近日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了重磅課題《后開(kāi)發(fā)時(shí)代的中國(guó)房地產(chǎn)趨勢(shì)與應(yīng)對(duì)》。該課題由張永岳院長(zhǎng)擔(dān)綱課題組長(zhǎng)，易居研究院主要研究人員參與，著眼于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀發(fā)展進(jìn)程，通過(guò)借鑒日韓經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前我國(guó)住宅市場(chǎng)面臨的重大變局做出了重要判斷。主要研究結(jié)論如下：

目前我國(guó)住宅新建量大概率已經(jīng)或正在構(gòu)筑歷史大頂，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或正在步入后開(kāi)發(fā)時(shí)代。

從全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積來(lái)看，2011年已經(jīng)見(jiàn)頂。2020年1-10月，房企土地購(gòu)置面積同比下降3.3%，全年預(yù)計(jì)將小幅下降。

從全國(guó)商品住宅新開(kāi)工面積來(lái)，新開(kāi)工面積大概率正在構(gòu)筑歷史頂部。2020年1-10月，商品住宅新開(kāi)工面積同比下降3.3%，全年預(yù)計(jì)將小幅下降。

從全國(guó)新建商品住宅銷(xiāo)售面積來(lái)看，2018年以來(lái)正在構(gòu)筑歷史頂部。2020年1-10月，新建商品住宅銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)0.8%，全年預(yù)計(jì)小幅增長(zhǎng)。近兩年，新建商品住宅銷(xiāo)售面積雖仍在小幅增長(zhǎng)，但增速已經(jīng)趨近0，大概率是在構(gòu)筑歷史頂部的過(guò)程中。

我國(guó)與歐美國(guó)家的國(guó)情差異較大，相對(duì)而言，同為東亞國(guó)家的日本和韓國(guó)的經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)更有借鑒意義。分析日韓案例可知，住宅新建量見(jiàn)頂、進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代時(shí)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具備以下四個(gè)重要條件：1、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入中低速增長(zhǎng)；2、城市化率達(dá)到70%以上；3、勞動(dòng)人口數(shù)量基本見(jiàn)頂；4、戶(hù)均套數(shù)超過(guò)1。

根據(jù)日韓經(jīng)驗(yàn)，從經(jīng)濟(jì)增速、人口狀況、戶(hù)均套數(shù)、城鎮(zhèn)化率等四個(gè)指標(biāo)來(lái)看，基本可以認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)住宅新建量大概率已經(jīng)或者正在構(gòu)筑歷史大頂。

1、從經(jīng)濟(jì)增速看，2011年我國(guó)GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)。從這一因素看，已經(jīng)接近或初步具備住宅新建量見(jiàn)頂?shù)臈l件。

2、從城市化率看，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2019年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為60.6%。但對(duì)于這一數(shù)據(jù)，研究界存在較大爭(zhēng)議，其中李迅雷等人認(rèn)為存在嚴(yán)重低估。由于我國(guó)長(zhǎng)期存在城鄉(xiāng)二元化現(xiàn)象，在城市（鎮(zhèn)）化率的統(tǒng)計(jì)口徑上，與發(fā)達(dá)國(guó)家不一致，因此造成這一指標(biāo)很難與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。另外，城鎮(zhèn)化率60.6%的數(shù)據(jù)，明顯與我國(guó)經(jīng)濟(jì)、人口、套戶(hù)比等三個(gè)指標(biāo)所處階段背離！而日韓則無(wú)這種背離。因此，我們傾向于認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率存在低估，如按發(fā)達(dá)國(guó)家口徑，當(dāng)前應(yīng)達(dá)到70%左右。據(jù)此，基本可以認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)住宅新建量大概率已經(jīng)或者正在構(gòu)筑歷史大頂。

3、從人口來(lái)看，我國(guó)總?cè)丝谀壳斑�在繼續(xù)增長(zhǎng)，但勞動(dòng)年齡人口已于2013年見(jiàn)頂。從這一因素看，完全具備住宅新建量見(jiàn)頂?shù)臈l件。

