立秋剛過不久，涼意侵襲，一場(chǎng)房地產(chǎn)融資收緊風(fēng)暴席卷而來。

傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的融資新政被稱為“345”規(guī)則，以2019年上半年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為參考，設(shè)定了3道紅線，4類風(fēng)險(xiǎn)級(jí)別和5%階梯債務(wù)增速監(jiān)管。

最新的消息，監(jiān)管部門在京與碧桂園、恒大、萬科等部分企業(yè)座談，聽取意見，希望房企控制負(fù)債，不要繼續(xù)快速加杠桿。近幾日或有相關(guān)文件下發(fā)。

不管下不下發(fā)文件，或者僅為窗口指導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)融資收縮的傳導(dǎo)效應(yīng)必將顯現(xiàn)。房地產(chǎn)信托、海外債、銀行貸款、開發(fā)貸、ABS等都將受影響。

這并不出人意外。為了對(duì)沖疫情影響促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上半年宏觀政策綜合運(yùn)用了降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，以促使市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕。如今形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生了變化。

房企融資在7月份創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，7月房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模達(dá)642億元，同比增長(zhǎng)29.1%，環(huán)比增長(zhǎng)86.1%；在經(jīng)過4月份的零發(fā)行后，海外債連續(xù)三個(gè)月增長(zhǎng)，7月發(fā)行規(guī)模508億元，同比下降9.7%，環(huán)比增長(zhǎng)30.6%。

寬松的融資環(huán)境，帶來了土地市場(chǎng)熱度明顯提升，熱度超出預(yù)期，各地高價(jià)地頻現(xiàn)，住宅成交價(jià)格也出現(xiàn)了反彈。

更關(guān)鍵的是，種種跡象表明，寬松的流動(dòng)性下，有些資金沒有流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)而是流到地產(chǎn)了。

監(jiān)管層已經(jīng)觀察到這一動(dòng)向。所以兩次高層會(huì)議喊話房地產(chǎn)，釋放政策收緊信號(hào)，外加多個(gè)城市接連從需求端、土地供給端加碼樓市調(diào)控。

更多融資收緊的信號(hào)逐漸從銀保監(jiān)會(huì)、央行近期接二連三的動(dòng)作中透露出來，比如嚴(yán)禁資金違規(guī)投向房地產(chǎn)，摸底線上消費(fèi)貸款流入樓市情況。嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)及控制房地產(chǎn)貸款流向成了現(xiàn)今的重要工作。

上周末，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在《求是》雜志上發(fā)表署名文章，其中，房地產(chǎn)泡沫被點(diǎn)名為威脅金融安全的最大"灰犀牛"。

文章發(fā)出后不久，房地產(chǎn)融資新政隨之而來。管控升級(jí)的方向不是針對(duì)限購(gòu)、限貸等需求端，而是直接從行業(yè)上游入手，直接抓緊了房地產(chǎn)企業(yè)的金融端，堪稱一次“外科手術(shù)”式的融資管控，給高負(fù)債高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張模式戴上了緊箍咒。

從這次針對(duì)房企融資的精準(zhǔn)調(diào)控看來，目的是盡量在房地產(chǎn)領(lǐng)域去金融化，降低房地產(chǎn)公司杠桿率，防止部分大舉負(fù)債的地產(chǎn)公司因?yàn)橘Y金鏈斷裂而出風(fēng)險(xiǎn)。

融資環(huán)境的改變，將直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)底層邏輯改變，深刻影響行業(yè)的下一步走向。

首先，1~7月表現(xiàn)超預(yù)期的土地市場(chǎng)將降溫。左手融資，右手拿地，一進(jìn)一出是房地產(chǎn)開發(fā)模式的關(guān)鍵。加杠桿成為不可能后，下半年房企會(huì)相應(yīng)降低買地的規(guī)模。

其次，減負(fù)債、去庫(kù)存、抓促銷，將成為大部分房企的主要工作。銷售和融資是房企的生命線，當(dāng)融資受到壓制時(shí)，銷售及回款的重要性提升。以價(jià)換量，有可能在樓市的“金九銀十”出現(xiàn)。這也將促進(jìn)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量的提高。

再有，在政策的指引下，很多企業(yè)將會(huì)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，"高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)"的發(fā)展模式或?qū)⒅饾u退出。

我們樂見這樣的調(diào)整，也希望在國(guó)際環(huán)境日趨復(fù)雜、中美貿(mào)易摩擦不斷升級(jí)、國(guó)內(nèi)增速換擋轉(zhuǎn)型調(diào)整處于關(guān)鍵期、經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的背景下，堅(jiān)定決心，打好房地產(chǎn)去金融化和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的攻堅(jiān)戰(zhàn)。