解析不動產(chǎn)管理的閉環(huán)操作

——樂居財經(jīng)專訪世邦魏理仕華西區(qū)不動產(chǎn)管理部負責人 王一川

2020年發(fā)生了太多太多，疫情之下全球經(jīng)濟增速放緩，大潮之中的行業(yè)變遷每天都在發(fā)生，不動產(chǎn)投資與管理的關注度悄然升溫。如何在變局中把握資產(chǎn)管理與不動產(chǎn)投資之間微妙關系？商辦市場與住宅產(chǎn)品又將如何依托物管服務做到保值增值？日前，樂居財經(jīng)記者于古城西安專訪到了世邦魏理仕華西區(qū)不動產(chǎn)管理部負責人 王一川，解析不動產(chǎn)管理的閉環(huán)操作！

資產(chǎn)管理在未來商寫市場的解決之道

在城市規(guī)劃的進程中，房地產(chǎn)市場的興起是至關重要的，除了解決城市居民居住條件的改善外，商寫市場也將帶動片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，同時也具備資產(chǎn)管理的功能，不動產(chǎn)投資市場也就同步產(chǎn)生了，而隨著國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，土地資源尤其是適合商寫產(chǎn)品的地塊快速鋪滿，而國內(nèi)商寫市場正在從增量市場向存量市場過度，這期間投資者對于商寫產(chǎn)品的投資回報率的追求，很大程度上要仰賴不動產(chǎn)管理去實現(xiàn)，而價值的提升是需要一整套完整的系統(tǒng)解決方案來完成的！

在城市規(guī)劃的進程中，房地產(chǎn)市場的興起是至關重要的，除了解決城市居民居住條件的改善外，商寫市場也將帶動片區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，而隨著國內(nèi)的房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，土地資源尤其是適合商寫產(chǎn)品的地塊被快速鋪滿，隨著時間的推移和有限的商用土地供應所限，可以預計未來的10年內(nèi)國內(nèi)一些重點的中心城市的商寫市場將從增量市場向存量市場過度，從銷售型向全持有型物業(yè)形態(tài)過度。這個過程中投資者對于商寫產(chǎn)品投資回報率的追求，很大程度上要仰賴不動產(chǎn)的資產(chǎn)管理去實現(xiàn)，而價值的提升是需要一整套完整的系統(tǒng)解決方案來完成的！

“所謂不動產(chǎn)資產(chǎn)管理來提升資產(chǎn)的價值，歸結(jié)到整個資管的過程就是4個字，投、融、管、退，也就是投資、融資以及管理和資產(chǎn)退出或變現(xiàn)，其實任何一種投資最終投資者都是要考慮到的是如何變現(xiàn)退出，也就是如何兌現(xiàn)投資收益。如何實現(xiàn)在高端商寫項目投資和退出這兩個端口的銜接，實現(xiàn)資產(chǎn)收益和價值最大化就要非常依靠中間的管理和運營這個端口，管理和運營階段的專業(yè)性、預見性、可持續(xù)性發(fā)展問題能得到很好的貫徹并執(zhí)行，那整個不動產(chǎn)投資就具備實現(xiàn)一個完美的閉環(huán)……”，王一川對于不動產(chǎn)投資如何依托管理運營實現(xiàn)增值有著非常清晰的邏輯意識。

對于商寫不動產(chǎn)的管理來說，通常是從物業(yè)管理和租賃/招商管理及運營管理三個方面出發(fā)的，按目前商寫市場的管理情況來看，市場上存在著大量獨立運營的機構(gòu)，諸如不動產(chǎn)中介、物業(yè)管理公司、商業(yè)運營管理公司等等，他們雖然可以承擔某一環(huán)節(jié)的管理，但實際因為從專業(yè)服務角度缺乏綜合的協(xié)同和專業(yè)銜接因此并不能最大程度的完成資產(chǎn)管理全鏈條的服務并提升不動產(chǎn)價值。

王一川認為“相對國內(nèi)的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理服務機構(gòu)來說，以世邦魏理仕為代表的國際房地產(chǎn)服務機構(gòu)是能夠提供一套完整的不動產(chǎn)資產(chǎn)管理解決方案的，比如不動產(chǎn)管理端口，我們要考慮的不僅是物業(yè)管理，更包含了對產(chǎn)品的可持續(xù)化升級和改善，更包括要整合租賃和后期配合退出或資產(chǎn)變現(xiàn)，這些都是要在管理的過程中要考慮的。不動產(chǎn)資產(chǎn)管理將成為未來趨勢”。

不動產(chǎn)管理在高端商寫市場的發(fā)展趨勢

隨著城市發(fā)展的進程加快，建筑檔次不斷提升，與之相對應的針對物管服務水準的要求也水漲船高，而后疫情時代下的物管行業(yè)正受到前所未有的高度關注，更是受到資本市場的關注和青睞。2020年將成為物企上市“大年”，截止目前，全國上市物企已達到34家，其今年內(nèi)上市數(shù)量已至10家，已遞交招股書尚未上市交易的物企有10家。

從目前上市物管企業(yè)的業(yè)務分配情況來看，住宅市場仍是目前主要的服務板塊，但商寫市場對于高品質(zhì)的物管服務的需求將成為未來的重要發(fā)展方向！王一川同時還表示，除住宅和商寫市場外，物業(yè)管理將延伸到“城市服務”層面，專業(yè)的物管企業(yè)將承擔城市管理者和服務者的角色。

