房地產(chǎn)市場遇冷，預期與行業(yè)信心降低，給外資加速布局中國房地產(chǎn)市場創(chuàng)造了機會。

10月17日，國際知名的新加坡房企凱德集團以底價20.37億元成功拍下位于北京CBD的博瑞大廈。此番拍賣，只有凱德一家報名，最終成交價僅為評估價七折。

最近兩年，凱德在中國市場的投資力度明顯加大，不僅在土地市場露面，還首次布局國內(nèi)的物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心領域。

在業(yè)內(nèi)專家看來，這是外資加速布局中國的一個縮影。目前，以凱德、貝萊德、大和房屋、鐵獅門等為代表的外資企業(yè)均加速進軍國內(nèi)房地產(chǎn)市場，一線城市核心地段運營中的物業(yè)受的格外關注，其中有多家外資投資規(guī)模達到了10億元以上。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學家柏文喜認為，外資加大在中國投資力度，其直接目的是把握行業(yè)周期底部，以賺取周期性差價。對緩解中國房企流動性壓力略有益處。

外交學院國際經(jīng)濟學院國際金融系副主任、副教授郭宏宇則認為，在追求差價以外，外資加速在中國布局，主因是經(jīng)濟前景較好，通過投資可以在股市上獲得較高增值收益，從而對沖歐、美風險達到避險目的。因為不會影響中國房地產(chǎn)及金融市場穩(wěn)定。

一家報名，法拍“抄底”

北京CBD商務區(qū)是國內(nèi)眾多金融、保險、地產(chǎn)、網(wǎng)絡等企業(yè)總部所在地。位于北京CBD商務區(qū)與燕莎商圈之間的博瑞大廈，總建筑面積8萬平方米，包括甲級寫字樓和商業(yè)配套，B2F-B4F為停車場，B1F-3F為商業(yè)，4F-25F為寫字樓。

媒體報道稱，博瑞大廈原名北京特爾特國際傳媒大廈，屬于北京特爾特物業(yè)發(fā)展有限公司名下資產(chǎn)。拍賣前，博瑞大廈債權人為廈門國際銀行。此前該銀行試圖通過市場化方式退出但始終無果，最終選擇降價法拍。

京東法拍網(wǎng)顯示，在10月17日博瑞大廈拍賣中，有萬余人線上圍觀，但僅有一家公司報名。最終博瑞大廈以底價20.37億元價格成功拍賣，相較于評估價29.1億元，最終的成交價僅相當于評估價7折，總價相差8.73億元。

最終的競買人為北京拾捌時宜企業(yè)管理咨詢有限公司。天眼查顯示，該公司成立于2022年9月29日，由凱德（中國）商用有限公司持股100%，注冊資本為100萬元人民幣。

業(yè)內(nèi)分析指出，博瑞大廈無人競爭，底價成交與當前大宗交易市場不活躍有關。在房地產(chǎn)市場整體蕭條背景下，這些物業(yè)持有人往往希望加速變現(xiàn)，但潛在買家并不多且十分謹慎。

柏文喜則評價稱：“凱德此番交易系把握行業(yè)周期底部，趁低吸納以優(yōu)化資產(chǎn)配置的投資行為。”

單就買家而言，作為一家多元化房地產(chǎn)集團，中國歷來是凱德集團戰(zhàn)略布局的重點區(qū)域，特別是在最近兩年，凱德在中國的投資力度明顯加大，投資區(qū)域涉及多個核心一二線城市，投資領域除公開的土地市場，還首次進入了中國的物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)中心領域。

今年3月底，凱德集團旗下的凱德置地以11.75億元在成都拿下一宗住宅地塊，同一天還在武漢以23.1億元競得一宗地。

更早前的2021年10月，凱德投資旗下的凱德中國信托（“CLCT”）還以16.81億元收購了位于上海、昆山、武漢和成都的4項物流資產(chǎn)。同年4月，凱德集團以36.6億元收購一個位于上海市的數(shù)據(jù)中心園區(qū)，系凱德在中國首個數(shù)據(jù)中心項目。

