中房網(wǎng)訊 5月27日，由上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心主辦的“2021中國房地產(chǎn)及物業(yè)上市公司測評成果發(fā)布會”在深圳舉行。備受關(guān)注的"2021中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜"、"2021中國房地產(chǎn)上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

會上，奧陸資本總裁及首席投資官蔡金強表示，今年1-4月，市場銷售良好，商品房銷售金額增加68%，銷售面積增加48%，但這個是有問題的，去年一季度由于疫情，這個數(shù)是不錯，但也沒有想象中好得那么夸張。如果跟2019年相比，相對2019年的復(fù)合增長來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)合增長8.4%，房地產(chǎn)銷售金額復(fù)合增長17%，這是很值得欣慰的，需求端現(xiàn)在比較好，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求端還是強的。

以下為文字實錄：

各位朋友，大家好！首先謝謝易居周董事長跟丁總的邀請，今天非常榮幸來這里跟大家交流，這也是我第四、五次參加易居峰會了。大家看我的題目，可以看到我是比較悲觀的。本次演講題目是《黎明前的黑暗》。從2016年底“房住不炒”提出以來，本來整個行業(yè)受益于市場占有率的提升，以及各方面規(guī)模擴(kuò)大的好處，可是整個局面在去年8月產(chǎn)生了一個比較大的變化，這個變化是接踵而來的，事實上有“三個緊箍咒”（去年8月的三條紅線、今年1月的房地產(chǎn)貸款總額管理，以及今年2月、3月的土地供應(yīng)兩集中），這“三個緊箍咒”對房地產(chǎn)進(jìn)行了新一輪的牽制，我們認(rèn)為整個行業(yè)的劇變是肯定會進(jìn)行的。

今年除了土地供應(yīng)量集中，我們做了一個判斷，最近從各種情況來說，行業(yè)劇變在激烈進(jìn)行中，尤其是過去幾個星期，大概有十幾個城市在土地供應(yīng)兩集中的情況下，進(jìn)行第一次的土地集中供應(yīng)拍賣，從而引起對整個房地產(chǎn)行業(yè)利潤大幅下滑，這個情況是比較肯定的�，F(xiàn)在行業(yè)的劇變在進(jìn)行中，但我覺得未來一年，是行業(yè)最黑暗的時刻，整個行業(yè)大概要到明年下半年的三四季度，在“三個緊箍咒”的合力下，整個行業(yè)會大量出清，尤其是中小的，或者是沒有上市的企業(yè)，會看到很大數(shù)量的出清。明年的三四季度以后，整個行業(yè)，尤其是頭部企業(yè)，也可能是盛世年華。

“三條紅線”，大家比較清楚了，我不詳細(xì)說了，大概有四個檔，現(xiàn)在已經(jīng)從去年十來家公司的管控，變成了三十家公司的管控，這是非常嚴(yán)格、具有穿透性、無所遁形的監(jiān)控，大家對“三條紅線”的達(dá)標(biāo)非常認(rèn)真，從去年底的業(yè)績來看，大概有七八家公司已經(jīng)成功從之前的黃檔變成了綠檔，像保龍、龍光、越秀、世茂，大家對此是一等一認(rèn)證的，哪怕行業(yè)里杠桿率、負(fù)債率，各種財務(wù)杠桿最厲害的幾家公司，比如融創(chuàng)，現(xiàn)在已經(jīng)成功進(jìn)入到綠檔，今天融創(chuàng)在開股東年會，他們未來一兩年，會從黃檔進(jìn)入綠檔。哪怕是恒大和綠地，也制定提升至黃檔計劃，富力以出售作為主要方法，恒大以不停分拆以及在資本市場融資作為主要依歸，所以這“三條紅線”，是極為嚴(yán)肅的東西，令整個行業(yè)去金融化，整個行業(yè)開始從以前的杠桿紅利，進(jìn)入到管理紅利。在“三條紅線”的情況下，整個行業(yè)很難，甚至可以說是再無彎道超車的情況，整個行業(yè)頭部的企業(yè)會進(jìn)一步頭部化，大則更大，中小企業(yè)很難彎道超車。這是去年8月中的政策，非常嚴(yán)格，今年進(jìn)一步擴(kuò)容。

