5月10日，克而瑞研究中心“數(shù)智洞見(jiàn) 疫中探市”——疫情下住宅市場(chǎng)趨勢(shì)線(xiàn)上發(fā)布會(huì)圓滿(mǎn)舉行。克而瑞研究中心聯(lián)合八城機(jī)構(gòu)，攜手基金券商、業(yè)內(nèi)企業(yè)高管共啟線(xiàn)上論壇。

克而瑞CEO張燕女士圍繞疫情下的熱點(diǎn)城市與聚焦話(huà)題，深度對(duì)話(huà)克而瑞八城。

《市場(chǎng)仍處調(diào)整期，消費(fèi)信心亟待重塑》

張燕表示：就目前克而瑞覆蓋的重點(diǎn)城市和行業(yè)關(guān)注的熱點(diǎn)來(lái)看，目前的聚焦點(diǎn)主要這三個(gè)方面。第一，現(xiàn)行市場(chǎng)狀況如何，何時(shí)能夠企穩(wěn)，并且有回暖信號(hào)的出現(xiàn)？對(duì)不同城市要分城多維度看，一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市的需求和購(gòu)買(mǎi)力是尚存的，一旦政策力度放松，有效購(gòu)房需求也會(huì)迅速釋放出來(lái)。另一方面，一旦這些核心城市受疫情周期影響較長(zhǎng)的話(huà)，就會(huì)迅速在銷(xiāo)售端出現(xiàn)成交下滑。比如疫情影響下北京環(huán)京樓市，五一期間并沒(méi)有因大力度促銷(xiāo)，拉動(dòng)銷(xiāo)量上行。對(duì)于弱二線(xiàn)，大多數(shù)城市還處于調(diào)整期，目前不斷出臺(tái)的松綁政策對(duì)樓市供求刺激作用有限。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)下行、購(gòu)買(mǎi)力疲弱帶來(lái)的影響會(huì)更大，也出現(xiàn)了消費(fèi)端見(jiàn)頂?shù)恼髡�。以�(xún)r(jià)換量的操作可能會(huì)對(duì)局部?jī)r(jià)格倒掛明顯、區(qū)位和配套成熟的區(qū)域還能夠撬動(dòng)需求，但對(duì)遠(yuǎn)郊及高庫(kù)存城市來(lái)說(shuō)作用不大。三四線(xiàn)城市而言，前期的需求透支短期很難走出下行的底部。從克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，當(dāng)前全國(guó)市場(chǎng)仍處于盤(pán)整甚至下行探底階段。多數(shù)城市整體新開(kāi)盤(pán)去化率僅為30%左右，而且狹義庫(kù)存不斷小幅增加。百城的狹義庫(kù)存周期已經(jīng)達(dá)到了23個(gè)月。我們希望在二季度末看到更多的城市能夠企穩(wěn)，尤其是一二線(xiàn)城市。雖然房企錯(cuò)過(guò)了小陽(yáng)春行情，如果二季度末市場(chǎng)企穩(wěn)，可以增加對(duì)金九銀十的期盼。

第二，投資端，第一輪集中供地的城市冷熱不均，未來(lái)的土地投資會(huì)如何演繹？

在這一輪多城集中性供地中，“央國(guó)平”仍然是拿地主力，并且在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，“央國(guó)平”還會(huì)扮演主力角色，給市場(chǎng)起到穩(wěn)信心和托底的作用。此外，從深圳、廣州、杭州等地土拍結(jié)果看，一些民營(yíng)房企也慢慢入場(chǎng)，主要聚焦在一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)城市，土地市場(chǎng)已出現(xiàn)積極信號(hào)。

但房企投資仍然謹(jǐn)慎，部分企業(yè)會(huì)戰(zhàn)略性的選擇退出拿地、或者嚴(yán)控在市場(chǎng)不景氣城市的拿地規(guī)模，這主要基于對(duì)資金流和現(xiàn)金流的管控。在預(yù)售資金監(jiān)管比較嚴(yán)的城市，房企通常會(huì)選擇望而卻步。反過(guò)來(lái)，如果銷(xiāo)售繼續(xù)下行，資金回流受阻，房企拿地的意愿和積極性會(huì)進(jìn)一步受到抑制。

第三，多城市松綁政策的出臺(tái)，對(duì)于樓市回暖是否有真正的幫助？

在4月有39個(gè)省市出臺(tái)了45次松綁政策，而在五一假期以來(lái)又有21個(gè)城市頒布或執(zhí)行了本地新政。從效果來(lái)看，前期出臺(tái)的政策力度有限，但5月份政策明顯加大了松綁力度，尤其是個(gè)別城市調(diào)整影響市場(chǎng)最關(guān)鍵的“限貸”政策，鼓勵(lì)“認(rèn)貸不認(rèn)房”降低多套房首付比例，同步取消“限售”，大幅調(diào)整“限購(gòu)”。

從企業(yè)端而言，前期的政策主要是關(guān)注房企保交付，控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。目前政策端已經(jīng)開(kāi)始關(guān)注到房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，后續(xù)融資環(huán)境也會(huì)得到改善。如果未來(lái)政策能放松對(duì)于預(yù)售資金監(jiān)管，降低預(yù)售門(mén)檻，對(duì)企業(yè)的幫扶會(huì)更直接。

從消費(fèi)端而言，核心一、二線(xiàn)城市調(diào)控政策雖然適度松綁，也只是涉及到人才落戶(hù)、降低非戶(hù)籍家庭的社保繳納年限等，主要是釋放剛需、剛改需求，但“四限”政策尚未全面退出，尤其是“限貸”尚未真正落地。對(duì)于弱二線(xiàn)和三四線(xiàn)城市，建議可以嘗試考慮全面取消限購(gòu)，并全面調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸的限貸政策，真正鼓勵(lì)剛需、剛改客戶(hù)進(jìn)入市場(chǎng)，最終使得房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入良性循環(huán)。