“業(yè)主聲稱要停貸事件本身是購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)利益與責(zé)任嚴(yán)重失衡格局反思下的反應(yīng)，背后折射的是行政監(jiān)管的責(zé)任和銀行商業(yè)監(jiān)管的失效，以及開(kāi)發(fā)商高杠桿高周轉(zhuǎn)模式的發(fā)展問(wèn)題。”7月13日，圍繞全國(guó)多地爛尾樓業(yè)主聲稱要強(qiáng)制停貸問(wèn)題，IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。

他認(rèn)為，基于目前的市場(chǎng)情況及發(fā)展需要，應(yīng)該取消預(yù)售制度，讓開(kāi)發(fā)商放棄高周轉(zhuǎn)模式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房和精裝修房銷售。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：你怎么看爛尾樓停貸風(fēng)波？

柏文喜：如果任由景德鎮(zhèn)恒大瓏庭業(yè)主引發(fā)的“抱團(tuán)停貸”這把火繼續(xù)燒下去，將會(huì)引發(fā)爛尾樓盤(pán)停供風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散問(wèn)題。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)爛尾樓盤(pán)時(shí)責(zé)任方似乎只有兩方：一個(gè)是不斷加杠桿、將規(guī)模做到極致的開(kāi)發(fā)商，一個(gè)是按揭貸款人。預(yù)售制之下負(fù)有行政監(jiān)管和資金使用監(jiān)管責(zé)任的地方有關(guān)部門(mén)、銀行似乎沒(méi)有任何責(zé)任，除了把“保交房”掛在嘴上并要求開(kāi)發(fā)商履行社會(huì)責(zé)任外，再就是以顯失公平的格式合同要求爛尾樓業(yè)主繼續(xù)還貸，否則個(gè)人征信將被記錄。

在房地產(chǎn)預(yù)售制度下，項(xiàng)目預(yù)售資金（含按揭貸款）與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的使用監(jiān)管必然成為項(xiàng)目能否順利交付的關(guān)鍵。要理性和清晰地看待這其中的風(fēng)險(xiǎn)，則需要厘清商品房預(yù)售制度下?tīng)�尾樓問(wèn)題發(fā)生的根源在哪里。

這些封風(fēng)波本身，也是購(gòu)房者對(duì)長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)利益與責(zé)任嚴(yán)重失衡格局的反思和覺(jué)悟之下的必然反應(yīng)，背后所折射的是長(zhǎng)期以來(lái)行政監(jiān)管的責(zé)任虛置和銀行商業(yè)監(jiān)管的失效，以及開(kāi)發(fā)商高杠桿高周轉(zhuǎn)模式的問(wèn)題。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：這些事件將引發(fā)哪些問(wèn)題，其影響程度如何？

柏文喜：爛尾樓業(yè)主聲稱“抱團(tuán)停貸”，將引發(fā)社會(huì)輿論對(duì)爛尾樓問(wèn)題中行政監(jiān)管和商業(yè)監(jiān)管履行情況的關(guān)注，暴露監(jiān)管問(wèn)題，其影響程度可能會(huì)從此改變整個(gè)行業(yè)生態(tài)格局。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：面對(duì)這類社會(huì)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，你有什么建議？

柏文喜：全國(guó)多地出現(xiàn)爛尾樓業(yè)主聲明要“抱團(tuán)停貸”現(xiàn)象，使市場(chǎng)和輿論再次關(guān)注預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品房預(yù)售資金的合理使用，是預(yù)售制下保交房和避免爛尾的先決條件。

充分競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)具有天然的監(jiān)督和淘汰功能，自然也解決了預(yù)售制下項(xiàng)目資金安全問(wèn)題，所以在香港出現(xiàn)樓盤(pán)爛尾的情況比較少見(jiàn)。但內(nèi)地實(shí)行的預(yù)售資金監(jiān)管，是由地方房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì)同銀行對(duì)商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方行政性監(jiān)管，房企須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，以此保障房地產(chǎn)項(xiàng)目施工和開(kāi)發(fā)。另外，在開(kāi)發(fā)貸款使用上，基于資金安全，貸款銀行一般也會(huì)在貸款合約中約定按進(jìn)度撥付貸款資金的條款，從而實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)貸款資金合理使用的商業(yè)性監(jiān)管。

近年來(lái)，盡管各地陸續(xù)出臺(tái)政策，強(qiáng)化對(duì)預(yù)售資金的行政性監(jiān)管，以確保預(yù)售資金用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)，保障工程款按期支付。但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，一方面預(yù)售資金出現(xiàn)過(guò)度監(jiān)管情況，此舉加速了房企流動(dòng)性危機(jī)；一方面預(yù)售資金監(jiān)管又大打折扣，出現(xiàn)了資金挪用、濫用、非法轉(zhuǎn)移等問(wèn)題，造成項(xiàng)目爛尾。

按照常規(guī)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款也是按項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度撥付，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商往往會(huì)以各種方式提前套取開(kāi)發(fā)貸款，貸款銀行也給予了默許，從而造成開(kāi)發(fā)貸款大量被挪用和轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致預(yù)售項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈斷裂和爛尾。監(jiān)管到位是不會(huì)出現(xiàn)爛尾項(xiàng)目的。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：如何避免此類問(wèn)題的再次發(fā)生？

柏文喜：一方面在房地產(chǎn)供求關(guān)系已經(jīng)根本改變的情況下，應(yīng)該取消預(yù)售制度，讓開(kāi)發(fā)商放棄高周轉(zhuǎn)模式，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房和精裝修房銷售。

另一方面還應(yīng)嚴(yán)查行政監(jiān)管失職和商業(yè)監(jiān)管失責(zé)的事實(shí)，嚴(yán)肅追究相關(guān)責(zé)任和予以罰款，可以將對(duì)銀行和行政監(jiān)管失責(zé)的罰款、國(guó)家賠償?shù)冉唤o完全自主自治的業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管，并用于爛尾樓建設(shè)。