“二十多年來一直專注于不動(dòng)產(chǎn)管理的服務(wù)領(lǐng)域，從最初的住宅類到覆蓋不動(dòng)產(chǎn)的所有業(yè)態(tài)，并一直沿著這條路縱深發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)，越是沒有范本情況下，就更應(yīng)把‘專業(yè)’作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念和立足之本�！本�豪不動(dòng)產(chǎn)管理集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“均豪”）董事長(zhǎng)于慶新在接受《中國(guó)房地產(chǎn)金融》的專訪時(shí)表示。

物業(yè)管理行業(yè)從萌芽開始，到人們逐漸接受了物業(yè)管理服務(wù)，再到整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)井噴式的增長(zhǎng)，一直以來被視作沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和系統(tǒng)，所以在超快速的發(fā)展時(shí)期也曾飽受詬病。經(jīng)歷了20 多年的發(fā)展，從隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的物管行業(yè)，開始從邊緣角色走向舞臺(tái)中央，本土不動(dòng)產(chǎn)管理開始迎來百花齊放。

不動(dòng)產(chǎn)本土模式創(chuàng)新

于慶新1995 年創(chuàng)業(yè)，當(dāng)時(shí)還未有“物業(yè)管理服務(wù)”這一概念，他便決定進(jìn)入和房地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)行業(yè)，成為北京第一批從事物業(yè)管理的企業(yè)家。

于慶新告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，伴隨著城市化進(jìn)程，物業(yè)管理的雛形顯現(xiàn)，由于城市的承載力有限，所以當(dāng)城市化進(jìn)程發(fā)展到一定程度，住宅物業(yè)的發(fā)展受到了限制，更為豐富和多樣的類型隨之出現(xiàn)。例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，“物業(yè)管理”進(jìn)階為“設(shè)施管理”。

相對(duì)而言，設(shè)施管理具有綜合性，這種綜合性呈現(xiàn)出的經(jīng)度和緯度，與其他領(lǐng)域截然不同。

采用科技手段完成全生命周期的運(yùn)作，一出生就緊貼著時(shí)代的發(fā)展變化、經(jīng)濟(jì)變化、產(chǎn)業(yè)變化，而生成一個(gè)比較綜合性的不動(dòng)產(chǎn)管理來源。

除了住宅、園區(qū)之外， 還有就是靠租金增值來獲得投資回報(bào)的零售業(yè)、寫字樓等，在行業(yè)中被稱之為“資產(chǎn)管理”。物業(yè)管理、設(shè)施管理和資產(chǎn)管理，它們統(tǒng)一被稱為不動(dòng)產(chǎn)管理。

看似同屬于不動(dòng)產(chǎn)管理的范疇，但從管理目標(biāo)、客戶群體等來看，事實(shí)上又存在不同的管理模型。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域的研究和心得，于慶新推行和借鑒國(guó)外先進(jìn)的不動(dòng)產(chǎn)管理理念，同時(shí)，還探索中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)管理的本土模式，為在中國(guó)進(jìn)行的生產(chǎn)性、生活性置業(yè)投資提供服務(wù)和保障。

“二十余載，企業(yè)也一直以獨(dú)立第三方物業(yè)管理公司的角色參與到越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中�！庇趹c新指出，相比國(guó)外不動(dòng)產(chǎn)管理領(lǐng)域的發(fā)展歷程，國(guó)內(nèi)該行業(yè)的管理理念、發(fā)展模式可以“舶來品”一詞來形容。

經(jīng)過漫長(zhǎng)的幾十年發(fā)展，行業(yè)還處于一個(gè)借鑒和學(xué)習(xí)的過程。不動(dòng)產(chǎn)管理與資產(chǎn)二者之間的關(guān)聯(lián)度極強(qiáng)。換句話說，從房屋的屬性上去分析，除了居住使用以外，還有另外一個(gè)屬性，那就是資產(chǎn)價(jià)值的增值。

