過去一年是房地產(chǎn)市場值得銘刻的一年，從上半年市場火熱到下半年驟然降溫，房地產(chǎn)市場充滿了諸多焦慮。雖然過去一年房地產(chǎn)銷售面積與金額再創(chuàng)新高，但是房地產(chǎn)市場面臨經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境深刻的變化，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式走到了一個十字路口。

3月29日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院共同主辦的“2022中國房地產(chǎn)500強(qiáng)測評成果發(fā)布會暨房地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”在北京舉行，來自房地產(chǎn)行業(yè)專家、學(xué)者等相關(guān)人士，共同探討房波譎云詭的市場變幻下房地產(chǎn)市場面臨的壓力與挑戰(zhàn)，以及尋找房地產(chǎn)下半場房企如何求變、創(chuàng)新與發(fā)展。

中房協(xié)副會長兼秘書長陳宜明：行業(yè)應(yīng)“臥薪嘗膽”力促轉(zhuǎn)型

“當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著一些困難，是在行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展過程中必然遇到的�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長陳宜明在會上表示，究其原因是當(dāng)前住房品質(zhì)和居民的需求存在差異。

具體表現(xiàn)在行業(yè)為廣大居住者提供的住房的品質(zhì)，和廣大居住者對住房品質(zhì)的要求間存在著差異，這也就是國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展過程當(dāng)中廣大人民群眾對美好生活的期望和行業(yè)同仁的工作、努力還有差距的一個具體表現(xiàn)。

陳宜明表示，對于房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的一些問題，有的企業(yè)持積極態(tài)度，有的企業(yè)持消極態(tài)度，他對這些問題的看法是，唯一的出路就在于臥薪嘗膽，提高品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

解決問題，主要概括為三個抓手：一是遵紀(jì)守法，包括政策規(guī)定和帶有技術(shù)法規(guī)性的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。二是依靠技術(shù)進(jìn)步，在智能家居、智能生活方面提高技術(shù)含量。三是提高項目品質(zhì)，包括房子的質(zhì)量和功能。只有堅持老老實實的態(tài)度，秉持臥薪嘗膽的基本精神，一步一個腳印解決自己行業(yè)在發(fā)展當(dāng)中的問題，下大力氣提高住宅的品質(zhì)，這個行業(yè)才能健康發(fā)展。

陳宜明指出，500強(qiáng)的企業(yè)都應(yīng)該靜下心來，努力解決當(dāng)前困擾行業(yè)發(fā)展當(dāng)中的問題，抓住主要矛盾，抓住提高自己產(chǎn)品的質(zhì)量和功能這個最根本的問題下大力氣。相信中國房地產(chǎn)一定會邁上一個新的臺階，進(jìn)入新的發(fā)展階段。

申萬宏源首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長：從政府工作報告研判地產(chǎn)大勢

今年政府工作報告再提“爬坡過坎”，將GDP增長目標(biāo)設(shè)定在5.5%左右，設(shè)定目標(biāo)的背后有哪些動因，完成這一目標(biāo)會有哪些挑戰(zhàn)，宏觀壓力與房地產(chǎn)有什么關(guān)聯(lián)？全國政協(xié)委員，上海政協(xié)常委、民建政協(xié)常委，申萬宏源證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長在大會上從政府工作報告視角解讀了當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的壓力與問題。

“過去兩年經(jīng)濟(jì)增長的壓力并不高，去年政府工作報告中經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)設(shè)在6%以上，實際完成8.1%。但是今年為什么又提爬坡過坎？說明要完成今年的任務(wù)可不像去年那樣容易。”楊成長表示今年完成5.5%左右的增長指標(biāo)，需要各項政策動員，必須要有托底的工程，這跟房地產(chǎn)有很大關(guān)系。

