佳兆業(yè)集團副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策

正值深圳經(jīng)濟特區(qū)成立40周年之際，10月11日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》（以下簡稱“方案”），將支持深圳在土地管理制度上深化探索。

其中，方案指出將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

同時，方案還支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓制度。

針對方案中提出的深圳土地制度改革，中國房地產(chǎn)報對佳兆業(yè)集團副總裁、首席經(jīng)濟學家劉策進行了采訪。

中國房地產(chǎn)報：方案發(fā)布的背景是什么？當前，深圳市的土地管理制度存在哪些不足？

劉策：方案發(fā)布的背景有兩個方面，一方面，深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的政策發(fā)布滿一年，推動深圳盡快做出標桿示范；另一方面，今年以來中央先后發(fā)布金融支持大灣區(qū)、農(nóng)用地審批權(quán)下放到省、完善要素市場配置等系列政策，新政策更需要深圳為全國和大灣區(qū)先行先試。

目前，深圳市的土地制度主要有三點問題。一是總量控制嚴。新增供應(yīng)少，大量土地供應(yīng)依賴城市更新；二是供應(yīng)節(jié)奏慢。城市更新難度大、推進慢，嚴重影響供地節(jié)奏；三是用途管制嚴格。近年為防范土地住宅化，留足產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，“工改”項目用途不斷收緊，但實際工業(yè)用地需求不及預(yù)期，在土地利用結(jié)構(gòu)的市場化調(diào)節(jié)受限的情況下，“工改工”項目利用效率偏低。

中國房地產(chǎn)報：方案中提出將“農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托給深圳市政府批準”，有市場人士認為深圳農(nóng)用地極少，因此這條政策對深圳影響不大，你對此怎么看？

劉策：這條政策對房地產(chǎn)市場的影響可能有限，但對深圳影響并不小。

一方面，雖然深圳農(nóng)用地少，但實際上農(nóng)用地條件更好，區(qū)位更優(yōu)，價值更高，更適合開發(fā)建設(shè)；另一方面，也要考慮深汕合作區(qū)，甚至未來該模式向東莞、惠州等地擴展后的影響，方案里也明確提到“深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革�！�

中國房地產(chǎn)報：方案還提到推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地，盤活存量工業(yè)工地以及深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革等，你覺得這些政策，對解決深圳土地市場的問題以及推進當前深圳土地市場的良性發(fā)展能起到多大的作用？

劉策：方案多方努力去解決深圳土地供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀，綜合效果應(yīng)該不錯。

一是有利于突破規(guī)模上限，為深圳開發(fā)率提升做鋪墊。今年7月份，住建部座談時有房企提到，深圳問題實際是土地開發(fā)率的問題，深圳開發(fā)率為46%左右，對比東京都市圈60%的開發(fā)率仍有極大提升空間；二是進一步加快供地節(jié)奏，盡快滿足項目建設(shè)需求。農(nóng)用地審批權(quán)限4月下放到省，10月下放到深圳，根據(jù)過往的經(jīng)驗，涉及農(nóng)用地的建設(shè)項目審批至少能快半年；三是放寬用途管制，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)。過去幾年“工改工”政策從寬松到不斷收緊，實際上弱化了市場對土地利用的調(diào)節(jié)優(yōu)化作用。

中國房地產(chǎn)報：方案的發(fā)布，對在深房企而言，有沒有一些新的機遇誕生？

劉策：新機遇談不上，用適當松綁來形容可能更貼切。2017年底起，深圳“工改工”政策不斷收緊，實質(zhì)壓縮了深圳類住宅產(chǎn)品的供應(yīng)，也給開發(fā)企業(yè)投資變現(xiàn)和產(chǎn)業(yè)運營帶來巨大壓力。

方案“二三類用地混合”給深圳工改商、工改居和商改租等帶來較好政策預(yù)期，適當松綁“工改工”項目限制，提高存量項目投資收益預(yù)期，有利于加速項目推進，也將給堅持深耕深圳的本土房企帶來切實的經(jīng)濟回報。