4、從供求關(guān)系來(lái)看，我國(guó)戶(hù)均擁有的住房套數(shù)超過(guò)1，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積40平方米，已告別住房短缺時(shí)代。從這一因素看，具備住宅新建量見(jiàn)頂?shù)臈l件。

還有一點(diǎn)需要指出，上述日韓住宅新建量為全社會(huì)口徑。在此，我們同時(shí)比較一下我國(guó)全社會(huì)住宅與商品住宅（由房企開(kāi)發(fā)建設(shè)）的新建量。我國(guó)商品住宅竣工面積2014年出現(xiàn)歷史高點(diǎn)，其后振蕩中小幅下降，但考慮到2019年商品住宅新開(kāi)工面積創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年商品住宅竣工面積存在創(chuàng)新高的小概率，目前屬于筑頂階段。我國(guó)全社會(huì)住宅竣工面積2011年出現(xiàn)歷史高點(diǎn)，2015至2017年大幅下降，同時(shí)考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)大規(guī)模棚改階段已經(jīng)結(jié)束，農(nóng)村住宅已經(jīng)飽和（人均49平米），因此全社會(huì)住宅竣工面積未來(lái)不太可能創(chuàng)歷史新高了，也即2011年就是歷史大頂！

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，將出現(xiàn)如下10個(gè)特征或趨勢(shì)。

1、新房規(guī)模見(jiàn)頂回落；2、存量房交易漸成市場(chǎng)主力；3、行業(yè)利潤(rùn)率降低；4、房地產(chǎn)價(jià)格上漲放緩；5、產(chǎn)業(yè)鏈更加充實(shí)豐富；6、房企融資增長(zhǎng)受到抑制；7、業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)；8、行業(yè)集中度持續(xù)提升；9、企業(yè)管理要求不斷提高；10、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市更新關(guān)聯(lián)度增加。

房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，暴利時(shí)代已經(jīng)遠(yuǎn)去，開(kāi)發(fā)企業(yè)須與時(shí)俱進(jìn)、積極應(yīng)對(duì)。

第一，后開(kāi)發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工將不斷細(xì)化，每一家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身愿景、條件對(duì)自身在分工鏈中的定位進(jìn)行科學(xué)謀定。

第二，進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，過(guò)去的“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”的短平快經(jīng)營(yíng)模式可能將無(wú)法繼續(xù)為企業(yè)帶來(lái)豐厚、穩(wěn)定的利潤(rùn)。轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式是各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的重要課題。

第三，從大開(kāi)發(fā)時(shí)代進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，高負(fù)債、高杠桿不僅實(shí)施可能性大減，即使實(shí)施也會(huì)使企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。明智的企業(yè)應(yīng)積極主動(dòng)地應(yīng)對(duì)，可以通過(guò)調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，增加直接融資，減少間接融資，來(lái)實(shí)現(xiàn)減負(fù)債、降杠桿。

第四，在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)難以延用不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模的舊模式獲得成功，而是要通過(guò)苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)營(yíng)效率。企業(yè)應(yīng)在市場(chǎng)研判、戰(zhàn)略制定、內(nèi)部管理模式、主要外部資源對(duì)接等方面進(jìn)行精細(xì)化管理，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員培訓(xùn)并妥善借用外腦。

附報(bào)告簡(jiǎn)版（不含圖表）正文如下：

一、后開(kāi)發(fā)時(shí)代的概念與意義

縱觀世界發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷史，緊隨大開(kāi)發(fā)時(shí)代之后的，往往是“后開(kāi)發(fā)時(shí)代”：房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)趨向平穩(wěn)，新房開(kāi)發(fā)規(guī)模、供應(yīng)規(guī)模減少，房地產(chǎn)增量市場(chǎng)見(jiàn)頂回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)為由存量房市場(chǎng)為主導(dǎo)，房地產(chǎn)流通方式逐漸趨向于買(mǎi)賣(mài)與租賃并重。

