“二十多年來一直專注于不動產(chǎn)管理的服務(wù)領(lǐng)域，從最初的住宅類到覆蓋不動產(chǎn)的所有業(yè)態(tài)，并一直沿著這條路縱深發(fā)展物業(yè)管理企業(yè)，越是沒有范本情況下，就更應(yīng)把‘專業(yè)’作為企業(yè)的經(jīng)營理念和立足之本�！本�豪不動產(chǎn)管理集團（以下簡稱“均豪”）董事長于慶新在接受《中國房地產(chǎn)金融》的專訪時表示。

物業(yè)管理行業(yè)從萌芽開始，到人們逐漸接受了物業(yè)管理服務(wù)，再到整個行業(yè)出現(xiàn)井噴式的增長，一直以來被視作沒有統(tǒng)一的標準和系統(tǒng)，所以在超快速的發(fā)展時期也曾飽受詬病。經(jīng)歷了20 多年的發(fā)展，從隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)的物管行業(yè)，開始從邊緣角色走向舞臺中央，本土不動產(chǎn)管理開始迎來百花齊放。

不動產(chǎn)本土模式創(chuàng)新

于慶新1995 年創(chuàng)業(yè)，當時還未有“物業(yè)管理服務(wù)”這一概念，他便決定進入和房地產(chǎn)相關(guān)的物業(yè)行業(yè)，成為北京第一批從事物業(yè)管理的企業(yè)家。

于慶新告訴《中國房地產(chǎn)金融》，伴隨著城市化進程，物業(yè)管理的雛形顯現(xiàn)，由于城市的承載力有限，所以當城市化進程發(fā)展到一定程度，住宅物業(yè)的發(fā)展受到了限制，更為豐富和多樣的類型隨之出現(xiàn)。例如產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，“物業(yè)管理”進階為“設(shè)施管理”。

相對而言，設(shè)施管理具有綜合性，這種綜合性呈現(xiàn)出的經(jīng)度和緯度，與其他領(lǐng)域截然不同。

采用科技手段完成全生命周期的運作，一出生就緊貼著時代的發(fā)展變化、經(jīng)濟變化、產(chǎn)業(yè)變化，而生成一個比較綜合性的不動產(chǎn)管理來源。

除了住宅、園區(qū)之外， 還有就是靠租金增值來獲得投資回報的零售業(yè)、寫字樓等，在行業(yè)中被稱之為“資產(chǎn)管理”。物業(yè)管理、設(shè)施管理和資產(chǎn)管理，它們統(tǒng)一被稱為不動產(chǎn)管理。

看似同屬于不動產(chǎn)管理的范疇，但從管理目標、客戶群體等來看，事實上又存在不同的管理模型。

關(guān)于不動產(chǎn)管理領(lǐng)域的研究和心得，于慶新推行和借鑒國外先進的不動產(chǎn)管理理念，同時，還探索中國不動產(chǎn)管理的本土模式，為在中國進行的生產(chǎn)性、生活性置業(yè)投資提供服務(wù)和保障。

“二十余載，企業(yè)也一直以獨立第三方物業(yè)管理公司的角色參與到越來越激烈的市場競爭中�！庇趹c新指出，相比國外不動產(chǎn)管理領(lǐng)域的發(fā)展歷程，國內(nèi)該行業(yè)的管理理念、發(fā)展模式可以“舶來品”一詞來形容。

經(jīng)過漫長的幾十年發(fā)展，行業(yè)還處于一個借鑒和學習的過程。不動產(chǎn)管理與資產(chǎn)二者之間的關(guān)聯(lián)度極強。換句話說，從房屋的屬性上去分析，除了居住使用以外，還有另外一個屬性，那就是資產(chǎn)價值的增值。

“而在這種資產(chǎn)價值增值方面，西方發(fā)達國家發(fā)展更為成熟，一些物業(yè)管理已有近百年的歷史，所以說，過去一段時間我們更多是學習和借鑒，但基于此，中國創(chuàng)新的步伐從未停止過�！庇趹c新說。

對于他而言，創(chuàng)新體現(xiàn)在源于不同專業(yè)領(lǐng)域的高度融合，特別是在實踐中的融合，以商用資產(chǎn)管理為例，在國外它是一個非常成熟和先進的管理模型。

在中國整個的商業(yè)資產(chǎn)管理中，融入大量設(shè)施管理的元素，本土將設(shè)施管理與資產(chǎn)管理做了一個完美的融合，由于中國互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，所以在整個的資產(chǎn)管理運作過程中，又融入了大量的科技領(lǐng)域元素。

對互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)認知也好，還是消費互聯(lián)基礎(chǔ)也罷，大量滲透到資產(chǎn)管理領(lǐng)域?qū)嵺`的方方面面。于慶新表示：“行業(yè)在借鑒西方的基礎(chǔ)上又做了很大程度的創(chuàng)新，這種創(chuàng)新來自于不同專業(yè)成果的融合�！�

大數(shù)據(jù)、AI等技術(shù)賦能不動產(chǎn)管理

隨著人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新技術(shù)的崛起，關(guān)于不動產(chǎn)的管理也正在發(fā)生變化。因其自身特點，將越來越成為創(chuàng)新科技爭奪的重要領(lǐng)域。于慶新告訴《中國房地產(chǎn)金融》，未來，行業(yè)要善于發(fā)現(xiàn)新的價值增長點，不自我設(shè)限，要主動延展空間場景，便捷客戶的同時拉近與客戶間的距離，為其提供更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，激活場地空間形成新的價值增益。

“場景創(chuàng)新是基于均豪集團戰(zhàn)略引領(lǐng)業(yè)務(wù)發(fā)展，以客戶需求為目標，研發(fā)創(chuàng)新落地性的智慧化應(yīng)用場景，形成企業(yè)關(guān)鍵核心技術(shù)的新動力引擎�！庇趹c新表示，均豪極為重視企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展，積極推動場景創(chuàng)新工作。

那么，在場景創(chuàng)新過程中會疊加什么內(nèi)容？在他看來，疊加的內(nèi)容不一定局限在專業(yè)內(nèi)，更多可以采用跨界的方式入局，使得這種疊加效應(yīng)變得主動，疊加產(chǎn)生的效果或結(jié)果是無可置疑的。因為不動產(chǎn)數(shù)量非常龐大，無論從社會財富還是從企業(yè)財富來看，它占的比例都非常大的，其價值提升會得到充分的釋放。

“過去我們更多關(guān)注的是物理空間，但在今天，更多的是物理空間的人和人的業(yè)務(wù)，如何在這個空間里形成、發(fā)展�！庇趹c新進一步解釋說道，這里疊加的內(nèi)容也包括互聯(lián)網(wǎng)，極大可能地借助互聯(lián)網(wǎng)特征，將消費內(nèi)容直接帶入一定的消費場景中，內(nèi)容和方式都叫人耳目一新。

這種思維具有前沿性、創(chuàng)新性，未來還將在不動產(chǎn)的場景中去完成和實現(xiàn)。

值得注意的是，均豪在這方面也嘗試做了一些實踐性、引導性的東西，據(jù)于慶新透露，例如在一些傳統(tǒng)的場景中，公園類、物流園區(qū)、科技園區(qū)等，企業(yè)開始在這些場景中導入新元素，希望能夠激活一些新興的業(yè)態(tài)。

在他眼中，這個時代下，有無處不在的機遇。不動產(chǎn)管理的核心卻從未發(fā)生改變過，或者說，資產(chǎn)本質(zhì)也不會發(fā)生變化，所有的創(chuàng)新都是基于這樣一個本質(zhì)的背景而完成的。

于慶新提出，大數(shù)據(jù)、AI先進科學技術(shù)在資產(chǎn)管理運營與實踐中將起到不可估量的作用，因為這些技術(shù)在切實地改變著現(xiàn)在的不動產(chǎn)管理模式。

“比如一個公司在管理一個項目的時候，技術(shù)和運維上可以給予充分支持，但是當一個公司管理幾十個甚至上百個項目時，如何監(jiān)控項目上設(shè)備設(shè)施的運維狀況，如何充分提供應(yīng)急的技術(shù)支持？”于慶新提出，均豪不動產(chǎn)開發(fā)的集控中心（全稱為集中監(jiān)控與應(yīng)急指揮中心）則可以解決這個問題。

集控中心引入科技信息化管理手段，針對客戶現(xiàn)場重點安全防范區(qū)域及密集設(shè)施設(shè)備區(qū)域?qū)崿F(xiàn)集中監(jiān)控管理，通過傳感器將現(xiàn)場設(shè)備設(shè)施的數(shù)據(jù)進行云處理。通過專業(yè)的數(shù)據(jù)分析，及時掌握上百個項目的運維狀況，并通過視頻，遠程了解項目情況，給予及時的技術(shù)支持。

這個針對突發(fā)事件緊急調(diào)度處理并且指揮現(xiàn)場人員的管理平臺，也是國內(nèi)首家采用基本互聯(lián)網(wǎng)和可穿戴設(shè)備的監(jiān)控指揮不動產(chǎn)管理公司。不僅節(jié)省了企業(yè)內(nèi)部項目的人員、專家及維修成本，同時還共享到社會層面，樓宇的工程自控、安防及能源等設(shè)備設(shè)施的管理維護，通過租賃和委托服務(wù)，為客戶實現(xiàn)節(jié)約運營成本，提高運營效率的目的。