“而在這種資產(chǎn)價(jià)值增值方面，西方發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展更為成熟，一些物業(yè)管理已有近百年的歷史，所以說，過去一段時(shí)間我們更多是學(xué)習(xí)和借鑒，但基于此，中國(guó)創(chuàng)新的步伐從未停止過�！庇趹c新說。

對(duì)于他而言，創(chuàng)新體現(xiàn)在源于不同專業(yè)領(lǐng)域的高度融合，特別是在實(shí)踐中的融合，以商用資產(chǎn)管理為例，在國(guó)外它是一個(gè)非常成熟和先進(jìn)的管理模型。

在中國(guó)整個(gè)的商業(yè)資產(chǎn)管理中，融入大量設(shè)施管理的元素，本土將設(shè)施管理與資產(chǎn)管理做了一個(gè)完美的融合，由于中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，所以在整個(gè)的資產(chǎn)管理運(yùn)作過程中，又融入了大量的科技領(lǐng)域元素。

對(duì)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)認(rèn)知也好，還是消費(fèi)互聯(lián)基礎(chǔ)也罷，大量滲透到資產(chǎn)管理領(lǐng)域?qū)嵺`的方方面面。于慶新表示：“行業(yè)在借鑒西方的基礎(chǔ)上又做了很大程度的創(chuàng)新，這種創(chuàng)新來自于不同專業(yè)成果的融合�！�

大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)賦能不動(dòng)產(chǎn)管理

隨著人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的崛起，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的管理也正在發(fā)生變化。因其自身特點(diǎn)，將越來越成為創(chuàng)新科技爭(zhēng)奪的重要領(lǐng)域。于慶新告訴《中國(guó)房地產(chǎn)金融》，未來，行業(yè)要善于發(fā)現(xiàn)新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)，不自我設(shè)限，要主動(dòng)延展空間場(chǎng)景，便捷客戶的同時(shí)拉近與客戶間的距離，為其提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，激活場(chǎng)地空間形成新的價(jià)值增益。

“場(chǎng)景創(chuàng)新是基于均豪集團(tuán)戰(zhàn)略引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展，以客戶需求為目標(biāo)，研發(fā)創(chuàng)新落地性的智慧化應(yīng)用場(chǎng)景，形成企業(yè)關(guān)鍵核心技術(shù)的新動(dòng)力引擎�！庇趹c新表示，均豪極為重視企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，積極推動(dòng)場(chǎng)景創(chuàng)新工作。

那么，在場(chǎng)景創(chuàng)新過程中會(huì)疊加什么內(nèi)容？在他看來，疊加的內(nèi)容不一定局限在專業(yè)內(nèi)，更多可以采用跨界的方式入局，使得這種疊加效應(yīng)變得主動(dòng)，疊加產(chǎn)生的效果或結(jié)果是無可置疑的。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)數(shù)量非常龐大，無論從社會(huì)財(cái)富還是從企業(yè)財(cái)富來看，它占的比例都非常大的，其價(jià)值提升會(huì)得到充分的釋放。

“過去我們更多關(guān)注的是物理空間，但在今天，更多的是物理空間的人和人的業(yè)務(wù)，如何在這個(gè)空間里形成、發(fā)展�！庇趹c新進(jìn)一步解釋說道，這里疊加的內(nèi)容也包括互聯(lián)網(wǎng)，極大可能地借助互聯(lián)網(wǎng)特征，將消費(fèi)內(nèi)容直接帶入一定的消費(fèi)場(chǎng)景中，內(nèi)容和方式都叫人耳目一新。

這種思維具有前沿性、創(chuàng)新性，未來還將在不動(dòng)產(chǎn)的場(chǎng)景中去完成和實(shí)現(xiàn)。

值得注意的是，均豪在這方面也嘗試做了一些實(shí)踐性、引導(dǎo)性的東西，據(jù)于慶新透露，例如在一些傳統(tǒng)的場(chǎng)景中，公園類、物流園區(qū)、科技園區(qū)等，企業(yè)開始在這些場(chǎng)景中導(dǎo)入新元素，希望能夠激活一些新興的業(yè)態(tài)。

