編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無(wú)論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)，對(duì)于中國(guó)企業(yè)家，都是一個(gè)龍門陡開(kāi)、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國(guó)房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個(gè)個(gè)。

這一年，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)應(yīng)運(yùn)誕生，30年來(lái)看盡中國(guó)人居、中國(guó)城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見(jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無(wú)到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報(bào)道行業(yè)的光榮與夢(mèng)想，我們一路同行走入脫貧攻堅(jiān)、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場(chǎng)，看見(jiàn)企業(yè)向善而生公益至上的行動(dòng)與擔(dān)當(dāng)。

站在未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)推出《向未來(lái)·再出發(fā)——人居改變中國(guó)30年大歷史》大型新聞主題報(bào)道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國(guó)人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢(mèng)想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來(lái)，再次出發(fā)。

“物業(yè)管理存在的最大的問(wèn)題是業(yè)主、業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司間的猜忌和不信任，這個(gè)問(wèn)題從物業(yè)公司成立之始就存在，到今天都沒(méi)有解決。”說(shuō)出這句話的是舒可心，北京市第一個(gè)自薦任物業(yè)管理委員會(huì)主任并成功當(dāng)選的業(yè)主。

1997年，舒可心在北京購(gòu)買了人生第一套住房，交房入住后他發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)在很多方面不到位。于是，他帶領(lǐng)小區(qū)業(yè)主成立了業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)委會(huì)”），與物業(yè)談判以維護(hù)自身合法權(quán)益。

這個(gè)過(guò)程，舒可心對(duì)社區(qū)治理產(chǎn)生了濃厚興趣，開(kāi)始學(xué)習(xí)社區(qū)治理有關(guān)方面的知識(shí)。慢慢地，他從一個(gè)計(jì)算機(jī)出身的生意人變成了國(guó)內(nèi)社區(qū)治理方面的專家；期間，也因幫助其他小區(qū)業(yè)主維權(quán)而被人熟知。

“隨著社會(huì)的發(fā)展，業(yè)主參與和監(jiān)督意識(shí)進(jìn)一步增強(qiáng)，這使得計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的社區(qū)管制方式需要在一定程度上進(jìn)行調(diào)整，但全國(guó)那么多小區(qū)想要改革并不容易，所以給了我大量研究和實(shí)踐的機(jī)會(huì)。”舒可心說(shuō)。

2005年，舒可心開(kāi)始在國(guó)內(nèi)推廣“信托制”物業(yè)管理模式，區(qū)別于國(guó)內(nèi)通行的包干制和酬金制，信托制是將物業(yè)費(fèi)全部公開(kāi)透明地花在業(yè)主身上，使業(yè)主利益最大化。

舒可心始終認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)費(fèi)全透明才是根本�！跋胍�獲得業(yè)主的信任，不管是業(yè)委會(huì)還是物業(yè)公司，就得陽(yáng)光透明，這也是我一直在推行的�！�

舒可心的經(jīng)歷同樣是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的縮影，是一個(gè)行業(yè)的發(fā)展在個(gè)體上的投射，物業(yè)管理行業(yè)也從發(fā)展不規(guī)范逐漸過(guò)渡到科技術(shù)、服務(wù)化、規(guī)范化。

他自稱趕上了一個(gè)好時(shí)候，在大發(fā)展大變革浪潮中，給予他見(jiàn)證歷史的機(jī)會(huì)，也給了他成為改革開(kāi)放“弄潮兒”的機(jī)會(huì)。

籌備成立業(yè)委會(huì)維權(quán)

1977年8月，鄧小平在北京主持召開(kāi)科學(xué)和教育工作座談會(huì)，決定恢復(fù)中斷11年之久的高考。

舒可心是最早的一批受益者，他是改革開(kāi)放后第一批全國(guó)統(tǒng)考的大學(xué)生。畢業(yè)后的1982年，被分配到大學(xué)教計(jì)算機(jī)；3年后，他選擇去香港下海經(jīng)商。

1997年回內(nèi)地后，舒可心因?yàn)橘I房卷入了業(yè)主維權(quán)領(lǐng)域�！安皇呛�(jiǎn)單的房屋質(zhì)量問(wèn)題，而是有很深的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題�！�

“以我購(gòu)買的房產(chǎn)為例，由于是外銷房，1999年物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就已經(jīng)是8元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊小區(qū)每平方米幾毛錢的標(biāo)準(zhǔn)，整個(gè)小區(qū)一年的物業(yè)費(fèi)總計(jì)1800多萬(wàn)元。但入住一段時(shí)間后，我們卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司會(huì)背著業(yè)主偷偷花錢，并且出現(xiàn)中飽私囊的情況。”舒可心回憶。

