編者按

1992年，理想照耀現(xiàn)實(shí)，無論廟堂之上，還是江湖之遠(yuǎn)，對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)，對(duì)于中國房地產(chǎn)，對(duì)于中國企業(yè)家，都是一個(gè)龍門陡開、充滿希望的創(chuàng)造創(chuàng)業(yè)年份。

30年篳路藍(lán)縷櫛風(fēng)沐雨，中國房改、人民安居以及房地產(chǎn)市場(chǎng)主體的企業(yè)——成就一堆堆，往事一幕幕，燃燈者一個(gè)個(gè)。

這一年，中國房地產(chǎn)報(bào)應(yīng)運(yùn)誕生，30年來看盡中國人居、中國城市噴薄而出的向上力量和繁榮昌盛，看見中國房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)由無到有、由小到大的奮斗成就，我們一路同行鮮活報(bào)道行業(yè)的光榮與夢(mèng)想，我們一路同行走入脫貧攻堅(jiān)、抗擊疫情和鄉(xiāng)村振興的現(xiàn)場(chǎng)，看見企業(yè)向善而生公益至上的行動(dòng)與擔(dān)當(dāng)。

站在未來，中國房地產(chǎn)報(bào)推出《向未來·再出發(fā)——人居改變中國30年大歷史》大型新聞主題報(bào)道，全面深刻地記錄和復(fù)活中國人居事業(yè)30年行進(jìn)這段光榮與夢(mèng)想的特大歷史，重新思考，匯聚智慧，相信未來，再次出發(fā)。

變幻不定的市場(chǎng)沖擊著每一家企業(yè)，令人難安；新的挑戰(zhàn)又至，綠城中國如何穩(wěn)健前行頗受外界關(guān)注。

11月10日，在第十三屆中國房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、綠城中國董事會(huì)主席張亞東作了《立足長(zhǎng)遠(yuǎn) 堅(jiān)持全品質(zhì)高質(zhì)量發(fā)展》的報(bào)告，不僅分析了當(dāng)下形勢(shì)，也向大會(huì)報(bào)告了綠城中國的實(shí)踐做法。

對(duì)于企業(yè)發(fā)展，張亞東表示，企業(yè)正在適時(shí)調(diào)整，計(jì)劃通過穩(wěn)進(jìn)提質(zhì)、聚焦發(fā)展等方面的動(dòng)作提升競(jìng)爭(zhēng)力，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化�！跋乱徊綄⒕�益戰(zhàn)術(shù)、鞏固優(yōu)勢(shì)及更好地做產(chǎn)品，把綠城做得更好�！�

時(shí)間回到2019年3月，張亞東上任綠城中國7個(gè)月，如何帶領(lǐng)綠城中國這個(gè)在中國房地產(chǎn)行業(yè)具有風(fēng)向標(biāo)意義的企業(yè)更好的發(fā)展，是交給他的新任務(wù)。彼時(shí)，他給自己及綠城中國拋出了一個(gè)哲學(xué)問題——“我們一定要想明白‘綠城是誰’‘綠城要成為誰’‘如何成為誰的問題’”。綠城在行業(yè)里素來被認(rèn)為是產(chǎn)品力頂流，如何讓這家以產(chǎn)品力著稱的企業(yè)更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？張亞東看來，就要想明白這些問題，并把各項(xiàng)指標(biāo)調(diào)整好，使綠城努力成為有特長(zhǎng)且全面發(fā)展的行業(yè)優(yōu)等生。

2018年下半年，一系列改革拉開序幕，包括優(yōu)化組織架構(gòu)、調(diào)整投資模式、強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品品質(zhì)以及企業(yè)價(jià)值觀；對(duì)標(biāo)企業(yè)成功模式，潛心研究市場(chǎng)，走訪項(xiàng)目，激勵(lì)團(tuán)隊(duì)。綠城持續(xù)“改革改變改進(jìn)”，當(dāng)年在綠城流行的一本書是《答案就在現(xiàn)場(chǎng)》，要求管理者下沉一線去聽炮火，發(fā)現(xiàn)發(fā)展中的問題，并及時(shí)有效解決問題。

改革取得了重大成果，到2020年，綠城中國實(shí)現(xiàn)銷售額近3000億元，3年復(fù)合增長(zhǎng)率實(shí)現(xiàn)36%；投資效能顯著提升，行業(yè)排名重回前10；亦沒有陷入規(guī)模高速增長(zhǎng)時(shí)品質(zhì)出現(xiàn)下滑的情況。在市場(chǎng)深度調(diào)整的2022年，前10個(gè)月綠城中國實(shí)現(xiàn)2289億元銷售額，位列全國房企銷售排行榜TOP4，綠城亦表示有信心完成年度3100億元目標(biāo)。

