商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)看長(zhǎng)線的行業(yè)，需要具備穿越周期的能力。

2020年的中國春節(jié)，注定會(huì)讓世人銘記。中國人在春節(jié)期間由走親訪友變成“線上拜年”，本該舉國歡慶的節(jié)日氣氛變成了凝重悲壯的共同戰(zhàn)“疫”場(chǎng)景。原本一年中商業(yè)消費(fèi)的黃金旺季，受到疫情影響商業(yè)地產(chǎn)不得不按下“暫停鍵”。剛剛經(jīng)歷了中美貿(mào)易摩擦所帶來的2019年“經(jīng)濟(jì)不確定性”，又被迫面臨開年第一只“黑天鵝”——新型冠狀病毒感染的疫情（NCP），世衛(wèi)組織命名為“COVID-19”。全國的商業(yè)消費(fèi)市場(chǎng)受到疫情嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)市場(chǎng)相繼傳出住宅開發(fā)商暫時(shí)關(guān)停售樓處，而商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)則減租、免租，與商家共渡難關(guān)，還難免出現(xiàn)退租、逃單的現(xiàn)象。在此時(shí)期，探索疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，特別是對(duì)我們所處的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)影響顯得格外必要。

戰(zhàn)爭(zhēng)、天災(zāi)、疫情等獨(dú)立社會(huì)事件在所有經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)模型中被視作外生變量，它具有突然性、偶然性、不可預(yù)測(cè)性的特征。這次的疫情也正是這樣一宗“黑天鵝”事件，并已對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和生產(chǎn)生活產(chǎn)生重大影響，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成了不可避免的沖擊。

面對(duì)壓力和挑戰(zhàn)，我們針對(duì)這次疫情進(jìn)行了研究，分析了2003年非典時(shí)期的市場(chǎng)情況，對(duì)比了當(dāng)前相似的環(huán)境，作出市場(chǎng)研判、找出應(yīng)對(duì)之策略。

中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好趨勢(shì)不變

此次新冠病毒疫情與2003年SARS疫情相比，從影響的深度和廣度來說都要大。如今，整個(gè)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的融合度和互相依賴程度更高，變革的速度也更快，從而產(chǎn)生的影響也更大。

從長(zhǎng)期來看，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的趨勢(shì)不會(huì)改變。雖然短期來看整個(gè)經(jīng)濟(jì)和整個(gè)行業(yè)都面臨很大壓力，但中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期向好的基本面沒有改變。外部沖擊會(huì)暫時(shí)讓經(jīng)濟(jì)偏離這個(gè)趨勢(shì)，但只要沖擊過后，經(jīng)濟(jì)就會(huì)有強(qiáng)有力反彈，有回到增長(zhǎng)趨勢(shì)的能力。這個(gè)過程不但市場(chǎng)要有序，政府更要有所為，現(xiàn)在，政府在陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)的對(duì)沖政策，助力經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。公共衛(wèi)生危機(jī)或疫情多數(shù)情況下，主要是恐慌或防御阻隔政策造成的消費(fèi)需求中斷、推遲或取消。隨著有利于增長(zhǎng)恢復(fù)的宏觀政策調(diào)整到位，下半年起，消費(fèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)有加快的趨勢(shì)。

毫不放松抓防控，精準(zhǔn)施策促復(fù)工

經(jīng)濟(jì)受到影響與疫情持續(xù)時(shí)間是有關(guān)系的，我們采取了嚴(yán)格的防控措施，經(jīng)濟(jì)的短期壓力就會(huì)增大，疫情的持續(xù)時(shí)間就會(huì)縮短，經(jīng)濟(jì)恢復(fù)就會(huì)加快。

第一，提高防疫措施。所有顧客進(jìn)入實(shí)體店都要測(cè)體溫，服務(wù)臺(tái)要提供洗手液，向有需要的顧客和店鋪派發(fā)口罩，當(dāng)然還必須保持環(huán)境的干凈整潔。這次疫情是個(gè)很好的機(jī)會(huì)，運(yùn)營方可以借此下決心改造硬件，來提升環(huán)境衛(wèi)生，疫情過后，也能給大家提供一個(gè)更好的購物環(huán)境。

第二，跟各大網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)進(jìn)行合作。因?yàn)橐咔殛P(guān)系，顧客不方便來門店，在網(wǎng)上購物，與不同的線上平臺(tái)合作，做好配送。同時(shí)租戶、商場(chǎng)協(xié)同一起做直播，通過不同的嘗試，測(cè)試活動(dòng)效果好與不好，也為日后新合作方式打開一扇窗。

第三，為疫情之后的復(fù)蘇做準(zhǔn)備，盡快復(fù)工對(duì)恢復(fù)消費(fèi)的連續(xù)性非常重要。2月中旬，中央決定疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展“兩手抓”，3月3日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議將“兩手抓”的重點(diǎn)逐步轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，防疫工作進(jìn)入了下半場(chǎng)。