今年1月，進(jìn)行了《房地產(chǎn)貸款集中度管理的管控》，剛才說的“三條紅線”主要針對的是房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)貸款集中度的管理，針對的主要是銀行及其他放貸金融機構(gòu)，也就是錢的供應(yīng)方，剛剛講的，限制的是需求方。供應(yīng)方的管理，總體綱領(lǐng)也很簡單，存量房地產(chǎn)貸款占總貸款的比例，必須控制在四成之內(nèi)，按揭占總貸款比例，必須控制在32.5%之內(nèi)，具體來說又分大型/中型/小型。總體來說，整個銀行現(xiàn)在還算符合要求，可是中間具體的大型銀行，像建行、郵儲銀行，以及比較多的中型銀行，事實上都超過了這個規(guī)定。我們甚至覺得，其他符合規(guī)定的銀行，為了表示政治正確（當(dāng)然我們也贊成，覺得這是好事），在姿態(tài)上會對各種各樣房地產(chǎn)相關(guān)貸款進(jìn)行緊箍。

第三個緊箍咒，我們覺得影響也是非常大的，跟剛才說的“三條紅線”（相比），影響力一樣大的是土地供應(yīng)“兩集中”，最主要針對的是地方政府，大原則是想房價穩(wěn)定的同時穩(wěn)定土地價格，從而形成穩(wěn)預(yù)期的總體目標(biāo)。也就是說，在“房住不炒”的情況下，實現(xiàn)穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期的情況。2月到3月我們看到，地產(chǎn)公司拿地比較少，土地供應(yīng)“兩集中”最主要是在大型的22個城市第一次作為試點，一年供應(yīng)三次，等會兒我會詳細(xì)講講現(xiàn)在發(fā)生了什么事情。土地供應(yīng)“兩集中”的初衷，是想讓土地價格穩(wěn)下來。但當(dāng)時我們的判斷，首先這會令地價進(jìn)一步上漲，從而令很多地產(chǎn)公司拿地的利潤率接近為零，甚至出現(xiàn)虧損，對中小型的地產(chǎn)公司造成利潤率的重創(chuàng)，從明年下半年開始，咱們會看到地價會非常下降，所以是先有出清情況的。

現(xiàn)在市場發(fā)生了什么事情？今年1-4月，市場銷售良好，商品房銷售金額增加68%，銷售面積增加48%，可是我必須要講，這個是有問題的，去年一季度由于疫情，這個數(shù)是不錯，但也沒有想象中好得那么夸張。如果跟2019年相比，相對2019年的復(fù)合增長來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資復(fù)合增長8.4%，房地產(chǎn)銷售金額復(fù)合增長17%，這是很值得欣慰的，需求端現(xiàn)在比較好，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)的需求端還是強的，我個人覺得投資性需求還是主要因素。我們做了一個分析，把全國的區(qū)域分成四個，大家可以看到，大灣區(qū)跟長三角，這兩個地區(qū)貢獻(xiàn)的銷售面積雖然不是特別多，大概四分之一，但銷售金額貢獻(xiàn)了四五成左右。關(guān)鍵還是這兩個區(qū)域，因為大家手頭上的錢，或者說居民存款比較高位，由此驅(qū)動了這個需求。

今年1-4月銷售比較好的情況還有一個原因，中國的全民防疫，在疫情的情況下遠(yuǎn)勝于西方的全民免疫，中國的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇比較好，各方面都相對比較穩(wěn)妥，所以熱錢也在比較強地流入到國內(nèi)。最近人民幣兌美元匯率已經(jīng)升到6.4，人民幣在升值，相反美元指數(shù)在跌，錢還在陸續(xù)流入國內(nèi)。加上疫情下，國人無法外出，都促進(jìn)了房地產(chǎn)銷售比較強勁的情況。我們初步判斷，整個大疫情2023年才能基本解決，現(xiàn)在全球以印度、巴西為主導(dǎo)，正在進(jìn)行第二輪大疫情的爆發(fā)，可能到了今年年底，雖然說歐美已經(jīng)打了疫苗，但可能又會傳回歐美，因為它已經(jīng)變種了，所以明年才能同步把發(fā)展中國家和發(fā)達(dá)國家的疫情控制下來，所以整個疫情并沒有想象中的那么快。這方面雖然對全球來說是不幸，對中國未必是不幸，可能是有幸。在全民防疫的情況下，某種角度上對中國經(jīng)濟(jì)和中國房地產(chǎn)來說不完全是壞處，銷售端比較強。