在他眼中，這個(gè)時(shí)代下，有無處不在的機(jī)遇。不動(dòng)產(chǎn)管理的核心卻從未發(fā)生改變過，或者說，資產(chǎn)本質(zhì)也不會(huì)發(fā)生變化，所有的創(chuàng)新都是基于這樣一個(gè)本質(zhì)的背景而完成的。

于慶新提出，大數(shù)據(jù)、AI先進(jìn)科學(xué)技術(shù)在資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)與實(shí)踐中將起到不可估量的作用，因?yàn)檫@些技術(shù)在切實(shí)地改變著現(xiàn)在的不動(dòng)產(chǎn)管理模式。

“比如一個(gè)公司在管理一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，技術(shù)和運(yùn)維上可以給予充分支持，但是當(dāng)一個(gè)公司管理幾十個(gè)甚至上百個(gè)項(xiàng)目時(shí)，如何監(jiān)控項(xiàng)目上設(shè)備設(shè)施的運(yùn)維狀況，如何充分提供應(yīng)急的技術(shù)支持？”于慶新提出，均豪不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)的集控中心（全稱為集中監(jiān)控與應(yīng)急指揮中心）則可以解決這個(gè)問題。

集控中心引入科技信息化管理手段，針對(duì)客戶現(xiàn)場(chǎng)重點(diǎn)安全防范區(qū)域及密集設(shè)施設(shè)備區(qū)域?qū)崿F(xiàn)集中監(jiān)控管理，通過傳感器將現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施的數(shù)據(jù)進(jìn)行云處理。通過專業(yè)的數(shù)據(jù)分析，及時(shí)掌握上百個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)維狀況，并通過視頻，遠(yuǎn)程了解項(xiàng)目情況，給予及時(shí)的技術(shù)支持。

這個(gè)針對(duì)突發(fā)事件緊急調(diào)度處理并且指揮現(xiàn)場(chǎng)人員的管理平臺(tái)，也是國(guó)內(nèi)首家采用基本互聯(lián)網(wǎng)和可穿戴設(shè)備的監(jiān)控指揮不動(dòng)產(chǎn)管理公司。不僅節(jié)省了企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目的人員、專家及維修成本，同時(shí)還共享到社會(huì)層面，樓宇的工程自控、安防及能源等設(shè)備設(shè)施的管理維護(hù)，通過租賃和委托服務(wù)，為客戶實(shí)現(xiàn)節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本，提高運(yùn)營(yíng)效率的目的。

事實(shí)上，經(jīng)過多年的摸索和研究，均豪在發(fā)展過程中，一直致力于推進(jìn)先進(jìn)技術(shù)與傳統(tǒng)管理的融合，進(jìn)而推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，為客戶創(chuàng)造更多的價(jià)值。

提高競(jìng)爭(zhēng)力無非是“專業(yè)”二字

在看到這些技術(shù)廣泛運(yùn)用的同時(shí)，其實(shí)更應(yīng)該看到基于這些技術(shù)集成的管理平臺(tái)的作用，這使得均豪做了大量的管理性變革和創(chuàng)新。“我自己會(huì)看到的是均豪通過這樣一些專業(yè)理念和一些專業(yè)技術(shù)的集成，使企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力越來越強(qiáng)�！庇趹c新說。

繼2008年服務(wù)鳥巢體育場(chǎng)、水立方游泳館后，微軟、阿里巴巴、思科、普洛斯、宜家等眾多跨國(guó)企業(yè)紛紛選擇了均豪物業(yè)；包括上海張江高科、普洛斯蘇州物流園、武漢東湖、中關(guān)村等世界一流園區(qū)也選擇了均豪物業(yè)的設(shè)施管理服務(wù)。

在于慶新看來，打動(dòng)世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)與一流的工業(yè)園區(qū)，憑的無非是“專業(yè)”二字。“目前，物業(yè)行業(yè)還存在諸多不專業(yè)的地方。例如單一模式管理已經(jīng)無法滿足不動(dòng)產(chǎn)管理發(fā)展的現(xiàn)狀�！庇趹c新認(rèn)為，對(duì)交通設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的管理，已經(jīng)不能局限于單一管理模式了，他以這次新冠疫情為例子進(jìn)行剖析。