在這種情況下，舒可心帶領(lǐng)其他業(yè)主成立了業(yè)委會(huì)�！拔覀儜�(yīng)該是北京最早的業(yè)委會(huì)�！�

業(yè)委會(huì)成立后，首先做的就是要求公開(kāi)財(cái)務(wù)和管理數(shù)據(jù)，結(jié)果出乎他們意料，“我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理水平很低�！�

舒可心舉例，以小區(qū)會(huì)所游泳池為例，游泳池的水沒(méi)幾天就變渾濁，所以業(yè)主們一直認(rèn)為是物業(yè)公司不作為。成立業(yè)委會(huì)后才知道原來(lái)會(huì)所經(jīng)理不懂游泳池管理，水泵需要24小時(shí)開(kāi)著不停的循環(huán)才能保證清潔，為了替業(yè)主省錢下班后就關(guān)了水泵。

諸如此類的事還有很多。就這樣業(yè)委會(huì)成員開(kāi)始試著理解物業(yè)公司，也會(huì)就小區(qū)具體問(wèn)題和物業(yè)公司討論�！耙晃怀蓡T的太太是大使館的物業(yè)管理負(fù)責(zé)人，大家經(jīng)常交流，可以互相學(xué)習(xí)、啟發(fā)�！笔婵尚恼f(shuō)。

一段時(shí)間后，小區(qū)存在的問(wèn)題還沒(méi)有完全解決，業(yè)主卻表現(xiàn)出對(duì)業(yè)委會(huì)的不滿意。

舒可心解釋，業(yè)委會(huì)成員只有幾個(gè)人，但小區(qū)業(yè)主有一兩千人，由于物業(yè)公司沒(méi)有向業(yè)主公示物業(yè)費(fèi)開(kāi)支，業(yè)主們?nèi)匀徊恢�道物業(yè)費(fèi)怎么花、花在哪。

他舉例說(shuō)，比如小區(qū)有開(kāi)往國(guó)貿(mào)的班車，需要乘坐該班車的人數(shù)只有二三十人，每個(gè)月卻要花幾千元，所以有業(yè)主提議取消，但業(yè)委會(huì)是全體業(yè)主的業(yè)委會(huì)，自然拒絕了這個(gè)要求�！霸谶@部分業(yè)主看來(lái)，這些花費(fèi)不應(yīng)該讓全體業(yè)主承擔(dān)�！�

“還有業(yè)主懷疑業(yè)委會(huì)和物業(yè)串通一氣，虛報(bào)費(fèi)用等。” 舒可心說(shuō)。

2004年，舒可心到期卸任。新一屆業(yè)委會(huì)因投票數(shù)超不過(guò)總票數(shù)的三分之二，連續(xù)3年多都沒(méi)有選出來(lái)，一直到2008年舒可心因得票最少落選業(yè)委會(huì)成員。

“小區(qū)全透明才是根本”

“從業(yè)委會(huì)主任退下來(lái)后再想這件事，我才意識(shí)到小區(qū)運(yùn)營(yíng)全透明才是根本�！笔婵尚谋硎�，物業(yè)管理是從西方引進(jìn)的舶來(lái)品，按照西方的生活習(xí)慣，業(yè)委會(huì)是保護(hù)業(yè)主利益的組織，但這點(diǎn)在中國(guó)行不通，因?yàn)闃I(yè)委會(huì)工作不透明，這就出現(xiàn)了業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司勾結(jié)、業(yè)委會(huì)不代表業(yè)主說(shuō)話或者業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會(huì)存在腐敗等情況。

西方業(yè)委會(huì)的模式能否在中國(guó)復(fù)制？舒可心的答案是否定的，主要原因有兩點(diǎn)：一是業(yè)主還沒(méi)有被組織起來(lái)的習(xí)慣，更希望有類似原來(lái)單位大院中“領(lǐng)袖”人物來(lái)進(jìn)行管理，且要管得好；二是中國(guó)的小區(qū)太大、人口較多，較為復(fù)雜。

“后來(lái)我摸索實(shí)踐和研究出一套方法，基于它背后的理念，稱它為‘信托制’物業(yè)管理模式�！笔婵尚谋硎�，物業(yè)公司和業(yè)主之間除了可以是買賣關(guān)系、委托關(guān)系外，也可以是信托關(guān)系。

