今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體處于下行階段，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年一季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，顯示房地產(chǎn)行業(yè)的幾個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)呈現(xiàn)走弱的趨勢(shì)，一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)0.7%；3月，70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格同比下降或漲幅回落；一季度商品住宅銷售面積同比下降18.6%；土地購(gòu)置面積同比下降41.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比下降19.6%。

房地市場(chǎng)延續(xù)去年的態(tài)勢(shì)，從銷售到拿地再到融資全鏈條整體低迷的行情。針對(duì)有效管控重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線，4月29日，在中共中央政治局會(huì)議上，提出要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

對(duì)于“兩個(gè)支持、一個(gè)優(yōu)化”，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迎來(lái)了積極的信號(hào)。行業(yè)人士預(yù)期更多地方房地產(chǎn)政策將迎來(lái)更為利好的松綁，住房需求將會(huì)釋放，房企融資與債務(wù)問(wèn)題解決迎來(lái)新的契機(jī)。

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？如何研判2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)？“因城施策”后續(xù)如何演變？房地產(chǎn)良性循環(huán)與新發(fā)展模式如何破局？房企下半年應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注哪些因素的變化？針對(duì)上述問(wèn)題，中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長(zhǎng)、植信投資研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平接受了《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的專訪。

連平認(rèn)為，房地產(chǎn)對(duì)于當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)至關(guān)重要，預(yù)計(jì)下一階段，住房金融環(huán)境將進(jìn)一步改善，包括采取下調(diào)房貸利率、放寬地方公積金貸款制度等政策，有條件的城市將適當(dāng)放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)房企開發(fā)商而言是一項(xiàng)重要的利好政策。盡管政策邊際改善，但從已經(jīng)公布的房企數(shù)據(jù)來(lái)看還是不容樂觀，房企要高度重視房企自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性緊張問(wèn)題可能會(huì)明顯削弱房企償債能力，建議房企保持高度審慎的經(jīng)營(yíng)策略為宜，向?qū)�業(yè)化、低杠桿、多元化融資的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

“穩(wěn)增長(zhǎng)”下房地產(chǎn)政策如何調(diào)控？

從2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議來(lái)看，首次提出需求壓縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力�！胺�(wěn)增長(zhǎng)”成為今年經(jīng)濟(jì)工作開展的首要目標(biāo)。2022全國(guó)兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出，“今年工作要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”。

4月29日，中共中央政治局會(huì)議分析認(rèn)為，相較于前一個(gè)時(shí)期，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性、不確定性上升，穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)面臨新的挑戰(zhàn)，因此有必要加大宏觀政策調(diào)節(jié)力度。

連平對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，與去年年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國(guó)兩會(huì)政策基調(diào)相比，4月29日中共中央政治局會(huì)議增加了“支持各地從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的措辭，重點(diǎn)體現(xiàn)了因城施策和改善房企資金的意圖。

5月4日，央行、證監(jiān)會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)及深交所同時(shí)發(fā)聲，傳達(dá)學(xué)習(xí)貫徹中共中央政治局會(huì)議精神，落實(shí)金融支持穩(wěn)經(jīng)濟(jì)工作措施，其中重點(diǎn)提及房地產(chǎn)金融措施。央行會(huì)議強(qiáng)調(diào)，執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，及時(shí)優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，支持剛性和改善性住房需求。

中央監(jiān)管機(jī)構(gòu)逐步在房地產(chǎn)金融政策層面進(jìn)行“松綁”，各地城市房地產(chǎn)政策逐步出現(xiàn)“寬松”趨勢(shì)。不完全統(tǒng)計(jì)，今年全國(guó)已有超100城出臺(tái)房地產(chǎn)政策百余條，主要涉及優(yōu)化限購(gòu)政策、降低首付比例、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、降低限售年限、為房企提供資金支持等方面。特別是4月份之后，超過(guò)60個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)寬松政策顯示，調(diào)控方向逐步從提高公積金貸款額度、增加購(gòu)房補(bǔ)貼、加大引才力度過(guò)渡至適度放松限購(gòu)限售、下調(diào)首付比例等，且政策調(diào)控城市亦逐步由三四線城市延伸至二線城市，地方政府樓市扶持力度進(jìn)一步加大。