從當(dāng)前國內(nèi)外宏觀形勢來看，一方面由于國際形勢的變化如俄羅斯和烏克蘭戰(zhàn)爭，西方大國間的博弈，引起全球經(jīng)濟(jì)、金融、資本市場的動蕩；另一方面我國疫情防控的嚴(yán)峻形勢對經(jīng)濟(jì)和生活帶來的沖擊，還面臨內(nèi)需下降、結(jié)構(gòu)性短缺及成本增加的現(xiàn)象，使得中國經(jīng)濟(jì)比去年下半年情況要變得復(fù)雜一些。

楊成長指出，從政府工作報告來看，主要從四方面推動中國經(jīng)濟(jì)完成預(yù)期增長，宏觀調(diào)控政策要保持宏觀政策連續(xù)性，增強(qiáng)有效性；擴(kuò)大消費(fèi)和投資的需求保持在長期合理的增長軌道；通過制度改革、體制改革，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長；通過科技創(chuàng)新為經(jīng)濟(jì)增長提供新動力。

結(jié)合政府工作報告中的重點方向，針對房地產(chǎn)行業(yè)今年的發(fā)展，楊成長表示，房地產(chǎn)投資依然是維持?jǐn)U大投資的關(guān)鍵，今年三大要素改革對房地產(chǎn)極其重要，土地制度改革、人口流向改革、數(shù)字改革、技術(shù)改革，這些改革對房地產(chǎn)意義都是特別大。中國土地制度改革和城市化以及城市群的建設(shè)對房地產(chǎn)起著至關(guān)重要的方向作用，所以房地產(chǎn)很多問題不能從房地產(chǎn)自身去找。

今年政府工作報告針對房地產(chǎn)提出，堅持“房住不炒”，降低房地產(chǎn)金融屬性和資本屬性，提高房地產(chǎn)實業(yè)屬性；強(qiáng)化所有權(quán)，淡化實用權(quán)，由此導(dǎo)致的是房地產(chǎn)市場的重構(gòu)。

“中國房地產(chǎn)市場不管后面怎么變，從增量向存量，從數(shù)量向質(zhì)量，從直接房地產(chǎn)消費(fèi)到房地產(chǎn)聯(lián)動消費(fèi)的轉(zhuǎn)變是不可改變的�！睏畛砷L表示，不管現(xiàn)在政策松與緊，房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型都是必然的。這個轉(zhuǎn)型要側(cè)重兩個關(guān)鍵點：一是房地產(chǎn)未來仍然是中國最重要也是規(guī)模最大的產(chǎn)業(yè)之一，在老百姓消費(fèi)比重中占第一位，而且將來這個趨勢也不會改變。二是，行業(yè)正在從增量向存量，從出售向使用，從數(shù)量向結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。此外，房地產(chǎn)行業(yè)怎么樣去科技創(chuàng)新、數(shù)字化、綠色轉(zhuǎn)型，值得重視和關(guān)注。

國務(wù)院發(fā)展研究中心許偉：把握宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性背后的政策邏輯

從當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢來看，國內(nèi)外面對“三重壓力”，年初以來國務(wù)院部署了一系列政策，但是3月份又迎來俄烏戰(zhàn)爭沖擊，大宗商品價格大幅波動等影響，今年宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性大增。

“針對2022年宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，需要關(guān)注內(nèi)外部的不確定性的因素�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部副部長許偉在“2022年中國宏觀經(jīng)濟(jì)與政策展望”中表示，經(jīng)濟(jì)中不確定性因素很多，要“注入”確定性因素，就需要準(zhǔn)確理解政策可能的變化和邏輯。

第一個邏輯，中外宏觀政策周期的差異。最近中美之間利差在不斷縮窄，原來美國利率高一些，現(xiàn)在不斷收窄，這一過程中中國政策不會受到制約。過去十年中國宏觀調(diào)控一些大的變化，大多是很強(qiáng)自主性的調(diào)控。中國對全球經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將近10萬億美元，美國大概7萬億美元，其他所有經(jīng)濟(jì)體加起來不到2萬億美元。這種情況下自身經(jīng)濟(jì)的變化對全球經(jīng)濟(jì)就是自變量，需要自主性來調(diào)整。

