去年WeWork遭遇IPO滑鐵盧，今年優(yōu)客工場(chǎng)又“流血”上市，估值縮水。靈活辦公行業(yè)兩大獨(dú)角獸的希望破滅，疫情當(dāng)前又遇“資本寒冬”，靈活辦公行業(yè)未來(lái)該如何破局？

近日，《中國(guó)房地產(chǎn)金融》專訪了全球著名的靈活辦公企業(yè)IWG中國(guó)區(qū)總裁胡懋，他從靈活辦公行業(yè)當(dāng)下面臨的困境中，提出靈活辦公行業(yè)應(yīng)該回歸商業(yè)的本質(zhì)。

胡懋認(rèn)為，疫情對(duì)于辦公行業(yè)提出了非常大的挑戰(zhàn)。后疫情時(shí)代是一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”，無(wú)論是對(duì)靈活辦公企業(yè)還是企業(yè)租戶，都需要面對(duì)環(huán)境變化提出應(yīng)對(duì)之策，讓“危”轉(zhuǎn)化為“機(jī)”。

短期是“�！遍L(zhǎng)期是“機(jī)”

新冠疫情為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)，辦公樓市場(chǎng)空置率高漲，人們開(kāi)啟居家辦公、遠(yuǎn)程辦公，隨著國(guó)內(nèi)新冠疫情得到有效控制，全國(guó)各地開(kāi)始了復(fù)工進(jìn)程，但是疫情以及經(jīng)濟(jì)下行影響，辦公出租率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

戴德梁行研究報(bào)告顯示，二季度甲級(jí)寫字樓錄得凈吸納量11.62萬(wàn)平方米，空置率下降至20.9%（核心區(qū)14.2%，非核心區(qū)31.9%）。新增供應(yīng)方面，上半年共有4個(gè)項(xiàng)目竣工入市，辦公規(guī)模共計(jì)19.19萬(wàn)平方米。租金方面，市場(chǎng)不確定性導(dǎo)致租金持續(xù)下行，二季度核心商圈錄得租金286.4元/平方米/月，環(huán)比下降3.7%；新興商圈錄得租金197.9元/平方米/月，環(huán)比下降2.1%。

對(duì)于受疫情影響業(yè)務(wù)收縮的企業(yè)來(lái)講，成本更低、租賃方式更為靈活的辦公模式，似乎開(kāi)始凸顯優(yōu)勢(shì)。

“疫情的來(lái)襲，對(duì)靈活辦公行業(yè)帶來(lái)很大沖擊，也給大家一個(gè)警醒。企業(yè)意識(shí)到需要具備一定的靈活度和伸縮度，才能抵御未來(lái)不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。雖然疫情短期內(nèi)會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，但長(zhǎng)期來(lái)看，靈活辦公行業(yè)的結(jié)構(gòu)性需求在不斷增加�！焙�懋表示。

“疫情期間IWG集團(tuán)也遇到了客戶退租和租金延遲支付的現(xiàn)象，但同時(shí)也帶來(lái)一些新的機(jī)會(huì)，一些大機(jī)構(gòu)為了抵抗未來(lái)的不確定性，會(huì)縮減企業(yè)的辦公面積，增加一部分靈活辦公空間。”胡懋說(shuō)，企業(yè)對(duì)于靈活辦公的模式，接受度也越來(lái)越高，目前IWG整體業(yè)務(wù)已經(jīng)恢復(fù)到疫情前85%左右。

IWG集團(tuán)作為老牌靈活辦公空間提供商，在該行業(yè)摸爬滾打了逾30年，在全球擁有近3500個(gè)商務(wù)中心，覆蓋約120個(gè)國(guó)家1100個(gè)城市。在中國(guó)，IWG集團(tuán)目前運(yùn)營(yíng)著兩個(gè)靈活辦公品牌，服務(wù)式辦公品牌雷格斯及共享辦公品牌Spaces，并在市場(chǎng)局勢(shì)中保持著穩(wěn)健增長(zhǎng)。

雷格斯(Regus)創(chuàng)立于1989年，位于比利時(shí)首都布魯塞爾。創(chuàng)始人馬克·迪克森(MarkDixon)曾表示，當(dāng)時(shí)的創(chuàng)業(yè)靈感來(lái)源于一次旅行，在途中想要找到一個(gè)方便快捷、適合辦公的場(chǎng)所，但未得償所愿，所以創(chuàng)辦了雷格斯。目前雷格斯覆蓋超過(guò)120個(gè)國(guó)家的900座城市，眾多世界500強(qiáng)企業(yè)如谷歌、匯豐銀行、東芝都是其業(yè)務(wù)客戶。

