編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實，無論廟堂之上，還是江湖之遠，對于中國經(jīng)濟，對于中國房地產(chǎn)，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍縷櫛風(fēng)沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。

這一年，中國房地產(chǎn)報應(yīng)運誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔(dān)當(dāng)。

站在未來，中國房地產(chǎn)報推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

9月7日，采訪視頻的畫面中，著深色西裝的中原地產(chǎn)集團創(chuàng)辦人、董事會主席施永青身在香港尖沙咀新辦公室專注地看著文件，一種淡定從容的“靜氣”傳遞到周邊。

施永青被稱為“香港地產(chǎn)教父”，他創(chuàng)辦的房產(chǎn)代理企業(yè)——中原地產(chǎn)已有40多年發(fā)展史，一度被稱為房地產(chǎn)界的“黃埔軍�！�；1992年進入內(nèi)地后，中原領(lǐng)跑內(nèi)地經(jīng)紀行業(yè)近20年。中原地產(chǎn)的歷史也是內(nèi)地經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展史。

本次專訪話題從1992年切入，施永青用語速不快的港式普通話，講述起了30多年來的商海浮沉。

中原地產(chǎn)與內(nèi)地房地產(chǎn)代理市場可謂互相成就。作為“先行者”，中原地產(chǎn)將在香港積累的專注代理服務(wù)、絕不炒樓、“廣開分行”等做法直接復(fù)制到內(nèi)地，這些模式至今仍影響著內(nèi)地房地產(chǎn)代理服務(wù)行業(yè)。憑借專業(yè)化服務(wù)，內(nèi)地也成為中原地產(chǎn)的風(fēng)水寶地，中原地產(chǎn)的門店曾遍布北京、上海、廣州、深圳等35個城市。

在香港積累的經(jīng)驗和資金讓中原地產(chǎn)進入內(nèi)地初期一度占據(jù)優(yōu)勢，但是2000年之后，隨著資本市場和新科技的潮起潮退，在經(jīng)歷了防守、反擊之后，中原地產(chǎn)已被曾經(jīng)的“小弟”鏈家和貝殼找房逐漸超越。

縱觀行業(yè)40多年發(fā)展，施永青在面對公司發(fā)展和行業(yè)周期時心態(tài)相對平和。

“一家公司總有它的生命周期�！笔┯狼嗾f，中原地產(chǎn)在某一段時間領(lǐng)先過，現(xiàn)在我們的優(yōu)勢在倒退，需要在行業(yè)中重新找尋自己的位置和新的機會。

對于內(nèi)地房地產(chǎn)市場，施永青認為很難恢復(fù)到過去的規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)整體業(yè)務(wù)在萎縮，房地產(chǎn)中介行業(yè)也在洗牌，中原地產(chǎn)想留在這個行業(yè)的關(guān)鍵是要先生存，然后再伺機而動。

73歲的施永青表示他每天仍有很多事情要做：早上6點起床寫兩個小時專欄；8點吃早餐，9點到辦公室上班，要工作到晚上7點才下班。

施永青的新辦公室掛著屈原的《漁父辭》：“滄浪之水清兮，可以濯吾纓；滄浪之水濁兮，可以濯吾足”。他說這是用來自嘲的。

世界總是在發(fā)展的，這種變化總給人以希望和期待，因為領(lǐng)先者無法永遠保持優(yōu)勢，落后者有可能通過努力超越他們。

先行者

“我在香港做中原地產(chǎn)，是第一個擺脫了經(jīng)紀人不專業(yè)問題的人�！笔┯狼嗾f。

1978年，施永青決定創(chuàng)業(yè)，創(chuàng)辦了中原地產(chǎn)，開始從事房地產(chǎn)代理服務(wù)業(yè)務(wù)。當(dāng)時，香港地產(chǎn)代理業(yè)興起，大部分的運作模式是“以中介為名，實為炒賣房子”。

施永青認為，房地產(chǎn)代理行業(yè)朝這個方向發(fā)展是不可能取的。于是，中原地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)第一個喊出了“絕不炒樓，通過買賣雙方服務(wù)賺取傭金”的口號。

摒棄炒樓、專注代理，中原地產(chǎn)這一做法改變了香港房地產(chǎn)代理行業(yè)，讓中原地產(chǎn)大受業(yè)主和購房者歡迎，之后更是使其在香港市場一騎絕塵。

上個世紀90年代初，內(nèi)地經(jīng)濟開始騰飛，施永青將目光瞄準了上海。

“1992年我們決定到內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)，這幾乎是中原地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折點�！笔┯狼啾硎�，當(dāng)時很重要的一點是看到鄧小平對于改革開放的大方向，他把發(fā)展經(jīng)濟看成是硬道理，其中一個重要改變就是報酬現(xiàn)金化和住房商品化，我認為內(nèi)地的房地產(chǎn)行業(yè)未來會有更大發(fā)展空間。

