在白銀時代，市場存在很多不確定性，調(diào)控周期中，對于有實力的開發(fā)商和金融機構(gòu)而言，是一個提升內(nèi)功的過程。

住建部2020年工作會議上指出，繼續(xù)堅持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，繼續(xù)穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制方案，著力建立和完善房地產(chǎn)調(diào)控的體制機制。

從當前政策的基調(diào)來看，“2020年穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，仍是當前房地產(chǎn)發(fā)展的主旋律。在新型冠狀病毒肺炎疫情疊加影響下，2020年房地產(chǎn)市場如何轉(zhuǎn)向?房地產(chǎn)基金未來如何發(fā)展?五�？毓珊匣锶笋R林慶接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪，表達了他對房地產(chǎn)市場的看法和對房地產(chǎn)基金的展望。

“過去3至5年，在政策收緊及輿論導向的影響下，大家都在擔心房地產(chǎn)有沒有泡沫�！瘪R林慶認為，結(jié)合中國市場的實際，以及國民“居者有其屋”的傳統(tǒng)文化，目前中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)是合理的。

馬林慶指出，從中國大環(huán)境來看，中國經(jīng)濟融入世界競爭的格局，中美貿(mào)易摩擦的持續(xù)，人才資金的跨境流動還在回落，整體全球化增速放緩的背景下，未來還存在一些不確定因素。中國經(jīng)濟不管是政策導向還是本身發(fā)展，更依賴于內(nèi)生動力。房地產(chǎn)行業(yè)作為經(jīng)濟的重要穩(wěn)定器之一，更要加速更新迭代，提升內(nèi)功。

“中國有超過10萬家的開發(fā)商，房企未來可能只有1%-2%的存活比例，只剩下1000-2000家企業(yè)，行業(yè)的集中度會進一步提高。”馬林慶表示，當越來越多的投機者出局，具備競爭力的大企業(yè)不斷優(yōu)化，行業(yè)越來越規(guī)范，真正的不動產(chǎn)黃金時代才會開啟。

疫情考驗房企財務風控“硬實力”

2020春節(jié)迎來的新冠狀病毒肺炎疫情，讓房地產(chǎn)行業(yè)蒙上了一層陰影，此次疫情對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有多大影響，馬林慶指出，以短期干擾為主，長期影響有限。

回顧2003年非典期間，受疫情影響最嚴重的4月商品房銷售面積同比下降了約10%，但這部分需求基本都遞延到疫情尾聲的5、6月份得以釋放，當年全國商品房銷售額更是錄得34%的強勁增長。

馬林慶認為，當前比較有挑戰(zhàn)的是地產(chǎn)項目開發(fā)進度受農(nóng)民工復工影響較大。“春節(jié)過后地產(chǎn)企業(yè)的返工人數(shù)預計將較去年有大幅度的降低，預計開工、復工時間可能推遲至少半個月左右，部分企業(yè)尤其是國企可能相對更久一些�！�

馬林慶指出，中國的商品房采取的是預售制度，根據(jù)不同地方的政策，項目工程進度達到相應節(jié)點后即可開展銷售工作。所以工程進度的滯后首當其沖影響到的，是近期拿地原計劃搶在3、4月份天氣回暖后開盤的項目，由于建設進度的放緩，這些項目領取《預售許可證》和開盤的時間也會相應順延。其次是臨近竣工、交付節(jié)點的項目，其前期預售監(jiān)管資金的使用、合同履約及銷售確認，亦會受到部分影響。

“中國的建筑行業(yè)產(chǎn)能充沛，疫情褪去后房企料將加快開工、施工進度，彌補疫情造成的時間損失。部分強調(diào)高周轉(zhuǎn)的房企，由于資金回籠放緩，短期有必要主動減弱投資、拿地力度，以緩解資金壓力。”馬林慶認為。

受開工影響以及銷售的影響，房企疫情之下面臨的財務壓力與考驗從未有過，全行業(yè)迎來一次現(xiàn)金流壓力測試。馬林慶指出，這種財務風險和考驗凸顯在兩個方面。

第一，債務償付風險。2020年房地產(chǎn)行業(yè)需償還債券總額近8000億元，單上半年就超過3千多億，本身面臨的壓力就不容小覷。從現(xiàn)有債務的成本以及負債率來看，只要疫情在未來1-2個月得到有效控制，資金面尚屬于可控的狀態(tài)。

第二，業(yè)績下滑與股票價格下跌風險。如果上半年甚至全年竣工和交付的面積下降，將影響全年業(yè)績，繼而對大量股票質(zhì)押的企業(yè)，會從股價上帶來壓力。

馬林慶表示，國家進一步運用靈活的財政與貨幣政策保障經(jīng)濟平穩(wěn)運營的意愿愈發(fā)強烈，逆周期調(diào)節(jié)力度將加大，防范風險、化解壓力，保障房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的調(diào)控思路將日漸清晰，未來金融及融資政策繼續(xù)收緊的可能性不高。作為中國經(jīng)濟的穩(wěn)定器，在越是復雜的經(jīng)濟環(huán)境下，房地產(chǎn)業(yè)往往要發(fā)揮更大作用，龍頭企業(yè)有望成為引領行業(yè)乃至經(jīng)濟企穩(wěn)向上的重要力量。

