編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經(jīng)濟，對于中國房地產(chǎn)，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍縷櫛風沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

這一年，中國房地產(chǎn)報應運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔當。

站在未來，中國房地產(chǎn)報推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復活中國人居事業(yè)30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

進門，客廳墻上，一幅幅油畫排列著。濃烈、明亮、斑斕的色彩撲入視覺，變成一個美麗新世界，充滿生命的張力。整個屋子以明黃色為主調，精致的小物件隨處可見，給人以“小確幸”的充盈感。

這是聶梅生北京的家。

過去這些年，她拿起了畫筆，開始油畫創(chuàng)作，大多以自然景物為主，她喜歡自然的真摯與雄渾力量，她希望能畫到100幅�！拔沂潜容^喜歡文學的，也喜歡畫畫，后來不巧投身到了科研領域。現(xiàn)在是又回到了原來的愛好上�！甭櫭飞�說。記者眼前這位恬靜、淡泊的長者，如果對她無所了解，會想象不出她當過司長、創(chuàng)辦過全聯(lián)房地產(chǎn)商會，以及為小康住宅科技產(chǎn)業(yè)而敢闖敢干的范兒。

1962年畢業(yè)于清華大學土木工程系給排水專業(yè)的聶梅生，在中國房地產(chǎn)行業(yè)有著“女中豪杰”之稱。自1994年起擔任建設部科技司司長以“科技”視角切入房地產(chǎn)領域以來，她就一直在關注房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，直至現(xiàn)在。

那些年，每每到了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關鍵時期，她總是在協(xié)調行業(yè)、市場與政府間的關系，直言不諱，諫言高層；同時又帶領行業(yè)在小康住宅、住宅產(chǎn)業(yè)化、房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)上進行變革、嘗試，以及推進養(yǎng)老業(yè)務等新事物，不斷試新，闖出新路。她也以敢于“說真話”著稱，2009年全國兩會，聶梅生帶領完成并通過全國工商聯(lián)提交的一份關于房企開發(fā)費用的調研報告，引起了輿論的軒然大波，有觀點認為這是把“房價高企”的“球”踢給了地方政府。她也曾多次提出，房地產(chǎn)行業(yè)給社會、經(jīng)濟、城市、居住帶來了很大的改變，我們要認真客觀地評價它。

對于當前的房地產(chǎn)市場，聶梅生表示，7月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為95.26，這已經(jīng)顯示出現(xiàn)危機了，“房住不炒”觀念已經(jīng)確立，現(xiàn)在的問題在于市場信心的構建。“但我認為不要否定此前的工作，也不要去抱怨，更不要浪費、低估了這次調整，既然已經(jīng)付出了一定代價，就應該看到它會產(chǎn)生新的循環(huán)新的平衡。”聶梅生表示，我最害怕刺激炒房的政策再次出現(xiàn)，那就“白調”了，就是矯枉過正。

那該如何扭轉目前的市場局面？聶梅生認為，當前房地產(chǎn)市場需要建立一個新平衡，需要新的配套政策的推出，“上次的政策來自房改，那是一次力度非常大的改革，變福利分房為住房商品化。這次建立新平衡也要有房改的力度，在土地、金融、市場端進行調整；也要有改革的決心，否則市場很難起來�！�

聶梅生今年八十有二，思路依然清晰，觀點還是獨到，很是健談。

一生信念：知行合一

1994年9月，處于起步階段的中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來了一個時刻，建設部、科技部等部委啟動了“2000年城鄉(xiāng)小康住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程”工作，在建設部科技司任職的聶梅生參與了這項工作。

就是這項工作，讓聶梅生與房地產(chǎn)行業(yè)結下了一生的緣分。

“我是從科技的角度介入到了這個領域。那時，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展還沒有形成系統(tǒng)，也沒有形成真正的住宅小區(qū)�！甭櫭飞�說。

當時，住宅產(chǎn)業(yè)面臨的一個情況是：總體上數(shù)量增加很大，質量也有提高，但與國外相比還是一些很傳統(tǒng)的作法，手工操作，技術上沒有反映出時代的面貌與水平，改造難度大。

在這樣的狀況與背景下，小康住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程應時而生，計劃通過“科技先導、適度超前”，不光是要解決有沒有住的問題，還要解決住得比較舒適的問題，住宅要有比較齊全的功能。這樣的目標，聶梅生認為通過科技先導的辦法，可以實現(xiàn)。