疫情從另一角度來看，是商業(yè)地產(chǎn)“練內(nèi)功”的機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)要做好內(nèi)部改造，例如對(duì)商場(chǎng)影院進(jìn)行硬件改造。市場(chǎng)是通過不斷的洗牌去發(fā)展的，每次發(fā)生重大的事情，疫情也好經(jīng)濟(jì)波動(dòng)也好，消費(fèi)有可能會(huì)停頓一下，也有可能會(huì)得到加速。

直面“靈魂三問”

我們常常會(huì)遇到門衛(wèi)保安的“靈魂三問”，你是誰？你從哪里來？你要到哪里去？危機(jī)總會(huì)過去的，過不去的是你自己。面對(duì)這次疫情的沖擊，我們首先要問問自己。

第一，你的生命線是如何保障的？

如果商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)給商家做了減租、免租、緩交等政策，接下來怎么保障生命線？這是很現(xiàn)實(shí)問題。企業(yè)未來三個(gè)月如何生存下去，生存策略是什么？

第二，疫情過后，你的公司需要增強(qiáng)的是什么樣的能力？

在這次疫情中，商家關(guān)門停業(yè)無力給業(yè)主交房租，商業(yè)物業(yè)均受到重大沖擊。想要擺脫困境，只有逼迫地產(chǎn)公司建立一種新的能力。所以疫情過后，要復(fù)盤這六個(gè)月，需要建立的能力是什么？這個(gè)能力會(huì)變成公司未來的競(jìng)爭(zhēng)力，既然每一件事情都會(huì)從波動(dòng)中得到利益或承受損失，那就想辦法從中獲取利益的能力。

第三，經(jīng)過這次疫情的重大危機(jī)后，你的組織適應(yīng)嗎？有沒有需要調(diào)整的？會(huì)怎樣重新調(diào)整？這需要關(guān)注員工的工作內(nèi)容、業(yè)務(wù)流程，對(duì)組織重新進(jìn)行倒逼式的流程設(shè)計(jì)。

“黑天鵝效應(yīng)”告訴我們，非常不可能發(fā)生和無法預(yù)測(cè)的事件，存在于世界上幾乎每一種事物之中。以上這三個(gè)問題，作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)人，或許要在這次疫情后捫心自問的。

做好定位，善作善成

全球疫情蔓延，中國人去海外購物肯定會(huì)少了，一是安全問題，二是中國進(jìn)口關(guān)稅也在降低，三是中國的消費(fèi)環(huán)境有所改善。研判中國商業(yè)地產(chǎn)即使遇到不確定事件還能夠長(zhǎng)期生存下來并得到發(fā)展的大體有四類（以上海為例）。第一類，城市中心的旗艦大店，如陸家嘴的國金中心、淮海路的環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)、靜安寺的久光百貨以及徐家匯的恒隆港匯；第二類，有特色、有特點(diǎn)的主題商圈，用商業(yè)來打造的公共空間，如新天地、老碼頭、外灘源、城隍廟；第三類，商業(yè)、辦公、酒店等自循環(huán)，形成生態(tài)的綜合體，如嘉里中心、太古匯、濱江金融城。第四類，配套齊全適合家庭消費(fèi)的“大盒子”綜合體，如萬達(dá)廣場(chǎng)、八佰伴、日月光、南豐城。

商業(yè)的邏輯是先要有人流才能做生意，然后有收入。有好的商場(chǎng)再有好的商家才有好的消費(fèi)者，獲得好的收入，收回投資。有了現(xiàn)金流是轉(zhuǎn)讓還是資產(chǎn)證券化那是后期的金融操作了。

商業(yè)地產(chǎn)首先是定位，基于使命的愿景設(shè)定�！澳阋�到哪里去？”心中有目標(biāo)，不畏路遠(yuǎn)。想好了，掛圖作戰(zhàn)那是狙擊戰(zhàn)，現(xiàn)實(shí)執(zhí)行過程中常常是遭遇戰(zhàn)，是耐住寂寞像狙擊手一樣堅(jiān)守，還是迫于壓力干了再說？還是如港匯恒隆漸進(jìn)再升級(jí)？這次疫情或會(huì)給我們實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的時(shí)間和空間。

應(yīng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)帶來的改變

2003年SARS疫情下人員隔離，但一些消費(fèi)行為通過網(wǎng)購、電商還是能夠完成，催生了淘寶、京東。這次新冠病毒疫情人被嚴(yán)格地隔離起來了，工人不能回到工廠上班，防疫的緊急物資需要生產(chǎn)的時(shí)候，通過社會(huì)動(dòng)員創(chuàng)造地有了“共享員工”，如上海話劇藝術(shù)中心的演員們沒有了演出任務(wù)，就志愿到口罩生產(chǎn)線上當(dāng)班生產(chǎn)口罩支援社會(huì)。人員被隔離了，活動(dòng)范圍受到限制，商務(wù)人員面對(duì)這次疫情的改變，最有效的應(yīng)對(duì)之策是居家辦公，遠(yuǎn)程會(huì)議，這些硬件、軟件成為剛需。學(xué)生不能到學(xué)校上學(xué)，停課不能停學(xué)，老師網(wǎng)絡(luò)授課，在線教育成為了必需。不能復(fù)工的居家人員的活動(dòng)范圍被壓縮到社區(qū)內(nèi)，社區(qū)商業(yè)得到迅速發(fā)展。這些也許本來也是在快速增長(zhǎng)的，但疫情起到加速器的作用。

