近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了重磅課題《后開發(fā)時代的中國房地產(chǎn)趨勢與應(yīng)對》。該課題由張永岳院長擔綱課題組長，易居研究院主要研究人員參與，著眼于我國房地產(chǎn)業(yè)的宏觀發(fā)展進程，通過借鑒日韓經(jīng)驗，對當前我國住宅市場面臨的重大變局做出了重要判斷。主要研究結(jié)論如下：

目前我國住宅新建量大概率已經(jīng)或正在構(gòu)筑歷史大頂，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在步入后開發(fā)時代。

從全國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置面積來看，2011年已經(jīng)見頂。2020年1-10月，房企土地購置面積同比下降3.3%，全年預(yù)計將小幅下降。

從全國商品住宅新開工面積來，新開工面積大概率正在構(gòu)筑歷史頂部。2020年1-10月，商品住宅新開工面積同比下降3.3%，全年預(yù)計將小幅下降。

從全國新建商品住宅銷售面積來看，2018年以來正在構(gòu)筑歷史頂部。2020年1-10月，新建商品住宅銷售面積同比增長0.8%，全年預(yù)計小幅增長。近兩年，新建商品住宅銷售面積雖仍在小幅增長，但增速已經(jīng)趨近0，大概率是在構(gòu)筑歷史頂部的過程中。

我國與歐美國家的國情差異較大，相對而言，同為東亞國家的日本和韓國的經(jīng)驗對我國更有借鑒意義。分析日韓案例可知，住宅新建量見頂、進入后開發(fā)時代時經(jīng)濟和社會發(fā)展具備以下四個重要條件：1、經(jīng)濟轉(zhuǎn)入中低速增長；2、城市化率達到70%以上；3、勞動人口數(shù)量基本見頂；4、戶均套數(shù)超過1。

根據(jù)日韓經(jīng)驗，從經(jīng)濟增速、人口狀況、戶均套數(shù)、城鎮(zhèn)化率等四個指標來看，基本可以認為，當前我國住宅新建量大概率已經(jīng)或者正在構(gòu)筑歷史大頂。

1、從經(jīng)濟增速看，2011年我國GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增長轉(zhuǎn)向中速增長。從這一因素看，已經(jīng)接近或初步具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

2、從城市化率看，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)2019年我國的城鎮(zhèn)化率為60.6%。但對于這一數(shù)據(jù)，研究界存在較大爭議，其中李迅雷等人認為存在嚴重低估。由于我國長期存在城鄉(xiāng)二元化現(xiàn)象，在城市（鎮(zhèn)）化率的統(tǒng)計口徑上，與發(fā)達國家不一致，因此造成這一指標很難與發(fā)達國家相比。另外，城鎮(zhèn)化率60.6%的數(shù)據(jù)，明顯與我國經(jīng)濟、人口、套戶比等三個指標所處階段背離！而日韓則無這種背離。因此，我們傾向于認為當前我國城鎮(zhèn)化率存在低估，如按發(fā)達國家口徑，當前應(yīng)達到70%左右。據(jù)此，基本可以認為，當前我國住宅新建量大概率已經(jīng)或者正在構(gòu)筑歷史大頂。

3、從人口來看，我國總?cè)丝谀壳斑�在繼續(xù)增長，但勞動年齡人口已于2013年見頂。從這一因素看，完全具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

4、從供求關(guān)系來看，我國戶均擁有的住房套數(shù)超過1，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積40平方米，已告別住房短缺時代。從這一因素看，具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

還有一點需要指出，上述日韓住宅新建量為全社會口徑。在此，我們同時比較一下我國全社會住宅與商品住宅（由房企開發(fā)建設(shè)）的新建量。我國商品住宅竣工面積2014年出現(xiàn)歷史高點，其后振蕩中小幅下降，但考慮到2019年商品住宅新開工面積創(chuàng)新高，預(yù)計未來幾年商品住宅竣工面積存在創(chuàng)新高的小概率，目前屬于筑頂階段。我國全社會住宅竣工面積2011年出現(xiàn)歷史高點，2015至2017年大幅下降，同時考慮到我國城鎮(zhèn)地區(qū)大規(guī)模棚改階段已經(jīng)結(jié)束，農(nóng)村住宅已經(jīng)飽和（人均49平米），因此全社會住宅竣工面積未來不太可能創(chuàng)歷史新高了，也即2011年就是歷史大頂！

