放寬建設(shè)用地審批與突破基本農(nóng)田“紅線”的土地新政能否給文旅項(xiàng)目造血? 這是每一個(gè)文旅行業(yè)企業(yè)人士與研究人士思考的問題。

3月31日，由中國房地產(chǎn)報(bào)、中國房地產(chǎn)網(wǎng)、中房智庫主辦的“土地新政能否造血文旅——第四期文旅地產(chǎn)總裁主題沙龍”舉行，與會(huì)嘉賓圍繞“土地新政”能否造血文旅、文旅項(xiàng)目如何長期穩(wěn)定發(fā)展等問題展開了深入探討。

“‘土地新政’解決文旅項(xiàng)目開發(fā)用地之痛”、“產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力”、“文旅產(chǎn)業(yè)規(guī)劃需要具備一盤棋格局”，一句句金句與干貨從與會(huì)文旅企業(yè)家、專家們口中迸出。

林峰：低成本土地

是文旅地產(chǎn)發(fā)展契機(jī)

北京綠維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰

國家在土地供給側(cè)方面的改革對文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的利好進(jìn)一步凸顯�！北本┚G維文旅城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院院長林峰認(rèn)為這體現(xiàn)在此次國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批的決定。政策涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批和永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)移建設(shè)用地審批，相關(guān)事項(xiàng)的授權(quán)和試點(diǎn)都對項(xiàng)目審批具有重大意義。特別是試點(diǎn)這些項(xiàng)目對于大城市周邊的休閑文旅地產(chǎn)。與此同時(shí)，對于大城市周邊的旅游小城鎮(zhèn)、文旅產(chǎn)業(yè)園區(qū)、微度假式產(chǎn)品也具有特別重要支持價(jià)值，尤其對已經(jīng)納入土地規(guī)劃的項(xiàng)目具有更重大意義。

“另外，農(nóng)業(yè)用地的放開，即農(nóng)業(yè)用地、宅基地可以轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地，集體建設(shè)用地可以入市交易，作為租賃型住宅或產(chǎn)業(yè)型用地，是完全可以通過集體經(jīng)濟(jì)與社會(huì)投資相互結(jié)合的股權(quán)投資模式和出租租賃運(yùn)營模式，有效的實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)村振興中文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的突破性思路，對于大型城市周邊項(xiàng)目具有特別重要的價(jià)值�！绷址暹M(jìn)一步表示，“因此，抓住這個(gè)時(shí)機(jī)開展項(xiàng)目前期，特別是利用相對低成本的國有土地和低成本的集體建設(shè)用地開展文旅項(xiàng)非常重要�！�

基于此，對于未來一段時(shí)間文旅地產(chǎn)的發(fā)展與走勢，林峰表示，“文旅產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來好時(shí)機(jī)，現(xiàn)在是進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)的極好時(shí)期，關(guān)鍵在于如何包裝好項(xiàng)目，用好支持政策，用好資金、政策、土地等杠桿。另外，消費(fèi)的大規(guī)�；�不大可能形成報(bào)復(fù)性反彈，因此有限的消費(fèi)釋放結(jié)構(gòu)需要在競爭中利用新消費(fèi)趨勢去搶游客、搶眼球、搶發(fā)展、搶模式�！�

王軍：土地新政解決文旅項(xiàng)目

開發(fā)用地之痛

偉光匯通集團(tuán)總裁王軍

對于3月12日國務(wù)院發(fā)布的《國務(wù)院關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》偉光匯通集團(tuán)總裁王軍評價(jià)道，“這一土地新政內(nèi)容核心是放寬建設(shè)用地審批權(quán)，賦予省級政府更大用地自主權(quán)。將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批委托部分省市執(zhí)行，這是一項(xiàng)很大的變化，真正解決了文旅項(xiàng)目開發(fā)用地之痛。基于文旅項(xiàng)目重資產(chǎn)長周期的特點(diǎn)，縮短項(xiàng)目審批周期，有效解決文旅的規(guī)模性開發(fā)與建設(shè)用地的需求，對部分土地進(jìn)行統(tǒng)籌調(diào)配�！�

“此前文旅用地一般都不在城市建設(shè)區(qū)，不在城市規(guī)劃中，大部分土地甚至是要用到一般農(nóng)田或者是林地等非建設(shè)用地，土規(guī)調(diào)整原來是五年調(diào)一次，加上土規(guī)和城規(guī)的不統(tǒng)一，制約著文旅項(xiàng)目的落地。所以這個(gè)土地新政的出臺(tái)是真正解決了為文旅項(xiàng)目突破城市用地的邊界，并提供了政策實(shí)行的基礎(chǔ)。”王軍分析。

