黃卉 貝殼研究院研究專(zhuān)家

解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題，讓新市民和青年人能早日改善他們的居住條件，是“十四五”期間人口凈流入大城市的重點(diǎn)工作。

在城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的背景下，我國(guó)新市民群體規(guī)模龐大且呈現(xiàn)逐步增長(zhǎng)趨勢(shì)。在人口凈流入的大城市中，新市民的住房需求尤其是租賃需求旺盛，租賃比例較高。新市民租住什么樣的房，能不能負(fù)擔(dān)得起，住得是不是安穩(wěn)，租賃關(guān)系是否有保障等話題越發(fā)受到全社會(huì)的關(guān)注。2020年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，要重視解決好新市民、青年人，特別是從事基本公共服務(wù)人員等住房困難群體的住房問(wèn)題，努力做到住有所居、職住平衡。2021年3月政府工作報(bào)告中提出，盡最大的努力幫助新市民、青年人緩解住房困難。2021年6月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提出加快發(fā)展保障性租賃住房，明確將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題的主要途徑。解決新市民、青年人的住房困難問(wèn)題，讓新市民和青年人能早日改善他們的居住條件，是“十四五”期間人口凈流入大城市的重點(diǎn)工作。

一、中央政策多次提到的“新市民”是哪些人？

新市民稱(chēng)謂由農(nóng)民工、外來(lái)務(wù)工人員轉(zhuǎn)變而來(lái)，以推進(jìn)其市民化、促進(jìn)其融入城市為出發(fā)點(diǎn)，并逐漸延展為“城市新移民”。與“新市民”相關(guān)的最早的官方稱(chēng)謂是2006年《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決農(nóng)民工若干問(wèn)題的意見(jiàn)》提出的“農(nóng)民工”概念，其后青島、西安等地使用了“新市民”的稱(chēng)謂。

在2010年國(guó)務(wù)院《關(guān)于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進(jìn)一步夯實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展基礎(chǔ)的若干意見(jiàn)》正式提出了“新生代農(nóng)民工”的稱(chēng)謂，并強(qiáng)調(diào)了幫助其實(shí)現(xiàn)市民化。2015年底中共中央政治局會(huì)議首次在中央層面提出了“新市民”的概念。隨著房?jī)r(jià)的不斷上漲，不僅是農(nóng)民工，其他流入城市的就業(yè)工作人員的住房困難問(wèn)題也不斷加劇。國(guó)家發(fā)展改革委《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》中提到擴(kuò)大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問(wèn)題。2022年3月，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)《關(guān)于加強(qiáng)新市民金融服務(wù)工作的通知》中指出，新市民主要是指因本人創(chuàng)業(yè)就業(yè)、子女上學(xué)、投靠子女等原因來(lái)到城鎮(zhèn)常住，未獲得當(dāng)?shù)貞艏�或獲得當(dāng)?shù)貞艏�不滿三年的各類(lèi)群體。

二、針對(duì)新市民的住房問(wèn)題及政策導(dǎo)向

1998年以前，新市民的住房主要依靠回村居住和單位提供宿舍解決[董昕.中國(guó)農(nóng)民工住房問(wèn)題的歷史與現(xiàn)狀[J].財(cái)經(jīng)問(wèn)題研究,2013(01):117-123.]。隨著新市民群體的壯大、流動(dòng)范圍的擴(kuò)大和單位提供宿舍的比例不斷下降，租賃市場(chǎng)成為解決新市民居住問(wèn)題的主要方式。根據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，現(xiàn)在在大城市有70%的新市民和青年人是靠租房來(lái)解決住的問(wèn)題，然而租金付得起的房子區(qū)位比較遠(yuǎn)，區(qū)位比較好的租金又比較貴，這成為新市民、青年人“買(mǎi)不起房”和“租不好房”的一個(gè)現(xiàn)實(shí)困難[國(guó)新辦“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”新聞發(fā)布會(huì)，2021年8月31日]。此外，由于戶籍壁壘導(dǎo)致新市民游離于住房保障體系之外也是新市民面臨住房困難問(wèn)題的一個(gè)方面。