研究房地產(chǎn)業(yè)后開(kāi)發(fā)時(shí)代，有利于準(zhǔn)確進(jìn)行市場(chǎng)研判，有利于合理制定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，也有利于科學(xué)完善政府的調(diào)控政策。

二、典型國(guó)家案例剖析

1、日本案例剖析

日本住宅新建量有兩個(gè)高位期，1973年和1996年，其中1996年為最高。

從經(jīng)濟(jì)增速看，1973年是高增長(zhǎng)的末期，1996年為由中速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)入低速增長(zhǎng)的初期。

從城市化率看，1973年與1996年，城市化率皆進(jìn)入70%-80%的穩(wěn)定階段。

從人口看，1995年勞動(dòng)年齡人口頂點(diǎn)與1996年住房建設(shè)量頂點(diǎn)基本同步。

從套戶(hù)比看，1973年為1.03，1996年為1.13，皆已告別住房短缺時(shí)代。

另外需關(guān)注：假如80年代后期日本沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，則住宅新建量頂點(diǎn)很可能提前到1973年。

2、韓國(guó)案例剖析

韓國(guó)住宅新建量有兩個(gè)高位期，1990年和2015年，其中2015年最高。

從經(jīng)濟(jì)增速看，1990年是高增長(zhǎng)末期，2015年低增長(zhǎng)初期。

從城市化率看，1990年為73%， 2015年為81%。

從人口來(lái)看，2016年勞動(dòng)年齡人口頂點(diǎn)和2015年住房新建量頂點(diǎn)基本同步。

從套戶(hù)比來(lái)看，1990年為0.72，2015年為1.02，說(shuō)明1990年住宅新建量不應(yīng)見(jiàn)頂，而2015年見(jiàn)頂更合乎邏輯。

三、中國(guó)情況分析與結(jié)論

根據(jù)日韓經(jīng)驗(yàn)，分析住宅新建量見(jiàn)頂?shù)乃膫�(gè)重要條件：

從經(jīng)濟(jì)增速看，2011年我國(guó)GDP增速“破10”，2012年“破8”，2016年“破7”，已由高速增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向中速增長(zhǎng)。從這一因素看，已經(jīng)接近或初步具備住宅新建量見(jiàn)頂?shù)臈l件。

從人口來(lái)看，我國(guó)總?cè)丝谀壳斑�在繼續(xù)增長(zhǎng)，但勞動(dòng)年齡人口已于2013年見(jiàn)頂。從這一因素看，完全具備住宅新建量見(jiàn)頂?shù)臈l件。

從供求關(guān)系來(lái)看，我國(guó)戶(hù)均擁有的住房套數(shù)超過(guò)1，城鎮(zhèn)人均住房建筑面積40平方米，已告別住房短缺時(shí)代。從這一因素看，具備住宅新建量見(jiàn)頂?shù)臈l件。

從城市化率看，官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2019年我國(guó)的城鎮(zhèn)化率為60.6%。但對(duì)于這一數(shù)據(jù)，研究界存在較大爭(zhēng)議，其中李迅雷等人認(rèn)為存在嚴(yán)重低估。由于我國(guó)長(zhǎng)期存在城鄉(xiāng)二元化現(xiàn)象，在城市（鎮(zhèn)）化率的統(tǒng)計(jì)口徑上，與發(fā)達(dá)國(guó)家不一致，因此造成這一指標(biāo)很難與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。另外，城鎮(zhèn)化率60.6%的數(shù)據(jù)，明顯與我國(guó)經(jīng)濟(jì)、人口、套戶(hù)比等三個(gè)指標(biāo)所處階段背離！而日韓則無(wú)這種背離。因此，我們傾向于認(rèn)為當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)化率存在低估，如按發(fā)達(dá)國(guó)家口徑，當(dāng)前應(yīng)達(dá)到70%左右。

據(jù)此，基本可以認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)住宅新建量大概率已經(jīng)或者正在構(gòu)筑歷史大頂。