這一業(yè)績(jī)?cè)谀壳笆袌?chǎng)整體下行情況下頗為難得。

面對(duì)行業(yè)發(fā)展，張亞東表示，“作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，當(dāng)前房企仍普遍面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)提升、資金周轉(zhuǎn)壓力加大的問題，建議政府主管部門堅(jiān)持風(fēng)險(xiǎn)管理、杠桿管理，同時(shí)促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展、良性循環(huán)�！�

敬畏市場(chǎng)，做好產(chǎn)品

2022年10月中旬，綠城杭州通報(bào)了一個(gè)令人振奮的消息，杭州“海棠三子”十開十罄，實(shí)現(xiàn)銷售套數(shù)超2600套、銷售面積超34萬平方米、銷售額突破百億元的成績(jī)；在北京，綠城西山云廬首開熱銷35億元，這個(gè)數(shù)據(jù)如果按照今年北京2000萬+住宅成交排名，可以躋身高端細(xì)分市場(chǎng)頭部座次。另一個(gè)重要的信息是，上述項(xiàng)目從拿地測(cè)算到工程施工再到銷售推廣均在2022年年內(nèi)實(shí)現(xiàn)，走出了一條高質(zhì)高效的運(yùn)營(yíng)之路。

這在以往是不敢想象的。

這一切也是綠城中國這幾年強(qiáng)管理的結(jié)果。長(zhǎng)期觀察綠城中國發(fā)展的業(yè)內(nèi)人士表示，這幾年綠城中國從“康復(fù)期”“健身期”到“起跑期”，除了建立和完善投資管理體系、產(chǎn)品規(guī)劃體系、營(yíng)造品控體系、客研服務(wù)體系，目前正搭建高度信息化的成本招采體系，以更高效更集約的現(xiàn)代化手段，助力公司經(jīng)營(yíng)，這正是綠城持續(xù)改革改變改進(jìn)的體現(xiàn)。

面對(duì)市場(chǎng)變化，2022年綠城中國也進(jìn)行著調(diào)整，包括理念聚焦、業(yè)務(wù)聚焦、架構(gòu)優(yōu)化等方面。

在業(yè)務(wù)聚焦方面，重資產(chǎn)部分將聚焦核心城市、核心地段、核心項(xiàng)目，城市布局主要為“10+25”，戰(zhàn)略核心城市包括杭州、北京、上海、寧波、南京、廣州、深圳、武漢、成都、西安，貨值占比51%。輕資產(chǎn)部分更注重拓展及品牌輸出，全國布局同時(shí)覆蓋三四線甚至五六線城市。

在組織架構(gòu)上，將由過去的“集團(tuán)—區(qū)域—項(xiàng)目”三級(jí)管控，變成“集團(tuán)—城市公司”兩級(jí)架構(gòu)。以優(yōu)化管控模式，強(qiáng)化精細(xì)管理。管控模式由原來的放權(quán)向部分收權(quán)轉(zhuǎn)變，進(jìn)行強(qiáng)管控來保證項(xiàng)目的品質(zhì)提升；同時(shí)降低管理成本，提升人均效能。

強(qiáng)化產(chǎn)品管控，2022年上半年，綠城在產(chǎn)品端整體管控效果逐漸突顯，通過舉辦10余場(chǎng)工地觀摩會(huì)，強(qiáng)化了優(yōu)秀項(xiàng)目的標(biāo)桿示范作用；完善綠色工程管理體系，持續(xù)優(yōu)化人居體驗(yàn)。

2022年初，張亞東在內(nèi)部會(huì)議上也多次提出：產(chǎn)品品質(zhì)是綠城的“一號(hào)工程”，客戶滿意度是綠城的“一號(hào)標(biāo)準(zhǔn)”，并把“戰(zhàn)略2025規(guī)劃”的兩大支點(diǎn)“最懂客戶”和“最懂產(chǎn)品”提到了前所未有的高度。“過往，綠城中國強(qiáng)調(diào)‘最懂產(chǎn)品’‘最懂客戶’的發(fā)展規(guī)劃非常契合行業(yè)要求；正是這樣的契合才有了今天的成績(jī)�！睆垇問|表示。

在投資端，綠城中國始終強(qiáng)調(diào)拿地要有“讀城、讀地、讀客戶”的能力，逐步實(shí)現(xiàn)客群定位、產(chǎn)品適配的精準(zhǔn)化。今年以來，綠城新增貨值超1000億元，權(quán)益投資額超500億元，權(quán)益比達(dá)80%。同時(shí)，今年新拓項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)銷售轉(zhuǎn)化約320億元，預(yù)計(jì)全年可實(shí)現(xiàn)約530億元。綜合來看，今年投資的效率和效益提升明顯。2022年前10個(gè)月，綠城中國實(shí)現(xiàn)了全口徑2289億元銷售額，有信心完成年度3100億元銷售目標(biāo)。