憑借敏銳判斷，施永青將中原地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍首次跳出香港，來到內(nèi)地。

一切都是剛剛開始，中原地產(chǎn)在內(nèi)地房地產(chǎn)代理行業(yè)扮演了先行者角色，將香港積累的經(jīng)驗和資金直接復(fù)制，使內(nèi)地的房地產(chǎn)代理行業(yè)用相對短的時間跨越了香港幾十年的探索發(fā)展期。

施永青總結(jié)中原地產(chǎn)帶給內(nèi)地房地產(chǎn)代理行業(yè)的貢獻時表示，一方面確立了服務(wù)為主的模式，把服務(wù)帶到客戶旁邊；一方面把香港房地產(chǎn)代理行業(yè)的實操經(jīng)驗帶入內(nèi)地，也奠定了中原地產(chǎn)內(nèi)地經(jīng)紀行業(yè)先行者的地位。

發(fā)展“失策”

中原地產(chǎn)專注做交易服務(wù)，給香港和內(nèi)地房地產(chǎn)市場帶來了專業(yè)化服務(wù)的同時，也受到了很多沖擊。

“2000年以后，內(nèi)地經(jīng)濟發(fā)展到一定水平后出現(xiàn)了一批新的企業(yè)家，他們有宏偉愿景，有魄力和謀略，也懂得利用社會上的資金和新科技，在‘互聯(lián)網(wǎng)+’時代，他們利用新科技將流程監(jiān)控做得更細致，且投入大膽，搶占了市場機會。”施永青說。

施永青坦言，雖然中原地產(chǎn)來自香港這個資本優(yōu)勢區(qū)域，但卻沒有充分利用資本優(yōu)勢做生意，內(nèi)地的公司卻用得很到位。

在過去20年房地產(chǎn)市場高速發(fā)展時代，最高峰時中原地產(chǎn)門店有將近2000家，這些店面都是租用，并沒有購買持有。“別人做投資賺錢比你多，就有更多資本打贏這場仗。”施永青說。

在之前房地產(chǎn)代理行業(yè)競爭激烈時，行業(yè)出現(xiàn)了“墊傭”挖走經(jīng)紀人、付保證金從開發(fā)商那里搶盤現(xiàn)象。無論是付保證金還是幫開發(fā)商“墊傭”給銷售人員，這些都需要大量資金。這些競爭方法在施永青看來是有壟斷性的一面，小的代理公司沒辦法玩，生存空間相對變小。

作為中原地產(chǎn)掌舵人，施永青并不避諱自己的這些“失策”，比如2008年金融危機后采取了保守策略，在內(nèi)地擴張中忽略了互聯(lián)網(wǎng)平臺的移植和發(fā)展，以及過度“無為”的管理政策等。

對于“無為”的管理制度，員工自由度相對大，積極性比較高，中原地產(chǎn)的這種管理模式在內(nèi)地發(fā)展前期發(fā)揮了很大的價值。但施永青也承認，“無為”的管理制度下，導(dǎo)致管理層的管理能力相對低，遇到強管控平臺型對手、“有為”公司后，競爭力顯得不足。

對于鏈家和貝殼的崛起和超越，施永青還是比較認可的。他認為貝殼的出現(xiàn)給中小房地產(chǎn)中介公司提供了生存空間，因為貝殼為他們提供盤源共享、獲客渠道。同時，鏈家在互聯(lián)網(wǎng)品牌、信息收集和管理等方面做得相對較好，信息更新及時、準確，“真盤源讓鏈家改變了行業(yè)內(nèi)盤源虛假的亂象，這是它成功的一個很重要的因素”。

“將來要靠下一代人實現(xiàn)企業(yè)中興機會”

“一家公司總有它的生命周期�！睂τ诎l(fā)展了40多年的中原地產(chǎn)，施永青認為。

施永青認為，作為先行者的中原地產(chǎn)曾經(jīng)有過成功，但當(dāng)一個人在成功時學(xué)習(xí)能力降低，覺得這個方法很好，為什么要改變時，問題也就出現(xiàn)了，所以，中原地產(chǎn)在很長時間基本就是將香港模式直接搬到內(nèi)地，并沒有根據(jù)內(nèi)地市場特殊性提出新方案。

在施永青看來，中原地產(chǎn)要想扭轉(zhuǎn)局面至少需要一個10年計劃，“將來要靠下一代人，看看有沒有中興的機會�！�

中原地產(chǎn)也在調(diào)整，引人關(guān)注的是2021年下半年高管層的“強震”。中原老將黎明楷退休，強將賴國強辭任，上海中原地產(chǎn)董事及總經(jīng)理陸成卸任。新的一批人主要是從中原地產(chǎn)華南區(qū)域提拔上去的，原因是中原地產(chǎn)之前成績最好的區(qū)域就是華南。

