這一兩年來，與高周轉(zhuǎn)房企接二連三爆雷形成鮮明對照的是，物業(yè)管理成為了房企的寵兒或說是救命稻草。大型房企紛紛拆分物業(yè)單獨上市，房企大量資金轉(zhuǎn)投到物業(yè)拓展和支撐物管的數(shù)智科技領域。

近期房地產(chǎn)業(yè)界引起關(guān)注的是，3月21日，萬科旗下的萬科物業(yè)以“萬物云空間科技服務股份有限公司”名稱在港交所遞交了招股書。不甘于“物業(yè)服務”的萬科萬物云打出“科技”這張牌，以“空間科技服務”的概念IPO，力圖以倍增的估值對沖近一年物業(yè)資本市場進入寒冬對上市的市值影響。

對于最早喊出“社區(qū)是金礦”的萬科來說，此話后面還有未說出的半句“金礦在云里”。

“通過社區(qū)、樓宇等所有物業(yè)空間實施智慧化，以所獲得的業(yè)主和租戶數(shù)據(jù)為依托實施服務，進而達到降本增收入目的�！�萬物云’之名乃最為契合，‘科技’概念IPO所獲得的估值遠遠高于‘物管服務’”，專門研究地產(chǎn)和物管企業(yè)上市的一位分析師這樣說�！伴_發(fā)商之所以現(xiàn)在都拆分物業(yè)單獨上市，一是因為房企很難融資了，二是增量發(fā)展已經(jīng)走到了盡頭。以后是物業(yè)運營的時代，智慧化是必走的道路。”

隨著國內(nèi)房地產(chǎn)整個行業(yè)發(fā)展邏輯的根本性轉(zhuǎn)變，依托智慧科技轉(zhuǎn)型是地產(chǎn)行業(yè)大勢所趨，數(shù)智化科技更成為行業(yè)新寵，成為替代土地和資金的核心生產(chǎn)資料。智慧住建、智慧節(jié)能、智慧康養(yǎng)、智慧運管服務正在成為房企最熱衷做的事情。

綜合消息來看，截止2021年末，中國物管上市企業(yè)接近70家。而其中絕大多數(shù)包裝了智慧科技的概念，都開發(fā)有自己2C或2B應用的App平臺。業(yè)內(nèi)所關(guān)注的預上市的房企物管三巨頭——萬科、龍湖、金地也都在磨刀霍霍，都投入有過千人規(guī)模IT團隊，潛心專注于科技在物管上的應用研發(fā)，期待以物管科技為題材包裝上市。

但令業(yè)內(nèi)人士感到不解的是，現(xiàn)在房企投入巨資的數(shù)智化拓展，整個行業(yè)領域卻完全是一種“野蠻生長”狀態(tài)。無標準評判、頂層設計缺失、跨系統(tǒng)互聯(lián)互通難以真正實現(xiàn)等普遍存在，認知不夠?qū)е卤粡S商綁架、技術(shù)選項錯誤更是普遍存的現(xiàn)象，乃至是全行業(yè)的痛點。

而從近一、兩年國家對互聯(lián)網(wǎng)信息化行業(yè)不斷趨于強監(jiān)管的數(shù)據(jù)安全角度去看，包括所有頭部房企在內(nèi)所實施的房地產(chǎn)智慧化項目，數(shù)據(jù)信息安全問題更令人擔憂�！皞�人信息保護和數(shù)據(jù)安全現(xiàn)狀，非常令人擔憂”。中國信通院泰爾實驗室相關(guān)領域的負責人這樣評價地產(chǎn)行業(yè)數(shù)智化的現(xiàn)狀。

數(shù)智化：夢中情人，卻娶不進家門

“數(shù)字產(chǎn)業(yè)化，產(chǎn)業(yè)數(shù)字化”。在所有傳統(tǒng)行業(yè)都不得不向數(shù)智化轉(zhuǎn)型的今天，與多數(shù)傳統(tǒng)企業(yè)一樣，房企想要的數(shù)智化并非想像的那樣易得，可隨手拈來。大部分房企和物管企業(yè)所實施的智慧化還都停留于表面，僅僅是為了上市做些包裝。數(shù)科技術(shù)能夠帶來商業(yè)模式的還是寥寥無幾，幾乎沒有看到。