談起這幾年的改革，張亞東表示，外部環(huán)境的挑戰(zhàn)正在倒逼企業(yè)練內(nèi)功、提能力，綠城有自我批判的傳統(tǒng)，長(zhǎng)期地保持對(duì)公司的自我批判，正視公司存在的問題與不足，是公司成功的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力之一。我認(rèn)為只有咬牙自揭瘡疤，清醒地認(rèn)識(shí)發(fā)展中存在的短板與不足，才能找準(zhǔn)突破口，精準(zhǔn)發(fā)力，有的放矢地“破”與“立”，不斷更新和迭代能力，應(yīng)對(duì)不斷變化的新形勢(shì)新挑戰(zhàn)新任務(wù)，才能推動(dòng)綠城中國全品質(zhì)高質(zhì)量發(fā)展。

看好行業(yè)良性發(fā)展

針對(duì)行業(yè)發(fā)展，張亞東認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于“承壓筑底”態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)信心恢復(fù)尚需時(shí)日，且這一態(tài)勢(shì)可能會(huì)持續(xù)到明年中期。

作出這樣的判斷，張亞東表示主要是從兩方面情況分析而得：

一是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的基本面。

首先，我國人口負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代到來。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年我國凈增人口48萬，創(chuàng)60年以來最低水平，包括人口負(fù)增長(zhǎng)階段到來，這將直接影響房地產(chǎn)購置需求。其次，城鎮(zhèn)化發(fā)展階段演變。我國城鎮(zhèn)化水平已達(dá)65%，這與曾經(jīng)城鎮(zhèn)化高速發(fā)展下大規(guī)模開發(fā)投資階段不同，房地產(chǎn)發(fā)展邏輯也將發(fā)生根本改變。再次，“三駕馬車”等拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力略顯不足。雖然前三季度固定資產(chǎn)投資穩(wěn)中有升，但其中房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8%，未來一年經(jīng)濟(jì)持續(xù)回暖仍存挑戰(zhàn)。除投資外，消費(fèi)、出口指標(biāo)表現(xiàn)也不如預(yù)期。

二是房地產(chǎn)行業(yè)基本情況。

張亞東表示，結(jié)合對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)邏輯、發(fā)展階段、結(jié)構(gòu)及周期等判斷，我們多次提出房地產(chǎn)將出現(xiàn)“四個(gè)分化”：市場(chǎng)分化、企業(yè)分化、產(chǎn)品分化、資源分化。

一是市場(chǎng)分化，一二線城市和三四線城市市場(chǎng)分化越來越明顯，高能級(jí)城市的行情優(yōu)于低能級(jí)城市；高能級(jí)都市圈的風(fēng)險(xiǎn)抵抗力強(qiáng)于低能級(jí)都市圈。二是企業(yè)分化，綜合能力強(qiáng)的企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，國資背景的企業(yè)信用度高，發(fā)展前景更好。這種分化不止是行業(yè)集中度越來越高的問題，而是企業(yè)與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)力差距正在越拉越大。三是產(chǎn)品分化，隨著市場(chǎng)見頂，消費(fèi)者越來越愿意為好產(chǎn)品買單，產(chǎn)品力將是企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。四是資源分化，房地產(chǎn)是資源密集型行業(yè)，尤其是金融資源，正在越來越明顯地傾斜到那些有核心競(jìng)爭(zhēng)力和信用度高的企業(yè)手上。

“目前看這‘四個(gè)分化’越來越明顯，我們判斷房地產(chǎn)在今年底乃至明年4月之前，都會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)下行階段。6月之后能不能好轉(zhuǎn)還有待觀察。與之相應(yīng)的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模也會(huì)相應(yīng)降低，這些都是短期內(nèi)行業(yè)必須承接的壓力。”張亞東表示。

不過，張亞東表示，長(zhǎng)期來看房地產(chǎn)行業(yè)依然穩(wěn)定向好，未來10年全國房地產(chǎn)年銷售額預(yù)計(jì)維持在12萬億元左右水平。

為何有這樣的判斷？

張亞東表示，現(xiàn)在中國有約400億平方米住宅，如按照50年折舊計(jì)算，每年約有8億平方米住宅要更新。在更新過程中，人均住房面積也會(huì)相應(yīng)增加，假設(shè)增加50%，每年會(huì)有12億平方米住宅要更新和開發(fā)。根據(jù)近期的全國商品房銷售均價(jià)，按照1萬元/平方米模擬計(jì)算即為12萬億元，仍是較大規(guī)模，房地產(chǎn)行業(yè)未來仍大有可為。