房地產(chǎn)業(yè)進入后開發(fā)時代，將出現(xiàn)如下10個特征或趨勢。

1、新房規(guī)模見頂回落；2、存量房交易漸成市場主力；3、行業(yè)利潤率降低；4、房地產(chǎn)價格上漲放緩；5、產(chǎn)業(yè)鏈更加充實豐富；6、房企融資增長受到抑制；7、業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為新的增長點；8、行業(yè)集中度持續(xù)提升；9、企業(yè)管理要求不斷提高；10、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市更新關(guān)聯(lián)度增加。

房地產(chǎn)業(yè)進入后開發(fā)時代，暴利時代已經(jīng)遠去，開發(fā)企業(yè)須與時俱進、積極應(yīng)對。

第一，后開發(fā)時代房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工將不斷細化，每一家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時度勢，根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身愿景、條件對自身在分工鏈中的定位進行科學謀定。

第二，進入后開發(fā)時代，過去的“拿地-開發(fā)-銷售”的短平快經(jīng)營模式可能將無法繼續(xù)為企業(yè)帶來豐厚、穩(wěn)定的利潤。轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式是各類房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的重要課題。

第三，從大開發(fā)時代進入后開發(fā)時代，市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，高負債、高杠桿不僅實施可能性大減，即使實施也會使企業(yè)面臨巨大的風險。明智的企業(yè)應(yīng)積極主動地應(yīng)對，可以通過調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，增加直接融資，減少間接融資，來實現(xiàn)減負債、降杠桿。

第四，在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)企業(yè)難以延用不斷擴大業(yè)務(wù)規(guī)模的舊模式獲得成功，而是要通過苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理來控制風險、提高經(jīng)營效率。企業(yè)應(yīng)在市場研判、戰(zhàn)略制定、內(nèi)部管理模式、主要外部資源對接等方面進行精細化管理，應(yīng)加強企業(yè)內(nèi)部人員培訓(xùn)并妥善借用外腦。

附報告簡版（不含圖表）正文如下：

一、后開發(fā)時代的概念與意義

縱觀世界發(fā)達國家房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史，緊隨大開發(fā)時代之后的，往往是“后開發(fā)時代”：房地產(chǎn)市場需求增長趨向平穩(wěn)，新房開發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模減少，房地產(chǎn)增量市場見頂回落。房地產(chǎn)市場逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買賣與租賃并重。

研究房地產(chǎn)業(yè)后開發(fā)時代，有利于準確進行市場研判，有利于合理制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，也有利于科學完善政府的調(diào)控政策。

二、典型國家案例剖析

1、日本案例剖析

日本住宅新建量有兩個高位期，1973年和1996年，其中1996年為最高。

從經(jīng)濟增速看，1973年是高增長的末期，1996年為由中速增長轉(zhuǎn)入低速增長的初期。

從城市化率看，1973年與1996年，城市化率皆進入70%-80%的穩(wěn)定階段。

從人口看，1995年勞動年齡人口頂點與1996年住房建設(shè)量頂點基本同步。

從套戶比看，1973年為1.03，1996年為1.13，皆已告別住房短缺時代。

另外需關(guān)注：假如80年代后期日本沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，則住宅新建量頂點很可能提前到1973年。

2、韓國案例剖析

韓國住宅新建量有兩個高位期，1990年和2015年，其中2015年最高。

從經(jīng)濟增速看，1990年是高增長末期，2015年低增長初期。

從城市化率看，1990年為73%， 2015年為81%。

從人口來看，2016年勞動年齡人口頂點和2015年住房新建量頂點基本同步。

從套戶比來看，1990年為0.72，2015年為1.02，說明1990年住宅新建量不應(yīng)見頂，而2015年見頂更合乎邏輯。

三、中國情況分析與結(jié)論

根據(jù)日韓經(jīng)驗，分析住宅新建量見頂?shù)乃膫�重要條件：

從經(jīng)濟增速看，2011年我國GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增長轉(zhuǎn)向中速增長。從這一因素看，已經(jīng)接近或初步具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

從人口來看，我國總?cè)丝谀壳斑�在繼續(xù)增長，但勞動年齡人口已于2013年見頂。從這一因素看，完全具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

從供求關(guān)系來看，我國戶均擁有的住房套數(shù)超過1，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積40平方米，已告別住房短缺時代。從這一因素看，具備住宅新建量見頂?shù)臈l件。

從城市化率看，官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)2019年我國的城鎮(zhèn)化率為60.6%。但對于這一數(shù)據(jù)，研究界存在較大爭議，其中李迅雷等人認為存在嚴重低估。由于我國長期存在城鄉(xiāng)二元化現(xiàn)象，在城市（鎮(zhèn)）化率的統(tǒng)計口徑上，與發(fā)達國家不一致，因此造成這一指標很難與發(fā)達國家相比。另外，城鎮(zhèn)化率60.6%的數(shù)據(jù)，明顯與我國經(jīng)濟、人口、套戶比等三個指標所處階段背離！而日韓則無這種背離。因此，我們傾向于認為當前我國城鎮(zhèn)化率存在低估，如按發(fā)達國家口徑，當前應(yīng)達到70%左右。