綜合地產(chǎn)全行業(yè)實施數(shù)智化的現(xiàn)狀來看，內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)智化在實施層面有“兩大方向”，但同時也存在著“三大誤區(qū)”：

■數(shù)智化轉(zhuǎn)型“兩大方向”：自研和外部合作

易居研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，房企數(shù)智化總體研發(fā)框架上，超過八成的TOP50房企采用自研架構(gòu)；數(shù)智化應用研發(fā)上，超八成頭部房企采用“共建共創(chuàng)”的模式。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，房企自研架構(gòu)的終極目的是支撐戰(zhàn)略發(fā)展需要，期待實現(xiàn)自延擴展和商業(yè)模式；在應用層面上采取“共建共創(chuàng)”方式的，實則是想借助外部供應商已實現(xiàn)的能力盡快“為我所用”，并據(jù)此證明自己數(shù)智化轉(zhuǎn)型成功。

從推進成果來看，房企智慧化自研架構(gòu)由于需要組織龐大的科研團隊和持續(xù)投入巨額資金，特別是傳統(tǒng)行業(yè)對于數(shù)智科技認知不夠而導致決策失誤，最終實現(xiàn)目標的可謂是鳳毛麟角。但是“肥水不流外人田”的心態(tài)讓大多數(shù)房企很難對數(shù)智化實施持開放心態(tài)，“砌磚頭的被逼著去寫代碼”其糾結(jié)與苦痛可想而知。

■“砌磚頭的變碼農(nóng)”容易有的三大誤區(qū)

其一，認知不夠，導致決策方向錯誤。

如同許多智慧城市項目半途而廢的原因相類似，許多房企高層決策時，自認為“一是自己有錢、二是自己擁有客戶資源”，認為自己無所不能。殊不知，數(shù)科智慧化必須要有完整全的技術(shù)體系，認知不夠的人只知其一，不知其二，“投入無限期、投資無止限”最終就會無功而返。

“認知不夠”最普遍的例證，就是決策人往往只將實力品牌作為委托合作方選擇的標準依據(jù)，認為只要是大廠就沒有問題，其結(jié)果就是被廠商綁架，或者采購了一堆終端設備。

就數(shù)智化整體生態(tài)來看，房地產(chǎn)最大的價值在于其本身擁有所有的場景資源�！敖柚鷪鼍百Y源與技術(shù)廠商合作，形成合作生態(tài)，這樣才會價值最大化，也更有利于實現(xiàn)”。

其二，頂層設計缺失是數(shù)智化轉(zhuǎn)型致命缺陷。

某一線城市政府保障房項目按照市政府要求建智慧社區(qū)，并且給的目標是要“保持未來五年領先”。這對于從未有過實施經(jīng)驗的項目負責人來說，倍感壓力負責重大。為此，專門找到我本人和幾位專家進行咨詢，我們給出的建議就是組織專家團隊，就項目進行專業(yè)咨詢，幫助先做頂層設計，之后再推進項目。

數(shù)智化頂層設計涉及到技術(shù)架構(gòu)搭建、組織保障體系、業(yè)務梳理、標準化體系等眾多系統(tǒng)性的內(nèi)容。數(shù)字化轉(zhuǎn)型不是對企業(yè)的零散修補，而是全方位的深度變革，涉及企業(yè)全生命周期的所有內(nèi)容。如果缺乏頂層設計，在轉(zhuǎn)型過程中也就將缺少目標指引和制度保障，從而拖慢企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的步伐，甚至會走向失敗。

許多業(yè)內(nèi)人士認為，現(xiàn)在頭部房企多數(shù)都已上市，對于頂層設計都已經(jīng)有過經(jīng)歷，不會不懂。殊不知，數(shù)字科技頂層設計與地產(chǎn)的完全不同。地產(chǎn)的在于撐控資源，實現(xiàn)贏利；數(shù)字科技頂層設計則在于基于技術(shù)前瞻的長遠戰(zhàn)略制定，任何一知半解、半路子出家老板的“大刀破斧”，都終將會折戟沉沙。

其三，忽略咨詢重要性，導致項目“拼盤化”。

數(shù)智化的技術(shù)特點決定了數(shù)字化項目模塊式建設的特征，但模塊化絕非“拼盤化”。華為集團副總裁蘇寶華2019年在深圳舉辦的首屆房地產(chǎn)智慧化論壇演講時說“任何企業(yè)實施數(shù)字化，必須要有咨詢機構(gòu)提供第三方服務”。他說截止到2018年，華為在全球顧請的專業(yè)咨詢機構(gòu)合計還多達18家。

