中房網(wǎng)訊 5月26日，由上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2022房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”舉行。備受關(guān)注的"2022房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2022房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長、 中物研協(xié)總經(jīng)理 楊熙

會上，上海易居房地產(chǎn)研究院課題組副組長、 中物研協(xié)總經(jīng)理楊熙表示，隨著今年萬物云以及龍湖智創(chuàng)生活的上市，中國物業(yè)企業(yè)資本市場的格局已經(jīng)初步確定。隨著大家運營進一步獨立性的增強，企業(yè)相關(guān)能力上也在不斷成長，物企無論是在社會價值上還是在經(jīng)濟價值上，都會得到進一步凸顯，物業(yè)管理行業(yè)處于快速發(fā)展的黃金時代。

以下為文字實錄：

各位嘉賓、各位線上的同仁大家早上好，接下來我為大家發(fā)布2022物業(yè)服務(wù)企業(yè)的上市測評成果。

物企在整個資本市場的股價在不斷走低，我們也希望通過今天的報告來看一看，回答幾個問題，究竟上市物企的基本面和發(fā)展的情況如何，上市物企的抗風(fēng)險能力如何，上市物企在疫情期間創(chuàng)造的社會價值以及我們物企今天在這個資本市場上究竟處于一個好的時代還是一個壞的時代。

首先我們看一下資本市場概覽，整體上市場回歸理性，過往三年的上市熱度在逐漸減退。中國物業(yè)市場與房地產(chǎn)市場唇齒相依，對房地產(chǎn)市場的擔(dān)憂也傳導(dǎo)到物業(yè)市場，去年上半年物企還在一路飄紅，但是下半年物企受到極大影響。物企在2020年6月份曾經(jīng)達到恒生指數(shù)、物業(yè)指數(shù)的高點，10600點，截止到2022年3月中旬，物企的恒生指數(shù)達到了3544點，下浮非常明顯。

在2021年上半年的時候，整個物業(yè)市場的資本市場的板塊曾經(jīng)突破了萬億港幣的規(guī)模，截止到2022年4月，整體上市物企的市值僅有五千多億，接近折半。物企當(dāng)前市值的均值在90.68億，從中位數(shù)看折價更低。

我們把物企和房企放在一起來看，在2022年4月30號，總共有8家上市物企進入了整體品牌的TOP50，比2021年同期減少了3家。在混排的企業(yè)中，我們看到國有企業(yè)有非常明顯的提升，華潤萬象生活提升了3名，首次躍入前十。從整體市盈率來看，在去年2021年4月30號，物業(yè)企業(yè)的市盈率均值33.14倍，到了今年2022年4月30號，物企市盈率均值下降到13.61倍。目前來看，在相關(guān)的這些企業(yè)里面，國企和商管類物企表現(xiàn)相對會更好一些，在市盈率排名前6的企業(yè)里面，有5家來自于國有物企。

我們看到物企的上市之路也充滿了變數(shù)，2021年上半年已經(jīng)有50家物企成功上市，當(dāng)時還有20多家物企已經(jīng)向港交所遞表，準(zhǔn)備排隊上市，我們原來預(yù)計2021年物企上市應(yīng)該會獲得更大豐收，但結(jié)果最終在2021年下半年在8月份僅有兩家物企上市，截止到現(xiàn)在有3家物企上市，從大陸的市場和香港市場來看，整體上總共有58家物業(yè)服務(wù)企業(yè)成功上市。

港交所的對于物企相關(guān)的一些審批也逐漸趨嚴(yán)，上市門檻也在不斷提高。在新一輪的港交所上市的盈利要求，從過去的過往3年的利潤需要五千萬港幣，提升到了過往三年利潤需要八千萬港幣，對很多中小物企來說又進一步提高了上市門檻。從資本市場格局來看，隨著今年的萬物云以及龍湖智創(chuàng)生活的上市，整個中國物業(yè)企業(yè)資本市場的格局已經(jīng)初步確定。

雖然直觀上看整體的物業(yè)在資本市場的狀況在2021年發(fā)展得并不好，但是物企的基本面是否真的有這么糟嗎？我們接下來看看物企的運營狀況。我們有以下的關(guān)鍵詞。

第一個關(guān)鍵詞是高增長，我們看到上市物企的管理規(guī)模其實還是在不斷高速增長，以在管面積而論，在管面積在2021年增速達到了50.44%，整體集中度上上市物企的集中度占有整體物業(yè)市場的集中度也在提升，從2022年的10%左右，在市占率達到15%。從合約面積看，物企合約面積增速也超過了40%。從合約在管比來看，有1.57倍，相對來講對未來的規(guī)模增長有較好的保證。

接下來從營收的情況看，上市物企的營收，增速在2021年達到了46.49%，市占率也從2021年的10%多上升到了14%，一些頭部物企整體的營收已經(jīng)非常大，但同時它的發(fā)展規(guī)模依然是非�？�，兼具了高營收規(guī)模和高成長期比較好的特點。