時任建設部副部長的葉如棠在接受媒體采訪時表示：“這和社會的發(fā)展、經(jīng)濟、科技水平的提高是相聯(lián)系的�！�

“小康住宅的要求是‘五要一活’：科技含量要高、廚房設備要齊、住房裝修要一次到位、物業(yè)管理水平要高、住房產(chǎn)品要適銷對路，銷售方式要搞活。在這一要求下，中國住宅有了很大發(fā)展�！甭櫭飞�表示。

1999年11月，首批8個小康住宅示范小區(qū)南京月牙湖花園、廣西北海銀灣花園、昆明金康園、深圳東海花園、廣東番禺麗江花園等通過了綜合驗收。建設部、科技部會同有關部門為此在南京召開了工作會議，對小康住宅項目取得的階段性成果進行總結，對首批通過驗收的示范小區(qū)進行表彰。時任科技部副部長鄧楠、建設部副部長葉如棠及江蘇省和南京市的有關領導共同出席了會議，與會人士對于選擇住宅產(chǎn)業(yè)作為科技服務的對象進行了廣泛的探討。

以月牙湖花園小區(qū)為例，據(jù)當時的媒體報道，錯落有致的樓群間，每一處細節(jié)的設計都顯得別具匠心，富于創(chuàng)意的雕塑、精美的路牌、鵝卵石鋪成的小路、噴泉激起的水花，都給人留下了暇想的空間。與普通住宅最重要的區(qū)別在于它的科技含量高，從已經(jīng)入住的房間里，雖然看不到墻體里特殊的保暖隔熱材料，但冬暖夏涼卻是能感覺到的，衛(wèi)生間、廚房都采用了一種不串味的排煙氣裝置，極大地改善了排氣效果，粉刷墻壁的涂料經(jīng)過特殊工藝，不會再發(fā)生任何細微的龜裂，高智能的報警系統(tǒng)使低層的住戶不必再安裝難看的鐵欄桿，維護家庭安全已有了更新的手段。

“小康住宅是與中國房地產(chǎn)市場化并軌而行、以科技為先導的產(chǎn)品，對于小區(qū)形成、規(guī)劃設計系統(tǒng)等都有明確目標，后期隨著《中國小康住宅十大標準體系》落地，又在全國開展了55個小康住宅的全國性示范項目下，住宅產(chǎn)品的科技性有了提升，也可以說小康住宅是整個中國房地產(chǎn)市場化過程中科技領先的產(chǎn)品，對于住房市場化推動作用較大�！甭櫭飞�回憶說。

到了2000年，中國小康住宅科技工程結題時，業(yè)界評價：小康住宅項目的實施克服了緊縮銀根、市場低迷等困難，通過發(fā)揮科技優(yōu)勢，贏得了市場的認同。小康住宅概念引起較大反響，示范小區(qū)都成了當?shù)刈≌瑯影骞こ�，推動了科技住宅的發(fā)展，也推動了住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展。

一件事情的成功與否，更要考慮歷史的進程。在推進“2000年城鄉(xiāng)小康住宅科技產(chǎn)業(yè)示范工程”的同時，聶梅生在1994年就適時提出了“住宅產(chǎn)業(yè)化”發(fā)展思路，她因此被稱為“中國住宅產(chǎn)業(yè)化第一人”。但是，因為當時“住宅產(chǎn)業(yè)化”的提法還屬于一個新事物，并沒有被通過。

到了1999年，國務院辦公廳頒發(fā)《關于推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質量的若干意見》，“住宅產(chǎn)業(yè)化”才獲得了政策上的大力支持，建設部特別成立住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心，聶梅生擔任第一屆中心主任。

聶梅生回憶，推進住宅產(chǎn)業(yè)一是希望提升產(chǎn)業(yè)結構，二是希望增加住宅產(chǎn)業(yè)的科技含量，提高住宅的功能質量，這與我國“提升產(chǎn)業(yè)結構、以科技為先導、發(fā)展自有知識產(chǎn)權”的國策是相匹配的。

此后多年，住宅產(chǎn)業(yè)化伴隨著城市化進程、中國住宅建設規(guī)模的增大而不斷推進。到2013年底，全國累計新開工產(chǎn)業(yè)化建筑面積1200萬平方米，涌現(xiàn)了萬科、碧桂園、遠大住工等一批在產(chǎn)業(yè)化上積極開拓的企業(yè)。