事實上，經(jīng)過多年的摸索和研究，均豪在發(fā)展過程中，一直致力于推進先進技術(shù)與傳統(tǒng)管理的融合，進而推動行業(yè)的發(fā)展，為客戶創(chuàng)造更多的價值。

提高競爭力無非是“專業(yè)”二字

在看到這些技術(shù)廣泛運用的同時，其實更應(yīng)該看到基于這些技術(shù)集成的管理平臺的作用，這使得均豪做了大量的管理性變革和創(chuàng)新�！拔易约簳�看到的是均豪通過這樣一些專業(yè)理念和一些專業(yè)技術(shù)的集成，使企業(yè)的競爭力越來越強。”于慶新說。

繼2008年服務(wù)鳥巢體育場、水立方游泳館后，微軟、阿里巴巴、思科、普洛斯、宜家等眾多跨國企業(yè)紛紛選擇了均豪物業(yè)；包括上海張江高科、普洛斯蘇州物流園、武漢東湖、中關(guān)村等世界一流園區(qū)也選擇了均豪物業(yè)的設(shè)施管理服務(wù)。

在于慶新看來，打動世界五百強企業(yè)與一流的工業(yè)園區(qū)，憑的無非是“專業(yè)”二字�！澳壳�，物業(yè)行業(yè)還存在諸多不專業(yè)的地方。例如單一模式管理已經(jīng)無法滿足不動產(chǎn)管理發(fā)展的現(xiàn)狀�！庇趹c新認為，對交通設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施、企業(yè)不動產(chǎn)的管理，已經(jīng)不能局限于單一管理模式了，他以這次新冠疫情為例子進行剖析。

疫情讓所有人都始料未及，若是此前就做到“居安思�！�，面對疫情或許不會如此被動。相比之下，讓于慶新更關(guān)注的是下一個“黑天鵝”會在什么時候到來？以及下一次“黑天鵝”到來的時候，人類是否仍然手忙腳亂去應(yīng)對，由疫情帶來的種種不確定性，無不牽動著這位設(shè)施管理行業(yè)從業(yè)者敏感的神經(jīng)。

“疫情的暴發(fā)，導致我們原本有序的生活突然被打亂了節(jié)奏，正因如此，人們被迫地開始思考或者實踐，關(guān)于應(yīng)該如何應(yīng)對的問題和解決方法？”于慶新指出，此次新型冠狀肺炎病毒疫情傳播范圍之廣泛、危害之嚴重并且突發(fā)狀況多，無法按照基礎(chǔ)的模型處理它，這就需要在剛性和韌性之間找到解決方案。

他強調(diào)，任何一個風險的管理和安全的管理，都離不開科學的方法。其中最重要的是應(yīng)急處置。談及應(yīng)急處置與設(shè)施管理的應(yīng)用實踐時，他提出“3P+1T”的理論：“3P”分別為人、場所、業(yè)務(wù)，加上“1T”，設(shè)施管理的核心要素是技術(shù)，所有的事情都圍繞這四個字母展開，風險管理自然也不例外。

于慶新表示：“做好任何一個防控，人是核心因素，但不是決定要素。”

的確，下一個“黑天鵝”何時到來還是個未知數(shù)，于慶新還強調(diào)，防范疫情不能只停留在解決的方法，而是需要一套對應(yīng)的系統(tǒng)，一個完整的安全風險管理系統(tǒng)是對客戶、資產(chǎn)真正負責任的表現(xiàn)。

值得一提的是，均豪擁有一套應(yīng)急防范體系，在實際案例中，還與北京師范大學中國公益研究院、民政部救災救濟司三方共同探討、制定行業(yè)標準應(yīng)急體系及防控措施。于慶新原話是：“平時為工，戰(zhàn)時為兵�！逼綍r各自做好各自的準備工作，這里“戰(zhàn)”指的是突發(fā)事件到來的時候，能夠穩(wěn)中有序地應(yīng)對突發(fā)事件，隨時可以調(diào)配出專業(yè)人員應(yīng)對、解決問題。

去年，人們談及產(chǎn)業(yè)下行，甚至還有一些悲觀的說法稱之為在“崩潰的邊緣”。在這個階段，作為一個處于成長期的行業(yè)，各家公司成長路線出現(xiàn)了差異化，每一家優(yōu)秀的企業(yè)在業(yè)績確定性以外均有一些細分賽道的長處，巨大的行業(yè)潛力和遠未觸及的天花板給予了大家足夠的試錯空間和發(fā)展機會。

結(jié)合行業(yè)中長期發(fā)展的理解，于慶新認為，企業(yè)更多地需要通過專業(yè)化去進取和提升，將持續(xù)發(fā)揮專業(yè)能力，秉持品牌理念，切實踐行社會責任。未來，除了防疫的部署之外，還要多關(guān)注疫情之后的轉(zhuǎn)型升級，積極尋找新的商業(yè)機會幫助企業(yè)和客戶共渡難關(guān)。