吉寶資本不僅僅是海外資本進(jìn)入中國的橋梁，還是中國投資者走出國門的一種渠道。

從房地產(chǎn)領(lǐng)域到多元實(shí)業(yè)領(lǐng)域，吉寶資本的創(chuàng)新模式是如何煉成的?

2019年對于吉寶資本(中國)團(tuán)隊(duì)來說是碩果累累的一年。去年3月，吉寶資本旗下首峰亞洲宏觀趨勢基金三期(AlphaAsiaMacroTrendsFundIII)聯(lián)手吉寶置業(yè)中國有限公司(簡稱“吉寶置業(yè)中國”)及其他投資者，以46億元收購位于上海北外灘的一方大廈。10月，首峰亞洲宏觀趨勢基金三期，聯(lián)合安聯(lián)收購了位于北京望京地區(qū)的融新科技中心85%的股權(quán)。

相較于在投資領(lǐng)域的雷厲風(fēng)行，吉寶資本在業(yè)內(nèi)始終保持著低調(diào)的形象，鮮見公開報(bào)道，唯有斬獲新標(biāo)時(shí)才得以一窺廬山真面目。作為新加坡最大跨國企業(yè)之一——吉寶集團(tuán)旗下的資產(chǎn)管理部門，吉寶資本的中國團(tuán)隊(duì)由吳來順帶領(lǐng)。吳來順是不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)內(nèi)的資深專家，在中國擁有30年以上的不動(dòng)產(chǎn)投資履歷，覆蓋了園區(qū)開發(fā)、住宅、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)私募基金等多個(gè)領(lǐng)域，放眼中國亦屬房地產(chǎn)行業(yè)的元老級人士。

近日，吉寶企業(yè)中國首席代表兼吉寶資本(中國)總裁吳來順接受《中國房地產(chǎn)金融》專訪，向中國投資者解讀，在大宗交易背后吉寶資本的愿景與雄心。

投資布局不止于房地產(chǎn)領(lǐng)域

吉寶資本近年在中國的幾宗交易，吸引了眾多目光，這些交易幾乎全部集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，正是吉寶資本通過旗下首峰亞洲宏觀趨勢基金牽頭斬獲。

圖/吳來順 吉寶企業(yè)中國首席代表兼吉寶資本(中國)總裁

早在2013年，首峰亞洲宏觀趨勢基金二期聯(lián)手吉寶置業(yè)中國，收購了上海金橋國際商業(yè)廣場綜合大樓。收購之后，對物業(yè)內(nèi)部空間布局進(jìn)行優(yōu)化，并且根據(jù)客戶消費(fèi)習(xí)慣的改變，不斷引進(jìn)新的業(yè)態(tài)，吸引更多人流，增加收入。阿里巴巴旗下的盒馬鮮生在上海的第一個(gè)門店，就落戶在此。正是憑借積極的資產(chǎn)管理和創(chuàng)新措施，使得資產(chǎn)價(jià)值得以提升，上海金橋國際廣場于2016年出售時(shí)，實(shí)現(xiàn)了20%以上的內(nèi)部回報(bào)率。

2014年8月，首峰亞洲宏觀趨勢基金二期，聯(lián)合吉寶置業(yè)中國，從亞騰資產(chǎn)管理(ARAAssetManagement)收購位于上海四川北路的盛邦國際項(xiàng)目。吳來順說:“當(dāng)初買下時(shí)候只是一棟乙級的辦公樓，或者算是A-的辦公樓。吉寶用了很多創(chuàng)新的方式，提升了整個(gè)大樓使用的功能性和價(jià)值性，最終項(xiàng)目于2018年退出時(shí)，內(nèi)部回報(bào)率接近20%�！�

截至2019年底，吉寶資本通過不動(dòng)產(chǎn)信托(REITs、Trust)平臺(tái)和私募基金，管理資產(chǎn)規(guī)模超過330億新元(人民幣1650億元)。雖然在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資頗有建樹，但事實(shí)上，吉寶資本投資領(lǐng)域涉及房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施和數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)，多元化的投資組合遍布全球主要市場約30個(gè)城市。