據(jù)此，基本可以認為，當前我國住宅新建量大概率已經(jīng)或者正在構(gòu)筑歷史大頂。

還有一點需要指出，上述日韓住宅新建量為全社會口徑。在此，我們同時比較一下我國全社會住宅與商品住宅（由房企開發(fā)建設(shè)）的新建量。下圖表明，我國商品住宅竣工面積2014年出現(xiàn)歷史高點，其后振蕩中小幅下降，但考慮到2019年商品住宅新開工面積創(chuàng)新高，預(yù)計未來幾年商品住宅竣工面積存在創(chuàng)新高的小概率，目前屬于筑頂階段。我國全社會住宅竣工面積2011年出現(xiàn)歷史高點，2015至2017年大幅下降，同時考慮到我國城鎮(zhèn)地區(qū)大規(guī)模棚改階段已經(jīng)結(jié)束，農(nóng)村住宅已經(jīng)飽和（人均49平米），因此全社會住宅竣工面積未來不太可能創(chuàng)歷史新高了，也即2011年就是歷史大頂！

四、后開發(fā)時代的特征與趨勢

新時代、新形勢，我國房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或者正在進入后開發(fā)時代。準確把握后開發(fā)時代的主要特征和趨勢，是我們行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，也是企業(yè)健康發(fā)展的必需。我們總結(jié)了以下十個特征與趨勢：

1、新房規(guī)模見頂回落

目前中國商品住宅銷售面積正在構(gòu)筑歷史大頂，未來將逐步進入后開發(fā)時代，但是這并不意味著新房規(guī)模的快速回落，而是在一定時間內(nèi)仍將保持較大的規(guī)模，隨后逐漸降低。因為中國城鎮(zhèn)化過程仍未結(jié)束，雖然勞動力年齡人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，使得銷售規(guī)模在短期內(nèi)仍具有韌性。

2、存量房交易漸成市場主力

目前，少數(shù)發(fā)達城市的存量房交易已經(jīng)接近或者超過新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面積就已經(jīng)超過新房交易面積。未來將有越來越多城市的二手房交易量超過新房，乃至全國存量房市場交易全面超過新房。

3、行業(yè)利潤率降低

行業(yè)漸入成熟期，房地產(chǎn)快速升值狀態(tài)改變。依靠土地快速升值的暴利期將成為歷史，中短期來看，“房住不炒”的政策持續(xù)貫徹落實，房企融資端和收入端均受到嚴格的控制，利潤空間壓縮；長期來看，行業(yè)進入成熟期，各項制度更加規(guī)范，市場更加平穩(wěn)，周期性減弱，利潤趨于合理、平均化。上市房企毛利率和凈利率中位數(shù)分別于2017年和2018年開始下降，這一趨勢仍將持續(xù)。

4、房地產(chǎn)價格上漲放緩

房價和地價高增長的時代過去，未來房價和地價增速將趨于合理，過去超過10%，甚至15%以上的商品房均價漲幅將很難再出現(xiàn)。房價和地價增速逐步與經(jīng)濟增速、居民收入增速相適應(yīng)，與貨幣增速相匹配。

5、產(chǎn)業(yè)鏈更加充實豐富

過去住宅開發(fā)具有巨大的成長和利潤空間，房地產(chǎn)開發(fā)銷售成為房企的主要業(yè)務(wù)。而在后開發(fā)時代，房地產(chǎn)開發(fā)的空間和利潤都已壓縮，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、流通業(yè)等將獲得蓬勃發(fā)展機會，產(chǎn)業(yè)鏈更加多元豐富。以物業(yè)管理行業(yè)為例，后開發(fā)時代巨大的房地產(chǎn)存量規(guī)模將給物管領(lǐng)域帶來巨大的增量空間。

6、房企融資增長受到抑制

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，明確了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，涉及“三道紅線”和“四檔管理”。過去房地產(chǎn)市場大起大落的重要原因之一即房企的高杠桿擴張行為。未來房企的融資擴張將受到嚴格控制，這將使得土地市場周期性波動減弱，市場更加平穩(wěn)。