連平分析認(rèn)為，今年各地房地產(chǎn)政策陸續(xù)松綁的目的主要服務(wù)于實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)的需要。在外需放緩、內(nèi)需波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，可以作為穩(wěn)定內(nèi)需的有效手段。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)最為重要的行業(yè)，歷史表明，房地產(chǎn)行業(yè)疲軟時(shí)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也不會(huì)理想。從行業(yè)占比的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP的貢獻(xiàn)是巨大的，2021年房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占名義GDP比重為6.8%，占固定資產(chǎn)投資比重為27.1%，對(duì)GDP間接貢獻(xiàn)率也不小，是重要的耐用消費(fèi)品。2021年全國(guó)商品房銷售額達(dá)到18.2萬(wàn)億，當(dāng)年GDP為114.4萬(wàn)億，房地產(chǎn)銷售占GDP的比例為15.9%；而房地產(chǎn)業(yè)還帶動(dòng)了幾十個(gè)上下游細(xì)分行業(yè)，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家電、汽車、日常消費(fèi)、金融等，所有相關(guān)領(lǐng)域疊加占GDP的比例可能接近30%。

“無(wú)論是對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)還是穩(wěn)就業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定對(duì)全局而言都是非常重要的。因此，穩(wěn)住房地產(chǎn)投資有利于宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)目標(biāo)�！边B平說(shuō)。

“預(yù)計(jì)下一個(gè)階段，住房金融環(huán)境將進(jìn)一步改善，包括采取下調(diào)房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購(gòu)房政策，推動(dòng)個(gè)人按揭貸款增速逐步企穩(wěn)回升。與此同時(shí)，有條件的城市將適當(dāng)放松商品房預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，這對(duì)房企開發(fā)商而言是一項(xiàng)重要的利好政策�！边B平對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示。

針對(duì)下一步各地如何從當(dāng)?shù)貙?shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，連平建議地方政府應(yīng)當(dāng)積極發(fā)力，重點(diǎn)突出因城施策，積極落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。在需求端，2022年住房金融總體上將進(jìn)一步回暖，需求限制性政策有所松動(dòng)，樓市偏冷地區(qū)所在的商業(yè)銀行應(yīng)小幅調(diào)降房貸利率，適度降低購(gòu)房者融資成本；放松公積金貸款制度，下調(diào)公積金貸款首付比例，提高公積金貸款額度；有條件的城市應(yīng)當(dāng)取消限制性購(gòu)房政策，建議下調(diào)庫(kù)存壓力較大的部分二線城市和三四線城市的最低首付比例。供給端應(yīng)當(dāng)全方面提供政策支持，大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，加大保障性租賃住房金融支持；放松預(yù)售資金監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)；建議酌情對(duì)現(xiàn)行土拍規(guī)則中較為嚴(yán)苛的條款做出適當(dāng)調(diào)整，有效增加土地供應(yīng)，降低參拍門檻。

房企債務(wù)壓力與融資環(huán)境如何改善？

去年以來(lái)房地產(chǎn)債務(wù)違約成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。2月24日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會(huì)上表示，要堅(jiān)決處置個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)違約所引發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險(xiǎn)，以“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”為首要目標(biāo)，以法治化、市場(chǎng)化為原則，壓實(shí)企業(yè)主體責(zé)任，落實(shí)屬地政府管理責(zé)任，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益。

3月16日，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定委員會(huì)召開專題會(huì)議，指出有關(guān)部門要切實(shí)承擔(dān)起自身職責(zé)，積極出臺(tái)對(duì)市場(chǎng)有利的政策，慎重出臺(tái)收縮性政策。針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，指出要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。

在連平看來(lái)，當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)整體杠桿和負(fù)債水平仍然偏高�！叭�道紅線”調(diào)控以來(lái)，雖然房企的負(fù)債水平有所下降，負(fù)債增速顯著放緩，但平均負(fù)債率仍接近70%，與香港地區(qū)房企平均30%~40%的負(fù)債率相比，地區(qū)整體負(fù)債水平仍偏高。房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)債水平是僅次于銀行和非銀金融行業(yè)的第三高行業(yè)。

“考慮到年初至今房企銷售不佳，其經(jīng)營(yíng)性收入較為疲軟，部分房企償債壓力和融資難度較大。年內(nèi)房企將于三季度迎來(lái)償債高峰，重點(diǎn)房企信用債、海外債合計(jì)到期規(guī)模分別約為1835億元、2072億元，將面臨較大的債務(wù)壓力�！边B平對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示。

從一季度數(shù)據(jù)來(lái)看，個(gè)人按揭貸款同比少增2300億元，國(guó)內(nèi)貸款同比少增2792億元，房地產(chǎn)開發(fā)資金的持續(xù)補(bǔ)充受到限制。一季度重點(diǎn)房企信用債、海外債到期規(guī)模約為1835億元，高于發(fā)行規(guī)模；三季度約有2072億元債券到期，償債壓力依然較大，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)可能上升。如不能及時(shí)調(diào)整政策有效化解壓力，部分房企債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)極易向其他房企和整個(gè)行業(yè)蔓延，進(jìn)而引發(fā)群體性違約，甚至形成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