不過，中原地產(chǎn)人事變動剛調(diào)整完，房地產(chǎn)行業(yè)迎來震蕩調(diào)整，房企開始陸續(xù)出清。

“收不到的傭金以及應(yīng)收賬款等對我們影響很大，壞賬計提了10多億元。”施永青說。

與同行相比，一貫謹慎和保守的中原地產(chǎn)受到的影響相對較小。“現(xiàn)在還可以生存，沒有資金流問題，資金起碼支持公司兩到三年沒問題�！�

作為港企，施永青面對周期調(diào)整的心態(tài)相對平和。他表示，房地產(chǎn)高度開發(fā)的時代已經(jīng)過去，今后每年的開發(fā)量無論從面積還是金額都會下降，估計今年有可能下降30%左右。未來要恢復(fù)增長也比較有難度，能夠在某種程度上保持平穩(wěn)就相對不錯了。

施永青認為，開發(fā)商的開發(fā)量在減少，作為代理機構(gòu)生意機會就會減少，二級市場也難以恢復(fù)到此前規(guī)模；三級市場上雖然貝殼已經(jīng)占據(jù)主導(dǎo)位置，但也并沒有完全形成對市場的壟斷，還是有機會的。

“我們還是想著留在這個行業(yè)�！彼�說。

對話

施永青：企業(yè)成敗與創(chuàng)辦者息息相關(guān)，肩上責(zé)任始終重大

中國房地產(chǎn)報：在您的人生時間軌跡里，1992年有著怎樣的意義？

施永青：1992年是中原地產(chǎn)決定到內(nèi)地發(fā)展房地產(chǎn)中介、代理業(yè)務(wù)的一個轉(zhuǎn)折年份，當(dāng)時很重要的一點是看到了鄧小平提出的改革開放的大方向，把發(fā)展經(jīng)濟看成是硬道理。在各行業(yè)也中，我認為房地產(chǎn)會受益最多，將會擁有很大的發(fā)展空間，對于我這一年是在內(nèi)地發(fā)展的開啟之年。

中國房地產(chǎn)報：您如何評價這30年來中原地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展？

施永青：初到內(nèi)地，中原地產(chǎn)發(fā)展相對順利，因為之前內(nèi)地基本沒有房地產(chǎn)代理行業(yè)，也沒有二手房市場，所有的房地產(chǎn)開發(fā)公司都是新成立的，沒有經(jīng)驗、沒有資金。我們是有經(jīng)驗又有資金的，因此前期的發(fā)展相對比較順利。

不過，由于我們的習(xí)慣是將賺到的錢進行再投入，如果用別人的錢、拿投資者的錢會“周身不舒服”，因此遇到大膽投入的對手，我們的競爭力便相對弱了�，F(xiàn)在，我們要重新調(diào)整好策略，關(guān)鍵是要先生存，然后再伺機而動。

中國房地產(chǎn)報：您認為創(chuàng)始人和掌舵者的個人魅力在企業(yè)發(fā)展中有什么作用？

施永青：我認為，“一家企業(yè)的成功跟創(chuàng)辦者思想有關(guān)，失敗也是創(chuàng)辦人的思想造成的”。中原地產(chǎn)的定位是服務(wù)商不是投資者，所以，企業(yè)完全不做投資的話在資本時代就沒有辦法打贏這場仗。另外，我們的管理模式是分純利，這就導(dǎo)致管理層為了多分利潤而不做投資，只顧短期利益而無暇長遠利益。此外，“無為”而治的模式也可圈可點，在一定時間發(fā)揮了很大價值，但假如過度無為，等到遇到一個執(zhí)行力強勁的對手時，競爭力就弱了。

中國房地產(chǎn)報：現(xiàn)在每天的時間如何安排？

施永青：今年，我其實做了一個決定，即不做新生意了，我之前犯了一個比較大的錯誤，就是在工作相對順利時做的新業(yè)務(wù)太多，比如傳媒、金融、證券、理財、保險等都做過。其實公司應(yīng)該是集中精力做好主業(yè)。另外，我個人做的事情也很多，每天要寫專欄，還有不同題目的文章，要做的事情太多，本業(yè)反而沒有付出應(yīng)該付出的時間。

做老板其實責(zé)任重大，現(xiàn)在雖有一部分工作分給了子女、管理人員，但我要親自去處理的事情還很多。

中國房地產(chǎn)報：您心目中希望公司成為哪樣的企業(yè)，比如偉大的公司？

施永青：其實沒有這么大的偉略，當(dāng)年我是走投無路才創(chuàng)業(yè)的，主要有兩個動力，一是為了拿回我應(yīng)有的勞動成果報酬，二是可以按照自己的意向選擇認為正確的道路，在這兩個動力下一路把公司做下來了。剛開始并沒有什么理想，要生存就要戰(zhàn)勝競爭對手，這就是游戲規(guī)則。