從盈利的指標(biāo)來看，上市物企的毛利潤復(fù)合增長率在過往3年超過了45%，是47.21%，凈利潤復(fù)合增長率達到54%，就是整體毛利和凈利的增長都非�？�，而且盈利指標(biāo)的增長高于營收的指標(biāo)。

2021年年初，很多物企對2021年的整體業(yè)績目標(biāo)立下了比較高的發(fā)展的指引，通常在營收上都不低于50%，利潤上都不低于40%、30%，我們看到的實際結(jié)果，在2021年成績單出來之后，他們的業(yè)績指引也逐步兌現(xiàn)了。應(yīng)該說2021年中國的上市物企還是較好的完成了他們的承諾和目標(biāo)。

第二個關(guān)鍵詞我們稱之為分化。雖然物企在營收、規(guī)模方面都在不斷發(fā)展，但是我們也看到企業(yè)之間的分化在進一步加劇，我們以在管面積為例，上市物企的在管面積的均值已經(jīng)超過1億平米，但是我們?nèi)タ瓷鲜形锲笤诠苊娣e的中位數(shù)才3741萬平米，中間的差距大致有7000多萬平米。今天在管面積突破一億平方米的企業(yè)，目前已經(jīng)披露公告的企業(yè)，大致15家左右。有5家上市物企的在管面積實現(xiàn)了翻倍的增長。

營收的均值和中位數(shù)的差距進一步增加到20億左右，百億的陣營已經(jīng)披露年報的上市物企，百億陣營的已經(jīng)有5家，包括保利物業(yè)和招商積余也是新進入百億物企的企業(yè)。商管物企的毛利率相對比較高，另外物企的毛利和凈利相對略低一些，但是相比民企，上市毛利率其實是在逐漸下降。而我們的國企的毛利率還在穩(wěn)步小幅上揚，包括國企的凈利率，原來在2019年只有7.02%，到2020年已經(jīng)逐步上升到了10.46%，更為穩(wěn)健。

第三個關(guān)鍵詞是獨立性。第三方面積的占比在持續(xù)增加，其實在2021年物企第三方在管面積的占比已經(jīng)超過關(guān)聯(lián)物企輸送的在管面積，2022年的時候繼續(xù)增加了接近10個百分點，上升到了60%以上的占比。

我們針對物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模拓展的不同的方式，我們可以把它分為外拓主導(dǎo)型或者內(nèi)生主導(dǎo)型，在我們坐標(biāo)軸的左側(cè)，我們把它稱之為外拓主導(dǎo)型，右側(cè)是內(nèi)生主導(dǎo)型。尤其在平分線附近，這些企業(yè)既兼具了外面房企能帶來的資源紅利，又有比較明顯的外拓能力，有明顯的雙輪驅(qū)動的增長能力。既要有關(guān)聯(lián)房企希望能夠持續(xù)輸送面積，同時又希望它有比較強大的獨立的外拓拓展能力。

市拓能力也成為物企規(guī)模持續(xù)擴張的關(guān)鍵。綠城服務(wù)奪得外拓面積的榜首。

2021年也是整個上市物企資本市場上并購的一個大年份，2021年總計有53起大型的并購，尤其是碧桂園在整體并購上花費了200多億的資金，在2021年整體的物企上市并購的金額達到了355億，相比上一年的90多億。

第四個關(guān)鍵詞是社區(qū)增值服務(wù)。社區(qū)增值服務(wù)收入和毛利的貢獻度均持續(xù)提升。社區(qū)增值服務(wù)的增速也超越了其他基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)的增速，它在2021年達到了接近70%。目前市場上已經(jīng)有7家物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)增值服務(wù)收入部分已經(jīng)超過了10億元。

在2021年單位住宅面積上，增值服務(wù)收入的平均值是7.24元/平米，較上年6.49元/平米增長了7毛多錢。主要都布局在社區(qū)生活服務(wù)以及電商方面、空間管理方面、租售服務(wù)、美居裝修服務(wù)、車位管理服務(wù)等幾大類，這是目前物企探索出來的比較成熟和成功的在增值服務(wù)上的實踐經(jīng)驗。

隨著政策的指引，物企也在積極探索社區(qū)增值服務(wù)多元化發(fā)展，尤其在去年物業(yè)+社區(qū)養(yǎng)老的服務(wù)，很多物企還拓展了托幼服務(wù)，有的物企還在探索物業(yè)+餐飲的新模式，對標(biāo)國際的設(shè)施服務(wù)的巨頭。

第五個關(guān)鍵詞是非業(yè)主增值的占比在逐漸下降，整體上非業(yè)主增值服務(wù)的收入雖然還在提升，但整體物企的營收里面已經(jīng)在下降。受制于整個房地產(chǎn)市場的后續(xù)的發(fā)展，我們認(rèn)為非業(yè)主增值服務(wù)的收入占比未來幾年也會持續(xù)在進一步下降。當(dāng)前非業(yè)主增值服務(wù)有三大類型，受房地產(chǎn)市場和疫情的影響，我們預(yù)計尤其在2022年來案場的服務(wù)，這塊也物企創(chuàng)造的收入進一步下降。