聶梅生以推動住宅的科技化發(fā)展為己任。2000年左右，她離開建設部，籌備成立中華全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會，商會成立之初，聶梅生就堅持一個底線，這個商會一定要有合法的身份。幾經(jīng)努力，在2001年商會成立后的一年，名稱確定為全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會。之后，聶梅生和她的同仁們又用了12年時間終于在民政部注冊成全國性一級商會，即全聯(lián)房地產(chǎn)商會�！斑@是最終的合法性，可謂修成正果�！被厥淄�事，聶梅生說。

在商會，聶梅生的工作更多了。她不僅著手推動中國綠色建筑的發(fā)展，推動商會和清華大學一起編制了國內首個綠色建筑評估體系《中國生態(tài)住宅技術評估手冊》，將綠色建筑概念引入國內，還借鑒美國LEED等國際綠色建筑評價標準，構建了適合中國的綠色建筑評價體系，這個工作一直做到2010年《中國綠色建筑三星認證標準》的國標出臺。此后，她又將目光投向了建筑的低碳、氣候變化、碳交易等領域，并帶領商會去踐行。聶梅生推崇“知行合一”：以知促行，以行求知。

“進入房地產(chǎn)領域后，我始終抓住了‘科技’這個關鍵點，忙于推動住宅產(chǎn)業(yè)化、小康住宅、綠色建筑、綠色低碳的事業(yè)。我最近也在忙綠色低碳的工作。”聶梅生表示。有一分熱，發(fā)一分光，聶梅生像極了魯迅先生說的“不必等候炬火”。

2003年，為了抑制房地產(chǎn)投資過熱，中國人民銀行發(fā)布121號文件，全國性房地產(chǎn)宏觀調控第一槍打響。這份文件的下發(fā)，央行首次進入房地產(chǎn)調控領域，標志著房地產(chǎn)的金融屬性就此打開。121號文件沖擊了所有房地產(chǎn)企業(yè)的神經(jīng)，自此銀行的貨幣政策文件對房地產(chǎn)和房價影響加大。

“當時的121號文件一出臺，商會馬上就給中央寫信，行業(yè)層面的壓力都很大�！甭櫭飞�說。

121號文件出來后，聶梅生開始帶領商會著手研究精瑞基金，這幾乎是國內最早將房地產(chǎn)基金引入房地產(chǎn)行業(yè)的想法�！爱敃r的初衷是想做REITs，并提出了中國REITs的第一份報告和建議，促成銀監(jiān)會的批準�！甭櫭飞�說。

隨后，2005年3月全國兩會期間，商會的一份提案提出：“發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，建立廉租房體系，解決低收入群體住房需求，防范房地產(chǎn)金融風險”。提案首次提出要用金融工具解決廉租房問題。

“這件事推進得并不順利，直到現(xiàn)在保障性租賃住房REITs才出來，也就是說經(jīng)過20年的努力這一產(chǎn)品才有了初步發(fā)展。當然，這與過去幾十年房地產(chǎn)開發(fā)領域的過度發(fā)展有關，市場還沒有顧上這一產(chǎn)品的創(chuàng)新發(fā)展；也與中國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段、態(tài)勢有關。”聶梅生表示。

今年8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs——紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT上市。截至當日午間收盤，均已實現(xiàn)30%的漲停，3只產(chǎn)品成交額合計突破2.24億元，延續(xù)了在公開發(fā)售階段便備受追捧的態(tài)勢。

十幾年在全聯(lián)房地產(chǎn)商會，聶梅生是全身心投入工作。2012年，聶梅生將商會會長的職務交到了繼任者的手上，開啟了人生的新生活。最近這幾年，聶梅生將更多經(jīng)歷放在了關注養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展與低碳方向，一個與她的人生階段有關，一個是她畢生關注的方向。

信心起來了，什么都會好的！

當前房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，又到了關鍵的時刻。

聶梅生認為，房地產(chǎn)行業(yè)以往的發(fā)展模式已經(jīng)過去了，經(jīng)過去杠桿、防止過度泡沫化影響金融安全的政策出臺及地方相關政策疊加，已形成樓市深度下挫的局面。

聶梅生表示，過去為什么老百姓一直買房，關鍵原因是房價一直在漲，房子成為了家庭資產(chǎn)保值增值的一種方式，再加上中國傳統(tǒng)觀念是有家才有業(yè)，導致購房預期一直存在。目前，經(jīng)過這一輪調整，市場預期已經(jīng)發(fā)生變化，信心消失，這是現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)面臨的最大的問題。