在住房政策上，提出過(guò)用工單位是改善農(nóng)民工居住條件的責(zé)任主體[《關(guān)于改善農(nóng)民工居住條件的指導(dǎo)意見(jiàn)》]，有條件的地區(qū)可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工人員納入公租房供應(yīng)范圍[《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》]，把進(jìn)城落戶農(nóng)民完全納入城鎮(zhèn)住房保障體系[《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》]，化解房地產(chǎn)庫(kù)存、通過(guò)加快農(nóng)民工市民化、推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革[2015年12月中共中央政治局會(huì)議]等方式，但更多地停留在住房保障問(wèn)題的探索層面，解決新市民住房問(wèn)題的實(shí)際作用有限。2021年，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，提出加快發(fā)展保障性租賃住房，明確將保障性租賃住房作為解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題的主要途徑。

三、新市民住房租賃需求更加旺盛

在購(gòu)房成本高、購(gòu)房資格受限的背景下，租賃成為城市中新市民、青年人在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)選擇的居住方式。未來(lái)新市民的住房租賃需求旺盛，同時(shí)對(duì)租賃品質(zhì)的需求不斷增強(qiáng)。

第一，新市民住房租賃需求總量大且呈現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)的趨勢(shì)。我國(guó)大城市以流動(dòng)人口的租賃需求為主，未來(lái)隨著城鎮(zhèn)化率的提升和城市之間的流動(dòng)性增強(qiáng)，租賃人口的數(shù)量將呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。與此同時(shí)，在家庭小型化的趨勢(shì)下，未來(lái)租賃住房需求量將持續(xù)增加。2020年我國(guó)的戶均人口為2.62人，其中一人戶為1.25億戶，占比達(dá)到25.4%。特別是大城市中一人戶比例更高，如2020年北京一人戶占比達(dá)29.9%、上海一人戶占比達(dá)28.3%，對(duì)于開(kāi)間、一居室租賃需求旺盛。

第二，隨著平均購(gòu)房年齡的延長(zhǎng)，租客停留在租賃市場(chǎng)的時(shí)間延長(zhǎng)。由于房?jī)r(jià)收入比較高或部分城市的限購(gòu)、限貸政策，城市居民購(gòu)房計(jì)劃推遲，依據(jù)貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)，2021年租賃試點(diǎn)24城的平均購(gòu)房年齡為33-39歲，其中15個(gè)城市平均購(gòu)房年齡相比2018年增加2-3年，相當(dāng)于在租賃市場(chǎng)多停留2-3年，由此可以推算，自高校畢業(yè)生進(jìn)入租賃市場(chǎng)后，多數(shù)的租住時(shí)間或超過(guò)10年。特別是一線城市的高房?jī)r(jià)和對(duì)非戶籍人口有一定社保繳費(fèi)或個(gè)稅證明年限限定，一線城市平均購(gòu)房年齡更高，租客停留在租賃市場(chǎng)的時(shí)間更長(zhǎng)。

第三，屋內(nèi)設(shè)施、基礎(chǔ)服務(wù)以及周邊配套成為影響居住品質(zhì)的核心因素。從租客結(jié)構(gòu)來(lái)看，2019-2021年貝殼平臺(tái)成交租客中四個(gè)一線城市18-30歲的青年租客占比超過(guò)四成，90后、00后新生代群體對(duì)租賃房屋品質(zhì)要求較高，同時(shí)由于購(gòu)房計(jì)劃延遲，從家庭或老人、小孩的需求考慮愿意為品質(zhì)付費(fèi)。

四、租賃需求進(jìn)入改善新階段

在我國(guó)城鎮(zhèn)化的前期，租賃主要是解決農(nóng)民工在城市的容身之所，對(duì)居住品質(zhì)的容忍度較高。但在新階段，年輕群體、新市民的租賃住房需求正在發(fā)生質(zhì)的提升。一是租賃需求多樣化。從新市民的人群分類(lèi)上，不同收入人群對(duì)租賃住房的產(chǎn)品呈現(xiàn)差異化需求。低學(xué)歷流動(dòng)人群收入能力無(wú)法達(dá)到租住一間房的要求，需要的是標(biāo)準(zhǔn)化的床位。

