編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無(wú)論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)于中國(guó)企業(yè)家，都是一個(gè)龍門(mén)陡開(kāi)、充滿(mǎn)希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國(guó)房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個(gè)個(gè)。

這一年，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)應(yīng)運(yùn)誕生，30年來(lái)看盡中國(guó)人居、中國(guó)城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見(jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無(wú)到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報(bào)道行業(yè)的光榮與夢(mèng)想，我們一路同行走入脫貧攻堅(jiān)、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場(chǎng)，看見(jiàn)企業(yè)向善而生公益至上的行動(dòng)與擔(dān)當(dāng)。

站在未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)推出《向未來(lái)·再出發(fā)——人居改變中國(guó)30年大歷史》大型新聞主題報(bào)道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國(guó)人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢(mèng)想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來(lái)，再次出發(fā)。

9月7日，采訪(fǎng)視頻的畫(huà)面中，著深色西裝的中原地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)辦人、董事會(huì)主席施永青身在香港尖沙咀新辦公室專(zhuān)注地看著文件，一種淡定從容的“靜氣”傳遞到周邊。

施永青被稱(chēng)為“香港地產(chǎn)教父”，他創(chuàng)辦的房產(chǎn)代理企業(yè)——中原地產(chǎn)已有40多年發(fā)展史，一度被稱(chēng)為房地產(chǎn)界的“黃埔軍�！�；1992年進(jìn)入內(nèi)地后，中原領(lǐng)跑內(nèi)地經(jīng)紀(jì)行業(yè)近20年。中原地產(chǎn)的歷史也是內(nèi)地經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展史。

本次專(zhuān)訪(fǎng)話(huà)題從1992年切入，施永青用語(yǔ)速不快的港式普通話(huà)，講述起了30多年來(lái)的商海浮沉。

中原地產(chǎn)與內(nèi)地房地產(chǎn)代理市場(chǎng)可謂互相成就。作為“先行者”，中原地產(chǎn)將在香港積累的專(zhuān)注代理服務(wù)、絕不炒樓、“廣開(kāi)分行”等做法直接復(fù)制到內(nèi)地，這些模式至今仍影響著內(nèi)地房地產(chǎn)代理服務(wù)行業(yè)。憑借專(zhuān)業(yè)化服務(wù)，內(nèi)地也成為中原地產(chǎn)的風(fēng)水寶地，中原地產(chǎn)的門(mén)店曾遍布北京、上海、廣州、深圳等35個(gè)城市。

在香港積累的經(jīng)驗(yàn)和資金讓中原地產(chǎn)進(jìn)入內(nèi)地初期一度占據(jù)優(yōu)勢(shì)，但是2000年之后，隨著資本市場(chǎng)和新科技的潮起潮退，在經(jīng)歷了防守、反擊之后，中原地產(chǎn)已被曾經(jīng)的“小弟”鏈家和貝殼找房逐漸超越。

縱觀(guān)行業(yè)40多年發(fā)展，施永青在面對(duì)公司發(fā)展和行業(yè)周期時(shí)心態(tài)相對(duì)平和。

“一家公司總有它的生命周期�！笔┯狼嗾f(shuō)，中原地產(chǎn)在某一段時(shí)間領(lǐng)先過(guò)，現(xiàn)在我們的優(yōu)勢(shì)在倒退，需要在行業(yè)中重新找尋自己的位置和新的機(jī)會(huì)。

對(duì)于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，施永青認(rèn)為很難恢復(fù)到過(guò)去的規(guī)模，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體業(yè)務(wù)在萎縮，房地產(chǎn)中介行業(yè)也在洗牌，中原地產(chǎn)想留在這個(gè)行業(yè)的關(guān)鍵是要先生存，然后再伺機(jī)而動(dòng)。

73歲的施永青表示他每天仍有很多事情要做：早上6點(diǎn)起床寫(xiě)兩個(gè)小時(shí)專(zhuān)欄；8點(diǎn)吃早餐，9點(diǎn)到辦公室上班，要工作到晚上7點(diǎn)才下班。

施永青的新辦公室掛著屈原的《漁父辭》：“滄浪之水清兮，可以濯吾纓；滄浪之水濁兮，可以濯吾足”。他說(shuō)這是用來(lái)自嘲的。

世界總是在發(fā)展的，這種變化總給人以希望和期待，因?yàn)轭I(lǐng)先者無(wú)法永遠(yuǎn)保持優(yōu)勢(shì)，落后者有可能通過(guò)努力超越他們。