IWG集團(tuán)中國(guó)業(yè)務(wù)始于1995年，旗艦雷格斯進(jìn)駐中國(guó)后，首家中心設(shè)立于北京燕莎。1997年進(jìn)入上海市場(chǎng)，目前在中國(guó)內(nèi)地29個(gè)城市擁有近120家中心。

共享辦公品牌Spaces，核心為創(chuàng)業(yè)者、小型創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)提供辦公空間，自從2008年在荷蘭阿姆斯特丹的運(yùn)河邊開(kāi)創(chuàng)這一品牌以來(lái)，Spaces成為IWG在全球拓展最為迅速的品牌之一。目前中國(guó)區(qū)在上海、香港、臺(tái)灣設(shè)有辦公地點(diǎn)，其中上海擁有四處辦公中心。

胡懋介紹，除了雷格斯和Spaces，IWG瞄準(zhǔn)不同市場(chǎng)的需求，以應(yīng)對(duì)人們生活方式以及用戶的不同偏好，IWG為此開(kāi)發(fā)出不同系列的辦公品牌，如SignaturebyRegus和HQ。

IWG集團(tuán)的“雙輪驅(qū)動(dòng)”模式，令業(yè)界頗為關(guān)注。在今年疫情期間，IWG集團(tuán)業(yè)務(wù)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，其中特許經(jīng)營(yíng)加盟業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速超過(guò)30%，自營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)超過(guò)10%。2020年5月24日IWG集團(tuán)通過(guò)增發(fā)股票融資3.9億英鎊，用于加速擴(kuò)張，這成為在全球經(jīng)濟(jì)下行，及辦公行業(yè)遭遇危機(jī)下逆勢(shì)擴(kuò)張的少數(shù)案例。

據(jù)悉，IWG集團(tuán)2019年的全球總營(yíng)收約35億美元，凈利潤(rùn)1.8億美元；賬面上擁有將近9,000萬(wàn)美元的現(xiàn)金流，且?guī)缀鯖](méi)有凈債務(wù)。胡懋認(rèn)為，“IWG的穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)得益于，自身的獲客能力和造血能力，以及扎實(shí)的基礎(chǔ)架構(gòu)和廣泛的網(wǎng)絡(luò)覆蓋范圍，還有強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)的支持�！�

回歸商業(yè)本質(zhì)

自2015年雙創(chuàng)熱潮出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)掀起了創(chuàng)業(yè)熱潮，初創(chuàng)公司員工隊(duì)伍擴(kuò)增，一時(shí)間靈活辦公空間概念席卷了整個(gè)亞太地區(qū)，受到資本的青睞。靈活辦公行業(yè)從2016年的爆發(fā)式增長(zhǎng)到目前增速放緩，行業(yè)的市場(chǎng)資源、資本等向頭部企業(yè)集中，小型的靈活辦公空間運(yùn)營(yíng)商面臨淘汰或被兼并的命運(yùn)。

去年WeWork經(jīng)歷了IPO“滑鐵盧”，靈活辦公行業(yè)的最后一塊遮羞布被扯開(kāi)，共享經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)命途多舛，曾經(jīng)大熱的靈活辦公行業(yè)也迎來(lái)新一輪洗牌。市場(chǎng)對(duì)靈活辦公企業(yè)的估值不再樂(lè)觀，資本也逐漸回歸理性。

2020年7月，有外媒消息稱，優(yōu)客工場(chǎng)已經(jīng)被納斯達(dá)克上市公司OrisunAcquisitionCorp的旗下全資子公司UcommuneInternational收購(gòu)，合并后的公司價(jià)值約為7.69億美元，此舉或可使優(yōu)客工場(chǎng)實(shí)現(xiàn)曲線上市。而這一估值相比2018年30億美元的估值縮水約七成。