“可能國內(nèi)的朋友看到，吉寶資本在中國只操盤了一些房地產(chǎn)項(xiàng)目，就認(rèn)為我們只專注房地產(chǎn)領(lǐng)域，”吳來順進(jìn)一步解釋道，“其實(shí)吉寶資本在全球已經(jīng)拓展到很多新的領(lǐng)域�！奔獙氋Y本同時(shí)擁有四個(gè)信托平臺(tái)，包括吉寶房地產(chǎn)信托、吉寶基礎(chǔ)設(shè)施信托、吉寶數(shù)據(jù)中心房地產(chǎn)信托、吉寶太恒美國房地產(chǎn)信托，這一點(diǎn)在新加坡市場都是少有的。而這一系列投資決策背后，傳承的正是其母公司——新加坡吉寶集團(tuán)通過實(shí)業(yè)，為可持續(xù)城鎮(zhèn)化提供強(qiáng)勁的解決方案的愿景。

圖/融新科技中心，2019年10月，首峰亞洲宏觀趨勢基金三期，聯(lián)合安聯(lián)收購了位于北京望京地區(qū)的融新科技中心85%的股權(quán)。照片由吉寶資本提供。

傳承實(shí)業(yè)投資的DNA發(fā)揮集團(tuán)協(xié)同優(yōu)勢

新加坡吉寶集團(tuán)擁有多元業(yè)務(wù)板塊，業(yè)務(wù)遍及全球20多個(gè)國家，致力提供可持續(xù)城鎮(zhèn)化解決方案，以滿足對能源、基礎(chǔ)設(shè)施、清潔環(huán)境、高品質(zhì)住宅和辦公樓，以及連通性的需求。吉寶資本是集團(tuán)旗下資產(chǎn)管理平臺(tái)。

吉寶集團(tuán)不同業(yè)務(wù)部門既獨(dú)立存在，又共同致力于實(shí)現(xiàn)集團(tuán)為可持續(xù)城鎮(zhèn)化提供解決方案的使命，集團(tuán)的使命將所有與此相關(guān)的事業(yè)連接在一起。“吉寶集團(tuán)這艘大船的方向很清楚，(各業(yè)務(wù)部門)會(huì)根據(jù)宏觀趨勢，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上延伸、進(jìn)入新的領(lǐng)域，比如拓展可持續(xù)能源、通信業(yè)務(wù)等�！眳莵眄槺硎�。

在基礎(chǔ)設(shè)施方面，吉寶集團(tuán)在新加坡是該領(lǐng)域的重要運(yùn)營商;在垃圾發(fā)電領(lǐng)域，吉寶的專利技術(shù)已經(jīng)被全球100多個(gè)垃圾焚燒發(fā)電廠成功采用;在水處理方面，吉寶的解決方案包含從一般的污水處理到可以飲用的再生水(包括海水淡化);在岸外與海事領(lǐng)域，吉寶在全球名列前茅。自2000年以來，吉寶所交付的KFELSB級自升式鉆油臺(tái)大約占全球自升式鉆油臺(tái)市場份額的四分之一。吉寶也成功拓展進(jìn)入新的領(lǐng)域——天然氣與可再生能源。

吉寶資本是由吉寶集團(tuán)百分之百控股擁有，在上述領(lǐng)域，吉寶資本通過私募基金和上市信托的方式均有涉獵。除不斷深耕房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，在數(shù)據(jù)中心方面，吉寶敢于天下先，2014年在新加坡成立了吉寶數(shù)據(jù)中心REIT，成為亞洲地區(qū)第一只上市的數(shù)據(jù)中心REIT。

