院長、中國財政科學研究院研究員、博導賈康表示，中國現(xiàn)代化的發(fā)展也是彌合二元經(jīng)濟成長過程，房地產(chǎn)業(yè)重要性既表現(xiàn)在支撐全局，也表現(xiàn)在牽動人心、積累矛盾、引發(fā)爭議，形成了如何打造其健康發(fā)展長效機制上多年成為熱點與難點的挑戰(zhàn)。

中心區(qū)域的地皮和上面的建筑物，誰占到了，誰就自然壟斷。張三占了，李四就沒有辦法占。自然壟斷了以后，中心區(qū)域，從物理的角度來說，一定是有限的供應總體來說跟不上需求方不斷增長的�？傮w來說帶來了賣方市場的趨勢特征。

以下為現(xiàn)場演講實錄：

大家好！很高興再次來到博鰲·21世紀房地產(chǎn)論壇，而且這一次是第20屆年會。應咱們主辦方出的題目的角度，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中究竟扮演什么角色？談談自己作為研究者的看法。

首先說一下概念和形態(tài)的觀察。實際生活中看，房地產(chǎn)現(xiàn)實形態(tài)大體可以分為四類。

房地產(chǎn)業(yè)，一般認為歸屬于第三產(chǎn)業(yè)。概念上又稱為不動產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在一般情況下主要指有市場主體介入的房地產(chǎn)事務所形成的業(yè)界。改革開放初期的時候，中國的房地產(chǎn)業(yè)跟著城鎮(zhèn)化相對應的在整個經(jīng)濟中的比重是相當?shù)偷�，而這些年城鎮(zhèn)化水平一路上升。中國的城鎮(zhèn)化還有一個相當長期的快速發(fā)展的空間，真實城鎮(zhèn)化水平不是常住人口城鎮(zhèn)化率表現(xiàn)的60%。

按照國際上面總結的一般經(jīng)驗而言。我們改革開放初期的城鎮(zhèn)化率只有10%出頭，后來走到30%，進入加速期。走到中間這個位置，轉(zhuǎn)入減速期，但是加速期、減速期合在一起。到了真實城鎮(zhèn)化率70%左右，才會轉(zhuǎn)入后面穩(wěn)定發(fā)展階段。這是一般的經(jīng)驗表明的大致曲線。

中國現(xiàn)代化的發(fā)展也是彌合二元經(jīng)濟成長過程，房地產(chǎn)業(yè)重要性既表現(xiàn)在支撐全局，也表現(xiàn)在牽動人心、積累矛盾、引發(fā)爭議，形成了如何打造其健康發(fā)展長效機制上多年成為熱點與難點的挑戰(zhàn)。

中心區(qū)域的地皮和上面的建筑物，誰占到了，誰就自然壟斷。張三占了，李四就沒有辦法占。自然壟斷了以后，中心區(qū)域，從物理的角度來說，一定是有限的供應總體來說跟不上需求方不斷增長的。總體來說帶來了賣方市場的趨勢特征。

房地產(chǎn)在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中間，也屬于實體經(jīng)濟。虛擬經(jīng)濟主要從咱們金融的票據(jù)、金融形態(tài)的方面來說，和實體經(jīng)濟相區(qū)別的，虛擬資產(chǎn)、虛擬經(jīng)濟概念。我們房地產(chǎn)并不屬于虛擬經(jīng)濟。但是無可否認，往往被賦予比較強的金融屬性。有時候人們狹義的談實體經(jīng)濟，談制造業(yè)的時候，是把房地產(chǎn)排除在外的。我們是可以區(qū)分廣義的實體經(jīng)濟和狹義的實體經(jīng)濟，跟一般人所說的制造業(yè)的實體經(jīng)濟，房地產(chǎn)業(yè)確實有它的不同之處。

