“一些地方房地產(chǎn)泡沫化金融化傾向嚴(yán)重，相當(dāng)數(shù)量的政府融資平臺(tái)償債壓力很大，”6月10日，在第十三屆陸家嘴論壇上，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清如是說。

這已經(jīng)不是郭樹清今年首次提及房地產(chǎn)泡沫化。今年3月份，郭樹清在談到防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)時(shí)，就提出“房地產(chǎn)是金融體系最大灰犀�！钡目捶�。

對(duì)于這只“灰犀�！痹u(píng)價(jià)，郭樹清直言不諱：“押注房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的人最終會(huì)付出沉重代價(jià)�！�

他表示，部分大中型企業(yè)債務(wù)違約比例上升，加劇了銀行機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)。此外，部分中小金融機(jī)構(gòu)面臨的形勢(shì)更為嚴(yán)峻。為此，必須督促銀行機(jī)構(gòu)做實(shí)資產(chǎn)分類，加大撥備計(jì)提力度，確保能夠更快更多地處置不良資產(chǎn)。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟(jì)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)、教授盤和林在受訪時(shí)表示，此次，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)外釋放出一種信號(hào)，那就是從某種程度上說，當(dāng)前房?jī)r(jià)上漲的壓力還在，在通貨膨脹預(yù)期以及全球貨幣寬松的大背景下，遏制我國(guó)部分城市的房地產(chǎn)泡沫化和金融化的態(tài)度不會(huì)放松。

當(dāng)前，在整個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)遭遇疫情和各方面還處于復(fù)蘇的過程中，要對(duì)房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)泡沫做適度控制。如果大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)，不利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)的金融化和泡沫化，從而加大我國(guó)金融的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)泡沫“上山不易下山難”

2020年以來，為應(yīng)對(duì)百年一遇的疫情大流行，發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛推出超級(jí)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃。郭樹清認(rèn)為，在財(cái)政猛烈擴(kuò)張的同時(shí)，貨幣政策達(dá)到前所未有的寬松程度。

郭樹清表示，美聯(lián)儲(chǔ)資產(chǎn)負(fù)債表已擴(kuò)張將近一倍，歐央行擴(kuò)張一多半，日本銀行擴(kuò)張超過四分之一。這些超常規(guī)舉措，短期內(nèi)確實(shí)起到了穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定人心的作用。

但是相伴而來的負(fù)面效應(yīng)則需要全世界各國(guó)來共同承擔(dān)，郭樹清稱，發(fā)達(dá)國(guó)家的金融資產(chǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格普遍出現(xiàn)較大幅度上漲。特別是股票市場(chǎng)很快就達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的高水平。

對(duì)于這種金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的堆積，6月10日，郭樹清這樣闡述，“經(jīng)常爬山的人都知道，越是陡峭的山峰，上去不易，下來更難�！�

如其所言，自2020以來，全球各大央行開啟了史無前例的貨幣寬松浪潮，多國(guó)利率下降至歷史最低水平。降息直接帶來購(gòu)房貸款利率下降，降低購(gòu)房者成本，刺激購(gòu)買需求。

6月2日，亞洲最大的房地產(chǎn)科技公司居外IQI集團(tuán)發(fā)布了《2021年一季度全球房?jī)r(jià)報(bào)告》。報(bào)告顯示，今年一季度全球樓市熱潮洶涌，美國(guó)、加拿大、歐洲和亞太部分國(guó)家和地區(qū)房?jī)r(jià)飆升。

在全球貨幣寬松的大背景下，我國(guó)的金融系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)亦不容忽視。

據(jù)專業(yè)機(jī)構(gòu)測(cè)算，2002年房企負(fù)債總額為社融存量的16.67%，到2019年，我國(guó)房企負(fù)債總額漲至年度社融存量的30.31%。如果社會(huì)融資過于集中到某一個(gè)領(lǐng)域，其風(fēng)險(xiǎn)不言而喻。

到2020年，盡管受到新冠肺炎疫情的影響，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)指標(biāo)仍在增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%；全國(guó)商品房銷售額173613億元，同比增長(zhǎng)8.7%。