此外，受疫情反復(fù)，居民收入與消費(fèi)受到影響，需求與預(yù)期轉(zhuǎn)弱，房屋銷售持續(xù)下行，房企回款難度增大，經(jīng)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)增加。受頭部房企違約事件影響，整體行業(yè)融資信用受損，不少企業(yè)的信用評(píng)級(jí)或展望評(píng)級(jí)被下調(diào)，融資難度大幅增加，房企流動(dòng)性難以獲得及時(shí)補(bǔ)充。

4月18日，央行、外管局出臺(tái)的“23條舉措”，提出要完善住房金融環(huán)境，因城施策實(shí)施好差別化住房信貸政策；不盲目抽貸、斷貸、壓貸，不搞“一刀切”，保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放；適度加大流動(dòng)性貸款等支持力度，滿足建筑企業(yè)合理融資需求。

5月以來(lái)，監(jiān)管層多部委出臺(tái)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，支持房企債券融資以及處置并購(gòu)項(xiàng)目的金融服務(wù)。有媒體報(bào)道，央行召集6家國(guó)有銀行、12家股份制銀行及5家AMC機(jī)構(gòu)（“四大AMC”加上2020年末新開業(yè)的銀河資產(chǎn)）召開了專題會(huì)議，就紓困房企進(jìn)行商討。

連平指出，從當(dāng)前針對(duì)房企債務(wù)問(wèn)題和融資環(huán)境改善來(lái)看，一季度信號(hào)明顯，央行、住建部、發(fā)改委等多部委鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)加大金融支持。二季度房企融資環(huán)境有望進(jìn)一步改善，相關(guān)融資增速可能觸底回升，行業(yè)下行對(duì)投資和消費(fèi)的壓力下降。

由于房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)宏觀運(yùn)行影響不小，當(dāng)行業(yè)增速放緩時(shí)不利于宏觀經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)�！盎謴�(fù)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的瓶頸在于房企融資，應(yīng)盡快調(diào)整相關(guān)政策改善融資環(huán)境。”

連平對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，建議采取六大舉措改善房企融資環(huán)境：第一，有必要階段性放寬監(jiān)管要求，適當(dāng)延長(zhǎng)達(dá)標(biāo)日期，放寬各檔房企有息負(fù)債年增幅，適度提升各檔金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款占比與房地產(chǎn)貸款占比的上限，保證開發(fā)貸與并購(gòu)貸的平穩(wěn)有序投放。第二，房地產(chǎn)開發(fā)資金中定金及預(yù)付款占比最高，政策應(yīng)支持房企銷售及回款，緩解流動(dòng)性緊張壓力，提升房企融資能力。第三，鼓勵(lì)有條件城市放寬公積金貸款條件、降低首付比例、下調(diào)貸款利率等措施，因城施策釋放合理的購(gòu)房需求。第四，放寬開發(fā)貸與表外融資業(yè)務(wù)，穩(wěn)妥有序增加并購(gòu)貸。如針對(duì)表外信托融資、項(xiàng)目兼并收購(gòu)合理降低融資監(jiān)管要求。第五，拓寬直融渠道，支持資質(zhì)優(yōu)良房企境內(nèi)外發(fā)債融資。第六，合理放寬融資條件，鼓勵(lì)項(xiàng)目合作開發(fā)，通過(guò)分拆物業(yè)IPO、債轉(zhuǎn)股、供應(yīng)鏈金融、資產(chǎn)證券化、REITs、夾層融資等多種方式，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化。

此外，企業(yè)端如何改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，提高融資質(zhì)量？連平建議房企應(yīng)當(dāng)在“降本增效”和逐步改變?nèi)谫Y渠道的方面做文章、下功夫，探索新發(fā)展模式促進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

“過(guò)去房企開發(fā)比較粗放、融資渠道比較單一，主要依賴于債務(wù)融資，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較集中，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)暴露或出險(xiǎn)之際，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)都面臨壓力�！边B平對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示，房企可以減少傳統(tǒng)債務(wù)融資工具的使用比例，在條件允許的狀況下，嘗試增加債券、股權(quán)及其他金融工具的融資方式，盡量減少負(fù)債壓力。海外房企融資的主要渠道是直接融資市場(chǎng)，通過(guò)發(fā)行債券、股權(quán)、信托基金REITs等方式，形成了較為成熟的運(yùn)行模式，房企總體的杠桿水平也相對(duì)較低。因此，新發(fā)展模式是中國(guó)房企向?qū)�業(yè)化、低杠桿、多元化融資方向轉(zhuǎn)型的目標(biāo)。