流動性，還是很強。去年全球其他主要地方的樓市都非常強，世界上主要城市房價漲了一成多。像韓國首爾、（中國）臺灣的臺北，甚至像國內(nèi)一些去年有疫情情況的城市，今年房價也是節(jié)節(jié)高的。社融方面，去年是13%，今年大概是11.7%，4月30日政治局會議上，政府對一季度GDP的增長不是特別滿意，二季度社融增速稍微好一點，沒有想象中那么差。M2全年下來，應(yīng)該也有8%以上的增長，整個流動性還是很強的。整個需求對房地產(chǎn)行業(yè)比較有幸，還是比較強的，所以房地產(chǎn)的商品房，每年銷售一手房大概是17萬億，住宅在15萬億，這兩個數(shù)基本還是框得住的。雖然在其他方面，比如利潤率，有一些擔(dān)心，但需求還是框得住的。

重點說一下，土地供應(yīng)“兩集中”，第一輪的土地供地情況，大概十幾個城市完成了首次的集中供應(yīng)。坦白說，是有點火爆的，咱們看具體城市的出讓樓面價，除了廣州市同比微跌4%以外，其他城市基本都是漲的，而且很多都是雙位數(shù)的（增長），北京是12%，杭州是6%，長春是14%，最夸張的是重慶，數(shù)據(jù)是119%。在土地供應(yīng)“兩集中”，第一次集中供地，在這四個城市呈現(xiàn)的情況——地價仍然在漲。呼應(yīng)我剛才說的，現(xiàn)在不去說需求的問題，現(xiàn)在是利潤率的問題。在土地供應(yīng)兩集中之后，咱們也可以在公開貼文上見到杭州濱江董事長的講話：成本控制得當(dāng)、執(zhí)行得當(dāng)、各種方面都妥當(dāng)?shù)那闆r下，拿地凈利潤率在1%-2%，大家可想而知背后的悲催，以及利潤率的情況。今年首批集中供地的土地，從我們粗淺的角度來說，我們覺得基本上是無利可圖的。

廣州、無錫的溢價率，都是上漲的。北京、沈陽的土地溢價率下降，但北京土地溢價表面上低（的原因），是因為設(shè)置了很多拍賣價格促限，轉(zhuǎn)成競爭配限階段，北京是63%，杭州72%，無錫92%，都是因為轉(zhuǎn)競配限的情況，在這一批里，除了廣州以外，所有城市的地價都是節(jié)節(jié)高，不是只漲一點點的。

這次的土地供應(yīng)“兩集中”之后，我個人對地產(chǎn)公司的利潤率有非常大的擔(dān)心。各城市成交項目隱含毛利率，根據(jù)地產(chǎn)公司及公開資料（來看），我個人覺得做不到這些數(shù)。我個人覺得，這些項目的毛利只有10%出頭，凈利潤率應(yīng)該是接近沒有的。從杭州濱江董事長的貼文（講話）中，大家可見其中悲催。隨著這次大通脹和商品價格的狂飆，建安成本也會相對大幅飆升，比如每平米漲兩三百塊，應(yīng)該不是特別難的事情。這又進(jìn)一步闡釋了利潤率（接近沒有的情況）。

對房地產(chǎn)公司來說，整個利潤率是非常大的壓力。對已上市的地產(chǎn)公司來說，去年的毛利率從30%跌到了25%，我們覺得2021年和2022年，會進(jìn)一步下降到兩成，我覺得甚至?xí)�更低。比如今年一季度，萬科的毛利是19.3%，我覺得凈利會慢慢降到只有6%-7%，如果把財務(wù)成本轉(zhuǎn)出來，嚴(yán)格來講沒什么錢賺，我們覺得：土地供應(yīng)“兩集中”會令利潤率加速，令行業(yè)出清加速。所以未來這一年出頭，我們覺得大概是行業(yè)的至暗時刻。

土地供應(yīng)“兩集中”的情況下，短期內(nèi)非常利空，中長期事實上是好的，因為它會加速出清。在今年二季度到明年三季度，中小地產(chǎn)公司會被挾持硬搶地，地價會繼續(xù)漲。龍頭地產(chǎn)公司，在第一輪里還是比較克制的，在第一輪的供地里，來自前五十大地產(chǎn)公司參與的地塊大概只有四成，其他都是中小地產(chǎn)公司的，所以地產(chǎn)公司被迫挾持搶地是不好的，到明年來講大量中小開發(fā)商要不無貨可賣，規(guī)模繼續(xù)萎縮，要不就是利潤率嚴(yán)重首創(chuàng)。大公司和龍頭地產(chǎn)企業(yè)，只要能頂住這一輪的壓力，后續(xù)也會有盛世年華的。