7、業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為新的增長點

新房開發(fā)規(guī)模效應(yīng)不再，創(chuàng)新優(yōu)勢凸顯。比如租賃市場規(guī)模擴大，機構(gòu)經(jīng)營者壯大，發(fā)展?jié)摿�進一步開拓，信息化的全面融入，形成新的業(yè)態(tài)。目前中國租賃市場的房源分布仍然以個人普租和城中村為主，占比分別達到了67%和28%。而以機構(gòu)為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據(jù)了4%和1%。雖然當前租賃的商業(yè)模式尚未成熟，仍面臨著許多亟待解決的問題。但長期來看，機構(gòu)經(jīng)營的租賃業(yè)務(wù)是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一，具有龐大的市場規(guī)模，并將帶來新的增長點。

8、行業(yè)集中度持續(xù)提升

行業(yè)進入成熟階段的重要標志之一即行業(yè)集中度的提高，特別是類似房地產(chǎn)行業(yè)從周期性明顯、增量空間顯著，進入周期性弱化、競爭加劇的階段，頭部房企的資源、資金等優(yōu)勢將進一步放大，并不斷提高行業(yè)集中度，而中小房企想通過規(guī)�？焖贁U張實現(xiàn)超越的可能性已經(jīng)很小。2016年以來，TOP20房企的集中度快速提高，2020年上半年已經(jīng)達到了44%。

9、企業(yè)管理要求不斷提高

開發(fā)時代由于增量空間大，房企的重點在擴張成長上，對周轉(zhuǎn)能力、融資能力、拿地能力等有著更高的要求。而進入后開發(fā)時代，對運營能力、產(chǎn)品能力、管理能力等精耕細作的專業(yè)化能力要求提高。

10、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市更新關(guān)聯(lián)度增加

中國仍存在著大量的老舊住房，對于城市來說，城市更新可以改善城市環(huán)境、促進產(chǎn)業(yè)升級；如棚戶區(qū)改造、舊小區(qū)改造、工業(yè)區(qū)改造等。對于房企來說，在許多區(qū)域如粵港澳大灣區(qū)，招拍掛土地出讓數(shù)量有限，城市更新項目成為低成本拿地的重要手段。

五、后開發(fā)時代的應(yīng)對

（一）政府管理的優(yōu)化完善

1、房住不炒

房住不炒，就是要規(guī)避將房地產(chǎn)作為投機工具的行為，保證房地產(chǎn)為人們提供生活、生產(chǎn)和社會活動空間的正常使用價值，這既是避免土地、房屋等經(jīng)濟資源被無味浪費，也是為了避免房地產(chǎn)市場投機進而引發(fā)金融投機和社會不穩(wěn)定而必須堅持的重要原則。堅持這一原則不應(yīng)只依靠行政手段對房地產(chǎn)市場交易進行直接干預(yù)，而是要通過促進房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)、機制的完善和房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)演進來進行。從發(fā)達國家的經(jīng)驗看，當房地產(chǎn)子市場結(jié)構(gòu)更為豐富，特別是房地產(chǎn)租賃市場和房地產(chǎn)間接投資（權(quán)益房地產(chǎn)投資信托基金）市場充分發(fā)育時，房地產(chǎn)市場上的租買選擇機制和投資替代機制形成并運作，市場會自發(fā)地抑制房地產(chǎn)投機行為。

2、租售并舉

后開發(fā)時代房地產(chǎn)市場流通以租賃、買賣并重為特征，政府應(yīng)盡快調(diào)整過去輕租賃重買賣的政策框架，加快制定促進房地產(chǎn)租賃發(fā)展的制度和政策，同時盡快建立規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場的政策體系。特別重要的是，要通過金融改革與創(chuàng)新支持房地產(chǎn)企業(yè)進行存量房地產(chǎn)經(jīng)營。發(fā)達國家的經(jīng)驗表明，金融是存量房地產(chǎn)經(jīng)營的基本條件。金融體系能否為租賃房地產(chǎn)投資經(jīng)營者提供資金成本合理的長期資金，是影響存量房地產(chǎn)經(jīng)營能否持續(xù)的關(guān)鍵。盡管政府也可以通過提供貸款擔�；蛸J款利息補貼來刺激針對低收入群體的租賃住房建設(shè)，但對于租賃住房和其他存量房地產(chǎn)經(jīng)營總體而言，需要更加全面、系統(tǒng)的長期資金融通渠道。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托（REITs）是健全租賃住房融資渠道的關(guān)鍵。

3、因城施策

房地產(chǎn)市場的地域性和經(jīng)濟社會發(fā)展的地域差異，要求政府對房地產(chǎn)市場的管理應(yīng)根據(jù)不同城市的具體情況因城施策。例如租售并舉，不應(yīng)是各類城市一個標準，一、二線超大城市，房地產(chǎn)租賃市場發(fā)展應(yīng)更快一些，三、四線中小城市則應(yīng)充分考慮其各自特點進行差別化發(fā)展。

