“2020年很特殊，作為企業(yè)掌舵者，這一年您有何感想和新的思考”？

“雖然行業(yè)跌宕起伏，但企業(yè)荊棘載途�！�

與當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬的談話開始于這樣一個頗為感性的問題,他的回答堅定有力。

2020年，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說是極其不易的。2月初，疫情尚未完全明朗時，中國房地產(chǎn)報記者曾就房企如何應對“黑天鵝”話題對張鵬進行過采訪，彼時當代置業(yè)沒有在“疫情”之中坐以待斃，開拓線上銷售的同時發(fā)起了一場近10萬人的線上調(diào)研。

“疫情影響下，人們對居住環(huán)境的舒適程度、健康程度也產(chǎn)生更多關(guān)注，對產(chǎn)品需求也在發(fā)生變化，從這種變化中反思新一代產(chǎn)品方向，才能進一步明確企業(yè)未來發(fā)展戰(zhàn)略�！睆堸i這樣告訴記者。

正是這種對市場變化的敏銳，對業(yè)主需求的關(guān)注，以及對產(chǎn)品的堅持，使得當代置業(yè)在復工之后迅速贏得市場。

財報顯示，2020年上半年，當代置業(yè)實現(xiàn)合約銷售約為人民幣142.06億元，較2019年同期增長約24%；毛利達到約人民幣21.21億元，較2019年同期增長約14.0%；期內(nèi)毛利率達到約24.4%。集團資產(chǎn)總值約為人民幣720.14億元，較2019年12月31日增長約5.1%。

與此同時，為應對逐漸收緊的融資環(huán)境，當代置業(yè)也在積極搭建新的融資渠道。

2020年10月22日，第一服務控股順利登陸港交所，成為港股市場上第29家上市物業(yè)企業(yè)，也是唯一一家綠色科技健康物業(yè)股。

對于剛剛啟程的2021年，張鵬認為，不確定性是未來最大變局，如同今年的疫情無法預測，卻對各行各業(yè)影響深遠；對企業(yè)來說，堅定戰(zhàn)略方向、聚焦組織能力建設(shè)、不斷提升管理效能，打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，實現(xiàn)長期、可持續(xù)、高質(zhì)量的增長，追求有回款的銷售、有現(xiàn)金流的利潤、有市場口碑的規(guī)模，是每一個堅持長期主義的企業(yè)必不可少的策略。

2020年12月29日，對于剛剛啟程的2021年，中國房地產(chǎn)報記者就調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展等問題采訪了當代置業(yè)執(zhí)行董事兼總裁張鵬。

建立企業(yè)發(fā)展韌性

中國房地產(chǎn)報：今年情況很特殊，這一年走過來，有什么感想？作為掌舵者，在企業(yè)經(jīng)營過程中又有什么新的思考？

張鵬：疫情影響了很多企業(yè)發(fā)展，但從長期看，房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場本身也會遭遇“黑天鵝”與“灰犀�！毕喟榈摹胺�(wěn)中有變”“穩(wěn)中有緊”道路，企業(yè)要發(fā)展、業(yè)績要增長是要找到突破點的，具體有三個方面：

一，建立起企業(yè)發(fā)展韌性。首先是融資韌性，在“三道紅線”新規(guī)嚴監(jiān)管下創(chuàng)新融資策略，處理好長短債、債性股性平衡、加速銷售回款、現(xiàn)金流管理等關(guān)系；其次投資韌性，建立覆蓋多區(qū)域的投資布局，合理在集團層面鋪排城市和區(qū)域間投資平衡；第三行銷韌性，要建立可收可放的供貨機制，根據(jù)市場冷暖及時調(diào)整出貨節(jié)奏。

二，形成會生長的商業(yè)模式。房企如今都在面臨專注于房地產(chǎn)主業(yè)還是多元化發(fā)展的選擇，我們認為對于企業(yè)來說有第二、第三增長曲線是必須的。

以當代置業(yè)為例，在綠色科技房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之外，孵化了40多家創(chuàng)變生態(tài)體或引力加速體，這些創(chuàng)新IP都配置到了開發(fā)項目中，如第一服務的物業(yè)服務，MOMA baby的0-3歲日托服務，MOMA kids 3-6歲幼兒園服務，倍格生態(tài)的青年人創(chuàng)業(yè)等，這些IP與社區(qū)形成了一種相互給養(yǎng)、相互加持關(guān)系，產(chǎn)業(yè)得到了充足流量和黏性社群，這些IP未來也可以在母體之外逐步壯大成為獨立體，這是我們一直在實踐的商業(yè)模式。