還有一點(diǎn)需要指出，上述日韓住宅新建量為全社會(huì)口徑。在此，我們同時(shí)比較一下我國(guó)全社會(huì)住宅與商品住宅（由房企開(kāi)發(fā)建設(shè)）的新建量。下圖表明，我國(guó)商品住宅竣工面積2014年出現(xiàn)歷史高點(diǎn)，其后振蕩中小幅下降，但考慮到2019年商品住宅新開(kāi)工面積創(chuàng)新高，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年商品住宅竣工面積存在創(chuàng)新高的小概率，目前屬于筑頂階段。我國(guó)全社會(huì)住宅竣工面積2011年出現(xiàn)歷史高點(diǎn)，2015至2017年大幅下降，同時(shí)考慮到我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)大規(guī)模棚改階段已經(jīng)結(jié)束，農(nóng)村住宅已經(jīng)飽和（人均49平米），因此全社會(huì)住宅竣工面積未來(lái)不太可能創(chuàng)歷史新高了，也即2011年就是歷史大頂！

四、后開(kāi)發(fā)時(shí)代的特征與趨勢(shì)

新時(shí)代、新形勢(shì)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)或者正在進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代。準(zhǔn)確把握后開(kāi)發(fā)時(shí)代的主要特征和趨勢(shì)，是我們行業(yè)持續(xù)發(fā)展的需要，也是企業(yè)健康發(fā)展的必需。我們總結(jié)了以下十個(gè)特征與趨勢(shì)：

1、新房規(guī)模見(jiàn)頂回落

目前中國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積正在構(gòu)筑歷史大頂，未來(lái)將逐步進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，但是這并不意味著新房規(guī)模的快速回落，而是在一定時(shí)間內(nèi)仍將保持較大的規(guī)模，隨后逐漸降低。因?yàn)橹袊?guó)城鎮(zhèn)化過(guò)程仍未結(jié)束，雖然勞動(dòng)力年齡人口、生育率下降，但改善性需求仍然旺盛，使得銷(xiāo)售規(guī)模在短期內(nèi)仍具有韌性。

2、存量房交易漸成市場(chǎng)主力

目前，少數(shù)發(fā)達(dá)城市的存量房交易已經(jīng)接近或者超過(guò)新房交易。比如上海，早在2010年，二手房交易面積就已經(jīng)超過(guò)新房交易面積。未來(lái)將有越來(lái)越多城市的二手房交易量超過(guò)新房，乃至全國(guó)存量房市場(chǎng)交易全面超過(guò)新房。

3、行業(yè)利潤(rùn)率降低

行業(yè)漸入成熟期，房地產(chǎn)快速升值狀態(tài)改變。依靠土地快速升值的暴利期將成為歷史，中短期來(lái)看，“房住不炒”的政策持續(xù)貫徹落實(shí)，房企融資端和收入端均受到嚴(yán)格的控制，利潤(rùn)空間壓縮；長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)進(jìn)入成熟期，各項(xiàng)制度更加規(guī)范，市場(chǎng)更加平穩(wěn)，周期性減弱，利潤(rùn)趨于合理、平均化。上市房企毛利率和凈利率中位數(shù)分別于2017年和2018年開(kāi)始下降，這一趨勢(shì)仍將持續(xù)。

4、房地產(chǎn)價(jià)格上漲放緩

房?jī)r(jià)和地價(jià)高增長(zhǎng)的時(shí)代過(guò)去，未來(lái)房?jī)r(jià)和地價(jià)增速將趨于合理，過(guò)去超過(guò)10%，甚至15%以上的商品房均價(jià)漲幅將很難再出現(xiàn)。房?jī)r(jià)和地價(jià)增速逐步與經(jīng)濟(jì)增速、居民收入增速相適應(yīng)，與貨幣增速相匹配。