從無數(shù)成敗經(jīng)驗來看，傳統(tǒng)行業(yè)數(shù)智化轉(zhuǎn)型最大的障礙和阻力來自于認知不足，所有失敗的案例都有一個共同特點——自以為是。自以為是的表現(xiàn)，就是認為自己能干，或者找錯了人。所以，第三方咨詢至關(guān)重要。

數(shù)據(jù)“私有化”悖論

對于管理著社會絕大部分人生活和工作空間的物管企業(yè)說，數(shù)智化的實施意味著數(shù)據(jù)的管理與應用是其核心。既是“黃金”，也是隨時可能觸發(fā)的炸雷。無論是滴滴還是螞蟻金服事件都印證了國家對數(shù)據(jù)強監(jiān)管，包括對房企平臺數(shù)據(jù)監(jiān)管會逾加嚴格。

萬物云CEO朱保全在IPO之前接受“獵云網(wǎng)”采訪時有個表態(tài)，他說“萬物云不是云計算或者云服務，但從城市到園區(qū)，從寫字樓到家，皆為空間，空間科技服務的范疇比物業(yè)服務更大，在空間(Space)里的設施、設備、資產(chǎn)、人及商業(yè)活動皆可通過技術(shù)(Tech)連接�！�

萬科的確不是云服務商，但是所謂的“空間的技術(shù)接連”歸根結(jié)底還是基于云的服務。從另一角度去看，房企強調(diào)不是云服務商，或許也是刻意回避其“數(shù)據(jù)安全”和“互聯(lián)互通”兩大困惑，而這也正是當下房企物業(yè)智慧化實施過程中，無法繞過去的最大技術(shù)難點。

實事上，大部分有過數(shù)智化實施經(jīng)驗的房企都對與第三方公司合作智慧化項目心存忌憚，唯恐自己的數(shù)據(jù)被別人侵占，或者系統(tǒng)被別人綁架。

“社區(qū)是金礦，金礦在云里”。在智能終端無處不在的當今社會，開發(fā)商實施智慧化的真實用意，無不在于基于社區(qū)、園區(qū)物管維度，將管理的業(yè)主、租戶數(shù)據(jù)進行采集，進而實現(xiàn)有商業(yè)模式的物管服務。

“客戶數(shù)據(jù)是最重要的財富資產(chǎn)”基于這樣的認知，房企或物管企業(yè)在實施數(shù)智化過程中，都非常在意數(shù)據(jù)的歸屬問題。但是“肥水不流外人田”的心態(tài)一是技術(shù)封閉的心態(tài)會影響實施效率，二是用戶數(shù)據(jù)基于即使再大的宇宙房企和物管公司，其量值規(guī)模在數(shù)據(jù)商業(yè)價值角度去看，也還是分文價值，還不要說這兩年國家對數(shù)據(jù)管控的加強，數(shù)據(jù)歸屬以及數(shù)據(jù)安全問題是絕非地產(chǎn)商自家所能了斷。

“房地產(chǎn)物業(yè)公司平臺系統(tǒng)數(shù)據(jù)漏洞是一般業(yè)主老百姓所想像不到的，大部分都存在非常大的安全隱患”互聯(lián)網(wǎng)信息安全創(chuàng)新中心的一位專家和本人交流時曾經(jīng)這樣說。

“有實力的開發(fā)商一般會認為自己不差錢，業(yè)主客戶又全在自己管理的轄區(qū)之內(nèi)，物業(yè)數(shù)據(jù)當然要全在自己的掌控之中”一位五、六年前從IT行業(yè)進入房企，負責整個集團智慧化實施的高管在談到行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和瓶頸問題時，這樣總結(jié)自己所經(jīng)歷智慧化項目過程。“老板對我們的要求是，自己必須要有系統(tǒng)主控權(quán)，不管多大品牌廠商，我們必須要自己掌控，數(shù)據(jù)必須要歸我們自己所有�！�

IOT“互聯(lián)互通”真的難以實現(xiàn)嗎？

除了上述的數(shù)據(jù)私有的私心之外，對于甲方思維根深蒂固的開發(fā)商來說，數(shù)智化實施其實還有一個繞不過的難題就是——如何解決系統(tǒng)平臺的互聯(lián)互通？