“物管企業(yè)的根本，其實簡單點說分為兩個層面，一是對于‘物’的管理，在增量市場轉(zhuǎn)換到存量時代，‘物’的管理就顯得尤為重要，這個需要時間驗證，物管企業(yè)需要制定長期性計劃，以達到‘物’的長效使用和保值；其次是針對與‘人’的服務，不管什么樣的業(yè)態(tài)，‘人’都是最最根本的服務單位，高度重視人的感受才是物管企業(yè)提供各類服務的核心要素。。。”，王一川認為物管服務其實并不復雜，只要抓住“物”和“人”這兩點要素，用專業(yè)的手段和用心的付出就能實現(xiàn)有針對性的高質(zhì)量的服務標準。

結(jié)合世邦魏理仕服務項目的實際案例，王一川提出不動產(chǎn)管理的專業(yè)性的表現(xiàn)應該是做到管理的預判行為，也就是說在提供服務之前做好計劃性，針對潛在問題的發(fā)生要有預判性，而不是單純的事發(fā)后處理的專業(yè)能力和效率問題，同時對于一個高端商寫項目的資本性支出計劃（CAPEX）要提早并持續(xù)性的去考慮�！捌鋵嵨覀儗τ诜�務的項目從交付的第3年左右就會計劃性的做出持續(xù)的改善和投入。比如我們在成都服務的某寫字樓項目，服務的近9年時間20萬方租賃面積實現(xiàn)90%以上出租率，在設備管理和養(yǎng)護上做到歷久彌新的同時，透過節(jié)能改造、設備升級、物聯(lián)網(wǎng)的運用，節(jié)省大量物業(yè)運營成本的支出，為不動產(chǎn)增值作出保證……”，通過溝通了解到，該項目制定了嚴格的日常費用支出計劃和有計劃的資本性支出計劃，結(jié)合采用“酬金制”管理模式，9年的時間將結(jié)余的物業(yè)費幾千萬通過反酬的方式退還給業(yè)主，真正實現(xiàn)了物管企業(yè)在不動產(chǎn)管理上的增值增效的價值！

四大趨勢引領綠色智能建筑受到高度關注

11月16日，中國智慧樓宇暨成都市雙流區(qū)產(chǎn)業(yè)合作論壇在成都舉行，論壇聚焦商業(yè)商務樓宇智慧化進程，分享樓宇公共安全經(jīng)驗和案例，同時正式發(fā)布了《中國商務樓宇智慧樓宇運營管理等級評價標準》。

“其實現(xiàn)在國內(nèi)一二線城市、包括西安，在高端寫字樓的硬件配備方面已經(jīng)比較到位了，超甲級寫字樓的數(shù)量不斷增加，但是除開幾個一線城市的商寫市場外的其他中心城市的商寫市場對于不動產(chǎn)管理的國際化以及與國際接軌的各種權威認證標準的對接稍顯滯后”。王一川認為，未來高端商寫市場將會呈現(xiàn)出四大趨勢，除了增加權威認證外，在智能化、環(huán)保及“共享”模式也將呈現(xiàn)明顯趨勢。

“首先，未來商寫項目的發(fā)展趨勢將更加重視綠色環(huán)保的主題，這點在被稱為建筑界的奧斯卡獎的LEED認證中有明確的參考標準，而LEED認證是針對建筑本身最為嚴謹和權威的認證；其次商寫項目更應注重人在建筑中的實際感受和福祉，而這點也有WELL認證體系作為參考，WELL是一套注重建筑環(huán)境中人的健康和福祉的系統(tǒng)……”，王一川解釋到，LEED認證和WELL認證目前在國內(nèi)的受重視程度正在不斷提高，也是未來城市高端建筑尤其是高端商寫項目需要獲得的兩大最基本的認證體系。

除此以外，未來高端商寫項目將走向智能化，更加高效與節(jié)能，同時減少對人工的依賴性�！巴ㄟ^AI及機器人的技術運用，在高端商寫項目的公共區(qū)域中將會看不到多少服務人員，但又令到服務無處不在，這是未來不動產(chǎn)管理和服務的一個重要方向�！蓖跻淮ㄟ�提到，“‘共享’也將成為未來商寫項目的整體趨勢，大量的共享空間會留給人與人的交流之用，同時將原有比如長期閑置的大型會議室等空間放棄，公共區(qū)域的多功能利用將成為普遍現(xiàn)象�！�

按王一川的理解和判斷，未來綠色智能建筑中有極高價值的公共的空間將不斷出現(xiàn)，類似會議室的共享空間將利用互聯(lián)網(wǎng)為載體，通過智能方式進行分配和使用，這將更加高效的完成空間利用與分享。

結(jié)語：

不動產(chǎn)管理是資產(chǎn)管理的重要環(huán)節(jié)，而對于“人”和“物”的服務與管理是基本要素，加上城市格局與城市建筑的進化，對于不動產(chǎn)管理的高標準要求將很快到來，完整、專業(yè)且有針對性的服務體系正是不動產(chǎn)管理高效運轉(zhuǎn)的必要條件，世邦魏理仕在該領域的先進經(jīng)驗將為整個行業(yè)提供參考與借鑒，這將成為優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)管理者自我提升的必修課！