“吉寶資本所投的每樣業(yè)務(wù)都代表了集團(tuán)的能力和技術(shù)，能夠通過這些項(xiàng)目創(chuàng)造價(jià)值�！眳莵眄槺硎�，吉寶集團(tuán)是一個(gè)有實(shí)業(yè)基礎(chǔ)支撐的企業(yè)，而吉寶資本正是依托于此，表現(xiàn)出與其他金融背景的投資機(jī)構(gòu)的顯著差異。

“吉寶集團(tuán)的DNA決定了吉寶資本可以通過很多實(shí)體經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造資產(chǎn)、創(chuàng)造價(jià)值——甚至包括開發(fā)這些資產(chǎn)的IP知識(shí)產(chǎn)權(quán)。所以從項(xiàng)目管理本身來看就很創(chuàng)新，能給投資者一些新的投資產(chǎn)品�！眳莵眄樥f，吉寶資本在提供一些其他機(jī)構(gòu)不能提供的項(xiàng)目的同時(shí)，也非常了解這些項(xiàng)目。

由于所投項(xiàng)目的實(shí)際控制與運(yùn)營能力，大部分是在吉寶集團(tuán)平臺(tái)內(nèi)，用吳來順的話來說，吉寶資本發(fā)揮集團(tuán)協(xié)同優(yōu)勢，投資的業(yè)務(wù)涵蓋其他兄妹公司，這樣的優(yōu)勢是能夠讓投資得到保障。對投資的風(fēng)控上，吉寶資本向來對整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)控制度要求較高，這一點(diǎn)也是吉寶資本特殊的地方。

“吉寶集團(tuán)不只是一家岸外與海事企業(yè)，也不是單純的房地產(chǎn)企業(yè)，而是一個(gè)由多家公司構(gòu)成的商業(yè)系統(tǒng)，各業(yè)務(wù)部門協(xié)力合作，為可持續(xù)城鎮(zhèn)化提供解決方案�！眳莵眄樳M(jìn)一步解釋道。吉寶資本借助吉寶集團(tuán)的核心競爭力打造創(chuàng)新的投資解決方案，并且將投資者與城鎮(zhèn)化趨勢下快速成長行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)實(shí)體資產(chǎn)相連接。這樣做的目的，能夠加強(qiáng)資本在吉寶集團(tuán)核心業(yè)務(wù)中的靈活高效分配，能帶來更高的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后收益的投資項(xiàng)目。

吳來順介紹，在業(yè)務(wù)層面，也會(huì)參與一些創(chuàng)新類股權(quán)投資，但不是以PE的形態(tài)，而是需要去了解這些新的技術(shù)，能否可以為吉寶集團(tuán)所涉及的業(yè)務(wù)板塊的可持續(xù)發(fā)展提供支持，只有能夠增值或者加分，吉寶才會(huì)去投資。

這樣看來，吉寶資本的投資偏好毋庸置疑，更為精準(zhǔn)和明確。

獨(dú)樹一幟的創(chuàng)新之道

如果形容吉寶集團(tuán)的各個(gè)業(yè)務(wù)領(lǐng)域是跑在寬闊賽道上的賽車，那么吉寶資本就像是賽車的潤滑油和動(dòng)力助推器。這也是吉寶資本和其他全球投資機(jī)構(gòu)相比的殊異之處。

放眼全球投資巨頭，KKR、黑石、博楓資產(chǎn)管理這些大型投資機(jī)構(gòu)，非常顯著的一個(gè)特征是他們是純金融機(jī)構(gòu)。在吳來順眼中，除了母公司DNA所帶來的多元化業(yè)務(wù)布局之外，吉寶資本與金融背景的投資機(jī)構(gòu)相比，有著非常大的差異。

其一，吉寶資本打造的產(chǎn)品本身就是一種創(chuàng)新。吉寶有很多不同領(lǐng)域的實(shí)體業(yè)務(wù)，從一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)伊始，即從IP、設(shè)計(jì)、創(chuàng)建，包括建成之后的運(yùn)營管理，吉寶擁有上述環(huán)節(jié)的實(shí)體團(tuán)隊(duì)來負(fù)責(zé)。