第二個邏輯，疫情發(fā)展和防控的差異。國外很多地方選擇共存，我們堅持“動態(tài)清零”，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇全球領(lǐng)先，但這一輪還需要完善防控政策。

第三個邏輯，傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)循環(huán)和新經(jīng)濟(jì)循環(huán)的切換。重化工業(yè)之前受基建和地產(chǎn)，城市化、工業(yè)化的帶動快速增長。但是20年過去了，這些動能都在弱化，如果需要保持中高速增長，必須尋找新動能。同時，傳統(tǒng)動能要繼續(xù)提高質(zhì)量、可持續(xù)性，新動能要不斷激發(fā)，即推動科技、金融加速新的循環(huán)，如數(shù)字經(jīng)濟(jì)、“雙碳”綠色轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)。

許偉表示，針對上述政策調(diào)控的邏輯，宏觀政策需要加大落實力度，政策協(xié)調(diào)性要加強(qiáng)，用好減稅降費(fèi)退稅組合措施，加大金融支持實體力度，有效緩解市場主體經(jīng)營困難和促進(jìn)重點群體。防疫精準(zhǔn)性、科學(xué)性，堅持社會面“動態(tài)清零”的同時盡量減少對正常生產(chǎn)、生活秩序的干擾。

許偉表示，在老經(jīng)濟(jì)循環(huán)和新經(jīng)濟(jì)循環(huán)方面，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)良性循環(huán)，新發(fā)展模式怎么破題；堅持依法、透明、可預(yù)期原則對資本行為進(jìn)行規(guī)范，增強(qiáng)政策協(xié)調(diào)性和針對性，提振平臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展預(yù)期和信心；加強(qiáng)初級產(chǎn)品保供穩(wěn)價，緩解輸入性成本上漲壓力，實現(xiàn)外貿(mào)外資穩(wěn)定增長，這些都是政策變動的方向。

“按照上述講的政策邏輯來看今年經(jīng)濟(jì)演變，全年能不能呈現(xiàn)前低后高趨勢？”許偉認(rèn)為，可能性還是有的。

易居董事局主席周忻：重構(gòu)地產(chǎn)發(fā)展模式才有未來

“從去年下半年開始，中國的房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了巨大的震動，整個行業(yè)都非常的痛�！敝袊�房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長、易居中國董事局主席周忻在活動上表示，很多人都關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)的下一步，在他看來信心比黃金更重要，要相信中國房地產(chǎn)行業(yè)有未來，中國經(jīng)濟(jì)一定會向好。

如何在疫情持續(xù)的環(huán)境中，克服房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展道路上遇到的困難，周忻提出三個建議：第一，對房地產(chǎn)市場的解困不要盯著項目，而是要去救企業(yè)。政策要給企業(yè)更多的寬松空間，讓企業(yè)走出目前的困境。第二，對于風(fēng)險防范，除了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，同時要重視上下游供應(yīng)鏈風(fēng)險，這涉及上下游無數(shù)個企業(yè)，小到一個工程隊，大到建筑行業(yè)、裝修業(yè)、材料行業(yè)，每個企業(yè)都是中國房地產(chǎn)行業(yè)整個行業(yè)的基石。第三，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前最重要的是在建樓盤保質(zhì)保量、按時交付，這是整個行業(yè)的使命、責(zé)任和義務(wù)，特別是百強(qiáng)房企，占了整個行業(yè)絕大多數(shù)銷售量。

周忻表示，行業(yè)陣痛過后，中國房地產(chǎn)開發(fā)模式會發(fā)生很大的變化，整個行業(yè)模式需要進(jìn)行重構(gòu)，應(yīng)該思考如何在大開發(fā)過程中注重城市更新，城市改造，如何在未來開發(fā)模式中關(guān)注細(xì)分市場地產(chǎn)的開發(fā)，如何應(yīng)對新模式中的房地產(chǎn)營銷，包括新房、二手房，如何應(yīng)用大數(shù)據(jù)、互聯(lián)網(wǎng)、區(qū)塊鏈等高科技去實現(xiàn)房地產(chǎn)的再次發(fā)展。

