在分析人士看來，內(nèi)地房企無論是在資金實(shí)力、運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)方面都與港資房企存在巨大的差距。而此時(shí)港資抄底拿地，提前在二三線城市布局的行為，顯然是趁樓市調(diào)控、內(nèi)地房企自顧不暇之余，搶占先機(jī)，提前布局。(謝 靜)

　　開發(fā)商兩級(jí)分化 國資趁勢(shì)作為

　　有報(bào)道稱，2011年1-12月，房地產(chǎn)為主業(yè)的產(chǎn)權(quán)交易多達(dá)253宗，約為2010年全年同業(yè)并購宗數(shù)的2倍，并購金額超過900億元，約為去年全年并購金額的6倍。

　　除去中小房企的股權(quán)轉(zhuǎn)讓之外，2011年最為吸引人眼球的便是一度擴(kuò)張激進(jìn)的綠城集團(tuán)。因資金緊張而負(fù)面消息纏身的綠城集團(tuán)，開始依靠股權(quán)轉(zhuǎn)讓和項(xiàng)目騰挪來實(shí)現(xiàn)自我救助。僅在年末的半個(gè)月時(shí)間里，綠城集團(tuán)就將自身所持兩個(gè)地王項(xiàng)目的股權(quán)進(jìn)行了出售和讓渡。除此之外，2011年12月份，綠城還將所持杭州新華造紙廠項(xiàng)目、杭州蘭園項(xiàng)目以及上海東海廣場(chǎng)項(xiàng)目的49%股權(quán)轉(zhuǎn)讓出去。

　　而另一個(gè)值得投資者注意的現(xiàn)象在于，一些主營非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的國資房企，卻趁勢(shì)而起，以巨資拿下土地。僅在去年10-11月，包括杭州城建開發(fā)、杭州市地鐵置業(yè)有限公司等市屬國企就在杭州砸下近60億拿地，“占杭州主城區(qū)1-11月賣地總收入的近1/5”，有分析人士如是表示。除此之外，去年年底，葛洲壩、招商、保利等央企和國資企業(yè)也開始大手筆抄底拿地。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京12月成交的9宗經(jīng)營性地塊中，有8宗地塊被國有企業(yè)單獨(dú)或參股斬獲�！巴恋厥袌�(chǎng)的低迷，恰恰給資金實(shí)力雄厚的國資企業(yè)制造了一個(gè)非常好的抄底時(shí)機(jī)”，鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)氯绱嗽u(píng)述。

　　即便是綠城，其項(xiàng)目和股權(quán)出讓的對(duì)象以及合作方，大多是那些手持巨資但是卻缺乏房企資質(zhì)的國資公司們。其中，最受關(guān)注的合作方，便是中投匯金與綠城的合作案例。

　　點(diǎn)評(píng)：“綠城不過是市場(chǎng)的一個(gè)縮影”，鏈家地產(chǎn)首席地產(chǎn)分析師張?jiān)氯绱吮硎�。在其看來，在成交量下滑、資金被庫存套牢、融資難度加大的多面夾擊之下，房企普遍面臨資金流動(dòng)性問題。

　　據(jù)稱，在企業(yè)的兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅�？磥�，無論是從中央還是地方，調(diào)控政策之下，受益的都是大型房企和國資公司。未來，房地產(chǎn)行業(yè)的兩級(jí)分化勢(shì)必難免。(謝 靜)

　　保障房從開工走向續(xù)建

　　2011年，千萬套保障房開工任務(wù)提前完成。然而，這一“政治任務(wù)”隨即遭遇到公眾的廣泛質(zhì)疑——是真正開工還是僅僅處于挖坑待建階段？

　　在公司層面，被譽(yù)為保障房第一股的中天城投，同樣遭到質(zhì)疑。一方面，中天城投目前的資產(chǎn)規(guī)模以及負(fù)債情況，使得市場(chǎng)質(zhì)疑是否具備足夠的開發(fā)和運(yùn)作實(shí)力；另一方面，有媒體報(bào)道稱中天城投在當(dāng)?shù)氐臄?shù)個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)處于半停工甚至停工狀態(tài)，其中就包括了貴陽的漁安安井安置房項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，千萬套保障房目標(biāo)一出，就遭到來自各界人士的質(zhì)疑：其一，保障房的開發(fā)建設(shè)資金來源問題；其二，保障房的退出機(jī)制問題；其三，項(xiàng)目的質(zhì)量以及分配公平問題。

　　在《證券日?qǐng)?bào)》記者的采訪過程，得知一方面開發(fā)商對(duì)于保障房建設(shè)存在擔(dān)憂，尤其是資金占用以及地方政府的違約風(fēng)險(xiǎn)；而在制度方面，目前尚未有系統(tǒng)的機(jī)制來解決保障房的資金來源以及退出問題。其中，中天城投的董秘李俊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)，曾表示作為致力于大規(guī)模建設(shè)公租房的中天城投，期望能夠在資本市場(chǎng)上建立起公租房的流轉(zhuǎn)機(jī)制，同時(shí)其保障房建設(shè)能夠獲得來自銀行的信貸支持。

　　去年年底，住建部表示，2012年保障房的開工數(shù)量將達(dá)到700萬套。與此同時(shí)，未來保障房建設(shè)不再一味強(qiáng)調(diào)規(guī)模建設(shè)，而更加重視竣工量和保障房質(zhì)量等方面的指標(biāo)。按照住建部的數(shù)據(jù)，2011年1000萬套保障房中有1/3主體結(jié)構(gòu)基本完成，1/3進(jìn)入樓層施工階段，1/3完成基礎(chǔ)施工，實(shí)際竣工率在30%左右。分析人士指出，雖然今年開工量降低到700萬套，但住建部要求的保障房竣工數(shù)量至少在400萬套左右。

　　點(diǎn)評(píng)：“開工不等于續(xù)建”，這是中天城投董秘李俊在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)的一句話。在其看來，保障房建設(shè)的資金以及后續(xù)的流轉(zhuǎn)和退出機(jī)制，是存在于保障房建設(shè)中的兩大未解問題。

　　如果上述問題得不到解決的話，就無法吸引開發(fā)商參與到保障房的建設(shè)中來。事實(shí)上，即便保障房建設(shè)是一項(xiàng)政治任務(wù)，但是參建的房企卻是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主體。因此，2012年如果真的要實(shí)現(xiàn)保障房的建設(shè)目標(biāo)，恐怕機(jī)制的完善是一項(xiàng)根本而長(zhǎng)遠(yuǎn)的解決之道。(謝 靜)

　　黃怒波身后 更多房企選擇“走出去”

　　黃怒波冰島買地一事曾在2011年下半年引發(fā)了人們的強(qiáng)烈關(guān)注。當(dāng)時(shí)媒體稱，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波已經(jīng)和冰島有關(guān)方面接洽，將在該國東北部地區(qū)購買300平方公里的土地。

　　而黃怒波買地大約花費(fèi)880萬美元，此后數(shù)年內(nèi)，他還將在這片土地上投入大約9200萬美元，建設(shè)豪華酒店和生態(tài)度假村。不過由于涉及外國人買地行為和一小部分土地的政府所有權(quán)，所以按照該國法律，還需要冰島政府的批準(zhǔn)。