第三大篇章我們來看看物企的創(chuàng)新能力及社會責(zé)任。

萬物云在2021年科技方面的投入達到了3.74億元，中海物業(yè)在2021年科技相關(guān)的收入也有6.43億港幣，科技板塊成為物企比較重要的業(yè)務(wù)單元。

物企的成本控制能力也在不斷增強，營業(yè)成本率也在逐年相應(yīng)的下滑。我們看到整體上2021年的物企人均產(chǎn)出達到了20.25萬，凈利潤2.68萬，人均管理面積上，2021年物企的人均管理面積也有15%的提升，達到6307平方米，在全行業(yè)的中位數(shù)大致在7000多平米左右，這就是行業(yè)的平均水平，人均管理面積。在營收方面，單位面積大致是30多元左右，凈利潤在4.45元左右。

對很多物企來講，他們在內(nèi)部的考核里面，有40%的權(quán)重是考核物業(yè)服務(wù)的品質(zhì)。物企也在不斷加大人才的建設(shè)，尤其是通過股權(quán)激勵的建設(shè)來增強自己的競爭力，2021年有11家物企發(fā)布了27項股權(quán)激勵計劃，對我們的物企的人才或者中高層干部是一個非常大的激勵。

從社會責(zé)任來看，物企也在積極履行納稅業(yè)務(wù)，并加大促進就業(yè)，疫情期間也積極落實疫情防控措施，物企也在不斷探索ESG管理，推動行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。尤其一些物企積極響應(yīng)國家3060雙碳目標(biāo)和政策要求，比如德信服務(wù)在2021年率先推出物業(yè)行業(yè)第一本碳中和白皮書，未來可以起到比較好的借鑒和示范作用。

接下來我們再看一看物企的抗風(fēng)險能力。

整體來講，物企當(dāng)前無論是長期的償債能力和短期的償債能力，都處于合理區(qū)間，財務(wù)風(fēng)險低于房企。資金流均較為充足。物企應(yīng)收賬款增大，警惕潛在的運營風(fēng)險。物業(yè)產(chǎn)業(yè)在疫情期間所受的沖擊相對較小，行業(yè)價值凸顯提升。

第五部分是未來成長潛力。多因素助推發(fā)展，規(guī)模業(yè)績增長確定性強。規(guī)模成長性，關(guān)聯(lián)房企對物企規(guī)模擴張的貢獻仍不容小覷—操盤面積。

我們認(rèn)為物企在未來的營收和毛利的增長點上，非常重要的一環(huán)也是來自于社區(qū)增值服務(wù)，社區(qū)增值服務(wù)在部分頭部物企里面已經(jīng)探索出非常好的經(jīng)驗，發(fā)展得非�？�。但是對于大多數(shù)物企來說，社區(qū)增值服務(wù)的效率有很大的空間。整個社區(qū)增值服務(wù)未來的增長還是非常值得期待的，會成為物企未來無論在營收還是利潤增長上一個非常重要的抓手。

根據(jù)我們在2020年年報發(fā)布之后，看到物企對2021年增長目標(biāo)的指引，大多數(shù)目標(biāo)已經(jīng)定到了30%到50%以上，仍然有望比較持續(xù)高的增長。我們相信隨著這些業(yè)績指引，能夠進一步增長投資者對上市物企的信心，而且我們相信這些高速增長也確實是能夠?qū)崿F(xiàn)的。

最后我們想探討一下，今天這個市場正如萬科所言，對房地產(chǎn)市場可能已經(jīng)進入了一個黑鐵時代。那么對于物業(yè)而言，到底是黑鐵還是黃金時代呢？對物業(yè)而言，到底是一個好的時代還是一個壞的時代呢？我們認(rèn)為可能對于個別的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，尤其是它的關(guān)聯(lián)房企，深陷暴雷和困境的企業(yè)，確實是處于黑鐵時代。但是對于優(yōu)質(zhì)的獨立性較強的物企和整個物業(yè)行業(yè)而言，依然是快速發(fā)展的黃金時代。

今天隨著萬物云和龍湖的上市之后，我們相信整個物企的資本市場的格局已經(jīng)初定，隨著大家運營進一步獨立性的增強，包括無論是在服務(wù)能力上，包括城市服務(wù)，包括智慧物業(yè)相關(guān)能力上的不斷成長，我們認(rèn)為物企無論是在社會價值上還是在經(jīng)濟價值上，都會得到進一步凸顯，我們認(rèn)為后續(xù)物企的估值也會得到修復(fù)。我們還是堅定地認(rèn)為，物業(yè)管理行業(yè)還是處于快速發(fā)展的黃金時代。

我們也將在2022年10月份，與深圳物業(yè)管理協(xié)會共同聯(lián)合舉辦2022深圳的物業(yè)博覽會。

以上是我今天的分析報告。謝謝大家！