三，構(gòu)建適應經(jīng)營時代的流程與運營體系。房地產(chǎn)行業(yè)已從“杠桿時代”轉(zhuǎn)入“經(jīng)營時代”，房企做好經(jīng)營要做到兩高兩低，即提高周轉(zhuǎn)速度、提高產(chǎn)品溢價，降低人力成本，降低無效管理。

中國房地產(chǎn)報：從目前來看，對于企業(yè)什么是最難的？業(yè)績、降負債還是管理，為什么？

張鵬：我一直有一個觀點，就是改變自己容易改變他人難。借鑒到企業(yè)，就是內(nèi)部易轉(zhuǎn)變市場難回頭。無論是降負債還是企業(yè)管理，都是可以通過內(nèi)部調(diào)控、管控策略解決，我們也制定了降負債和內(nèi)部管理策略，落地執(zhí)行即可達到相應目標，但業(yè)績受市場形勢影響較大；房地產(chǎn)市場“大年”業(yè)績?nèi)菀滋嵘�；房地產(chǎn)市場“小年”下，整體都會有所萎縮，業(yè)績目標實現(xiàn)難度較大。

中國房地產(chǎn)報：為應對市場新變化，在組織架構(gòu)上有什么具體調(diào)整？在新業(yè)務與區(qū)域布局方面會有什么新的計劃與舉措？

張鵬：過去一年，為應對市場變化、提質(zhì)增效，加強內(nèi)部管理能力，我們在組織架構(gòu)上撤了兩個區(qū)域公司，同時制定了區(qū)域分級策略，依據(jù)市場潛力和組織能力匹配相應發(fā)展目標。

區(qū)域布局方面，始終堅持“5+15+M”城市進入策略，即聚焦京津冀城市群、長三角城市群、珠三角城市群、長江中游城市群和成渝城市群；持續(xù)重點深耕15個省會或優(yōu)質(zhì)二線城市，這類城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展支撐力足，城市基礎(chǔ)建設(shè)良好，人口吸附力強，擁有較強的資本和相對寬松的政策環(huán)境，房地產(chǎn)市場具有長期投資價值。

同時，對人口基數(shù)大、短期房地產(chǎn)市場健康、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好、人均可支配收入高、城市基建投資力度大的優(yōu)質(zhì)城市保持關(guān)注，重點關(guān)注東南沿海和中部優(yōu)質(zhì)城市。

在投資拿地方面，采用因城施策方式，主要體現(xiàn)為一線城市以合作獲取土地方式為主，同時積極拓展城市更新、既有建筑改造等存量業(yè)務；二線城市以收并購、產(chǎn)業(yè)合作、招拍掛為主，多種方式獲取土地，并進行產(chǎn)業(yè)升級；三四線城市更傾向于機會型獲取土地。此外，在各地區(qū)公司采用因區(qū)施策，制定各自的布局模型。

新業(yè)務方面，將著重在城市更新方面發(fā)力。

中國房地產(chǎn)報：目前，公司整體資金狀況等指標如何？“三道紅線”監(jiān)管新規(guī)下，與之相對應的幾項指標如何，在降負債方面有什么具體的應對策略？又如何看待監(jiān)管新規(guī)？

張鵬：長期以來，我們始終堅持穩(wěn)健發(fā)展策略，追求規(guī)模但以安全發(fā)展為基礎(chǔ)，因此，目前公司整體資金狀況安全，財務指標穩(wěn)中向好。

監(jiān)管新規(guī)出臺表面上看是房企融資難度上升、融資額度下降；深層次看，是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則的變化，“金融紅利”的消失。相比而言，對于部分以債務杠桿驅(qū)動企業(yè)規(guī)模增長的房企將產(chǎn)生較大影響，需要調(diào)整和改變企業(yè)發(fā)展模式，調(diào)整融資戰(zhàn)略。