“市場(chǎng)的良性循環(huán)是一個(gè)大浪淘沙的過(guò)程，把一些運(yùn)營(yíng)能力、造血能力較弱的公司淘汰出局，反之，運(yùn)營(yíng)能力和獲客能力較強(qiáng)的公司，可以占據(jù)更多的市場(chǎng)份額�！焙�懋表示，資本的介入讓市場(chǎng)中出現(xiàn)很多新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，有競(jìng)爭(zhēng)是一件好事，大家共同把行業(yè)規(guī)模做大，把蛋糕做大，但是資本的狂熱期已經(jīng)過(guò)去，目前投資人趨于理性，他們更看重實(shí)際運(yùn)營(yíng)能力和獲客能力，最終還是回歸到商業(yè)的本質(zhì)。

在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)的背景下，靈活辦公運(yùn)營(yíng)商應(yīng)該規(guī)模性擴(kuò)張，還是應(yīng)該專注市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域，深耕服務(wù)提升軟實(shí)力，是企業(yè)應(yīng)該思考的問(wèn)題。

“辦公租賃行業(yè)，本質(zhì)上說(shuō)不是一個(gè)虛擬的數(shù)字業(yè)務(wù)或者互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，它是一個(gè)非常傳統(tǒng)的商業(yè)模式�！焙�懋說(shuō)，這是一個(gè)實(shí)體行業(yè)，需要租賃、裝修、招商等服務(wù)。這一行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，不在于拿了多少投資人的錢、有多快的擴(kuò)張速度，成功的關(guān)鍵在于能不能有自身的造血能力，能不能給客戶提供非常好的服務(wù)，能不能具備非常優(yōu)秀的招商能力，持續(xù)讓辦公租賃保持在穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)水平。

胡懋認(rèn)為，IWG集團(tuán)既要擴(kuò)張規(guī)模占據(jù)更多的市場(chǎng)份額，又要深耕服務(wù)、針對(duì)不同的客戶群制定不同的產(chǎn)品策略，滿足客戶的不同需求，才能使業(yè)務(wù)快速發(fā)展。

行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，靈活辦公出租率平均達(dá)到85%時(shí)才能保持盈虧平衡，但單體項(xiàng)目85%的出租率并不容易做到。目前，多數(shù)靈活辦公企業(yè)仍處于虧損狀態(tài)，少數(shù)盈利企業(yè)也僅是微盈狀態(tài)或閉店?duì)顟B(tài)。租金收入暫時(shí)解決這一行業(yè)的盈利困境，但長(zhǎng)久看來(lái)，行業(yè)還需打破現(xiàn)有發(fā)展瓶頸探索新的盈利模式。

“從盈利模式看，租金是靈活辦公行業(yè)最大的收入，此外也會(huì)產(chǎn)生一些增值服務(wù)的收入�！焙�懋舉例道，比如商務(wù)方面：公司注冊(cè)、稅務(wù)服務(wù)等。

市場(chǎng)環(huán)境不斷演變，新的競(jìng)爭(zhēng)者不段擁入，客戶的需求不斷變化，在面對(duì)市場(chǎng)新需求的競(jìng)爭(zhēng)下，IWG集團(tuán)有怎樣的應(yīng)對(duì)措施？胡懋認(rèn)為：“IWG正在由最初單一的運(yùn)營(yíng)模式向多維度轉(zhuǎn)變，根據(jù)市場(chǎng)的變化和客戶的不同需求，可為多種規(guī)模和預(yù)算的業(yè)務(wù)提供理想的選擇，從經(jīng)濟(jì)型到高端私人定制，不同定位和風(fēng)格的靈活辦公空間�！�

同時(shí)，IWG集團(tuán)將持續(xù)關(guān)注競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，如果有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手業(yè)務(wù)難以維持，IWG會(huì)選擇性接手一部分辦公場(chǎng)所。

IWG中國(guó)的發(fā)展策略

從企業(yè)發(fā)展方向看，胡懋表示，IWG在中國(guó)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)策略是縱向和橫向發(fā)展，挖掘深度和拓展廣度。

橫向來(lái)看，要擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積和增設(shè)辦公網(wǎng)絡(luò)布局。根據(jù)城市的發(fā)展和客戶的需求，在已經(jīng)布局的一二三線城市，較成熟的中央商務(wù)區(qū)，選擇性地增設(shè)一些網(wǎng)點(diǎn)，逐步擴(kuò)大在全國(guó)的布局，多方位覆蓋市場(chǎng)的廣度；縱向來(lái)看，需要專注市場(chǎng)細(xì)分領(lǐng)域，了解客戶的需求，以不同品牌，滿足不同客戶的需求。

