在白銀時代，市場存在很多不確定性，調(diào)控周期中，對于有實(shí)力的開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)而言，是一個提升內(nèi)功的過程。

住建部2020年工作會議上指出，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機(jī)制。

從當(dāng)前政策的基調(diào)來看，“2020年穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，仍是當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。在新型冠狀病毒肺炎疫情疊加影響下，2020年房地產(chǎn)市場如何轉(zhuǎn)向?房地產(chǎn)基金未來如何發(fā)展?五牛控股合伙人馬林慶接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪，表達(dá)了他對房地產(chǎn)市場的看法和對房地產(chǎn)基金的展望。

“過去3至5年，在政策收緊及輿論導(dǎo)向的影響下，大家都在擔(dān)心房地產(chǎn)有沒有泡沫�！瘪R林慶認(rèn)為，結(jié)合中國市場的實(shí)際，以及國民“居者有其屋”的傳統(tǒng)文化，目前中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)是合理的。

馬林慶指出，從中國大環(huán)境來看，中國經(jīng)濟(jì)融入世界競爭的格局，中美貿(mào)易摩擦的持續(xù)，人才資金的跨境流動還在回落，整體全球化增速放緩的背景下，未來還存在一些不確定因素。中國經(jīng)濟(jì)不管是政策導(dǎo)向還是本身發(fā)展，更依賴于內(nèi)生動力。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟(jì)的重要穩(wěn)定器之一，更要加速更新迭代，提升內(nèi)功。

“中國有超過10萬家的開發(fā)商，房企未來可能只有1%-2%的存活比例，只剩下1000-2000家企業(yè)，行業(yè)的集中度會進(jìn)一步提高�！瘪R林慶表示，當(dāng)越來越多的投機(jī)者出局，具備競爭力的大企業(yè)不斷優(yōu)化，行業(yè)越來越規(guī)范，真正的不動產(chǎn)黃金時代才會開啟。

疫情考驗(yàn)房企財務(wù)風(fēng)控“硬實(shí)力”

2020春節(jié)迎來的新冠狀病毒肺炎疫情，讓房地產(chǎn)行業(yè)蒙上了一層陰影，此次疫情對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有多大影響，馬林慶指出，以短期干擾為主，長期影響有限。

回顧2003年非典期間，受疫情影響最嚴(yán)重的4月商品房銷售面積同比下降了約10%，但這部分需求基本都遞延到疫情尾聲的5、6月份得以釋放，當(dāng)年全國商品房銷售額更是錄得34%的強(qiáng)勁增長。

馬林慶認(rèn)為，當(dāng)前比較有挑戰(zhàn)的是地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受農(nóng)民工復(fù)工影響較大�！按汗�(jié)過后地產(chǎn)企業(yè)的返工人數(shù)預(yù)計(jì)將較去年有大幅度的降低，預(yù)計(jì)開工、復(fù)工時間可能推遲至少半個月左右，部分企業(yè)尤其是國企可能相對更久一些�！�

馬林慶指出，中國的商品房采取的是預(yù)售制度，根據(jù)不同地方的政策，項(xiàng)目工程進(jìn)度達(dá)到相應(yīng)節(jié)點(diǎn)后即可開展銷售工作。所以工程進(jìn)度的滯后首當(dāng)其沖影響到的，是近期拿地原計(jì)劃搶在3、4月份天氣回暖后開盤的項(xiàng)目，由于建設(shè)進(jìn)度的放緩，這些項(xiàng)目領(lǐng)取《預(yù)售許可證》和開盤的時間也會相應(yīng)順延。其次是臨近竣工、交付節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目，其前期預(yù)售監(jiān)管資金的使用、合同履約及銷售確認(rèn)，亦會受到部分影響。

“中國的建筑行業(yè)產(chǎn)能充沛，疫情褪去后房企料將加快開工、施工進(jìn)度，彌補(bǔ)疫情造成的時間損失。部分強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的房企，由于資金回籠放緩，短期有必要主動減弱投資、拿地力度，以緩解資金壓力�！瘪R林慶認(rèn)為。

受開工影響以及銷售的影響，房企疫情之下面臨的財務(wù)壓力與考驗(yàn)從未有過，全行業(yè)迎來一次現(xiàn)金流壓力測試。馬林慶指出，這種財務(wù)風(fēng)險和考驗(yàn)凸顯在兩個方面。

第一，債務(wù)償付風(fēng)險。2020年房地產(chǎn)行業(yè)需償還債券總額近8000億元，單上半年就超過3千多億，本身面臨的壓力就不容小覷。從現(xiàn)有債務(wù)的成本以及負(fù)債率來看，只要疫情在未來1-2個月得到有效控制，資金面尚屬于可控的狀態(tài)。

第二，業(yè)績下滑與股票價格下跌風(fēng)險。如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降，將影響全年業(yè)績，繼而對大量股票質(zhì)押的企業(yè)，會從股價上帶來壓力。

馬林慶表示，國家進(jìn)一步運(yùn)用靈活的財政與貨幣政策保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)營的意愿愈發(fā)強(qiáng)烈，逆周期調(diào)節(jié)力度將加大，防范風(fēng)險、化解壓力，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的調(diào)控思路將日漸清晰，未來金融及融資政策繼續(xù)收緊的可能性不高。作為中國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定器，在越是復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)往往要發(fā)揮更大作用，龍頭企業(yè)有望成為引領(lǐng)行業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向上的重要力量。