長期來看，監(jiān)管層提出的整體要求對房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展至關(guān)重要，如果這些監(jiān)管要求能夠持續(xù)，相信對于提升產(chǎn)品品質(zhì)、服務質(zhì)量與鼓勵建筑科技創(chuàng)新都是長遠利好。同時也需要監(jiān)管機構(gòu)和金融企業(yè)切實鼓勵和推動長期融資產(chǎn)品供給，創(chuàng)新股權(quán)性金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)行業(yè)提供一個更為健康的金融市場環(huán)境。

“三道紅線”新規(guī)下，目前當代置業(yè)指標部分踩線，為滿足監(jiān)管政策要求，我們采取了以下策略：

首先，打通融資經(jīng)脈。擴大融資渠道，搭建多層次融資渠道，信貸、境內(nèi)外債券、信托、股權(quán)、夾層融資、資產(chǎn)證券化、供應鏈融資、銷售回款等能融盡融。

其次，把握長短債平衡。融資規(guī)模、融資成本控制量力而行，長債換短債，短債壓力較大，可以適當增加長債，合理鋪排資金配置，給公司發(fā)展留出安全余度。

再次，資金管理精細化，要立足長期發(fā)展，通盤資金配置，防止出現(xiàn)資金錯配，合理規(guī)劃資金使用周期，提升資金使用效率。

最后，股權(quán)化投資。這方面我們需要再打開一些，在保證安全穩(wěn)定前提下，尋求與長期性的共擔風險、共享股權(quán)收益的資本進行合作，通過債性融資轉(zhuǎn)為股性融資等方式適度降低權(quán)益占比，有利于快速降低負債。

相信長期主義的價值

中國房地產(chǎn)報：《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》公布，其中關(guān)于房地產(chǎn)發(fā)展有兩個重點：一是堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；二是推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展。對于這兩個重點怎么看？

張鵬：第一，“房住不炒”是主旋律。首先，房子不僅具有居住屬性也有金融屬性。長期以來，野蠻生長的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中房子的金融屬性偏重，“房住不炒”提出后，便將房子作為居住產(chǎn)品、人民美好生活根基引導，未來也必將持續(xù)以“房住不炒”為主旋律，實現(xiàn)人民美好人居需求。

其次，租售同權(quán)力度加大。中央經(jīng)濟工作會議提出“解決好大城市住房突出問題”，意味著政府將加大租賃住房政策傾斜力度，加快完善長租房政策，規(guī)范長租房市場，避免近期長租房暴雷情況發(fā)生。

最后，防風險為主要目的。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是避免中國經(jīng)濟空心化以及金融風險聚集的根本要求，也是推動中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的前提。

第二，推動金融、房地產(chǎn)實體經(jīng)濟均衡發(fā)展透漏了以下幾個信號：

首先，指出了由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊屬性，并未將其完全劃分為實體經(jīng)濟。多年來，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟穩(wěn)定器和壓艙石，持續(xù)發(fā)揮著在經(jīng)濟發(fā)展、地方財政收入和金融市場方面的穩(wěn)定作用。

其次，結(jié)構(gòu)失衡。指出了金融、房地產(chǎn)和實體經(jīng)濟的發(fā)展不均衡問題。金融與實體經(jīng)濟失衡，金融體系內(nèi)大量資金沉淀，中小微企業(yè)無貸款可拿；金融與房地產(chǎn)失衡，不斷堆高的金融杠桿和逐漸積累的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為經(jīng)濟中最大的“灰犀�！保环康禺a(chǎn)與實體經(jīng)濟失衡，房地產(chǎn)與實體經(jīng)濟存在蹺蹺板效應，房地產(chǎn)無序擴張、居民住房貸款等擠占了居民消費升級空間，影響了實體經(jīng)濟快速增長。

最后，發(fā)展未限。均衡發(fā)展是重點，“推動”意味著政府并未完全限制金融、房地產(chǎn)發(fā)展，而是轉(zhuǎn)為對市場做結(jié)構(gòu)性調(diào)整，深化供給側(cè)改革，更加強調(diào)創(chuàng)新驅(qū)動、高質(zhì)量引領(lǐng)和創(chuàng)造新需求。一方面，是金融、房地產(chǎn)內(nèi)部均衡發(fā)展，金融不能脫離政府監(jiān)管，防止出現(xiàn)資金錯配、套利頻發(fā)、次級債風險上升等。房地產(chǎn)不能無序發(fā)展，需要更加強調(diào)居住價值，建立長效機制；另一方面，是同實體經(jīng)濟均衡發(fā)展，發(fā)展金融和房地產(chǎn)，初衷是為“實體經(jīng)濟”“擴大內(nèi)需”服務的，因此需要以國內(nèi)大循環(huán)為主體，消除國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)依賴，將金融作為手段支撐起實體經(jīng)濟發(fā)展，在滿足中低端需求同時，滿足多樣化、高品質(zhì)消費需求，不斷助力實體經(jīng)濟的繁榮。