5、產(chǎn)業(yè)鏈更加充實(shí)豐富

過(guò)去住宅開(kāi)發(fā)具有巨大的成長(zhǎng)和利潤(rùn)空間，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售成為房企的主要業(yè)務(wù)。而在后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的空間和利潤(rùn)都已壓縮，房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)、流通業(yè)等將獲得蓬勃發(fā)展機(jī)會(huì)，產(chǎn)業(yè)鏈更加多元豐富。以物業(yè)管理行業(yè)為例，后開(kāi)發(fā)時(shí)代巨大的房地產(chǎn)存量規(guī)模將給物管領(lǐng)域帶來(lái)巨大的增量空間。

6、房企融資增長(zhǎng)受到抑制

2020年8月20日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，涉及“三道紅線”和“四檔管理”。過(guò)去房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的重要原因之一即房企的高杠桿擴(kuò)張行為。未來(lái)房企的融資擴(kuò)張將受到嚴(yán)格控制，這將使得土地市場(chǎng)周期性波動(dòng)減弱，市場(chǎng)更加平穩(wěn)。

7、業(yè)態(tài)創(chuàng)新成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)

新房開(kāi)發(fā)規(guī)模效應(yīng)不再，創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)凸顯。比如租賃市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大，機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)者壯大，發(fā)展?jié)摿�進(jìn)一步開(kāi)拓，信息化的全面融入，形成新的業(yè)態(tài)。目前中國(guó)租賃市場(chǎng)的房源分布仍然以個(gè)人普租和城中村為主，占比分別達(dá)到了67%和28%。而以機(jī)構(gòu)為主的分散式品牌公寓和集中式品牌公寓僅分別占據(jù)了4%和1%。雖然當(dāng)前租賃的商業(yè)模式尚未成熟，仍面臨著許多亟待解決的問(wèn)題。但長(zhǎng)期來(lái)看，機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)的租賃業(yè)務(wù)是業(yè)態(tài)創(chuàng)新的重要方向之一，具有龐大的市場(chǎng)規(guī)模，并將帶來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

8、行業(yè)集中度持續(xù)提升

行業(yè)進(jìn)入成熟階段的重要標(biāo)志之一即行業(yè)集中度的提高，特別是類(lèi)似房地產(chǎn)行業(yè)從周期性明顯、增量空間顯著，進(jìn)入周期性弱化、競(jìng)爭(zhēng)加劇的階段，頭部房企的資源、資金等優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步放大，并不斷提高行業(yè)集中度，而中小房企想通過(guò)規(guī)模快速擴(kuò)張實(shí)現(xiàn)超越的可能性已經(jīng)很小。2016年以來(lái)，TOP20房企的集中度快速提高，2020年上半年已經(jīng)達(dá)到了44%。

9、企業(yè)管理要求不斷提高

開(kāi)發(fā)時(shí)代由于增量空間大，房企的重點(diǎn)在擴(kuò)張成長(zhǎng)上，對(duì)周轉(zhuǎn)能力、融資能力、拿地能力等有著更高的要求。而進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，對(duì)運(yùn)營(yíng)能力、產(chǎn)品能力、管理能力等精耕細(xì)作的專(zhuān)業(yè)化能力要求提高。

10、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市更新關(guān)聯(lián)度增加

中國(guó)仍存在著大量的老舊住房，對(duì)于城市來(lái)說(shuō)，城市更新可以改善城市環(huán)境、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)；如棚戶(hù)區(qū)改造、舊小區(qū)改造、工業(yè)區(qū)改造等。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，在許多區(qū)域如粵港澳大灣區(qū)，招拍掛土地出讓數(shù)量有限，城市更新項(xiàng)目成為低成本拿地的重要手段。

五、后開(kāi)發(fā)時(shí)代的應(yīng)對(duì)