這次疫情人們對(duì)集中度高的大樓內(nèi)的辦公室恐懼了，一定會(huì)反思有一種建筑形式更適合人在里面辦公，還有，就是科技方式解決單元式通風(fēng)供暖問題，以及怎么樣更接近自然，更適合人與人交流的空間。對(duì)空氣質(zhì)量的關(guān)心轉(zhuǎn)換為對(duì)物業(yè)的空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)的關(guān)注，更加健康、智能成為商業(yè)地產(chǎn)的硬核。

在數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，勞動(dòng)力成本還是非常重要的決定因素。美國勞動(dòng)力成本高，所以創(chuàng)新朝著替代勞動(dòng)力方向發(fā)展，中國勞動(dòng)力成本較低，用機(jī)器替代人的動(dòng)力就相對(duì)較小。因?yàn)闄C(jī)器是全球競(jìng)爭(zhēng)，機(jī)器人的價(jià)格在中國和美國差不多，但是勞動(dòng)力成本有較大差異，所以有一些機(jī)器人在美國替代勞動(dòng)力，它就有經(jīng)濟(jì)效益。

這次疫情影響，勞動(dòng)力被隔離不能回到工廠上班了，即使來了成本也會(huì)上去了，倒逼創(chuàng)新朝著替代勞動(dòng)力方向發(fā)展。機(jī)器既能替代人也能賦能人，或者說資本和勞動(dòng)力的關(guān)系，既可以是替代也可以是互補(bǔ)的關(guān)系。比如說在線教育、居家辦公、遠(yuǎn)程醫(yī)療，它并不能替代老師，不替代我們這些還在辦公的人，醫(yī)生也不是被替代，這就是賦能，就是互補(bǔ)。當(dāng)然也有替代人的，這次疫情能被替代的都必須果斷撤離。

行業(yè)加速變革、優(yōu)勝劣汰

商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)看長(zhǎng)線的行業(yè)，需要具備穿越周期的能力。5G時(shí)代加上此次疫情加速了行業(yè)變革，優(yōu)勝劣汰。此次疫情是一次提升管理和運(yùn)營能力、深化數(shù)字化平臺(tái)發(fā)展的有利契機(jī)。首先，此次疫情讓大家重新認(rèn)識(shí)了線上的重要性。商業(yè)地產(chǎn)商在疫情期間通過支持商家線上銷售，大牌餐飲店也做起外賣，幫助商家減輕疫情帶來的不利影響。商場(chǎng)和商家的關(guān)系是水和船的關(guān)系，用合作的陽光驅(qū)散疫情的陰霾，大家攜起手來，共渡難關(guān)。其次，加速了線上業(yè)務(wù)下沉，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)數(shù)字化的發(fā)展精準(zhǔn)營銷，未來的商業(yè)零售模式，一定是線上線下充分融合的。有個(gè)現(xiàn)象值得引起關(guān)注，線上線下相結(jié)合的連鎖商家把實(shí)體店設(shè)計(jì)得很漂亮，進(jìn)行高顏值的打造，使之成為拍照、打卡的網(wǎng)紅之地。線下旗艦店龐大的觸點(diǎn)是優(yōu)質(zhì)流量的重要來源和入口，它負(fù)責(zé)貌美如花。而在線上利用互聯(lián)網(wǎng)的便捷，批量的標(biāo)準(zhǔn)化的進(jìn)行交易，負(fù)責(zé)賺錢養(yǎng)家。第三，對(duì)購物中心的運(yùn)營提出了新的要求。如何幫助商家更好地連接線上和線下，如何進(jìn)行場(chǎng)景創(chuàng)新，環(huán)境一定要宜人，美麗動(dòng)人，顏值即正義。場(chǎng)景做好了，人留下來了，消費(fèi)則是大概率隨機(jī)的。運(yùn)營創(chuàng)新，緊緊抓住年輕人這個(gè)新生代消費(fèi)群體，用“策展”的方式引導(dǎo)消費(fèi)，用“店小二”的姿態(tài)做好服務(wù)。

人類歷史上，大病疫情是可以改變歷史的進(jìn)程。直面這次疫情，到了商業(yè)地產(chǎn)升級(jí)產(chǎn)品、服務(wù)的關(guān)口了，如何更好地滿足人們對(duì)美好生活的承載，更好地讓商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有豐富處理危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)和預(yù)案，或?qū)⑹且淮蜗炊Y，同時(shí)也是一次大洗牌，優(yōu)勝劣汰。

（作者劉琦系國際資產(chǎn)管理協(xié)會(huì)上海分會(huì)創(chuàng)始主席、  高級(jí)經(jīng)濟(jì)師。）