城市無(wú)房低收入人口，具有本地戶籍但收入能力低，需要保障性公租房。流動(dòng)夾心層人口，以非戶籍大學(xué)生為主，處于暫時(shí)性支付能力不足階段，需要安全規(guī)范的合租和中低端整租。城市戶籍夾心層擁有本地戶籍，包括畢業(yè)5-10年內(nèi)大學(xué)生，收入水平相對(duì)較高，但在城市購(gòu)房難，需要適合家庭居住的整租產(chǎn)品。

二是高品質(zhì)的租住空間。隨著新生代租賃群體觀念革新、個(gè)人收入增加以及生命周期推進(jìn)，租賃消費(fèi)升級(jí)大勢(shì)所趨。對(duì)于租賃住房的需求將從基本剛需到“品質(zhì)升級(jí)”，對(duì)于高品質(zhì)的租住空間要求更高。新市民對(duì)居所的需求不限于居住需求，安全需求、隱私需求、社交需求等逐漸衍生。租客對(duì)品質(zhì)居住的要求更高。居住安全性、舒適度、住所的設(shè)施及環(huán)境、公共空間設(shè)計(jì)等因素，都逐漸成了影響新市民租房決策的重要因素。根據(jù)我們調(diào)研，超五成新市民表示愿意為更好的地段、服務(wù)和室內(nèi)環(huán)境，每月多支出1000元以上。

三是專(zhuān)業(yè)化的租賃服務(wù)。新市民對(duì)租賃的專(zhuān)業(yè)化服務(wù)需求增加。

新市民對(duì)于鄰里社交、管家服務(wù)、維修保潔等專(zhuān)業(yè)服務(wù)的日益凸顯。維修保潔服務(wù)的及時(shí)性、鄰里社交的群體同質(zhì)性、居住空間的安全性、活動(dòng)組織的拓展性以及管家服務(wù)是否周到，都是影響新市民選擇租賃房源的關(guān)鍵服務(wù)因素，也決定了新市民入住后的租住體驗(yàn)和到期后的續(xù)租率。

四是均等化的公共資源。新市民需要更加長(zhǎng)期、穩(wěn)定的租賃關(guān)系，其居住的基本權(quán)利應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｕ�，不能遭到歧視性�?duì)待，不能因?yàn)樽夥慷�成為城市的“二等公民”。依�?jù)調(diào)研數(shù)據(jù)，在新市民選擇租房而不是買(mǎi)房的決策影響條件中，租房能夠解決子女教育問(wèn)題的條件占比第一。關(guān)于教育需求對(duì)新市民購(gòu)房的影響，受教育程度較高的人往往對(duì)子女教育也有更高要求，進(jìn)而拉動(dòng)住房需求。因此，解決租客長(zhǎng)期租賃的關(guān)鍵目標(biāo)是，逐漸推動(dòng)解決租戶子女的教育權(quán)益，逐步實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)平等。

新市民群體的規(guī)模逐漸增加，居住條件也從“蝸居”到“安居”轉(zhuǎn)變，對(duì)租房的需求也更加多樣化，需要品質(zhì)的居住空間、專(zhuān)業(yè)化的租賃服務(wù)和均等化的公共資源來(lái)滿足居住需求。在此背景下，政府或市場(chǎng)單一的力量都不足以為新市民提供滿意的住房，需要以市場(chǎng)主導(dǎo)，更好發(fā)揮政策引領(lǐng)作用。為此，政府通過(guò)賦能來(lái)推動(dòng)市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。一方面，政府通過(guò)制定租賃法律規(guī)則，強(qiáng)化監(jiān)管機(jī)制和能力；另一方面，通過(guò)財(cái)稅金融政策為租賃企業(yè)賦能，助推租賃機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)，合力構(gòu)建一個(gè)具備高品質(zhì)的租住空間、專(zhuān)業(yè)化租賃服務(wù)、合理的居住保障和均等化公共權(quán)利的租賃市場(chǎng)，滿足新市民安居需求。