毫無疑問，土地新政的出臺(tái)與良好的政策環(huán)境給文旅發(fā)展提供了造血基礎(chǔ)。但王軍認(rèn)為文旅項(xiàng)目要持續(xù)實(shí)現(xiàn)造血的能力，主要還是要依靠自身的機(jī)制和開發(fā)運(yùn)營模式。“目前來講，國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)變以及消費(fèi)升級雙重挑戰(zhàn)。文旅項(xiàng)目的開發(fā)要順應(yīng)形勢，首先要用足用活土地供給政策，包括財(cái)政金融政策，承接政策紅利”。

“這次疫情對文旅行業(yè)打擊比較大，因?yàn)樗�是最先停業(yè)的產(chǎn)業(yè)之一；另一方面在疫情后的復(fù)業(yè)期，靠流量、靠人群的文旅產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇也需要一個(gè)周期�！蓖踯娺M(jìn)一步表示，正因?yàn)榇驌舸螅�所以國家給的政策支持也會(huì)比較大。“我們要沿襲政策，承接政策紅利，但這只是基礎(chǔ)。這個(gè)基礎(chǔ)上，最關(guān)鍵的還是在文旅項(xiàng)目打造上提升模式創(chuàng)新能力，以及項(xiàng)目自身的內(nèi)增力和凈增力。所以說文旅項(xiàng)目的自我造血能力是關(guān)鍵”。

宋汀：土地新政將有利

鄉(xiāng)村旅游和地方扶貧項(xiàng)目

北京云祈旅游文化發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理宋汀

會(huì)上，北京云祈旅游文化發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理宋汀以“土地新政與資產(chǎn)側(cè)價(jià)值挖掘”為主題拋出了四個(gè)觀點(diǎn)：

首先，新政推動(dòng)土地資源是一個(gè)核心要素，關(guān)鍵在于土地流動(dòng)。流動(dòng)性的發(fā)揮將是解讀和看待土地新政重要前提條件。其次，土地權(quán)屬清晰資產(chǎn)才能相對清晰，對盤活存量和增量都是極大利好。第三，與資產(chǎn)相關(guān)的效率提升將會(huì)產(chǎn)生更大利好和價(jià)值；以純運(yùn)營為主的類似純民宿形式，不帶有其他商業(yè)模式的可能會(huì)加劇競爭。第四，運(yùn)營側(cè)需要很多配套支持才能獲得新政所帶來的紅利。

宋汀從新土地法解讀角度分析，關(guān)于集體經(jīng)營性建設(shè)入市等政策指向的機(jī)會(huì)大部分在鄉(xiāng)村，也就是支持鄉(xiāng)村旅游和地方扶貧項(xiàng)目，加強(qiáng)鄉(xiāng)村基礎(chǔ)建設(shè)和完善將會(huì)得到巨大發(fā)展機(jī)會(huì)，相關(guān)參與方、企業(yè)方在挖掘生態(tài)、生產(chǎn)和生活為核心模式的項(xiàng)目上會(huì)有巨大價(jià)值。

張大東：“后疫時(shí)代”產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力

將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力

九鼎產(chǎn)業(yè)集團(tuán)營銷副總裁張大東

會(huì)上，九鼎產(chǎn)業(yè)集團(tuán)營銷副總裁張大東作《疫情后文旅地產(chǎn)的發(fā)展思考》主題演講。疫情結(jié)束后，人們對文旅產(chǎn)品品質(zhì)的要求提高。后疫時(shí)代文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力是什么？張大東認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營力將成為文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力�！拔穆眯℃�(zhèn)將崛起四大產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商，分別是古鎮(zhèn)鄉(xiāng)游、休閑主題農(nóng)業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商”。

“十好不如三好，三好不如一絕”對于后疫時(shí)代文旅小鎮(zhèn)的核心競爭力，張大東這樣總結(jié)。他進(jìn)一步分析，一是產(chǎn)業(yè)選擇，不求全求大，發(fā)揮比較優(yōu)勢，找到長板，用80%精力主攻20%產(chǎn)業(yè)，確保主導(dǎo)地位；二是在產(chǎn)業(yè)招商過程中，整合拓展龍頭企業(yè)與協(xié)會(huì)資源，在合適的項(xiàng)目上 ，還需要嫁接全球高端資源；三是產(chǎn)業(yè)培育，需要多級政府與運(yùn)營方一道做好各項(xiàng)工作，主要把握三個(gè)關(guān)鍵：政策、資金、服務(wù)。

張大東表示，選準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵在于對資源的整合能力和資本運(yùn)作思維。“文旅地產(chǎn)對企業(yè)的資金鏈要求很高，高周轉(zhuǎn)的文旅企業(yè)幾乎不存在，對于中小旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然要把時(shí)間多用在前期的內(nèi)容創(chuàng)新上，就像我們熟知的四個(gè)神盤企業(yè)‘藍(lán)灣小鎮(zhèn)、阿那亞、聚龍小鎮(zhèn)、奧倫達(dá)部落’，所有經(jīng)濟(jì)集中用到如何更好的服務(wù)客戶上。”