但往往危機(jī)中存在別人會忽視的機(jī)遇。馬林慶認(rèn)為，對于實(shí)力強(qiáng)勁、現(xiàn)金流充沛、具有較多線上技術(shù)儲備和醫(yī)療健康資源的龍頭房企，不排除“�！敝杏小皺C(jī)”，孕育長期增長動能的機(jī)會。

“對2020年的不動產(chǎn)投資，我們會適當(dāng)強(qiáng)化前期策略、規(guī)避局部市場風(fēng)險，持續(xù)可靠的投資表現(xiàn)依舊可期。當(dāng)然疫情還在持續(xù)、市場不斷變化，我們將繼續(xù)發(fā)揮專業(yè)機(jī)構(gòu)的優(yōu)勢，動態(tài)調(diào)整資產(chǎn)配置策略�！瘪R林慶表示。

房地產(chǎn)基金的四大趨勢

“五牛控股16年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的多輪周期，整個管理團(tuán)隊(duì)在這個過程中一直不斷探索創(chuàng)新。”在當(dāng)前市場背景下，五�？毓梢矔�做一些投資策略的調(diào)整。

馬林慶告訴《中國房地產(chǎn)金融》，對行業(yè)實(shí)現(xiàn)“地產(chǎn)+”的發(fā)展趨勢非常明確和期待。他指出，房地產(chǎn)基金未來發(fā)展將有四大趨勢:

第一，將從機(jī)會性短期投資，轉(zhuǎn)向趨勢性長期投資逐步轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式的調(diào)整，增量市場集中度進(jìn)一步提高，存量市場迎來更多發(fā)展機(jī)遇房地產(chǎn)基金未來將從單一的被動債權(quán)投資，逐步演變?yōu)閭鶛?quán)、股權(quán)及產(chǎn)業(yè)并購多種模式各放異彩的格局。

“這是五�？毓稍谔剿鞯囊粋�方向，下一步會依托于頭部的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，開發(fā)更為豐富的合作模式，不動產(chǎn)一直是五牛的傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務(wù)，十多年深耕，五�？毓梢恢痹诓淮_定環(huán)境中，尋找確定性投資機(jī)會，也做了很多嘗試，積累了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)�！瘪R林慶說。

第二，從功能性向創(chuàng)新性發(fā)展。作為資本和資產(chǎn)的重要橋梁，地產(chǎn)基金未來將不滿足于提供金融服務(wù)，而會主動做創(chuàng)新性引導(dǎo)。比如，結(jié)合更多的技術(shù)手段，引入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)，打通整個行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，讓金融資源、人才資源包括信息資源，在行業(yè)里提高流通，進(jìn)行更科學(xué)的配置。

第三，從簡單的住宅到“地產(chǎn)+”的演變。不論有沒有這次疫情，人們對生活居住品質(zhì)的需求都在提升，而美好生活中的食住行文化娛樂健康，都離不開物理空間的支持，包括零售、電商、商務(wù)辦公、停車場、高端倉儲物流、工業(yè)園，巨大的需求也為這個行業(yè)打開了新的發(fā)展空間，如何快速聚焦，整合資源，發(fā)掘自身優(yōu)勢，打通渠道，共享信息，通過資本和技術(shù)快速提升行業(yè)效率，是大家面臨的挑戰(zhàn)，也是機(jī)會。

第四，地產(chǎn)基金有望成為行業(yè)價值注入的主要力量。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式的演化發(fā)展，離不開資本的認(rèn)可與支持。隨著產(chǎn)業(yè)、金融制度和風(fēng)險定價體制的進(jìn)一步完善，地產(chǎn)金融的外延將不斷拓展。

馬林慶表示，房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，很多過去的經(jīng)驗(yàn)和理念，未來已不再適用。不動產(chǎn)的投資邏輯和策略，也將發(fā)生深刻的變化。五�？毓勺鳛樽钤缟罡�地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)之一，在新的挑戰(zhàn)面前，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，克服貪婪與恐懼，不斷思考、創(chuàng)新，爭取把握住行業(yè)深化發(fā)展的趨勢性機(jī)遇，與各方共成長。

見證行業(yè)起伏發(fā)展，馬林慶談及專業(yè)是嚴(yán)謹(jǐn)?shù)�，而談及�?jīng)營管理理念也是細(xì)膩的。他告訴記者，他最欣賞的企業(yè)家是格力電器董事長董明珠,他說:“改革開放40多年，各行各業(yè)涌現(xiàn)了許多優(yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家。激烈的商業(yè)競爭下，追求客戶導(dǎo)向和企業(yè)利益導(dǎo)向無可厚非。但在企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時，能夠平衡好員工利益和感受的企業(yè)家并不多。董明珠在員工個人發(fā)展和福利上投入了大量的資源，讓員工能夠真切獲得歸屬感和安全感，我個人比較認(rèn)可。因?yàn)槠髽I(yè)為員工著想了，員工才會更好的為客戶著想。這一點(diǎn)，值得很多企業(yè)家學(xué)習(xí)和借鑒�！