此外，房企現(xiàn)階段轉(zhuǎn)型需要更加聚焦，業(yè)務(wù)擴(kuò)張區(qū)域需要收斂�！爱�(dāng)前很多中小民營(yíng)房企經(jīng)營(yíng)狀況不佳，很大程度上與過(guò)去幾年三、四線布局占比較高及規(guī)模過(guò)度擴(kuò)張有關(guān)�！边B平認(rèn)為，房企應(yīng)從區(qū)域發(fā)展角度出發(fā)，聚焦一線城市群和重點(diǎn)二、三線城市的住宅開發(fā)項(xiàng)目，減少多元化布局的比重。

房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年如何演化？

過(guò)去的2021年，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是困難的一年，全年房地產(chǎn)投資增速創(chuàng)多年新低，房企經(jīng)歷了最為殘酷和挑戰(zhàn)的一年。

根據(jù)已經(jīng)披露的七十多家內(nèi)地上市房企年報(bào)來(lái)看，2021年內(nèi)地上市房企營(yíng)業(yè)收入總額達(dá)到2.46萬(wàn)億，再創(chuàng)新高，營(yíng)收同比增長(zhǎng)14.8%。但營(yíng)業(yè)利潤(rùn)增速持續(xù)回落，2021年樣本房企營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下降24.7%，降幅較2020年擴(kuò)大了20多個(gè)百分點(diǎn)，為“十一五”以來(lái)最大降幅。

“盡管政策邊際改善，但從已經(jīng)公布的房企數(shù)據(jù)來(lái)看還是不容樂觀，房企要高度重視房企自身經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)�！边B平表示。

2021年，房企按銷售金額計(jì)算，行業(yè)排名前10的房企占比為24.2%，較2020年的26.5%下降2.3%，頭部房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，多數(shù)房企全年平均業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率不到90%。2021年滬深上市排名前50的房企，現(xiàn)金短債比均值為0.87，大幅低于2020年末的1.29，現(xiàn)金短債比縮水超過(guò)三成，且均值低于“三道紅線”所要求1的水平。

連平指出，2022年上半年房企經(jīng)營(yíng)壓力依然較大，特別是銷售疲軟和現(xiàn)金流緊張，到一季度末房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源同比下降19.6%，為歷史最低水平，資金緊缺的狀況甚至比2020年疫情期間的水平更糟。流動(dòng)性緊張問(wèn)題可能會(huì)明顯削弱房企償債能力，建議房企保持高度審慎的經(jīng)營(yíng)策略為宜。

疫情的發(fā)展需要重點(diǎn)關(guān)注，疫情影響導(dǎo)致本就處于下行通道中的房地產(chǎn)市場(chǎng)壓力進(jìn)一步增大。進(jìn)入二季度，疫情因素和購(gòu)房預(yù)期疲軟仍在持續(xù)中。截至4月末，住房銷售面積累計(jì)同比下降15.5%，當(dāng)月同比下降超過(guò)50%，全口徑出現(xiàn)回落，三線城市下滑最大，一線城市則由于上海住房銷售幾乎停滯，4月當(dāng)月降幅超過(guò)六成。房?jī)r(jià)處于下行通道中，年內(nèi)住房銷售價(jià)格同比出現(xiàn)下降，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量小幅增加。

“疫情反復(fù)的狀況對(duì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的影響與2020年初第一波疫情出現(xiàn)的情況相似，即短期經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)領(lǐng)域下行壓力陡增，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)主體的房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流壓力更大�！边B平進(jìn)一步指出，如果疫情得以緩解，房地產(chǎn)銷售和房?jī)r(jià)可能在4月觸及年內(nèi)最低點(diǎn)，重點(diǎn)城市樓市景氣度可能率先企穩(wěn)，土地購(gòu)置下行態(tài)勢(shì)有望得到遏制。倘若疫情等階段性沖擊仍在持續(xù)發(fā)酵，這將意味著房企銷售缺口擴(kuò)大的窗口期較2020年第一波疫情時(shí)期更久，房地產(chǎn)投資增速可能在5月或者6月進(jìn)一步擴(kuò)大跌勢(shì)，同比下跌3%~5%。