“只要我們?nèi)痰米。�扛得住，能�?dān)當(dāng)，積極地去面對，相信中國房地產(chǎn)行業(yè)，優(yōu)秀的企業(yè)一定會有明天。”周忻表示。

旭輝集團(tuán)CEO林峰：房企要關(guān)注客戶堅持長期主義

“房地產(chǎn)行業(yè)面臨著20年來內(nèi)外部最困難的形勢，處在內(nèi)外交困過程中。從俄烏戰(zhàn)爭到中美對抗，行業(yè)調(diào)控政策以及疫情的沖擊�！毙褫x集團(tuán)CEO林峰表示。

“當(dāng)前的調(diào)控是行業(yè)正常的變化，20年來順風(fēng)順?biāo)�的發(fā)展總是會有調(diào)整。”林峰說，這輪調(diào)控如果能扛過去，凡是殺不死的，都將使我們更強(qiáng)大。行業(yè)要理解未來如何變化，適應(yīng)這些變化才能在行業(yè)新陳代謝，才能在破舊立新中尋找到新的生存之路，發(fā)展之路。

林峰認(rèn)為未來房地產(chǎn)行業(yè)將會迎來五大變化：第一，行業(yè)進(jìn)入歷史拐點。經(jīng)過持續(xù)的增長，行業(yè)在2021年到達(dá)峰值，從銷售規(guī)模、投資規(guī)模、地價、總量來看都會進(jìn)入歷史的拐點，未來會緩慢下滑。第二，整個行業(yè)會進(jìn)入縮表期。按照中央要求，三年完成降杠桿的目標(biāo)，行業(yè)未來整體杠桿率平均三五年后應(yīng)該降到50%，優(yōu)秀企業(yè)未來降到30%。第三，房價和地價不會劇烈大起大落。一些研究機(jī)構(gòu)測算上幅不超過5%，下跌不超過10%。第四，分化特征明顯。未來在城市、企業(yè)，甚至同一個城市里的板塊分化都會加劇，一二線城市會跟三四線拉開明顯的距離。第五是，房企需要變革。由于內(nèi)外部環(huán)境在變，企業(yè)要在戰(zhàn)略上更穩(wěn)健，經(jīng)營上更精細(xì)，管理上更細(xì)致，特別在創(chuàng)新上都要做相應(yīng)的調(diào)整，圍繞高質(zhì)提效展開。

從外部形勢和行業(yè)走勢、變化分析，作為企業(yè)自身該做什么？林峰認(rèn)為，一是，企業(yè)回歸市場基本邏輯，尊重規(guī)律。不能靠土地拼搏，要做概率大的事，而不做賠率大的事。到有人去的地方蓋好房子，蓋有人住的產(chǎn)品。二是要關(guān)注客戶，怎么為客戶更好地創(chuàng)造價值，踏踏實實地把產(chǎn)品做好，服務(wù)做好，才是企業(yè)存在的根本價值。三是，旭輝要做強(qiáng)、做厚、做久。做強(qiáng)是把自身的投資能力、客戶定位能力、產(chǎn)品能力、服務(wù)能力、資管能力等這些安身立命的組織能力夯實做強(qiáng)。做厚，資本做厚是相對的，做利潤的同時持續(xù)降杠桿。旭輝長遠(yuǎn)目標(biāo)是8年-10年把負(fù)債率降到30%。做久，堅持長期主義，堅持發(fā)展理念，把精細(xì)化的管理，把長久的經(jīng)營放在根本面。

“堅信行業(yè)會有未來，當(dāng)前已是黎明即將到來的時刻，只要所有人努力把自己的事情做好，就能夠迎來美好的明天。”林峰表示。