尹中立

中國社會(huì)科學(xué)院金融所研究員

房地產(chǎn)金融研究中心主任

榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家

自然資源部日前提出要進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控，提出住宅用地信息公開、增加租賃住房用地、“兩集中”同步出讓等工作舉措。據(jù)悉政策文件在春節(jié)前已經(jīng)下發(fā)地方，2月24日國土部召開會(huì)議解讀文件精神。2月23日以來，已有媒體報(bào)道了天津、鄭州、青島、蘇州、無錫等地出臺(tái)落地文件。此次土地新政是房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的組成部分，將改變土地市場交易規(guī)則，給全行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響。

對此，貝殼研究院專訪了中國社會(huì)科學(xué)院金融所研究員、房地產(chǎn)金融研究中心主任，榮盛發(fā)展首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家尹中立。

Q：此次住宅用地管理新政主要內(nèi)容有哪些？

尹中立：從已披露的公開信息得知，此次新政對地方政府和監(jiān)管部門主要提出四項(xiàng)要求。一是科學(xué)編制實(shí)施住宅用地供應(yīng)計(jì)劃；二是堅(jiān)持做好住宅用地信息公開；三是實(shí)行住宅用地集中出讓；四是加強(qiáng)監(jiān)測監(jiān)管和考核評價(jià)。

針對不同類型城市提出三項(xiàng)具體工作：

一是全國各城市，要向社會(huì)公開年度計(jì)劃和存量住宅用地信息，相關(guān)數(shù)據(jù)要按季度頻率定期更新。住宅用地出讓方案應(yīng)當(dāng)包括溢價(jià)率、競價(jià)輪次和最高限價(jià)穩(wěn)控預(yù)案。

二是城區(qū)常住人口100萬以上的大城市，要在土地供應(yīng)計(jì)劃中單列租賃住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，占比一般不低于10%。

三是重點(diǎn)城市，要合理安排招拍掛出讓住宅用地的時(shí)序，實(shí)行“兩集中”同步公開出讓。“兩集中”指的是，一要集中發(fā)布出讓公告，原則上全年不得超過3次；二要集中組織出讓活動(dòng)，同批次公告出讓的土地以掛牌方式交易的，應(yīng)當(dāng)確定共同的掛牌起止日期；以拍賣方式交易的，應(yīng)當(dāng)連續(xù)集中完成拍賣活動(dòng)。

據(jù)悉，重點(diǎn)城市共22個(gè)，包括北上廣深4個(gè)一線城市，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)二線城市。

Q：為什么要出臺(tái)土地管理制度新規(guī)？

尹中立：最近兩年，有關(guān)部門一直在致力于建立和完善房地產(chǎn)市場長效機(jī)制工作，去年出臺(tái)由人民銀行牽頭的“三道紅線”等政策也是在這樣的背景下產(chǎn)生的。

該政策出臺(tái)的直接導(dǎo)火索是近期有些城市房價(jià)和地價(jià)出現(xiàn)了上漲壓力。近日，自然資源部召開的“有關(guān)貫徹落實(shí)2021年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控工作”會(huì)議指出，近期多個(gè)城市房價(jià)出現(xiàn)明顯上漲。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1月各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅有所擴(kuò)大。70個(gè)大中城市中有53個(gè)城市的二手房價(jià)格上漲，較去年12月增加11個(gè)。

土地出讓制度改革是土地要素市場化改革的探索。從房地產(chǎn)市場運(yùn)行的現(xiàn)實(shí)情況看，地方政府為了土地財(cái)政的需要，試圖用各種辦法推高土地價(jià)格。例如，有些城市按照“先次后好”順序供地，再通過“饑餓營銷”逐步抬高地價(jià)；部分熱點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)多年完不成計(jì)劃，也沒有考核審計(jì)，供給不足也在一定程度上推升價(jià)格。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，由于不知道未來土地供應(yīng)的時(shí)序、區(qū)位等具體情況，只能去“搶”，進(jìn)而推高地價(jià)。

新政將改變房地產(chǎn)市場原有的運(yùn)行機(jī)制，減少地方政府對土地市場的不規(guī)則調(diào)控。新政要求全國各城市公開年度土地供應(yīng)的詳細(xì)信息，并按季度頻次更新并公開存量住宅用地信息，這將顯著增加土地市場透明度。雖然地方政府依然壟斷土地市場，但交易信息的公開、透明，有利于開發(fā)企業(yè)對區(qū)域土地市場增量空間、市場運(yùn)行趨勢進(jìn)行客觀判斷，形成合理預(yù)期，引導(dǎo)市場回歸理性。新政也有利于住房終端需求形成穩(wěn)定的心理預(yù)期。

Q：新政對房地產(chǎn)市場將會(huì)產(chǎn)生什么影響？

尹中立：新政規(guī)范地方政府土地出讓行為，優(yōu)化土地資源市場化配置，將有利于優(yōu)化土地競爭格局，倒逼企業(yè)增強(qiáng)運(yùn)營管理能力，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

一是開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營節(jié)奏被迫進(jìn)行調(diào)整，高周轉(zhuǎn)經(jīng)營模式將進(jìn)一步面臨挑戰(zhàn)。集中供地模式打亂了房企拿地節(jié)奏。雖然從部分已公布的實(shí)施方案看，不同城市之間存在一定的錯(cuò)配的空間，天津集中于3、6、9月發(fā)布公告，而濟(jì)南則是5月上旬、8月下旬、10月下旬。同一城市內(nèi)住宅用地集中供應(yīng)，會(huì)給企業(yè)帶來較大壓力，競拍資金要求明顯上升，如果主要城市的供地時(shí)點(diǎn)接近或重合，開發(fā)企業(yè)難以在公司內(nèi)部調(diào)劑不同城市和不同項(xiàng)目之間的資金需求，資金周轉(zhuǎn)率下降，加上“三道紅線”的壓力，高周轉(zhuǎn)模式的難度進(jìn)一步加劇。

二是市場格局發(fā)生變化。市場普遍認(rèn)為大房企因?yàn)槿谫Y能力強(qiáng)而受益，我認(rèn)為均衡配置土地資源的開發(fā)企業(yè)可能會(huì)更有利。對于那些主要土地儲(chǔ)備集中在22個(gè)熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)企業(yè)來說，即使融資成本低、融資能力強(qiáng)，但因?yàn)檫@些城市土地供應(yīng)時(shí)間集中，在財(cái)務(wù)“三道紅線”的約束下，這些企業(yè)的優(yōu)勢難以發(fā)揮。大多數(shù)三四線城市沒有納入集中供地的范圍，土地儲(chǔ)備均衡配置在不同類型城市的開發(fā)企業(yè)可以獲得一定的資金騰挪空間。

三是土地市場有望降溫，但集中銷售加劇價(jià)格競爭。新政出臺(tái)后，土地市場由各區(qū)政府的“零售市場”轉(zhuǎn)向市級統(tǒng)一的“批發(fā)市場”，疊加大量宅地年內(nèi)限次集中出讓，市場透明度提高減少了信息不對稱，受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金約束，土地市場的熱度降溫應(yīng)該會(huì)降低。但土地集中供應(yīng)會(huì)形成后期的集中入市現(xiàn)象（指集中預(yù)售、集中開盤），市場競爭激烈可對價(jià)格上漲形成抑制。