4、長效機制

對房地產(chǎn)市場的管理，要注重建立長效機制，應(yīng)特別從以下三個方面著手進行：首先，要減少對土地財政的依賴度，大開發(fā)時代給地方政府帶來了巨大的土地出讓金收入，而后開發(fā)時代隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模減少，這一收入將大大減少，政府應(yīng)及早制定應(yīng)對措施，減少對土地財政的依賴；其次，要優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，逐步改變長期以來交易稅為主體、持有稅微不足道的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，適當增加持有稅占比。當然，從房住不炒、租售并舉的原則出發(fā)，持有稅增加不宜過快，以免對機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)存量經(jīng)營產(chǎn)生抑制作用。第三，完善城市更新的促進機制，后開發(fā)時代城市更新不能再以大拆大建為模式，而是要在充分保留城市歷史文脈和風貌的前提下進行空間和功能的優(yōu)化、提升，如何充分調(diào)動全社會各種資源，高效有序地開展城市更新，是政府應(yīng)著重考慮的。

（二）開發(fā)企業(yè)的應(yīng)對之策

1、審時度勢，科學定位

后開發(fā)時代房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工將不斷細化，每一家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時度勢，根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身愿景、條件對自身在分工鏈中的定位進行科學謀定。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，既可以選擇進化、升級為房地產(chǎn)投資者，持有經(jīng)營辦公樓、零售商業(yè)房地產(chǎn)、公寓等，也可以下沉為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目代工、管理者，這需要根據(jù)房地產(chǎn)市場演進的發(fā)展階段以及企業(yè)自身資產(chǎn)規(guī)模、與金融市場對接能力、風險把控能力以及人力資源特點等方面的審慎考量而科學謀定。

2、與時俱時，轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式

在大開發(fā)時代，各類房地產(chǎn)企業(yè)形成了與時代應(yīng)適應(yīng)的經(jīng)營模式和業(yè)務(wù)模式。如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“拿地-開發(fā)-銷售”的相對短平快模式獲得了極高的資金利潤率，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)估價機構(gòu)則分別以對接開發(fā)商和銀行迅速“圈地”獲得大把業(yè)務(wù)源，房地產(chǎn)業(yè)整體上以較為粗放的經(jīng)營模式為特征。后開發(fā)時代這些經(jīng)營模式將無法繼續(xù)為企業(yè)帶來豐厚、穩(wěn)定的利潤。轉(zhuǎn)變經(jīng)營模式是各類房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的重要課題。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果升級為房地產(chǎn)持有經(jīng)營者，那么經(jīng)營模式必然要轉(zhuǎn)向以賺取長期現(xiàn)金流為主，相應(yīng)地，企業(yè)要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人力資源隊伍、內(nèi)部管理制度等方面進行重大調(diào)整。

3、減負債，降杠桿

長期以來，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于采用高負債、高杠桿方式做大規(guī)模的、提高自有資金利潤率，大開發(fā)時代的市場環(huán)境也為這種經(jīng)營風格提供了條件。后開發(fā)時代，市場環(huán)境發(fā)生了很大的變化，高負債、高杠桿不僅實施可能性大減，即使實施也會使企業(yè)面臨巨大的風險。這對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是準備升級轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn)持有經(jīng)營的企業(yè)是嚴峻的挑戰(zhàn)，但也是促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營能力的機遇。明智的企業(yè)應(yīng)積極主動地應(yīng)對，可以通過調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，增加直接融資，減少間接融資，來實現(xiàn)減負債、降杠桿。從長遠來看，我國的房地產(chǎn)信托投資基金市場一旦開放，將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要融資渠道。企業(yè)應(yīng)提前準備進入這一市場的自身條件和能力。

4、苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理

大開發(fā)時代的房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)是高利潤行業(yè)，企業(yè)往往是通過不斷擴大業(yè)務(wù)規(guī)模取勝，而擴大規(guī)模的主要手段與企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系并不密切。后開發(fā)時代房地產(chǎn)企業(yè)難以延用老的模式獲得成功，而是要通過苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理來控制風險、提高經(jīng)營效率。企業(yè)應(yīng)在市場研判、戰(zhàn)略制定、內(nèi)部管理模式、主要外部資源對接等方面進行精細化管理，應(yīng)加強企業(yè)內(nèi)部人員培訓(xùn)并妥善借用外腦。

課題組成員：組長，張永岳；成員：楊紅旭、崔裴、崔霽、沈昕　

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