（一）政府管理的優(yōu)化完善

1、房住不炒

房住不炒，就是要規(guī)避將房地產(chǎn)作為投機(jī)工具的行為，保證房地產(chǎn)為人們提供生活、生產(chǎn)和社會(huì)活動(dòng)空間的正常使用價(jià)值，這既是避免土地、房屋等經(jīng)濟(jì)資源被無(wú)味浪費(fèi)，也是為了避免房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)進(jìn)而引發(fā)金融投機(jī)和社會(huì)不穩(wěn)定而必須堅(jiān)持的重要原則。堅(jiān)持這一原則不應(yīng)只依靠行政手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易進(jìn)行直接干預(yù)，而是要通過(guò)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、機(jī)制的完善和房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)演進(jìn)來(lái)進(jìn)行。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)看，當(dāng)房地產(chǎn)子市場(chǎng)結(jié)構(gòu)更為豐富，特別是房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)和房地產(chǎn)間接投資（權(quán)益房地產(chǎn)投資信托基金）市場(chǎng)充分發(fā)育時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的租買(mǎi)選擇機(jī)制和投資替代機(jī)制形成并運(yùn)作，市場(chǎng)會(huì)自發(fā)地抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為。

2、租售并舉

后開(kāi)發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)流通以租賃、買(mǎi)賣(mài)并重為特征，政府應(yīng)盡快調(diào)整過(guò)去輕租賃重買(mǎi)賣(mài)的政策框架，加快制定促進(jìn)房地產(chǎn)租賃發(fā)展的制度和政策，同時(shí)盡快建立規(guī)范房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的政策體系。特別重要的是，要通過(guò)金融改革與創(chuàng)新支持房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行存量房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)表明，金融是存量房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的基本條件。金融體系能否為租賃房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)者提供資金成本合理的長(zhǎng)期資金，是影響存量房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)能否持續(xù)的關(guān)鍵。盡管政府也可以通過(guò)提供貸款擔(dān)�；蛸J款利息補(bǔ)貼來(lái)刺激針對(duì)低收入群體的租賃住房建設(shè)，但對(duì)于租賃住房和其他存量房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總體而言，需要更加全面、系統(tǒng)的長(zhǎng)期資金融通渠道。發(fā)展房地產(chǎn)投資信托（REITs）是健全租賃住房融資渠道的關(guān)鍵。

3、因城施策

房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的地域差異，要求政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理應(yīng)根據(jù)不同城市的具體情況因城施策。例如租售并舉，不應(yīng)是各類(lèi)城市一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一、二線超大城市，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)更快一些，三、四線中小城市則應(yīng)充分考慮其各自特點(diǎn)進(jìn)行差別化發(fā)展。

4、長(zhǎng)效機(jī)制

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理，要注重建立長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)特別從以下三個(gè)方面著手進(jìn)行：首先，要減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度，大開(kāi)發(fā)時(shí)代給地方政府帶來(lái)了巨大的土地出讓金收入，而后開(kāi)發(fā)時(shí)代隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模減少，這一收入將大大減少，政府應(yīng)及早制定應(yīng)對(duì)措施，減少對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)；其次，要優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)，逐步改變長(zhǎng)期以來(lái)交易稅為主體、持有稅微不足道的房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)，適當(dāng)增加持有稅占比。當(dāng)然，從房住不炒、租售并舉的原則出發(fā)，持有稅增加不宜過(guò)快，以免對(duì)機(jī)構(gòu)投資者進(jìn)行房地產(chǎn)存量經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生抑制作用。第三，完善城市更新的促進(jìn)機(jī)制，后開(kāi)發(fā)時(shí)代城市更新不能再以大拆大建為模式，而是要在充分保留城市歷史文脈和風(fēng)貌的前提下進(jìn)行空間和功能的優(yōu)化、提升，如何充分調(diào)動(dòng)全社會(huì)各種資源，高效有序地開(kāi)展城市更新，是政府應(yīng)著重考慮的。