眾所周知，數(shù)智化實施的基礎是“萬物互聯(lián)”，而所謂的萬物互聯(lián)的基礎和前提必須是不同廠商、品牌之間實現(xiàn)協(xié)議標準的統(tǒng)一，才可實現(xiàn)互聯(lián)互通。從技術(shù)角度講，基于同一系統(tǒng)之上打通廠商之間的協(xié)議并非難事，但瓶頸在于基于一個項目上的協(xié)議打通可以做到，但是可復制性卻幾乎為零。如此，商業(yè)價值也就不復存在。

為地產(chǎn)業(yè)界人士所不關(guān)注的是，為了打破IOT“互聯(lián)互通”瓶頸，包括我們國家在內(nèi)的世界各國都在為此不余遺力的加大投入進行整合。2020年底由知名院士倪光南牽頭合計24位院士和包括阿里、百度、京東、小米、華為、海爾、中國移動、中國電信等作為發(fā)起單位，65家國內(nèi)頭部企業(yè)發(fā)起成立的“開放智聯(lián)OLA聯(lián)盟”發(fā)起組建，并且由國家ICT領域標準化制定單位——中國信息通信研究院牽頭，并作為支撐單位。這對于我國在IOT領域?qū)崿F(xiàn)互聯(lián)互通是具有里程碑意義的事件。OLA聯(lián)盟由原工信部原部長李毅中親任首席顧問，包括地產(chǎn)行業(yè)領先央企中海地產(chǎn)在內(nèi)的華為、小米、阿里共計65家頭部企業(yè)共同發(fā)起成立，其規(guī)格之高，跨界之廣都是前所未有。

OLA聯(lián)盟秘書長胡才勇在青島高峰論壇上提出聯(lián)盟的三項使命之最重要的，就是要打造生態(tài)，以智能家居為起點，以統(tǒng)一連接標準為基礎，打造跨行業(yè)、跨領域的互聯(lián)互通產(chǎn)業(yè)生態(tài)，“標準制定、開源開發(fā)、測試論證、業(yè)務示范到最終實現(xiàn)智能互聯(lián)”。

同時，OLA聯(lián)盟的成立除在物聯(lián)網(wǎng)標準化技術(shù)方面具備了根本性的推動勢力之外，也在深層上解決信息數(shù)據(jù)安全問題提供了保障。

對房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)智化更直接的影響，就是OLA聯(lián)盟還專門成立了以地產(chǎn)領域智慧化專家為核心組成的“需求與應用工作組”。目的是通過組織地產(chǎn)智慧化領域在實施經(jīng)驗的數(shù)科專家對智慧社區(qū)和園區(qū)進行需求場景的研究，來帶動聯(lián)盟標準化技術(shù)研發(fā)，最終實現(xiàn)互聯(lián)互通。

“社區(qū)治理”和“公共服務”已確定是未來智慧社區(qū)建設的重要環(huán)節(jié)，頻繁出現(xiàn)在各類政策法規(guī)中，并且以工信部主導的信息化技術(shù)標準頂層設計層面也在同步支撐其體系建設。OLA開放智聯(lián)聯(lián)盟以支撐房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)智化需求與應用展開工作，不亞于是給整個行業(yè)注入了新鮮血液。 

過去難以實現(xiàn)廠商之間的統(tǒng)一協(xié)議，彼此之間商業(yè)關(guān)系導致不兼容甚至相互排斥。但是房產(chǎn)空間是IOT硬件最集中的場景，房企和物管企業(yè)并對應用有迫切的需求�，F(xiàn)在OLA聯(lián)盟攜手中國信通院這樣的標準化制定機構(gòu)推動IOT“實現(xiàn)統(tǒng)一”，顯然已得到廠商前所未有的認可支持，在技術(shù)產(chǎn)品端得到了支撐。而需求端的房企和物管企業(yè)能夠主動迎接“互聯(lián)互通”，如此，萬物互聯(lián)將指日可待。

地產(chǎn)開發(fā)商昔日發(fā)展只要掌控兩個生產(chǎn)資料——土地和資金，就可以開疆破土行走天下。但在這波前所未有的調(diào)控政策下，土地和資金都趨緊，維系發(fā)展的生產(chǎn)資料，科技無疑是最重要的核心。