先行者

“我在香港做中原地產(chǎn)，是第一個(gè)擺脫了經(jīng)紀(jì)人不專(zhuān)業(yè)問(wèn)題的人�！笔┯狼嗾f(shuō)。

1978年，施永青決定創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)辦了中原地產(chǎn)，開(kāi)始從事房地產(chǎn)代理服務(wù)業(yè)務(wù)。當(dāng)時(shí)，香港地產(chǎn)代理業(yè)興起，大部分的運(yùn)作模式是“以中介為名，實(shí)為炒賣(mài)房子”。

施永青認(rèn)為，房地產(chǎn)代理行業(yè)朝這個(gè)方向發(fā)展是不可能取的。于是，中原地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)第一個(gè)喊出了“絕不炒樓，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)雙方服務(wù)賺取傭金”的口號(hào)。

摒棄炒樓、專(zhuān)注代理，中原地產(chǎn)這一做法改變了香港房地產(chǎn)代理行業(yè)，讓中原地產(chǎn)大受業(yè)主和購(gòu)房者歡迎，之后更是使其在香港市場(chǎng)一騎絕塵。

上個(gè)世紀(jì)90年代初，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)開(kāi)始騰飛，施永青將目光瞄準(zhǔn)了上海。

“1992年我們決定到內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，這幾乎是中原地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。”施永青表示，當(dāng)時(shí)很重要的一點(diǎn)是看到鄧小平對(duì)于改革開(kāi)放的大方向，他把發(fā)展經(jīng)濟(jì)看成是硬道理，其中一個(gè)重要改變就是報(bào)酬現(xiàn)金化和住房商品化，我認(rèn)為內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)會(huì)有更大發(fā)展空間。

憑借敏銳判斷，施永青將中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍首次跳出香港，來(lái)到內(nèi)地。

一切都是剛剛開(kāi)始，中原地產(chǎn)在內(nèi)地房地產(chǎn)代理行業(yè)扮演了先行者角色，將香港積累的經(jīng)驗(yàn)和資金直接復(fù)制，使內(nèi)地的房地產(chǎn)代理行業(yè)用相對(duì)短的時(shí)間跨越了香港幾十年的探索發(fā)展期。

施永青總結(jié)中原地產(chǎn)帶給內(nèi)地房地產(chǎn)代理行業(yè)的貢獻(xiàn)時(shí)表示，一方面確立了服務(wù)為主的模式，把服務(wù)帶到客戶(hù)旁邊；一方面把香港房地產(chǎn)代理行業(yè)的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)帶入內(nèi)地，也奠定了中原地產(chǎn)內(nèi)地經(jīng)紀(jì)行業(yè)先行者的地位。

發(fā)展“失策”

中原地產(chǎn)專(zhuān)注做交易服務(wù)，給香港和內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，也受到了很多沖擊。

“2000年以后，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平后出現(xiàn)了一批新的企業(yè)家，他們有宏偉愿景，有魄力和謀略，也懂得利用社會(huì)上的資金和新科技，在‘互聯(lián)網(wǎng)+’時(shí)代，他們利用新科技將流程監(jiān)控做得更細(xì)致，且投入大膽，搶占了市場(chǎng)機(jī)會(huì)�！笔┯狼嗾f(shuō)。

施永青坦言，雖然中原地產(chǎn)來(lái)自香港這個(gè)資本優(yōu)勢(shì)區(qū)域，但卻沒(méi)有充分利用資本優(yōu)勢(shì)做生意，內(nèi)地的公司卻用得很到位。

在過(guò)去20年房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展時(shí)代，最高峰時(shí)中原地產(chǎn)門(mén)店有將近2000家，這些店面都是租用，并沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)持有�！皠e人做投資賺錢(qián)比你多，就有更多資本打贏這場(chǎng)仗�！笔┯狼嗾f(shuō)。

在之前房地產(chǎn)代理行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，行業(yè)出現(xiàn)了“墊傭”挖走經(jīng)紀(jì)人、付保證金從開(kāi)發(fā)商那里搶盤(pán)現(xiàn)象。無(wú)論是付保證金還是幫開(kāi)發(fā)商“墊傭”給銷(xiāo)售人員，這些都需要大量資金。這些競(jìng)爭(zhēng)方法在施永青看來(lái)是有壟斷性的一面，小的代理公司沒(méi)辦法玩，生存空間相對(duì)變小。