房地產(chǎn)業(yè)相關的風險其實也來自于有一部分，我說托底的“住有所居”的部分。你說按照公共產(chǎn)品的定義，住房當然在使用價值和價值形態(tài)上，跟私人產(chǎn)品是高度一致的，效用是可分割的，受益是有競爭性的。但為什么對接到公共產(chǎn)品來說？就是再窮的人、沒有收入的人也得住有所居，變成了一個和公共產(chǎn)品概念打通的，過去學術上面沒有刻畫清楚的類型。義務教育也屬于這樣一種概念。就是再窮的人、毫無收入的人，弱勢群體也必須要有地方住，不能讓他們流落街頭。同時還要讓市場能夠健康發(fā)展。所以“雙軌統(tǒng)籌”的復雜性，行政手段與經(jīng)濟手段、治標與治本如何結合好。

和它相關的“基礎性制度建設”，涉及到相關改革啃硬骨頭的艱巨性。什么是基礎性制度建設？學者們有探討。我們不要忘了這個指導思想是高屋建瓴的。在深水區(qū)“沖破利益固化的藩籬”，是對全民的考驗。房地產(chǎn)業(yè)既是支柱產(chǎn)業(yè)，又是敏感領域和矛盾集中領域。

下面做幾點分析。

①怎樣看“土地財政”。放眼看全世界，地方政府“靠山吃山、靠水吃水”，培養(yǎng)財源是有共性的。怎樣才能不使地方政府行為短期化。短期行為對于全社會來說不是健康的因素，恰恰是不健康的因素。怎么使地方政府行為短期化得到改變？這是很深刻的問題。

②地價決定房價還是房價決定地價？說到房，特別是住房，最終用途就是用來住，房住不炒說的就是這個事情。假定有公平競爭價格形成機制，開發(fā)商預期的，把成品賣出去的可能的房價決定“招拍掛”環(huán)節(jié)的地價。住房最終用途，開發(fā)商拿來以后就是要把這個變成市場上面面對社會成員的成品賣出去，開發(fā)商掛出來的價位一定是在商言商，做了大量的市場調(diào)研，按照自己競爭的實力，愿意出這個價。但最后誰拿到呢？當然可以探索。比如說政府種種壓力下，這一次地皮拍賣封死了，但是你這個開發(fā)商進來，最后出手的時候房價是什么水平。

我們可以設想，有人如果說我們控制了地價，有人說政府管住地價就解決問題了，這只能用行政手段，要讓市場起作用，政府在這方面管不了。市場軌上面的交易結果，地價被政府摁住了，開發(fā)商拿到的地皮，開發(fā)出的成品還是隨行就市。

③房價上漲就是因為貨幣投放過多嗎？貨幣供應量是總量上面影響全局的機理。中國的中心區(qū)的房地產(chǎn)主要特征是賣方市場，必然表現(xiàn)為中長期房地產(chǎn)成交均價是上揚曲線。這樣一個曲線，我認為沒有什么力量能夠把它根本改變，我們要求的健康長效機制只能做到使這個曲線不那么陡峭，特別是不那么容易大起大落。

房地產(chǎn)在很多人看來是有穩(wěn)步升值前景的對象，買來以后自住或者以后有機會出手、投資，覺得比別的投資更安全，很多人愿意把支付能力放在房地產(chǎn)對象上。不能簡單的說我們把貨幣供應量控制住了，房地產(chǎn)市場的價格問題就跟著解決了，不是這樣的關系。

許多具體門類物品的價格漲落，更多是由供需關系和結構因素決定，而非貨幣供應量直接決定的。

④房地產(chǎn)稅到底是想實現(xiàn)什么目標？列了四條：1.有利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展沉穩(wěn)、健康。2.收入再分化，并促使財產(chǎn)配置優(yōu)化。3.分稅制在省以下落地所需的地方稅體系建設與地方政府職能合理化的內(nèi)洽。4.從社區(qū)、基層促進“公眾參與”的法治化、民主化制度發(fā)育。這四條哪一條是推進目標？都是，一個都不能少，是綜合在一起的。

⑤房地產(chǎn)業(yè)扮演重要正面角色的客觀可能性，相關于人們制度建設主觀作為的可塑性，即我們認知規(guī)律、順應規(guī)律、有擔當、做實事的水平如何。