疫情讓所有人都始料未及，若是此前就做到“居安思危”，面對(duì)疫情或許不會(huì)如此被動(dòng)。相比之下，讓于慶新更關(guān)注的是下一個(gè)“黑天鵝”會(huì)在什么時(shí)候到來？以及下一次“黑天鵝”到來的時(shí)候，人類是否仍然手忙腳亂去應(yīng)對(duì)，由疫情帶來的種種不確定性，無不牽動(dòng)著這位設(shè)施管理行業(yè)從業(yè)者敏感的神經(jīng)。

“疫情的暴發(fā)，導(dǎo)致我們?cè)�本有序的生活突然被打亂了節(jié)奏，正因如此，人們被迫地開始思考或者實(shí)踐，關(guān)于應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)的問題和解決方法？”于慶新指出，此次新型冠狀肺炎病毒疫情傳播范圍之廣泛、危害之嚴(yán)重并且突發(fā)狀況多，無法按照基礎(chǔ)的模型處理它，這就需要在剛性和韌性之間找到解決方案。

他強(qiáng)調(diào)，任何一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的管理和安全的管理，都離不開科學(xué)的方法。其中最重要的是應(yīng)急處置。談及應(yīng)急處置與設(shè)施管理的應(yīng)用實(shí)踐時(shí)，他提出“3P+1T”的理論：“3P”分別為人、場(chǎng)所、業(yè)務(wù)，加上“1T”，設(shè)施管理的核心要素是技術(shù)，所有的事情都圍繞這四個(gè)字母展開，風(fēng)險(xiǎn)管理自然也不例外。

于慶新表示：“做好任何一個(gè)防控，人是核心因素，但不是決定要素�！�

的確，下一個(gè)“黑天鵝”何時(shí)到來還是個(gè)未知數(shù)，于慶新還強(qiáng)調(diào)，防范疫情不能只停留在解決的方法，而是需要一套對(duì)應(yīng)的系統(tǒng)，一個(gè)完整的安全風(fēng)險(xiǎn)管理系統(tǒng)是對(duì)客戶、資產(chǎn)真正負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。

值得一提的是，均豪擁有一套應(yīng)急防范體系，在實(shí)際案例中，還與北京師范大學(xué)中國(guó)公益研究院、民政部救災(zāi)救濟(jì)司三方共同探討、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)急體系及防控措施。于慶新原話是：“平時(shí)為工，戰(zhàn)時(shí)為兵。”平時(shí)各自做好各自的準(zhǔn)備工作，這里“戰(zhàn)”指的是突發(fā)事件到來的時(shí)候，能夠穩(wěn)中有序地應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，隨時(shí)可以調(diào)配出專業(yè)人員應(yīng)對(duì)、解決問題。

去年，人們談及產(chǎn)業(yè)下行，甚至還有一些悲觀的說法稱之為在“崩潰的邊緣”。在這個(gè)階段，作為一個(gè)處于成長(zhǎng)期的行業(yè)，各家公司成長(zhǎng)路線出現(xiàn)了差異化，每一家優(yōu)秀的企業(yè)在業(yè)績(jī)確定性以外均有一些細(xì)分賽道的長(zhǎng)處，巨大的行業(yè)潛力和遠(yuǎn)未觸及的天花板給予了大家足夠的試錯(cuò)空間和發(fā)展機(jī)會(huì)。

結(jié)合行業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展的理解，于慶新認(rèn)為，企業(yè)更多地需要通過專業(yè)化去進(jìn)取和提升，將持續(xù)發(fā)揮專業(yè)能力，秉持品牌理念，切實(shí)踐行社會(huì)責(zé)任。未來，除了防疫的部署之外，還要多關(guān)注疫情之后的轉(zhuǎn)型升級(jí)，積極尋找新的商業(yè)機(jī)會(huì)幫助企業(yè)和客戶共渡難關(guān)。