作為中原地產(chǎn)掌舵人，施永青并不避諱自己的這些“失策”，比如2008年金融危機(jī)后采取了保守策略，在內(nèi)地?cái)U(kuò)張中忽略了互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的移植和發(fā)展，以及過(guò)度“無(wú)為”的管理政策等。

對(duì)于“無(wú)為”的管理制度，員工自由度相對(duì)大，積極性比較高，中原地產(chǎn)的這種管理模式在內(nèi)地發(fā)展前期發(fā)揮了很大的價(jià)值。但施永青也承認(rèn)，“無(wú)為”的管理制度下，導(dǎo)致管理層的管理能力相對(duì)低，遇到強(qiáng)管控平臺(tái)型對(duì)手、“有為”公司后，競(jìng)爭(zhēng)力顯得不足。

對(duì)于鏈家和貝殼的崛起和超越，施永青還是比較認(rèn)可的。他認(rèn)為貝殼的出現(xiàn)給中小房地產(chǎn)中介公司提供了生存空間，因?yàn)樨悮�為他們提供盤(pán)源共享、獲客渠道。同時(shí)，鏈家在互聯(lián)網(wǎng)品牌、信息收集和管理等方面做得相對(duì)較好，信息更新及時(shí)、準(zhǔn)確，“真盤(pán)源讓鏈家改變了行業(yè)內(nèi)盤(pán)源虛假的亂象，這是它成功的一個(gè)很重要的因素”。

“將來(lái)要靠下一代人實(shí)現(xiàn)企業(yè)中興機(jī)會(huì)”

“一家公司總有它的生命周期�！睂�(duì)于發(fā)展了40多年的中原地產(chǎn)，施永青認(rèn)為。

施永青認(rèn)為，作為先行者的中原地產(chǎn)曾經(jīng)有過(guò)成功，但當(dāng)一個(gè)人在成功時(shí)學(xué)習(xí)能力降低，覺(jué)得這個(gè)方法很好，為什么要改變時(shí)，問(wèn)題也就出現(xiàn)了，所以，中原地產(chǎn)在很長(zhǎng)時(shí)間基本就是將香港模式直接搬到內(nèi)地，并沒(méi)有根據(jù)內(nèi)地市場(chǎng)特殊性提出新方案。

在施永青看來(lái)，中原地產(chǎn)要想扭轉(zhuǎn)局面至少需要一個(gè)10年計(jì)劃，“將來(lái)要靠下一代人，看看有沒(méi)有中興的機(jī)會(huì)�！�

中原地產(chǎn)也在調(diào)整，引人關(guān)注的是2021年下半年高管層的“強(qiáng)震”。中原老將黎明楷退休，強(qiáng)將賴(lài)國(guó)強(qiáng)辭任，上海中原地產(chǎn)董事及總經(jīng)理陸成卸任。新的一批人主要是從中原地產(chǎn)華南區(qū)域提拔上去的，原因是中原地產(chǎn)之前成績(jī)最好的區(qū)域就是華南。

不過(guò)，中原地產(chǎn)人事變動(dòng)剛調(diào)整完，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)震蕩調(diào)整，房企開(kāi)始陸續(xù)出清。

“收不到的傭金以及應(yīng)收賬款等對(duì)我們影響很大，壞賬計(jì)提了10多億元�！笔┯狼嗾f(shuō)。

與同行相比，一貫謹(jǐn)慎和保守的中原地產(chǎn)受到的影響相對(duì)較小�！艾F(xiàn)在還可以生存，沒(méi)有資金流問(wèn)題，資金起碼支持公司兩到三年沒(méi)問(wèn)題�！�

作為港企，施永青面對(duì)周期調(diào)整的心態(tài)相對(duì)平和。他表示，房地產(chǎn)高度開(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，今后每年的開(kāi)發(fā)量無(wú)論從面積還是金額都會(huì)下降，估計(jì)今年有可能下降30%左右。未來(lái)要恢復(fù)增長(zhǎng)也比較有難度，能夠在某種程度上保持平穩(wěn)就相對(duì)不錯(cuò)了。

施永青認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)量在減少，作為代理機(jī)構(gòu)生意機(jī)會(huì)就會(huì)減少，二級(jí)市場(chǎng)也難以恢復(fù)到此前規(guī)模；三級(jí)市場(chǎng)上雖然貝殼已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)位置，但也并沒(méi)有完全形成對(duì)市場(chǎng)的壟斷，還是有機(jī)會(huì)的。