小區(qū)物業(yè)費(fèi)、公共收益和住宅專項(xiàng)維修資金構(gòu)成了信托基金，支付一定比例的酬金給物業(yè)公司，其余全部公開(kāi)透明的花在業(yè)主身上，使業(yè)主利益最大化。此外，單個(gè)業(yè)主均有建議權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，也有權(quán)利代表業(yè)主大會(huì)，和物業(yè)公司進(jìn)行博弈。

北京市朗琴園小區(qū)是第一個(gè)引入信托制模式的小區(qū)，小區(qū)共有2400多戶業(yè)主，1萬(wàn)多人。

2007年，朗琴園小區(qū)開(kāi)發(fā)商為四期工程“朗琴國(guó)際”的建設(shè)，在未通過(guò)業(yè)主大會(huì)前提下，要求朗琴園物業(yè)公司在該小區(qū)內(nèi)打地下水，致使該小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系愈發(fā)緊張。

同年8月，朗琴園召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，決定解聘前期物業(yè)公司，并通過(guò)招標(biāo)選聘新的物業(yè)公司，同時(shí)聘請(qǐng)舒可心為顧問(wèn)，依據(jù)我國(guó)的《物權(quán)法》《信托法》等擬定了一份《物業(yè)管理權(quán)信托合同》。

根據(jù)信托合同，委托人為小區(qū)業(yè)主大會(huì)，受托人為物業(yè)公司，受益人為全體業(yè)主，受益人有權(quán)接受受托人提供的服務(wù)，分配信托利益，享有對(duì)受托人管理、服務(wù)的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)和表決權(quán)。

信托合同還在物業(yè)費(fèi)的籌集與支付、服務(wù)酬金的支取、公共收益分配及會(huì)計(jì)和審計(jì)等方面，作了詳細(xì)的規(guī)劃和確定，要求物業(yè)費(fèi)收支需單獨(dú)設(shè)立賬目，獨(dú)立核算，每月向業(yè)委會(huì)及業(yè)主公示上月財(cái)務(wù)報(bào)告。

“一般的委托關(guān)系是全體業(yè)主作為委托人，物業(yè)公司作為受托人來(lái)處理委托事項(xiàng)。但由于小區(qū)業(yè)主太多，舉辦業(yè)主大會(huì)并不容易，業(yè)委會(huì)又存在換屆、持續(xù)性較差、腐敗等問(wèn)題，導(dǎo)致業(yè)主要想監(jiān)督物業(yè)公司做決策十分困難。信托制的優(yōu)勢(shì)在于，除了委托人和受托人之外，還有受益人�！笔婵尚恼f(shuō)。

“信托制”物業(yè)管理模式畢竟是新觀念，招標(biāo)開(kāi)始前后有十多家物業(yè)公司前來(lái)參與，但最后又紛紛退出。

對(duì)此，舒可心并不意外。他表示，多數(shù)小區(qū)使用的是包干制和酬金制這兩種相對(duì)主流的物業(yè)管理模式，其中包干制是業(yè)主把錢交給物業(yè)公司，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)，如果物業(yè)公司想要省錢，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)隨之降低；酬金制是物業(yè)公司和業(yè)主委員會(huì)共管賬戶，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)還不足夠透明。信托制則是設(shè)立一個(gè)完全透明的賬戶，從中支付一定比例的酬金給物業(yè)公司，其余全部公開(kāi)透明的花在業(yè)主身上，且每位業(yè)主都有知情權(quán)。

2007年10月，朗琴園聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司，到今年已經(jīng)15年。這些年，朗琴園運(yùn)營(yíng)十分穩(wěn)定，從未更換過(guò)物業(yè)公司，不僅物業(yè)服務(wù)水平得到了提升，業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的信任感也大大提高。

“物業(yè)公司一定會(huì)走向合伙制企業(yè)”

現(xiàn)在，舒可心倡導(dǎo)的“信托制”物業(yè)管理模式開(kāi)始被社會(huì)接受并推廣開(kāi)來(lái)，但這一路走來(lái)并不順利。

“信托制是為了業(yè)主利益最大化，不是為了物業(yè)公司利益最大化，也不是為了業(yè)主委員會(huì)利益最大化�！倍嗄晖茝V中，舒可心發(fā)現(xiàn)大部分業(yè)主委員會(huì)并不愿意透明，一是因?yàn)樗麄兿胍�“偷錢”；二是他們不想被監(jiān)督，不愿意被管。

