編者按1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對于中國經(jīng)濟(jì)，對于中國房地產(chǎn)，對于中國企業(yè)家，都是一個龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。 30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個個。 這一年，中國房地產(chǎn)報應(yīng)運(yùn)誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報道行業(yè)的光榮與夢想，我們一路同行走入脫貧攻堅、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動與擔(dān)當(dāng)。 站在未來，中國房地產(chǎn)報推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。 “物業(yè)管理存在的最大的問題是業(yè)主、業(yè)委會和物業(yè)公司間的猜忌和不信任，這個問題從物業(yè)公司成立之始就存在，到今天都沒有解決。”說出這句話的是舒可心，北京市第一個自薦任物業(yè)管理委員會主任并成功當(dāng)選的業(yè)主。 1997年，舒可心在北京購買了人生第一套住房，交房入住后他發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)在很多方面不到位。于是，他帶領(lǐng)小區(qū)業(yè)主成立了業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”），與物業(yè)談判以維護(hù)自身合法權(quán)益。 這個過程，舒可心對社區(qū)治理產(chǎn)生了濃厚興趣，開始學(xué)習(xí)社區(qū)治理有關(guān)方面的知識。慢慢地，他從一個計算機(jī)出身的生意人變成了國內(nèi)社區(qū)治理方面的專家；期間，也因幫助其他小區(qū)業(yè)主維權(quán)而被人熟知。 “隨著社會的發(fā)展，業(yè)主參與和監(jiān)督意識進(jìn)一步增強(qiáng)，這使得計劃經(jīng)濟(jì)時期的社區(qū)管制方式需要在一定程度上進(jìn)行調(diào)整，但全國那么多小區(qū)想要改革并不容易，所以給了我大量研究和實(shí)踐的機(jī)會�！笔婵尚恼f。 2005年，舒可心開始在國內(nèi)推廣“信托制”物業(yè)管理模式，區(qū)別于國內(nèi)通行的包干制和酬金制，信托制是將物業(yè)費(fèi)全部公開透明地花在業(yè)主身上，使業(yè)主利益最大化。 舒可心始終認(rèn)為，小區(qū)物業(yè)費(fèi)全透明才是根本�！跋胍@得業(yè)主的信任，不管是業(yè)委會還是物業(yè)公司，就得陽光透明，這也是我一直在推行的�！� 舒可心的經(jīng)歷同樣是中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的縮影，是一個行業(yè)的發(fā)展在個體上的投射，物業(yè)管理行業(yè)也從發(fā)展不規(guī)范逐漸過渡到科技術(shù)、服務(wù)化、規(guī)范化。 他自稱趕上了一個好時候，在大發(fā)展大變革浪潮中，給予他見證歷史的機(jī)會，也給了他成為改革開放“弄潮兒”的機(jī)會。 籌備成立業(yè)委會維權(quán) 1977年8月，鄧小平在北京主持召開科學(xué)和教育工作座談會，決定恢復(fù)中斷11年之久的高考。 舒可心是最早的一批受益者，他是改革開放后第一批全國統(tǒng)考的大學(xué)生。畢業(yè)后的1982年，被分配到大學(xué)教計算機(jī)；3年后，他選擇去香港下海經(jīng)商。 