植信投資研究院近日發(fā)布《2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報(bào)告》稱，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能呈現(xiàn)先抑后穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。由于2021年下半年所形成的下行慣性，2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將經(jīng)歷全面下行、逐步探底回穩(wěn)的過(guò)程。上半年銷售、價(jià)格、土拍和投資都將下行探底，市場(chǎng)整體壓力較大。伴隨著著力于供需兩端的維穩(wěn)政策的實(shí)施和效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，下半年市場(chǎng)將企穩(wěn)并小幅回升。

政策端，2022年房地產(chǎn)政策維穩(wěn)信號(hào)將更為明確，主基調(diào)持續(xù)偏暖。住房金融政策將轉(zhuǎn)為以呵護(hù)為主，從供需兩方面給予購(gòu)房者和房企足夠的資金支持。地方政府也將積極發(fā)力，重點(diǎn)突出因城施策，積極落實(shí)穩(wěn)樓市的舉措。

房地產(chǎn)投資增速可能先走負(fù)后轉(zhuǎn)正，波動(dòng)中小幅下降。與2021年房地產(chǎn)投資先揚(yáng)后抑相反，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開工或于三季度逐步企穩(wěn)，并于四季度小幅回升，全年跌幅有望較2021年有所收斂。全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至2%。

“當(dāng)前房企整體處于償債周期中，且現(xiàn)金流持續(xù)偏緊，銷售端溢價(jià)空間較小，特別是民營(yíng)房企難有機(jī)會(huì)參與到土拍市場(chǎng)中，土地市場(chǎng)情緒改善仍較為漫長(zhǎng)�！边B平對(duì)《中國(guó)房地產(chǎn)金融》表示。

土地市場(chǎng)，今年可能仍將面臨偏冷的局面，土地市場(chǎng)年初延續(xù)低迷狀況。預(yù)計(jì)房企今年拿地面積將低于2021年水平，但下行壓力或有所減輕，土地成交價(jià)格可能出現(xiàn)較大幅度上漲，今年下半年部分中小民營(yíng)房企有望逐步回到土拍市場(chǎng)。從拿地市場(chǎng)區(qū)域人氣來(lái)看，除了一線城市土地市場(chǎng)保持熱度之外，部分重點(diǎn)二線城市土地市場(chǎng)也有望回暖，全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng)的差異性還將進(jìn)一步體現(xiàn)，三、四線城市土地市場(chǎng)可能維持較為冷清的局面。

銷售端有望呈現(xiàn)先冷后回暖趨勢(shì)。2022年初房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度仍在慣性下降，主因是全國(guó)諸多地區(qū)房產(chǎn)銷售仍舊受制于2021年地方政府監(jiān)管政策偏緊以及短期房?jī)r(jià)預(yù)期看空等因素。由于需求逐步得到釋放，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售可能在二季度觸底，下半年逐步實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升。通常，住房信貸增速回升到銷售改善一般需要兩到三個(gè)季度，如果國(guó)內(nèi)疫情得到有效控制，下半年銷售預(yù)期有望逐步改善。雖然可能與傳統(tǒng)“金九銀十”行情相比成色明顯不足，但四季度銷售環(huán)境將可能明顯回暖。

房?jī)r(jià)方面，受供求關(guān)系帶來(lái)的銷售波動(dòng)的影響，房?jī)r(jià)漲幅可能在大部分時(shí)間內(nèi)面臨下行壓力。植信投資預(yù)期，在高基數(shù)和二、三線城市購(gòu)房需求放緩的影響下，房?jī)r(jià)在上半年總體表現(xiàn)疲軟，僅部分一線和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)可能保持堅(jiān)挺，未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)將延續(xù)分化態(tài)勢(shì)。結(jié)合過(guò)去類似周期的房?jī)r(jià)表現(xiàn)，預(yù)計(jì)本輪房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)大致在三季度前后，隨著需求逐步改善，加之重點(diǎn)城市現(xiàn)房庫(kù)存偏低的因素，一線和重點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)可能率先回升，通常其恢復(fù)速度早于全國(guó)平均水平約1-2個(gè)月，四季度全國(guó)房?jī)r(jià)增速有望實(shí)現(xiàn)全面企穩(wěn)回升。全年新房?jī)r(jià)格漲幅可能從2021年末的2%降至0.5%，二手房?jī)r(jià)格漲幅從1%降至零附近。

總體而言，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策與情緒改善，地方政府發(fā)力“因城施策”，積極推出穩(wěn)樓市舉措，金融端房企融資環(huán)境進(jìn)一步寬松，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈企穩(wěn)小幅回升趨勢(shì)。