今年，高息債在海外美元債出事的情況不少，現(xiàn)在美元債占地產(chǎn)公司大概三成七的總有息貸款，這方面也比較麻煩。

2020年的業(yè)績，我簡單講幾句。去年地產(chǎn)公司的核心利潤率增長只有3%，跟大家的預(yù)期相差很大，大家原來覺得只有10%，可是這個利潤率的下滑，在2021年和2022年的結(jié)轉(zhuǎn)上還會進(jìn)一步體現(xiàn)。我們覺得，整個房地產(chǎn)公司在利潤方面，我們甚至覺得2021年和2022年是跌的。也就是說，2022年的利潤漲3%，2021年跟2022年應(yīng)該是負(fù)數(shù)，到2023年整個行業(yè)上市公司的利潤同比才會轉(zhuǎn)正。這就是我們對行業(yè)未來12個月的情況很擔(dān)心的原因。

2021年，大部分房地產(chǎn)公司的銷售還是不錯的，今年的目標(biāo)是11%，前四個月的增長是很強的。這就是我們的核心判斷，2021年跟2022年的利潤是下降的，因為受制于利潤率的大幅下滑，房地產(chǎn)股票的市值不太好表現(xiàn)。剛才上一個環(huán)節(jié)，也有一位女士講了市值管理，實際上最痛的點就在這兒，利潤率跟整個盈利增速，是比較差的情況。

這種情況下，對房地產(chǎn)行業(yè)來說有什么招？

對于中大型地產(chǎn)公司（來說），不應(yīng)該這一兩年繼續(xù)拼規(guī)模，規(guī)模初步維穩(wěn)就可以。反而，應(yīng)該把房地產(chǎn)公司作為一個平臺，把能拆出來的、在資本市場融資的這些單位都拆出來，已經(jīng)有物管這么成功的案例，事實上現(xiàn)在很多地產(chǎn)公司的物管公司，跟他們（規(guī)模）已經(jīng)差不多了，下一步應(yīng)該把代建、商業(yè)等等，各種各樣能拆出來的都要拆出來，這是房地產(chǎn)中大型企業(yè)通過資本市場融資的絕佳時刻。我也要在會上給大家提個醒，現(xiàn)在紅籌股在香港上市，還是比較容易的，但有傳聞，國內(nèi)證監(jiān)會可能會收緊（這方面），所以這事實上是很重要的窗口期，讓這些中大型企業(yè)把他們比較有趣的、房地產(chǎn)周邊產(chǎn)業(yè)鏈的不同業(yè)態(tài)給分拆出來。除了物管以外，大家可以看到，綠城管理的代建也是很受歡迎的，甚至這兩三天的中原建業(yè)的代建公司也是比較不錯的，有幾條線，物管、代建、商業(yè)，以及其他相關(guān)的，實際上能拆的東西，都應(yīng)該充分利用資本市場。像恒大，雖然這家公司的負(fù)債比較多，可是他們這一年通過資本市場也融了小一千億的資金，這個還是非常重要的。所以對大的地產(chǎn)公司來說，原則上應(yīng)該把銷售穩(wěn)下來，而不是拼規(guī)模。對于土地供應(yīng)“兩集中”的土地，適當(dāng)參與，加快分拆，利用資本市場，壯大自己的資本，這是對中大型地產(chǎn)公司的建議；對于偏小的地產(chǎn)公司，我個人的建議是，如果允許的話，應(yīng)該減少近期土地供應(yīng)“兩集中”硬搶地，相反，應(yīng)該把手頭上的物管或其他的，賣給這些中大型的地產(chǎn)公司。雖然說現(xiàn)在香港跟國內(nèi)的物管公司有五六十家了，加上準(zhǔn)備上（市）的，可能有六七十家，可是最后能變成頭部企業(yè)的物管公司，只有十家左右，其他的會慢慢被市場忽略。這種情況下，也會失去它的真實意義。反而在現(xiàn)在“有價有市”的時刻，而且龍頭公司又有錢的情況下，可以結(jié)合起來。小的地產(chǎn)公司把自己的物管公司，跟大的地產(chǎn)公司的物管公司結(jié)合起來，反而能在市場上賣出更好的價格。如果是小的物管公司上市的PE，可能只有十倍左右，但大公司可以達(dá)到三四十倍，這中間有很大的分別，而不是硬拆出來，這個意義不大。對于比較小的地產(chǎn)公司來說，把這塊騰出來，達(dá)成雙贏，壯大自己的資本，這是更好的時刻。我們覺得這時候如果有新一期的土地供應(yīng)“兩集中”，地價繼續(xù)上漲，我們覺得這個出清會更快。

做一個總結(jié)。我覺得現(xiàn)在是整個行業(yè)在見到黎明前最黑暗的時刻，各個大型、中型、小型企業(yè)更應(yīng)該合作，互相扶持。