1997年回內(nèi)地后，舒可心因?yàn)橘I房卷入了業(yè)主維權(quán)領(lǐng)域�！安皇呛唵蔚姆课葙|(zhì)量問題，而是有很深的結(jié)構(gòu)性問題。” “以我購買的房產(chǎn)為例，由于是外銷房，1999年物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)就已經(jīng)是8元/平方米，遠(yuǎn)高于周邊小區(qū)每平方米幾毛錢的標(biāo)準(zhǔn)，整個小區(qū)一年的物業(yè)費(fèi)總計1800多萬元。但入住一段時間后，我們卻發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司會背著業(yè)主偷偷花錢，并且出現(xiàn)中飽私囊的情況。”舒可心回憶。 在這種情況下，舒可心帶領(lǐng)其他業(yè)主成立了業(yè)委會�！拔覀儜�(yīng)該是北京最早的業(yè)委會�！� 業(yè)委會成立后，首先做的就是要求公開財務(wù)和管理數(shù)據(jù)，結(jié)果出乎他們意料，“我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理水平很低。” 舒可心舉例，以小區(qū)會所游泳池為例，游泳池的水沒幾天就變渾濁，所以業(yè)主們一直認(rèn)為是物業(yè)公司不作為。成立業(yè)委會后才知道原來會所經(jīng)理不懂游泳池管理，水泵需要24小時開著不停的循環(huán)才能保證清潔，為了替業(yè)主省錢下班后就關(guān)了水泵。 諸如此類的事還有很多。就這樣業(yè)委會成員開始試著理解物業(yè)公司，也會就小區(qū)具體問題和物業(yè)公司討論。“一位成員的太太是大使館的物業(yè)管理負(fù)責(zé)人，大家經(jīng)常交流，可以互相學(xué)習(xí)、啟發(fā)�！笔婵尚恼f。 一段時間后，小區(qū)存在的問題還沒有完全解決，業(yè)主卻表現(xiàn)出對業(yè)委會的不滿意。 舒可心解釋，業(yè)委會成員只有幾個人，但小區(qū)業(yè)主有一兩千人，由于物業(yè)公司沒有向業(yè)主公示物業(yè)費(fèi)開支，業(yè)主們?nèi)匀徊恢牢飿I(yè)費(fèi)怎么花、花在哪。 他舉例說，比如小區(qū)有開往國貿(mào)的班車，需要乘坐該班車的人數(shù)只有二三十人，每個月卻要花幾千元，所以有業(yè)主提議取消，但業(yè)委會是全體業(yè)主的業(yè)委會，自然拒絕了這個要求�！霸谶@部分業(yè)主看來，這些花費(fèi)不應(yīng)該讓全體業(yè)主承擔(dān)�！� “還有業(yè)主懷疑業(yè)委會和物業(yè)串通一氣，虛報費(fèi)用等。” 舒可心說。 2004年，舒可心到期卸任。新一屆業(yè)委會因投票數(shù)超不過總票數(shù)的三分之二，連續(xù)3年多都沒有選出來，一直到2008年舒可心因得票最少落選業(yè)委會成員。 “小區(qū)全透明才是根本” “從業(yè)委會主任退下來后再想這件事，我才意識到小區(qū)運(yùn)營全透明才是根本�！笔婵尚谋硎荆飿I(yè)管理是從西方引進(jìn)的舶來品，按照西方的生活習(xí)慣，業(yè)委會是保護(hù)業(yè)主利益的組織，但這點(diǎn)在中國行不通，因?yàn)闃I(yè)委會工作不透明，這就出現(xiàn)了業(yè)委會和物業(yè)公司勾結(jié)、業(yè)委會不代表業(yè)主說話或者業(yè)主認(rèn)為業(yè)委會存在腐敗等情況。 西方業(yè)委會的模式能否在中國復(fù)制？舒可心的答案是否定的，主要原因有兩點(diǎn)：一是業(yè)主還沒有被組織起來的習(xí)慣，更希望有類似原來單位大院中“領(lǐng)袖”人物來進(jìn)行管理，且要管得好；二是中國的小區(qū)太大、人口較多，較為復(fù)雜。 “后來我摸索實(shí)踐和研究出一套方法，基于它背后的理念，稱它為‘信托制’物業(yè)管理模式。”