“我們還是想著留在這個(gè)行業(yè)。”他說(shuō)。

對(duì)話(huà)

施永青：企業(yè)成敗與創(chuàng)辦者息息相關(guān)，肩上責(zé)任始終重大

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：在您的人生時(shí)間軌跡里，1992年有著怎樣的意義？

施永青：1992年是中原地產(chǎn)決定到內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)中介、代理業(yè)務(wù)的一個(gè)轉(zhuǎn)折年份，當(dāng)時(shí)很重要的一點(diǎn)是看到了鄧小平提出的改革開(kāi)放的大方向，把發(fā)展經(jīng)濟(jì)看成是硬道理。在各行業(yè)也中，我認(rèn)為房地產(chǎn)會(huì)受益最多，將會(huì)擁有很大的發(fā)展空間，對(duì)于我這一年是在內(nèi)地發(fā)展的開(kāi)啟之年。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您如何評(píng)價(jià)這30年來(lái)中原地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展？

施永青：初到內(nèi)地，中原地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)順利，因?yàn)橹�前�?nèi)地基本沒(méi)有房地產(chǎn)代理行業(yè)，也沒(méi)有二手房市場(chǎng)，所有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都是新成立的，沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有資金。我們是有經(jīng)驗(yàn)又有資金的，因此前期的發(fā)展相對(duì)比較順利。

不過(guò)，由于我們的習(xí)慣是將賺到的錢(qián)進(jìn)行再投入，如果用別人的錢(qián)、拿投資者的錢(qián)會(huì)“周身不舒服”，因此遇到大膽投入的對(duì)手，我們的競(jìng)爭(zhēng)力便相對(duì)弱了�，F(xiàn)在，我們要重新調(diào)整好策略，關(guān)鍵是要先生存，然后再伺機(jī)而動(dòng)。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您認(rèn)為創(chuàng)始人和掌舵者的個(gè)人魅力在企業(yè)發(fā)展中有什么作用？

施永青：我認(rèn)為，“一家企業(yè)的成功跟創(chuàng)辦者思想有關(guān)，失敗也是創(chuàng)辦人的思想造成的”。中原地產(chǎn)的定位是服務(wù)商不是投資者，所以，企業(yè)完全不做投資的話(huà)在資本時(shí)代就沒(méi)有辦法打贏這場(chǎng)仗。另外，我們的管理模式是分純利，這就導(dǎo)致管理層為了多分利潤(rùn)而不做投資，只顧短期利益而無(wú)暇長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。此外，“無(wú)為”而治的模式也可圈可點(diǎn)，在一定時(shí)間發(fā)揮了很大價(jià)值，但假如過(guò)度無(wú)為，等到遇到一個(gè)執(zhí)行力強(qiáng)勁的對(duì)手時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)力就弱了。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：現(xiàn)在每天的時(shí)間如何安排？

施永青：今年，我其實(shí)做了一個(gè)決定，即不做新生意了，我之前犯了一個(gè)比較大的錯(cuò)誤，就是在工作相對(duì)順利時(shí)做的新業(yè)務(wù)太多，比如傳媒、金融、證券、理財(cái)、保險(xiǎn)等都做過(guò)。其實(shí)公司應(yīng)該是集中精力做好主業(yè)。另外，我個(gè)人做的事情也很多，每天要寫(xiě)專(zhuān)欄，還有不同題目的文章，要做的事情太多，本業(yè)反而沒(méi)有付出應(yīng)該付出的時(shí)間。

做老板其實(shí)責(zé)任重大，現(xiàn)在雖有一部分工作分給了子女、管理人員，但我要親自去處理的事情還很多。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您心目中希望公司成為哪樣的企業(yè)，比如偉大的公司？

施永青：其實(shí)沒(méi)有這么大的偉略，當(dāng)年我是走投無(wú)路才創(chuàng)業(yè)的，主要有兩個(gè)動(dòng)力，一是為了拿回我應(yīng)有的勞動(dòng)成果報(bào)酬，二是可以按照自己的意向選擇認(rèn)為正確的道路，在這兩個(gè)動(dòng)力下一路把公司做下來(lái)了。剛開(kāi)始并沒(méi)有什么理想，要生存就要戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這就是游戲規(guī)則。