截至2020年年底，我國(guó)房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39％，還有大量債券、股本、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。可以說，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”，郭樹清此前表示。

不過問題所在之處，皆有應(yīng)對(duì)之策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年以來，銀保監(jiān)會(huì)各級(jí)派出機(jī)構(gòu)配合各地政府出臺(tái)了130多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，社會(huì)資金的涌入對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起著助長(zhǎng)助跌作用。因此，適當(dāng)把控資金杠桿和投向非常重要。為此，我國(guó)房地產(chǎn)金融政策一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重點(diǎn)。

2017年“317”以來，各地堅(jiān)持“房租不炒”的定位，支持租購(gòu)并舉的住房制度不斷得以完善，房地產(chǎn)金融化的趨勢(shì)得到了有效控制。趙秀池表示，整體而言，房地產(chǎn)泡沫也在限貸、加強(qiáng)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理、開發(fā)商“三道紅線”管理、查處中小微企業(yè)經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)使用等有效措施下得到了抑制。

局部城市面臨調(diào)控壓力

應(yīng)該說，總體來看，當(dāng)前我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)涉及的金融風(fēng)險(xiǎn)控制確實(shí)取得了一定成效。

6月1日，銀保監(jiān)會(huì)黨委委員、副主席梁濤在發(fā)布會(huì)上表示，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制。

截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增長(zhǎng)10.5%，增速創(chuàng)8年新低。房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模也都持續(xù)下降，其中投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的理財(cái)產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。

今年3月2日，郭樹清對(duì)外稱，房地產(chǎn)現(xiàn)在金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，但是2020年投向房地產(chǎn)的貸款增速多年來第一次降到了平均貸款增速之下，這個(gè)成績(jī)來之不易。

盤和林認(rèn)為，自2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”，尤其是今年以來，我國(guó)在住房領(lǐng)域的金融調(diào)控還是比較嚴(yán)厲的。因此，近些年我國(guó)房地產(chǎn)金融化、泡沫化的勢(shì)頭得到了一定的遏制。

“但我們應(yīng)該看到整體和局部的差異，從整體來看，相比原來的勢(shì)頭，房地產(chǎn)這次踩的剎車是比較猛的；但從局部城市來看，比如深圳，近些年來由于一些非市場(chǎng)化的因素導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)泡沫化的情況比較嚴(yán)重�！北P和林告訴記者。

今年6月份，在銀保監(jiān)會(huì)會(huì)同住建部、央行成立了專門工作組，赴熱點(diǎn)城市查處經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，各種問題層出不窮。

排查中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)和個(gè)人挪用經(jīng)營(yíng)貸手段多樣，通過各種方式規(guī)避監(jiān)管要求。有的拆入資金全款買房后，申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸款償還買房資金；有的借款人將個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款資金在多家銀行賬戶間流轉(zhuǎn)套現(xiàn)，以掩蓋買房目的；有的編造交易背景、虛構(gòu)貸款用途等。一些銀行貸前審核不到位，貸后資金管理不足。一些中介機(jī)構(gòu)協(xié)助包裝貸款材料、提供過橋資金，協(xié)助借款人繞過銀行審批條件。

郭樹清曾表示，很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機(jī)，這是很危險(xiǎn)的，因?yàn)槌钟心敲炊喾慨a(chǎn)，將來市場(chǎng)要是下來的話，個(gè)人財(cái)產(chǎn)就會(huì)有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經(jīng)濟(jì)生活就會(huì)發(fā)生很大的混亂。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜對(duì)記者表示，盡管此前一段時(shí)間的相關(guān)措施和工作在遏制房地產(chǎn)金融化泡沫化方面已經(jīng)取得了一定成效，但一些地方房地產(chǎn)泡沫化金融化的傾向依然比較嚴(yán)重，還是要繼續(xù)努力貫徹之前的去杠桿和降負(fù)債措施，促使房地產(chǎn)回到“房住不炒”的大的戰(zhàn)略方向與行業(yè)定位上來。

銀保監(jiān)會(huì)此前也表示，將保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，避免房?jī)r(jià)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，保持對(duì)違規(guī)業(yè)務(wù)的高壓態(tài)勢(shì)，防范化解好房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，防止亂象回潮。