外資審慎投資，避險情緒濃厚

在更大范圍內(nèi)，凱德的投資動作，是外資加速布局中國的一個縮影。

近兩年以來，包括凱德、貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資企業(yè)在國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速布局。外資的“投資軌跡”也從收購北上廣深寫字樓擴大到商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等類型項目。

今年8月，全球最大另類資產(chǎn)管理公司之一的博楓資產(chǎn)管理收購了一處位于上海市五角場新江灣板塊的租賃住宅項目。今年2月份，亞洲知名不動產(chǎn)管理公司易商紅木集團宣布與一家機構投資者合作收購55萬平方米的資產(chǎn)組合，該資產(chǎn)組合共有11個已竣工的物流及工業(yè)資產(chǎn)，集中于長三角地區(qū)，覆蓋上海、昆山、蘇州、太倉及杭州等地。該公司8月還收購了上海張江生命科學研發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目。

去年，鐵獅門與新長寧集團耗資50.9億元拿下上海一地塊；日本房地產(chǎn)開發(fā)商大和房屋也時隔多年在蘇州拿地；黑石集團以50余億元接盤富力地產(chǎn)旗下的廣州國際機場綜合物流園。

“目前，國內(nèi)資產(chǎn)處于低估狀態(tài)，外資可以較低價格購入未來會有較大升值概率的資產(chǎn)。從今年2月以來，多家外資公司都相繼投入了10億元以上的現(xiàn)金收購國內(nèi)地產(chǎn)資產(chǎn)，可以說投資力度很大了�！毙菆D金融研究院研究員雒佑表示。

雖然投資力度加大，但柏文喜認為，相較過去，今年外資對中國資產(chǎn)投資態(tài)度更加謹慎，投資形式除直接收購物業(yè)外，還包括項目股權、REITs及債務等等。其投資目的是賺取周期性差價。客觀而言，對中國房地產(chǎn)市場運行與房企緩解流動性壓力而言有一定幫助，但十分有限。

雖然外資“抄底”般的行為難逃投機意味，但郭宏宇則分析認為，凱德等外資加速在中國的投資，本質(zhì)是跨國資本全球范圍內(nèi)避險行為�！澳壳�，大型經(jīng)濟體中只有中國經(jīng)濟前景較好，外資在中國進行大規(guī)模投資將會成為普遍行為，以實現(xiàn)對歐、美風險的對沖�！�

郭宏宇看到更深層問題：“外資在中國的投資，面臨變現(xiàn)問題。中國監(jiān)管部門不會允許外資以游資形式對中國金融市場造成沖擊。這就導致，外資只能選取對中國金融市場不會產(chǎn)生直接沖擊又能快速變現(xiàn)的方式，主要方式是在國外的股票、基金市場求得估值增加，從而在不對中國資產(chǎn)拋售的情況下實現(xiàn)變現(xiàn)。

郭宏宇說，在這種變現(xiàn)思路下，以各類資產(chǎn)管理基金等為代表的對估值高度敏感的投資主體對中國更為關注，其選取的資產(chǎn)主要是兩類：一是容易在海外上市的資產(chǎn)，包括新能源、新材料、生物醫(yī)藥等等；二是具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)，如商業(yè)地產(chǎn)，但并不會對商業(yè)地產(chǎn)進行普遍投資。

“目前，外資對中國資產(chǎn)態(tài)度積極，但這一態(tài)度還受到美國股市監(jiān)管政策的影響，因為最終這些資金是通過所投資資產(chǎn)在美國等發(fā)達經(jīng)濟體的股市增值來獲得收益的。對中國而言，房地產(chǎn)市場中風險最大的主要是住宅地產(chǎn)，而外資更傾向于商業(yè)地產(chǎn)，這也就意味著外資加速布局中國，并不會影響到房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。”郭宏宇判斷。