舒可心表示，物業(yè)公司和業(yè)主之間除了可以是買賣關(guān)系、委托關(guān)系外，也可以是信托關(guān)系。 小區(qū)物業(yè)費(fèi)、公共收益和住宅專項(xiàng)維修資金構(gòu)成了信托基金，支付一定比例的酬金給物業(yè)公司，其余全部公開透明的花在業(yè)主身上，使業(yè)主利益最大化。此外，單個業(yè)主均有建議權(quán)、知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，也有權(quán)利代表業(yè)主大會，和物業(yè)公司進(jìn)行博弈。 北京市朗琴園小區(qū)是第一個引入信托制模式的小區(qū)，小區(qū)共有2400多戶業(yè)主，1萬多人。 2007年，朗琴園小區(qū)開發(fā)商為四期工程“朗琴國際”的建設(shè)，在未通過業(yè)主大會前提下，要求朗琴園物業(yè)公司在該小區(qū)內(nèi)打地下水，致使該小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司關(guān)系愈發(fā)緊張。 同年8月，朗琴園召開業(yè)主大會，決定解聘前期物業(yè)公司，并通過招標(biāo)選聘新的物業(yè)公司，同時聘請舒可心為顧問，依據(jù)我國的《物權(quán)法》《信托法》等擬定了一份《物業(yè)管理權(quán)信托合同》。 根據(jù)信托合同，委托人為小區(qū)業(yè)主大會，受托人為物業(yè)公司，受益人為全體業(yè)主，受益人有權(quán)接受受托人提供的服務(wù)，分配信托利益，享有對受托人管理、服務(wù)的建議權(quán)、監(jiān)督權(quán)和表決權(quán)。 信托合同還在物業(yè)費(fèi)的籌集與支付、服務(wù)酬金的支取、公共收益分配及會計和審計等方面，作了詳細(xì)的規(guī)劃和確定，要求物業(yè)費(fèi)收支需單獨(dú)設(shè)立賬目，獨(dú)立核算，每月向業(yè)委會及業(yè)主公示上月財務(wù)報告。 “一般的委托關(guān)系是全體業(yè)主作為委托人，物業(yè)公司作為受托人來處理委托事項(xiàng)。但由于小區(qū)業(yè)主太多，舉辦業(yè)主大會并不容易，業(yè)委會又存在換屆、持續(xù)性較差、腐敗等問題，導(dǎo)致業(yè)主要想監(jiān)督物業(yè)公司做決策十分困難。信托制的優(yōu)勢在于，除了委托人和受托人之外，還有受益人�！笔婵尚恼f。 “信托制”物業(yè)管理模式畢竟是新觀念，招標(biāo)開始前后有十多家物業(yè)公司前來參與，但最后又紛紛退出。 對此，舒可心并不意外。他表示，多數(shù)小區(qū)使用的是包干制和酬金制這兩種相對主流的物業(yè)管理模式，其中包干制是業(yè)主把錢交給物業(yè)公司，盈余或者虧損均由物業(yè)公司享有或者承擔(dān)，如果物業(yè)公司想要省錢，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)也會隨之降低；酬金制是物業(yè)公司和業(yè)主委員會共管賬戶，對業(yè)主來說還不足夠透明。信托制則是設(shè)立一個完全透明的賬戶，從中支付一定比例的酬金給物業(yè)公司，其余全部公開透明的花在業(yè)主身上，且每位業(yè)主都有知情權(quán)。 2007年10月，朗琴園聘請了新的物業(yè)公司，到今年已經(jīng)15年。這些年，朗琴園運(yùn)營十分穩(wěn)定，從未更換過物業(yè)公司，不僅物業(yè)服務(wù)水平得到了提升，業(yè)主對物業(yè)公司的信任感也大大提高。 “物業(yè)公司一定會走向合伙制企業(yè)” 現(xiàn)在，舒可心倡導(dǎo)的“信托制”物業(yè)管理模式開始被社會接受并推廣開來，但這一路走來并不順利。 “信托制是為了業(yè)主利益最大化，不是為了物業(yè)公司利益最大化，也不是為了業(yè)主委員會利益最大化�！倍嗄晖茝V中，舒可心發(fā)現(xiàn)大部分業(yè)主委員會并不愿意透明，一是因?yàn)樗麄兿胍巴靛X”；二是他們不想被監(jiān)督，不愿意被管。 “物業(yè)公司就更不可能導(dǎo)入信托制�！笔婵尚恼f，只有當(dāng)小區(qū)不賺錢，物業(yè)公司要撤管時，如果引入信托制能保證物業(yè)公司有酬金，他們會愿意引入�！捌鋵�(shí)是給那些物業(yè)公司找了一個活路。” 隨著“信托制”物業(yè)管理模式的引入，一種新的小區(qū)治理體系被構(gòu)建出來，逐漸有地方政府注意到這種模式。 2018年，由成都市城鄉(xiāng)社區(qū)治理發(fā)展委員會牽頭，在成都市7個小區(qū)試點(diǎn)“信托制”物業(yè)管理模式。 一年后，那些原本道路臟亂、公共設(shè)施陳舊的小區(qū)煥然一新，居民滿意度逐漸上升，物業(yè)繳費(fèi)率大大提高，矛盾糾紛大幅減少，解決了長期困擾居民小區(qū)的“物業(yè)服務(wù)品質(zhì)降低—物業(yè)繳費(fèi)率降低—物業(yè)服務(wù)品質(zhì)再降低”的惡性循環(huán)頑疾。 “發(fā)現(xiàn)這個模式可行后，成都市開始正式推廣，現(xiàn)在已在成都市數(shù)百個小區(qū)落地�！笔婵尚谋硎�。 成都推動“信托制”物業(yè)管理模式落地只是一個縮影。2019年以來，海南、湖北、四川、江蘇等省份的多個城市紛紛落地實(shí)踐，運(yùn)行的實(shí)際效果也得到試點(diǎn)小區(qū)群眾普遍好評，認(rèn)為該模式消除了業(yè)主與物業(yè)公司間因不信任而產(chǎn)生的矛盾糾紛。 期間，開始有物業(yè)公司主動引入“信托制”物業(yè)管理模式。不過，舒可心提到，目前愿意引入該模式的物業(yè)公司多是中小型物業(yè)公司，大型物業(yè)公司幾乎沒有。 “一方面是因?yàn)楝F(xiàn)在大量的棄管小區(qū)都是中小型物業(yè)公司在管，隨著通貨膨脹、市場成本增加,原先的管理模式使得部分中小型物業(yè)公司入不敷出；另一方面是因?yàn)槿绻笮臀飿I(yè)公司引入這種模式，意味著動了公司的整體架構(gòu)�！笔婵尚慕忉�。 “在這種情況下，我認(rèn)為今后物業(yè)公司一定會走向合伙制企業(yè)，這恰恰給中小型物業(yè)公司帶來機(jī)會�！笔婵尚恼J(rèn)為，當(dāng)每一個項(xiàng)目經(jīng)理是合伙人時，除了固定工資還能獲得參與的項(xiàng)目酬金時，不僅解決了員工“為誰干”的問題，也增強(qiáng)了他們的工作責(zé)任心和主動性，而且使公司物業(yè)管理服務(wù)水平得到大幅提升。 對 話 舒可心：希望社區(qū)能治理得更好 中國房地產(chǎn)報：多年來，您一直致力于業(yè)主維權(quán)、物業(yè)管理、基層治理的相關(guān)工作，您經(jīng)歷最美好的事情和最遺憾的事是什么？ 舒可心：我是個樂天派，沒有什么特別遺憾的事，因?yàn)槲矣X得失敗的話就該失敗，成功的話是我自己的努力，這純粹是一個心理的問題。最欣慰的事情是選擇了這個領(lǐng)域，并在人生這二三十年里，看著我國的社區(qū)治理往好的方面走。 中國房地產(chǎn)報：過去五年，您最大的改變是什么？ 舒可心：我最大的改變就是越來越執(zhí)著推廣“信托制”物業(yè)管理模式，因?yàn)槲艺娴氖钦J(rèn)定了這個事，而且這個事情是僅靠自己的力量就能做成的事情。 中國房地產(chǎn)報：您現(xiàn)在最關(guān)心什么？ 舒可心：為這個國家再做多一點(diǎn)事情，為這個國家去努力。 中國房地產(chǎn)報：未來五年，您想對國家說什么？ 舒可心：穩(wěn)定。老百姓要求不高，穩(wěn)定發(fā)展，過好日子。 (責(zé)任編輯：建筑小白) |