“這與其他不動(dòng)產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)運(yùn)作方式不同，因?yàn)槲覀兞私膺@些資產(chǎn)，不管是從項(xiàng)目的選擇還是后續(xù)的運(yùn)營、風(fēng)控方面會(huì)更有效。我覺得這是吉寶資本與其他純金融機(jī)構(gòu)的差別之一。”吳來順說。

其次是管理模式的創(chuàng)新。包括房地產(chǎn)項(xiàng)目在內(nèi)，吉寶資本一直尋求創(chuàng)新，其目的是最終給投資者一個(gè)好的回報(bào)。

吉寶資本在日本收購的TheKan-da282就是一個(gè)很好的例證。吉寶資本團(tuán)隊(duì)在整個(gè)項(xiàng)目管理過程中，運(yùn)用了很多創(chuàng)新的方式去提高這個(gè)樓宇的租金收入，同時(shí)降低它的成本，退出時(shí)內(nèi)部回報(bào)率高達(dá)約25%。

第三，資本解決方案閉環(huán)的創(chuàng)新。吉寶資本擁有不同的資本解決方案，用以滿足投資在不同生命周期階段的需要。

對于發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)較高的綠地投資，吉寶資本設(shè)計(jì)了私募基金來支持其發(fā)展�！凹獙氋Y本了解其所投行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)，以及了解投資者的風(fēng)險(xiǎn)偏好。我們能夠整合項(xiàng)目和投資者的需求，從而提出獨(dú)特的建議，為投資者提供優(yōu)質(zhì)回報(bào)，同時(shí)幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略。”吳來順說。

隨著資產(chǎn)的成熟以及私募基金的退出，上市房地產(chǎn)投資信托和商業(yè)信托的管理人可以接管現(xiàn)金流穩(wěn)定的投資組合，以繼續(xù)投資。開發(fā)商不會(huì)受到任何影響，新的投資者可以從這些到期資產(chǎn)中獲得較低但穩(wěn)定的回報(bào)。

第四，在退出環(huán)節(jié)，吉寶資本利用新加坡完善的信托市場，能夠讓投資項(xiàng)目獲得良好退出。

吳來順告訴記者，未來吉寶資本會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢，調(diào)整資產(chǎn)的類別和投資區(qū)域。在被問及新冠疫情可能對吉寶資本在華的投資策略所產(chǎn)生的影響時(shí)，吳來順說:“新冠肺炎疫情會(huì)在短期內(nèi)造成一些沖擊，但中國經(jīng)濟(jì)韌性強(qiáng)、潛力大，長期向好的基本面沒有改變，我們有信心中國能化危為機(jī)，并繼續(xù)看好中國經(jīng)濟(jì)和中國資本市場發(fā)展的前景與機(jī)遇。

“吉寶資本在中國仍將繼續(xù)深化在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資，同時(shí)會(huì)繼續(xù)保持和包括吉寶置業(yè)中國在內(nèi)的吉寶集團(tuán)系統(tǒng)內(nèi)企業(yè)，更為緊密的合作與協(xié)同。這意味著吉寶資本能夠投資除了房地產(chǎn)以外的其他領(lǐng)域，從數(shù)據(jù)中心、基礎(chǔ)設(shè)施到養(yǎng)老地產(chǎn)等方面，后續(xù)將會(huì)成為我們新的增長點(diǎn)�！�

全球理念本地執(zhí)行

“吉寶資本的投資覆蓋了全球30多個(gè)城市，主要以亞太地區(qū)為主。”吳來順介紹吉寶資本的架構(gòu)組成，總部位于新加坡，全球雇員200多人的團(tuán)隊(duì)中，吉寶資本(中國)是新加坡之外最大的海外辦公室，“但就算是最大的，我們也只有20人左右，這是一個(gè)精簡的團(tuán)隊(duì)�！�

精簡并不是核心，更核心的在于吉寶資本遵循“全球理念、本地執(zhí)行”的管理理念。吳來順表示，吉寶資本海外公司如中國、日本、韓國團(tuán)隊(duì)，基本以當(dāng)?shù)毓蛦T為主力軍。這樣的好處不但能夠迅速在本地開展業(yè)務(wù)，更有助于與當(dāng)?shù)赝顿Y者溝通。

不同于歐美投資機(jī)構(gòu)偏好國際化“戰(zhàn)隊(duì)”的構(gòu)成，吉寶資本雇員本地化的務(wù)實(shí)策略，讓吉寶資本的業(yè)績備受投資者的認(rèn)可。“我們所有的項(xiàng)目退出、所有基金的投資，到目前都比較成功，這也使得投資在原本的主題基礎(chǔ)上延伸下去，從第一期做到第二期、第三期、第四期，打造成一種可持續(xù)、受投資者接受的產(chǎn)品�！眳莵眄樥f。

一方大廈。2019年3月，吉寶資本旗下首峰亞洲宏觀趨勢基金三期，聯(lián)手吉寶置業(yè)中國及其他投資者收購位于上海北外灘的一方大廈。照片由吉寶資本提供。

吉寶資本希望成為一個(gè)一流的資產(chǎn)管理公司，成為一個(gè)投資者信賴的合作伙伴。讓投資者信任非常關(guān)鍵，沒有投資者的信任，業(yè)務(wù)將無法開展，吉寶資本多年的耕耘與不俗的業(yè)績回報(bào)將無從談起。

“吉寶資本的投資人大部分是機(jī)構(gòu)投資者，以主權(quán)基金、養(yǎng)老基金為主。我們非常清楚這些資金背后的投資者，我們所做的每件事都要對他們負(fù)有責(zé)任�！眳莵眄樥f。

“吉寶資本在中國還有一項(xiàng)非常重要的任務(wù)，就是加強(qiáng)和中國投資者的合作�？梢栽谥袊�一起做項(xiàng)目，也可以和中國的投資者，或者是和中國的潛在合作伙伴一起走出去，這也是吉寶資本想要做的一個(gè)非常重要的事�！眳莵眄槺硎荆�吉寶資本核心競爭力不僅在于多元化業(yè)務(wù)投資的專業(yè)能力，吸引海外投資者投資中國，還能夠幫助中國投資者一道走向全球。

助力“一帶一路”連接海外市場

吉寶資本不僅僅是海外資本進(jìn)入中國的橋梁，還是中國投資者走出國門的一種渠道。

“我們不只是在中國做業(yè)務(wù)，也包括了和中國投資者建立合作關(guān)系，尤其是在一帶一路的倡議下。”吳來順表示，中國投資者有非常多的機(jī)會(huì)與吉寶合作。

從區(qū)域角度來看，作為一帶一路倡議的沿線國家，新加坡在一帶一路項(xiàng)目中具有優(yōu)勢。一帶一路所在的眾多國家，吉寶資本有豐富的經(jīng)營履歷，有相當(dāng)多的本地團(tuán)隊(duì)，并了解這些國家的人文、商業(yè)、背景等諸多方面。

吉寶資本內(nèi)部有一個(gè)部門，會(huì)定期針對所參與領(lǐng)域定期刊發(fā)報(bào)告給投資者。各地的辦事處也會(huì)依據(jù)各區(qū)域投資者需求，邀請投資者來當(dāng)?shù)亓私庾咴L，讓投資者親自參與到投資的項(xiàng)目中來。