中國房地產(chǎn)報：回望過去一年，您對房地產(chǎn)行業(yè)有什么總結(jié)？展望新的一年，又有什么預判？

張鵬：2020年房地產(chǎn)市場總的基調(diào)就是——“回歸”。

首先，房地產(chǎn)行業(yè)從高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高增長的“三高”時代步入低增長、低利潤、低預期的“三低”時代，逐步回歸普通行業(yè)；其次，房企也從過往片面追求高周轉(zhuǎn)，到如今注重對產(chǎn)品力的打造，市場逐漸回歸產(chǎn)品主義；最后，是價值回歸。房地產(chǎn)行業(yè)回歸到居住本質(zhì)，客戶不再將房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品。

相比2020年房地產(chǎn)行業(yè)的回歸，2021年的房地產(chǎn)我覺得將會是“穩(wěn)中有變”。

宏觀層面，長效機制加強。全國整體經(jīng)濟下行的壓力依然持續(xù)，將直接導致房地產(chǎn)行業(yè)客戶購買需求和購買力下降。“房住不炒”機制長效化，行業(yè)難以實現(xiàn)爆發(fā)式快速增長，房地產(chǎn)金融端不斷規(guī)范化，企業(yè)融資渠道持續(xù)收緊，未來房地產(chǎn)企業(yè)將堅持長期主義，更加規(guī)范化、理性化、品質(zhì)化發(fā)展。

市場層面，城市分化加劇。一二線城市人口基數(shù)大，城市經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，居民購買力強，城市對周邊區(qū)域吸附能力強，推測不會出現(xiàn)劇烈波動，將在小幅震蕩周期下平穩(wěn)發(fā)展；三四線城市經(jīng)過上一輪去庫存后爆發(fā)式發(fā)展，城市剛需已接近飽和，房價已接近或超過當?shù)鼐用竦馁徺I力極限，未來具有較大下行風險；這一次的層級市場調(diào)整周期還將持續(xù)一段時間，短期內(nèi)二線城市仍將是各大房企爭奪的主要戰(zhàn)場，長期內(nèi)存量市場的發(fā)展空間將會更大。

行業(yè)層面，行業(yè)聚集加深。2020年業(yè)績超過千億元企業(yè)已超過40家，百強房企集中度進一步提高，強者恒強角逐下，管理規(guī)范、現(xiàn)金流穩(wěn)健、資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)、負債結(jié)構(gòu)合理的房地產(chǎn)企業(yè)能夠在未來持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，同時接下來企業(yè)收并購趨勢會有一定程度加強，“大魚吞大魚”“大魚吞小魚”將成為常態(tài)；在此背景下，房企間生態(tài)化合作將成為主流。

中國房地產(chǎn)報：目前，中央高層屢次提到企業(yè)家精神，以您的經(jīng)歷、實踐，您認為企業(yè)家需要什么樣精神？

張鵬：要有核心價值觀，即“正心正道正影響”；要敢于“闖”，即敢于變革、改革，走從來沒走過的路；敢于“創(chuàng)”，就是創(chuàng)新、創(chuàng)變，走與別人不同的路；敢“干”，就是行動、執(zhí)行，走上堅定不移的路。我們的工作從來都不是馳于空想，要箭上弦、鞍上馬，把責任扛肩上，把工作干起來。

中國房地產(chǎn)報：對于我們這個國家、社會發(fā)展和行業(yè)未來，您有什么見識與期待？

張鵬：未來是不確定的、未知的，但行業(yè)、企業(yè)、個人走的路可以是確定的、已知的。用確定性去對抗不確定性，是面對變局唯一的解決方案。2021年，期待社會國泰民安，行業(yè)平穩(wěn)健康，企業(yè)順風順水。激流一定會歸海，大浪一定會淘沙。相信時間的力量，相信長期主義價值。