“一二線城市中，一些熱門的CBD核心，我們不止布局一個(gè)辦公中心，都有好幾個(gè)點(diǎn)�！焙�懋說(shuō)，伴隨城市的擴(kuò)張和發(fā)展，IWG會(huì)根據(jù)客戶的需求在這些城市中，將布局做得更密一些。在沒(méi)有進(jìn)入的城市中，也會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大在中國(guó)的布局網(wǎng)絡(luò)。

靈活辦公之所以區(qū)別于其他的辦公服務(wù)，核心取決于能夠提供給租戶更為靈活的辦公服務(wù)。胡懋認(rèn)為，IWG對(duì)辦公室市場(chǎng)的洞察，足以能夠?qū)κ袌?chǎng)核心客戶的細(xì)分需求，提供針對(duì)性的解決方案，比如對(duì)于預(yù)算的偏好、辦公位置、商務(wù)氛圍、創(chuàng)業(yè)氛圍等等，有不同的產(chǎn)品策略覆蓋市場(chǎng)。

當(dāng)前中國(guó)靈活辦公市場(chǎng)，在主打年輕人、創(chuàng)業(yè)氛圍的同質(zhì)化市場(chǎng)中，IWG的市場(chǎng)深度與寬度，也讓其脫穎而出。IWG集團(tuán)旗下辦公品牌，一直保持不錯(cuò)的出租率�！皬腎WG在中國(guó)市場(chǎng)已開(kāi)設(shè)的辦公網(wǎng)絡(luò)來(lái)看，成熟區(qū)域（開(kāi)業(yè)一年以后）的出租率達(dá)75%以上，核心地段的成熟樓宇出租率逾90%，有些甚至滿足100%�！焙�懋說(shuō)，IWG新開(kāi)設(shè)的辦公空間在10個(gè)月內(nèi)，入駐率會(huì)達(dá)70%以上，就可以達(dá)到一個(gè)盈虧平衡點(diǎn)。

隨著靈活辦公行業(yè)的深度發(fā)展，辦公場(chǎng)景也正在經(jīng)歷巨變和重構(gòu)，未來(lái)傳統(tǒng)寫字樓租賃模式和靈活辦公模式，哪種模式更被市場(chǎng)接受，未來(lái)五年租賃市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生怎樣的變化？

“傳統(tǒng)的租賃模式不會(huì)被取代，和靈活辦公模式會(huì)形成相輔相成的關(guān)系，兩者可以更好地合作�！焙�懋說(shuō)，靈活辦公是傳統(tǒng)辦公樓的孵化器，規(guī)模小的企業(yè)可以先入駐靈活辦公空間，待業(yè)務(wù)發(fā)展到一定規(guī)模，再采取固定的租賃方式。對(duì)于高檔寫字樓來(lái)說(shuō)，業(yè)主越來(lái)越意識(shí)到，靈活辦公是提高大樓品質(zhì)的配套設(shè)施，就像咖啡廳、便利店、銀行等零售標(biāo)配設(shè)施一樣，靈活辦公中心為大樓租戶提供的是專業(yè)商務(wù)配套服務(wù)。

胡懋認(rèn)為，靈活辦公行業(yè)的發(fā)展?jié)摿�巨大，�?duì)行業(yè)的發(fā)展前景預(yù)判持樂(lè)觀態(tài)度，預(yù)測(cè)未來(lái)十年，到2030年大部分企業(yè)會(huì)將30%的辦公場(chǎng)所租賃面積放到靈活辦公空間，市場(chǎng)對(duì)于靈活辦公模式的認(rèn)知度會(huì)越來(lái)越高。

CoworkingResources和全球聯(lián)合空間測(cè)評(píng)網(wǎng)站Coworker聯(lián)合發(fā)布的《2020年全球靈活辦公增長(zhǎng)研究》報(bào)告顯示，全球靈活辦公空間的數(shù)量預(yù)計(jì)今年將達(dá)到近2萬(wàn)個(gè)，到2024年將超過(guò)4萬(wàn)個(gè)。預(yù)計(jì)從2021年開(kāi)始，靈活辦公行業(yè)的增長(zhǎng)將會(huì)反彈，并以21.3%的年增長(zhǎng)率加速發(fā)展。到2024年，將有近500萬(wàn)人在共用辦公空間工作，比2020年增長(zhǎng)158%。