（二）開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)對(duì)之策

1、審時(shí)度勢(shì)，科學(xué)定位

后開(kāi)發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部分工將不斷細(xì)化，每一家房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審時(shí)度勢(shì)，根據(jù)外部環(huán)境和企業(yè)自身愿景、條件對(duì)自身在分工鏈中的定位進(jìn)行科學(xué)謀定。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，既可以選擇進(jìn)化、升級(jí)為房地產(chǎn)投資者，持有經(jīng)營(yíng)辦公樓、零售商業(yè)房地產(chǎn)、公寓等，也可以下沉為專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目代工、管理者，這需要根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)演進(jìn)的發(fā)展階段以及企業(yè)自身資產(chǎn)規(guī)模、與金融市場(chǎng)對(duì)接能力、風(fēng)險(xiǎn)把控能力以及人力資源特點(diǎn)等方面的審慎考量而科學(xué)謀定。

2、與時(shí)俱時(shí)，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式

在大開(kāi)發(fā)時(shí)代，各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)形成了與時(shí)代應(yīng)適應(yīng)的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)務(wù)模式。如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“拿地-開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售”的相對(duì)短平快模式獲得了極高的資金利潤(rùn)率，物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)則分別以對(duì)接開(kāi)發(fā)商和銀行迅速“圈地”獲得大把業(yè)務(wù)源，房地產(chǎn)業(yè)整體上以較為粗放的經(jīng)營(yíng)模式為特征。后開(kāi)發(fā)時(shí)代這些經(jīng)營(yíng)模式將無(wú)法繼續(xù)為企業(yè)帶來(lái)豐厚、穩(wěn)定的利潤(rùn)。轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式是各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)必須考慮的重要課題。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如果升級(jí)為房地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)者，那么經(jīng)營(yíng)模式必然要轉(zhuǎn)向以賺取長(zhǎng)期現(xiàn)金流為主，相應(yīng)地，企業(yè)要在資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、人力資源隊(duì)伍、內(nèi)部管理制度等方面進(jìn)行重大調(diào)整。

3、減負(fù)債，降杠桿

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)傾向于采用高負(fù)債、高杠桿方式做大規(guī)模的、提高自有資金利潤(rùn)率，大開(kāi)發(fā)時(shí)代的市場(chǎng)環(huán)境也為這種經(jīng)營(yíng)風(fēng)格提供了條件。后開(kāi)發(fā)時(shí)代，市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生了很大的變化，高負(fù)債、高杠桿不僅實(shí)施可能性大減，即使實(shí)施也會(huì)使企業(yè)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是準(zhǔn)備升級(jí)轉(zhuǎn)型從事房地產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，但也是促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、提升經(jīng)營(yíng)能力的機(jī)遇。明智的企業(yè)應(yīng)積極主動(dòng)地應(yīng)對(duì)，可以通過(guò)調(diào)整企業(yè)融資結(jié)構(gòu)，增加直接融資，減少間接融資，來(lái)實(shí)現(xiàn)減負(fù)債、降杠桿。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)信托投資基金市場(chǎng)一旦開(kāi)放，將成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要融資渠道。企業(yè)應(yīng)提前準(zhǔn)備進(jìn)入這一市場(chǎng)的自身?xiàng)l件和能力。

4、苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理

大開(kāi)發(fā)時(shí)代的房地產(chǎn)業(yè)特別是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)是高利潤(rùn)行業(yè)，企業(yè)往往是通過(guò)不斷擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模取勝，而擴(kuò)大規(guī)模的主要手段與企業(yè)內(nèi)部管理關(guān)系并不密切。后開(kāi)發(fā)時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)難以延用老的模式獲得成功，而是要通過(guò)苦練內(nèi)功，優(yōu)化管理來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)、提高經(jīng)營(yíng)效率。企業(yè)應(yīng)在市場(chǎng)研判、戰(zhàn)略制定、內(nèi)部管理模式、主要外部資源對(duì)接等方面進(jìn)行精細(xì)化管理，應(yīng)加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部人員培訓(xùn)并妥善借用外腦。

課題組成員：組長(zhǎng)，張永岳；成員：楊紅旭、崔裴、崔霽、沈昕　

電話：021-60868811（沈昕）

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