近兩年同屬地產(chǎn)行業(yè)的兩家公司貝殼和明源云上市，對整個行業(yè)的影響和刺激巨大。依托于鏈家二手房交易和房產(chǎn)銷售軟件起家的這兩家非地產(chǎn)開發(fā)公司，上市之后的貝殼市值最高達到了6000億，超過了萬科和保利市值之和；明源云最高市值也過千億。

無疑，這是市場給出的對于科技企業(yè)的估值。其與傳統(tǒng)開發(fā)商和普通的物管企業(yè)估值不可同日而語。

不可否認，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)大部分企業(yè)已看到并認可這樣的發(fā)展趨勢，把巨額資金投入到這個領域方向。但如以上分析，由于認知和技術(shù)掌控能力受限，以及數(shù)據(jù)云管控等一列問題的存在，房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)智化推進整體上還處于初期交學費階段。

“且更大的問題是，地產(chǎn)全行業(yè)都在做投入巨資做智慧社區(qū)、智慧園區(qū)，但是究竟做到什么程度，到底哪家做得好與不好，完全沒有標準可以評判，現(xiàn)在行業(yè)完全還是處于野蠻生長時期�！鼻懊嫣岬降哪俏环治鰩熖钩羞@是他眼前工作最為困惑的地方。

對于這個問題，已知的是OLA聯(lián)盟正在與全聯(lián)房地產(chǎn)商會，還有住建部相關(guān)智慧住區(qū)標準制定單位、中國建研院等相關(guān)組織和標準化機構(gòu)合作，共同推進一項針對房地產(chǎn)數(shù)智化的分級評測的工作。由于有中國信通院泰爾實驗室提供技術(shù)支撐，作為智慧家居、智慧社區(qū)“互聯(lián)互通”標準化推進的平臺組織，現(xiàn)正在組織相關(guān)專家針對地產(chǎn)行業(yè)智慧住建領域?qū)嵤┈F(xiàn)狀，進行深入系統(tǒng)研究，結(jié)合以健康、節(jié)能、安全等不同場景，基于需求推進標準化技術(shù)工作。

“產(chǎn)業(yè)數(shù)字化，數(shù)字產(chǎn)業(yè)化”已是國策，任何傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)想要實現(xiàn)數(shù)字化，無不需要從芯到云，再到AI人工智能等一個完全閉環(huán)的技術(shù)體系支撐方可實現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)入資管運營時代，數(shù)智科技的掌控和運用將決定其發(fā)展的快慢，甚至是生死存活。

根據(jù)明源云公布的數(shù)據(jù)，預計2024年中國房地產(chǎn)SaaS產(chǎn)品市場規(guī)模將達到197億元，2020年到2024年CAGR（年復合增長率）或?qū)⑦_到49.0%。在資金投入上，約 七成以上房企數(shù)字化投入規(guī)模持續(xù)增加， 平均年投入均過億元；在人力投入上，近年來頭部房企在行業(yè)面臨低谷，不得不大規(guī)�？s減裁員的情況下，IT人員規(guī)模數(shù)量則不減反升，頭部房企的IT人員數(shù)量都已過百，萬科等頭部企業(yè)的數(shù)科IT人員數(shù)量甚至多達千人以上。

華為的董事、CIO陶景文認為“數(shù)字化是一個非常復雜的系統(tǒng)工程，在這個過程中很容易迷失方向，或者說很容易急用先行，所以企業(yè)要認真地規(guī)劃數(shù)字化的路徑�！睒I(yè)內(nèi)人士的共識則是，一個成功的頂層設計應當具有“長短結(jié)合”的特征：既要有長期的目標，又要在短期能為企業(yè)帶來改變，進而樹立企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的信心

“社區(qū)基層治理體系和公共服務體系為核心，利用新一代信息技術(shù)，滿足居民的日常生活需求”這既是國家戰(zhàn)略，實際上也為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級指明了方向。

作者簡介：

    資深房地產(chǎn)專家  樓市傳媒創(chuàng)辦人

    CCTV央視財經(jīng)評論員

    清華大學公共管理學院社會創(chuàng)新與鄉(xiāng)村振興研究中心咨詢委員會委員

    全聯(lián)房地產(chǎn)商會數(shù)字社區(qū)分會發(fā)起人

2015年媒體轉(zhuǎn)型投資物聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，現(xiàn)為開放智聯(lián)OLA聯(lián)盟需求與應用工作組負責人