此外，吉寶在新加坡成立了很多投資海外資產(chǎn)的基金，中國的機(jī)構(gòu)投資者可以通過參與吉寶資本的基金來參與海外投資。從投資類別來看，吉寶資本力求通過多元的投資產(chǎn)品，如房地產(chǎn)投資信托、商業(yè)信托、投資于亞洲房地產(chǎn)和另類資產(chǎn)類別的私募基金、獨(dú)立賬戶資產(chǎn)及匯集投資產(chǎn)品，為機(jī)構(gòu)和個(gè)人投資者創(chuàng)造價(jià)值和提供可持續(xù)的投資回報(bào)。

吉寶資本意識(shí)到除了機(jī)構(gòu)投資者之外，中國還有很多非機(jī)構(gòu)投資者，想要通過多種資產(chǎn)種類參與到一帶一路項(xiàng)目中�！凹獙氋Y本目前也與中國的部分私人銀行部洽談，創(chuàng)造一些機(jī)會(huì)給到非金融機(jī)構(gòu)的投資者，”吳來順說，也可以直接在境外投資吉寶在新加坡交易所主板上市的股票，或者投資吉寶資本在新加坡市場的上市REITs和Trust。

此外，除了吉寶資本的私募基金、信托，中國投資者可以通過吉寶資本和吉寶的多元化業(yè)務(wù)平臺(tái)走出去。吳來順表示，可以通過多種方式聯(lián)合投資或者參與一些海外項(xiàng)目開發(fā)，把雙方的資源優(yōu)勢最大化發(fā)揮起來。

圖/水印養(yǎng)老社區(qū)公司。在眾多地區(qū)面臨人口老齡化的背景下，吉寶收購了美國領(lǐng)先的養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營商-水印養(yǎng)老社區(qū)公司（Watermark Retirement Communities）。水印養(yǎng)老社區(qū)公司目前在美國各地管理養(yǎng)老社區(qū)，其中包括位于亞利桑那州圖森的The Hacienda at the Canyon。照片由吉寶資本提供。

吳來順表示，海外投資最重要的一點(diǎn)是溝通，吉寶資本作為亞洲公司，具有國際化視野、熟稔東方文化及華人文化，這對于海外投資而言非常具有優(yōu)勢�！皩τ谥袊�投資者而言，溝通方面應(yīng)該可以相互理解——我們清楚他的訴求，他也能夠了解我們給他提供的機(jī)會(huì)，包括項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。這本身對投資者來說是非常有吸引力的，可以讓投資者放心�！眳莵眄樥f。

與中國市場上其他GP機(jī)構(gòu)相比，吳來順認(rèn)為，投資者是非常明智的，會(huì)根據(jù)自身的訴求去選擇不同的GP，每個(gè)GP有不同的特性。吉寶資本的核心競爭力表現(xiàn)在兩個(gè)方面:吉寶集團(tuán)作為吉寶資本的股東，可讓吉寶資本參與到多樣的實(shí)體業(yè)務(wù)領(lǐng)域，有較強(qiáng)的差異化元素。其次，吉寶資本不純粹做PE投資業(yè)務(wù)，而是在實(shí)業(yè)基礎(chǔ)上，這樣吉寶能夠控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣的投資機(jī)遇是別人難以創(chuàng)造的。

為了讓中國更多的投資者了解吉寶，推動(dòng)中國投資者到海外投資，吳來順認(rèn)為，加深和投資者的交流非常重要。目前與在新加坡的中資企業(yè)和中資銀行開始接觸，后續(xù)在中國希望和更多的投資者有進(jìn)一步的交流。

吳來順認(rèn)為，投資者的信任非常重要，否則業(yè)務(wù)無法展開，這要通過多年的耕耘和關(guān)系的維護(hù)，以及實(shí)際的業(yè)績，才能贏得投資者的信任。

“以人為本，合作共贏”是吉寶的核心價(jià)值觀之一。吳來順提到，目前中新兩國正在抗擊疫情的困難時(shí)刻相互支持、相互幫助，吉寶資本也希望與更多的在華投資者和合作伙伴攜手，一起克服挑戰(zhàn)、把握機(jī)遇，為深化中新合作和促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展作出貢獻(xiàn)。