在聶梅生看來，全國停工樓盤規(guī)模為400多個，只要處理得當按時交付即可。但一個問題是，停工停貸樓盤的影響已經(jīng)傳遞到了市場，引發(fā)提前還貸及市場銷量下降，沒有銷量，就會影響到資金回籠和企業(yè)生存。

“房地產(chǎn)市場需要建立一個新的平衡，包括需要新的配套政策的推出，現(xiàn)有的土地招拍掛制度及金融、市場政策是支持原有的發(fā)展模式，新平衡下需要有新的政策支持。上一次的政策紅利來自房改，那是一次力度非常大的改革，變福利分房為住房商品化，這次建立新平衡也要有房改的力度，在土地、金融、市場端進行調整�！甭櫭飞鷱娬{說，要有改革的決心，否則市場很難起來。

什么是新模式新平衡？

從目前調控的結果來看，聶梅生認為：“房住不炒”的目標已經(jīng)實現(xiàn)了，“租購并舉”將是下一階段的新模式新平衡的主旨。

“我經(jīng)常講，現(xiàn)在不要再留戀以往的輝煌，過去了就過去了。現(xiàn)在也不是指責誰的責任的問題，不能說是恒大引發(fā)了這次房地產(chǎn)行業(yè)危機，也不用說去年政策在什么時候出較為合適，這些已經(jīng)過去了，我們需要從過去總結經(jīng)驗教訓�！甭櫭飞�表示，現(xiàn)在的問題不在于“房住不炒”，在于市場信心的構建。

“我認為不要否定此前的工作，也不要去抱怨，更不要浪費、低估了這一次的調整，既然已經(jīng)付出了一定代價，就應該看到它會產(chǎn)生新的循環(huán)�！甭櫭飞�說。她提醒，我最害怕刺激炒房的政策再次出現(xiàn)，那就白調了，那就是矯枉過正。

“信心起來了，什么都會好的。”聶梅生說。

聶梅生：總是超前一步，這是我最美好的事

中國房地產(chǎn)報：您經(jīng)歷最美好的事和最遺憾的事是什么？

聶梅生：最美好的事情是，從上世紀90年代初期工作至今，我基本上對于事物發(fā)展的判斷都很準，甚至超前一步，比如對于小康住宅的引導，推動綠色建筑、REITs的發(fā)展等，幾乎都是超前一步關注并引導實施，后期也成為了行業(yè)發(fā)展的方向。

這種超前的判斷，可能與我出身科技領域有很大關系，作為科技工作者必須要超前一步，否則去研究什么？我對自己的預判能力還是很有信心的，歷史證明也是正確的。點都踩得對，引導的方向也沒有錯，還推動行業(yè)在正確的方向上前行，我認為是經(jīng)歷過的最美好的事情。

遺憾的事情是，過去投入工作較多，比較少地投入家庭和照顧孩子。我只有一個孩子，目前不在身邊，現(xiàn)在的家庭就是一個空巢家庭，鮮有其樂融融的生活氛圍。這也是一種人生的選擇吧。

中國房地產(chǎn)報：您現(xiàn)在最關心什么？

聶梅生：我現(xiàn)在最關心的是80歲以上老人的養(yǎng)老問題，包括我自己養(yǎng)老的問題，我也關心養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，我在全國各地的養(yǎng)老機構進行體驗，了解老年人的精神狀況、生活狀況，有哪些是需要改善的，以及養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)如何與技術相結合，我希望更好地推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

中國房地產(chǎn)報：您的座右銘是什么？

聶梅生：過好每一天。

中國房地產(chǎn)報：過去5年，您最大的改變是什么？

聶梅生：過去5年我最大的改變是把年輕時的夢想、愛好重新拾了起來，重新拿起了畫筆開始畫油畫，希望畫到100幅，現(xiàn)在已經(jīng)畫了60多幅。我喜歡文學，也喜歡畫畫，后來不巧成了“理工女”，現(xiàn)在又回到了原來的愛好上。

中國房地產(chǎn)報：有什么話想對房地產(chǎn)企業(yè)說？

聶梅生：冷靜應對當前的環(huán)境。在困難面前自生力量是最強的，不要期待，要向萬科學習找到自己的亮點，以渡過目前的難關。

中國房地產(chǎn)報：未來5年，您想對我們的國家說些什么？

聶梅生：一是走向統(tǒng)一大市場；二是堅定不移地走科技發(fā)展道路；三是大力發(fā)展人才，“沒有人才做什么都是做不起來的”。