“物業(yè)公司就更不可能導(dǎo)入信托制。”舒可心說(shuō)，只有當(dāng)小區(qū)不賺錢，物業(yè)公司要撤管時(shí)，如果引入信托制能保證物業(yè)公司有酬金，他們會(huì)愿意引入�！捌鋵�(shí)是給那些物業(yè)公司找了一個(gè)活路�！�

隨著“信托制”物業(yè)管理模式的引入，一種新的小區(qū)治理體系被構(gòu)建出來(lái)，逐漸有地方政府注意到這種模式。

2018年，由成都市城鄉(xiāng)社區(qū)治理發(fā)展委員會(huì)牽頭，在成都市7個(gè)小區(qū)試點(diǎn)“信托制”物業(yè)管理模式。

一年后，那些原本道路臟亂、公共設(shè)施陳舊的小區(qū)煥然一新，居民滿意度逐漸上升，物業(yè)繳費(fèi)率大大提高，矛盾糾紛大幅減少，解決了長(zhǎng)期困擾居民小區(qū)的“物業(yè)服務(wù)品質(zhì)降低—物業(yè)繳費(fèi)率降低—物業(yè)服務(wù)品質(zhì)再降低”的惡性循環(huán)頑疾。

“發(fā)現(xiàn)這個(gè)模式可行后，成都市開(kāi)始正式推廣，現(xiàn)在已在成都市數(shù)百個(gè)小區(qū)落地。”舒可心表示。

成都推動(dòng)“信托制”物業(yè)管理模式落地只是一個(gè)縮影。2019年以來(lái)，海南、湖北、四川、江蘇等省份的多個(gè)城市紛紛落地實(shí)踐，運(yùn)行的實(shí)際效果也得到試點(diǎn)小區(qū)群眾普遍好評(píng)，認(rèn)為該模式消除了業(yè)主與物業(yè)公司間因不信任而產(chǎn)生的矛盾糾紛。

期間，開(kāi)始有物業(yè)公司主動(dòng)引入“信托制”物業(yè)管理模式。不過(guò)，舒可心提到，目前愿意引入該模式的物業(yè)公司多是中小型物業(yè)公司，大型物業(yè)公司幾乎沒(méi)有。

“一方面是因?yàn)楝F(xiàn)在大量的棄管小區(qū)都是中小型物業(yè)公司在管，隨著通貨膨脹、市場(chǎng)成本增加,原先的管理模式使得部分中小型物業(yè)公司入不敷出；另一方面是因?yàn)槿绻�大型物業(yè)公司引入這種模式，意味著動(dòng)了公司的整體架構(gòu)�！笔婵尚慕忉�。

“在這種情況下，我認(rèn)為今后物業(yè)公司一定會(huì)走向合伙制企業(yè)，這恰恰給中小型物業(yè)公司帶來(lái)機(jī)會(huì)�！笔婵尚恼J(rèn)為，當(dāng)每一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理是合伙人時(shí)，除了固定工資還能獲得參與的項(xiàng)目酬金時(shí)，不僅解決了員工“為誰(shuí)干”的問(wèn)題，也增強(qiáng)了他們的工作責(zé)任心和主動(dòng)性，而且使公司物業(yè)管理服務(wù)水平得到大幅提升。

對(duì) 話

舒可心：希望社區(qū)能治理得更好

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：多年來(lái)，您一直致力于業(yè)主維權(quán)、物業(yè)管理、基層治理的相關(guān)工作，您經(jīng)歷最美好的事情和最遺憾的事是什么？

舒可心：我是個(gè)樂(lè)天派，沒(méi)有什么特別遺憾的事，因?yàn)槲矣X(jué)得失敗的話就該失敗，成功的話是我自己的努力，這純粹是一個(gè)心理的問(wèn)題。最欣慰的事情是選擇了這個(gè)領(lǐng)域，并在人生這二三十年里，看著我國(guó)的社區(qū)治理往好的方面走。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：過(guò)去五年，您最大的改變是什么？

舒可心：我最大的改變就是越來(lái)越執(zhí)著推廣“信托制”物業(yè)管理模式，因?yàn)槲艺娴氖钦J(rèn)定了這個(gè)事，而且這個(gè)事情是僅靠自己的力量就能做成的事情。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：您現(xiàn)在最關(guān)心什么？

舒可心：為這個(gè)國(guó)家再做多一點(diǎn)事情，為這個(gè)國(guó)家去努力。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)：未來(lái)五年，您想對(duì)國(guó)家說(shuō)什么？

舒可心：穩(wěn)定。老百姓要求不高，穩(wěn)定發(fā)展，過(guò)好日子。