但往往危機中存在別人會忽視的機遇。馬林慶認為，對于實力強勁、現(xiàn)金流充沛、具有較多線上技術(shù)儲備和醫(yī)療健康資源的龍頭房企，不排除“危”中有“機”，孕育長期增長動能的機會。

“對2020年的不動產(chǎn)投資，我們會適當強化前期策略、規(guī)避局部市場風險，持續(xù)可靠的投資表現(xiàn)依舊可期。當然疫情還在持續(xù)、市場不斷變化，我們將繼續(xù)發(fā)揮專業(yè)機構(gòu)的優(yōu)勢，動態(tài)調(diào)整資產(chǎn)配置策略�！瘪R林慶表示。

房地產(chǎn)基金的四大趨勢

“五�？毓�16年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了房地產(chǎn)行業(yè)的多輪周期，整個管理團隊在這個過程中一直不斷探索創(chuàng)新�！痹诋斍笆袌霰尘跋�，五�？毓梢矔�做一些投資策略的調(diào)整。

馬林慶告訴《中國房地產(chǎn)金融》，對行業(yè)實現(xiàn)“地產(chǎn)+”的發(fā)展趨勢非常明確和期待。他指出，房地產(chǎn)基金未來發(fā)展將有四大趨勢:

第一，將從機會性短期投資，轉(zhuǎn)向趨勢性長期投資逐步轉(zhuǎn)變。隨著房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)模式的調(diào)整，增量市場集中度進一步提高，存量市場迎來更多發(fā)展機遇房地產(chǎn)基金未來將從單一的被動債權(quán)投資，逐步演變?yōu)閭鶛?quán)、股權(quán)及產(chǎn)業(yè)并購多種模式各放異彩的格局。

“這是五�？毓稍谔剿鞯囊粋�方向，下一步會依托于頭部的優(yōu)質(zhì)開發(fā)商，開發(fā)更為豐富的合作模式，不動產(chǎn)一直是五牛的傳統(tǒng)優(yōu)勢業(yè)務，十多年深耕，五�？毓梢恢痹诓淮_定環(huán)境中，尋找確定性投資機會，也做了很多嘗試，積累了很多寶貴經(jīng)驗�！瘪R林慶說。

第二，從功能性向創(chuàng)新性發(fā)展。作為資本和資產(chǎn)的重要橋梁，地產(chǎn)基金未來將不滿足于提供金融服務，而會主動做創(chuàng)新性引導。比如，結(jié)合更多的技術(shù)手段，引入互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能技術(shù)，打通整個行業(yè)的各個環(huán)節(jié)，讓金融資源、人才資源包括信息資源，在行業(yè)里提高流通，進行更科學的配置。

第三，從簡單的住宅到“地產(chǎn)+”的演變。不論有沒有這次疫情，人們對生活居住品質(zhì)的需求都在提升，而美好生活中的食住行文化娛樂健康，都離不開物理空間的支持，包括零售、電商、商務辦公、停車場、高端倉儲物流、工業(yè)園，巨大的需求也為這個行業(yè)打開了新的發(fā)展空間，如何快速聚焦，整合資源，發(fā)掘自身優(yōu)勢，打通渠道，共享信息，通過資本和技術(shù)快速提升行業(yè)效率，是大家面臨的挑戰(zhàn)，也是機會。

第四，地產(chǎn)基金有望成為行業(yè)價值注入的主要力量。作為資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式的演化發(fā)展，離不開資本的認可與支持。隨著產(chǎn)業(yè)、金融制度和風險定價體制的進一步完善，地產(chǎn)金融的外延將不斷拓展。

馬林慶表示，房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型期，很多過去的經(jīng)驗和理念，未來已不再適用。不動產(chǎn)的投資邏輯和策略，也將發(fā)生深刻的變化。五�？毓勺鳛樽钤缟罡�地產(chǎn)金融的機構(gòu)之一，在新的挑戰(zhàn)面前，應當順應產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，克服貪婪與恐懼，不斷思考、創(chuàng)新，爭取把握住行業(yè)深化發(fā)展的趨勢性機遇，與各方共成長。

見證行業(yè)起伏發(fā)展，馬林慶談及專業(yè)是嚴謹?shù)�，而談及�?jīng)營管理理念也是細膩的。他告訴記者，他最欣賞的企業(yè)家是格力電器董事長董明珠,他說:“改革開放40多年，各行各業(yè)涌現(xiàn)了許多優(yōu)秀的企業(yè)和企業(yè)家。激烈的商業(yè)競爭下，追求客戶導向和企業(yè)利益導向無可厚非。但在企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展的同時，能夠平衡好員工利益和感受的企業(yè)家并不多。董明珠在員工個人發(fā)展和福利上投入了大量的資源，讓員工能夠真切獲得歸屬感和安全感，我個人比較認可。因為企業(yè)為員工著想了，員工才會更好的為客戶著想。這一點，值得很多企業(yè)家學習和借鑒�！