錢海民：基于三點(diǎn)判斷

康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)大有可為

金融街惠州置業(yè)有限公司董事長錢海民

金融街惠州置業(yè)有限公司董事長錢海民認(rèn)為未來康養(yǎng)文旅發(fā)展大有可為，原因有三：一是國家政策紅利，新文旅項(xiàng)目可以利用政策整合資源，承接人口帶來的紅利，獲取優(yōu)質(zhì)資源；二是文旅項(xiàng)目本身盤活存量也是機(jī)會(huì)，已經(jīng)運(yùn)營的文旅項(xiàng)目可以結(jié)合政策、終端消費(fèi)者需求，重新提升產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量；三是健康中國2030已經(jīng)上升到國家戰(zhàn)略層面，步伐還在繼續(xù)加快，這對于文旅項(xiàng)目來說也是機(jī)會(huì)，不過需要注意，文旅康養(yǎng)項(xiàng)目是多元化功能融合的項(xiàng)目，建議因地制宜，因時(shí)制宜，以康養(yǎng)為核心，以文化為脈絡(luò)，融合健康、當(dāng)?shù)貙俚匚幕�、�?dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)等，來規(guī)劃康養(yǎng)文旅小鎮(zhèn)或綜合體。

茅�。何穆卯a(chǎn)業(yè)規(guī)劃需要

具備一盤棋格局

陜西秦正集團(tuán)副總裁、文旅負(fù)責(zé)人茅巍

陜西秦正集團(tuán)副總裁、文旅負(fù)責(zé)人茅巍

會(huì)上，陜西秦正集團(tuán)副總裁、文旅負(fù)責(zé)人茅巍在位于陜西渭南富平縣項(xiàng)目現(xiàn)場給觀眾作了分享。茅巍介紹此處的文旅項(xiàng)目共占地2000多畝，現(xiàn)在已經(jīng)建設(shè)了400多畝，該項(xiàng)目圍繞皇帝祠的主題場景進(jìn)行文旅設(shè)計(jì)�；实垤�，即皇帝曾經(jīng)在這里鑄鼎，確立華夏。該項(xiàng)目東面是前緣殿，西側(cè)是坤元殿，是一個(gè)圍繞皇帝文化主題的展館。

茅巍表示文旅項(xiàng)目是一個(gè)需要長期運(yùn)營的商業(yè)項(xiàng)目，牽扯到前期的投入和后期產(chǎn)出如何測算、如何進(jìn)行財(cái)務(wù)平衡的問題。同時(shí)，文旅項(xiàng)目應(yīng)該以一盤棋的思路來進(jìn)行考量，而不應(yīng)該是建設(shè)一塊，投入一塊，這跟開發(fā)商的資金水平也有關(guān)系。

秦剛：土地新政為“文化+城市價(jià)值”

商業(yè)模式變現(xiàn)賦能

中房智庫城市研究院執(zhí)行院長、中國文旅度假康養(yǎng)地產(chǎn)聯(lián)盟執(zhí)行秘書長

“發(fā)展文化旅游業(yè)、娛樂文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的終極目的是要提升城市價(jià)值，造就魅力城市，提升城市吸引力，提升宜居度，提升人們文化生活、精神思想生活的豐富度，滿足人們對美好生活的需要，進(jìn)而使得城市價(jià)值和文旅價(jià)值，形成相得益彰的共同體”。會(huì)上，中房智庫城市研究院執(zhí)行院長、中國文旅度假康養(yǎng)地產(chǎn)聯(lián)盟執(zhí)行秘書長秦剛表示，土地新政起到的作用就是給“文旅+城市價(jià)值”這種商業(yè)模式變現(xiàn)賦能，把投資商、開發(fā)商對文旅產(chǎn)業(yè)長期的輸血轉(zhuǎn)為造血機(jī)制。

文旅項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，要通過“歷史人文+文旅+城市價(jià)值”三個(gè)黃金支點(diǎn)的組合來實(shí)現(xiàn)。其中，由于政府對土地資源的壟斷和強(qiáng)勢控制，以及土地財(cái)政產(chǎn)業(yè)園區(qū)模式在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中占了主流，土地價(jià)值對于文旅整個(gè)生態(tài)圈的作用顯得非常之大。因此在未來三個(gè)黃金支點(diǎn)構(gòu)建中，讓企業(yè)各自發(fā)揮比較優(yōu)勢、將文旅價(jià)值轉(zhuǎn)化為城市價(jià)值的同時(shí)，既利用好土地新政帶來的土地放寬和文化旅游項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)化機(jī)遇，同時(shí)也要加速產(chǎn)品創(chuàng)造和產(chǎn)品打造能力。